土地估价师-土地估价案例与报告模拟34

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1、土地估价案例与报告模拟34一、案例分析题某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。该大楼1～2层为商场，商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；3～4层为办公楼，建筑面积为3800m2，两层建筑面积相同；4层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。请根据以下情况回答问题：1、企业甲为完善土地产权，于2002年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证，试问应按何程序办理?在办理土地登记手续时，企业甲拟申请按综合用途对全部土地进行登记，试问是否

2、合理，并简述理由。2、该企业一职工冯某分配到六层一套三室一厅单元住房，建筑面积为88m2，房改时按成本价交纳了购房费用，2003年12月31日冯某将其住房上市出售给张某，对所涉及土地应办理哪些手续?如张某申请对该土地进行登记，应如何确定有关登记的主要内容?某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划见下表。开发期开发面积/万m2开工时间完成时间开始销售时间第一期20第1年6月第3年6月第3年1月第二期15第4年6月第5年

3、6月第5年1月第三期15第5年6月第6年6月第6年1月 由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2。目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该公司委托土地估价机构估价其能承受的最高挂牌出让地价。土地估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。  3、土地估价机构确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是什么?4、如何确定开发完成后的房地产价值?5、如何确定开发成本?6、如何确定扣除项?二、报告判读题7、下面是一份土地估价技术报告的剩余法测算说明部分(标注“略”的

4、为正常内容)。请阅读后指出下面技术报告中的错误。  估价对象为一宗10000m2的“七通一平”用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层；其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格1500元/m2。工程自2006年9月1日开工，预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下。  (一)房地产转让中卖方需要缴纳的

5、营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。  (二)建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。  (三)商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%。按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2，运营费用率为24%。  (四)商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2，建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半后售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。  (五)房地产报酬率为8

6、%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)。  采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。  1．开发完成后的房地产总价值  总建筑面积=10000×5=50000(m2)  住宅总面积=50000-9000=41000(m2)  (1)商铺开发完成后的房地产总价值  每平方米商铺的有效毛收入一月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)=50×12×(1-10%)=540(元/m2)  每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)=540×(1-24%)=410.40(元/m2

7、)  商铺开发完成后的单价=410.40/8%/6×[1-1/(1+8%)47]×1/(1+8%)2.5=4118.45(元/m2)  商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元)  (2)住宅开发完成后的总价值。  住宅开发完成后的总价值=41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800/(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]=8204.06(万元)  (3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元)  2．扣除项目  (1)建安工程费用。

8、  建安工程费用=50000×1100/(1+12%)=4910.71(万元)  (2)专业及管理费用。  专业及管理费用