浅谈房地产金融新政策下的房地产企业应对策略

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1、浅谈房地产金融新政策下的房地产企业应对策略【摘要】房地产作为资金密集型行业，对金融政策的变化有很高的敏感度，目前房地产金融政策已成为调控房地产市场的重要工具。在2011年政府大力加强对房地产市场调控的情况下，研究房地产金融政策及其未来走向无疑对房地产企业具有十分重要的意义。本文首先介绍我国房地产金融政策的调整及趋势，分析这些政策调整对房地产企业影响，最后提出房地产企业相应的应对策略。　　【关键词】房地产金融政策；宏观调控；房地产企业；应对策略　　　　2011年新年伊始，国务院常务会议确定了房地产市场八条政策措施，基本已奠定2011年度房地产调控方向，即实行信贷税费政

2、策打击市场投机，推动保障房建设释放市场刚性需求，引导房价平稳回调，加强居民基本住房保障。房地产金融是金融机构为发展房地产业而开展的信用活动和提供的货币资金融通，在房地产业的发展中发挥着不可或缺的作用，在政府对房市调控日益加强的情况下，中央政府与央行对与房地产发展息息相关金融政策进行调整在所难免。　　1我国房地产金融政策的变化趋势　　自上世纪末开始，中央政府和央行颁布了一系列旨在促进房地产业快速发展的房地产金融政策。然而，由于房地产业与国民经济发展的密切相关，它的快速发展一定程度上造成了固定投资增长过快、贷款规模过大等问题，并进一步导致了整体宏观经济局部过热，而且近年

3、来房价的飙升已经成为了困扰我国的社会问题。随着我国房地产金融政策体系的建立和中央银行功能的不断完善，中央银行对于房地产市场走向的关注也日益提高，早在2003年，央行就已经下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》对房地产过热进行抑制，虽然在金融危机全面爆发之后的2009年略有松动，但是目前中央政府和央行运用金融政策调控房地产市场的目标仍然是对房地产市场过热进行抑制和调控，力求使其回到健康的发展道路上来。　　1.1房地产金融政策改变其力度及调控对象　　房地产市场的金融政策作为宏观调控的重要组成部分，其变化趋势与宏观经济密切相关。随着宏观经济形势的变化，房地产市场对

4、经济乃至整个社会的影响日渐增大，金融政策对于房地产市场的调控也在随之改变其力度和作用对象。随着我国住房货币化改革的完成，金融政策开始从房地产需求和供给两个方面对房地产市场进行调控，早在2003年开始，我国房地产金融政策调控就已不仅针对投资者，同时通过信贷政策来影响消费者。2009年以后，房地产金融政策更多的指向了遏制购房者的炒房行为。2010年4月中国银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。当月，国务院亦出台具体措施，规定了贷款购买第二套住房及首套住房的家庭首付款比例及贷款利率下限。2011年以来，金融政策调控再次

5、调整，力图通过控制资金涌入来遏制房市过快上涨，利用调控挤掉泡沫。2011年1月公布的《新国八条》更是再次将地产调控提升到政治高度，调控力度之大前所未有。　　1.2使用金融政策调控的间接化　　早在20世纪90年代以后国家在制定房地产金融政策时已经开始注重政策的柔性化，采用金融政策直接调控和间接调控相结合的形式。央行在直接限制商业银行对房地产业的信贷结构和信贷条件通过金融政策调整对房地产市场的影响时，还通过利率政策来调节货币的供应量。2011年除央行再度加息外，财政部也通过下发通知要求加强地方政府债务管理等行政手段进入到房地产调控的行列中来。　　1.3使用金融政策工具的

6、多样化　　随着经济市场化改革，我国经济金融领域发生了巨大的变化，房地产金融政策工具也在向从直接调控向以间接调控为主转化，而央行货币政策工具的选择也越来越多，如贷款规模、再贷款、利率、存款准备金、再贴现等，房地产金融政策工具本身也呈现除多样化趋势。央行在运用一般性政策工具的基础上，也开始灵活运用数量型工具和价格型工具，综合运用利率、准备金率、首付比例的调整、窗口指导等多种政策，以及加大对商业银行的风险监管力度，从房地产需求和供给两个层面对房地产市场进行调控，政策的导性更加明晰，直接调控工具的使用逐步减少，间接调控工具的使用逐步加强。　　2房地产金融政策变化对地产企业的

7、影响　　2.1房地产贷款品种减少，贷款门槛提高　　曾经商业银行对房地产开发企业发放的贷款有流动资金贷款、房地产开发贷款和公积金委托贷款。由于流动资金贷款不按项目管理，房地产开发企业仅凭自身信用就可以获得贷款，许多房地产开发企业用这部分贷款来支付土地价款，自身投入较少。另外，商业银行受住房公积金管理中心委托，用住房公积金发放了不少房地产开发贷款。然而早在2003年央行121号文件出台以后，商业银行不得再对房地产开发企业发放流动资金贷款，公积金委托贷款只能用于发放个人住房贷款，房地产开发企业可以申请的贷款品种减少，只能依靠房地产开发贷款。121号文件对房地产开发贷款