土地估价师-(a)土地估价案例与报告模拟35

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1、（A）土地估价案例与报告模拟35一、案例分析题请阅读并根据有关条件综合分析回答问题。某政府拟将一宗地划拨用于保障性住房建设，委托土地评估机构进行评估，核定其现实价值，为其办理该宗土地的划拨手续提供土地价值的参考依据。请根据以下给定条件分析并冋答下列问题：丄、对于居住用地来说，在分析区域因素时，应重点考虑哪些因素？2、对该宗地进行评估时，可选择哪两种方法，简述所用方法的基木程序。3、对宗地利用状态、地上建筑物的成新度、土地权利状况进行重点分析，属于何类因素分析范畴，在该类因素分析中还需重点分析其他哪儿点因素？4、该估价项目是否适合收益还原法？5、对该宗地进行地价定义时，一般

2、阐明哪儿项内容？甲公司某写字楼建成后一直出租经营，2010年甲公司因企业战略调整，欲对外转让而评估其转让价格。乙土地估价评估公司在接到此项业务后，立即着手开展评估工作。请根据此情况，冋答以下问题:6、乙公司在接受委托业务后，为减少评估时间，分别派张、王两名土地估价师负责现场调查和市场调查。在估价中，张负责利用土地还原法对出让价格进行评估，王负责利用市场法对出让价格进行评估。请对以上做法进行评价？7、评估中现场调查的内容有哪些内容？8、在评估中，对该宗地土地利用状况的界定需要包括哪些内容？9、该评估拟使用现场调查日作为估价期日，是否可以？二、报告判读题第一题和第二题为土地估

3、价报告及土地估价技术报告片断，根据提问回答。第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明原因以下是一份估价技术报告屮的第一部分总述的内容，请阅读后，回答5个小题问题。［案例片段］第一部分总述一、估价项目名称某县人民政府拟划拨2010年第二批次建设用地位于xxxxxxxxxxxxxx的一宗国有公共服务用地土地使用权价值评估二、委托估价方（略）三、受委托估价方（略）四、估价依据本次评估的估价依据主要有：（一）全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规10《中华人民共和国土地管理法》。11《中华人民共和国城市房地产管理法》。12《中华人民共和国担保法

4、》。13《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。14《中华人民共和国物权法》。15《某省土地管理条例》。（二）有关技术标准10《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）o11《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）中的''土地估价报告规范格式〃。（三）政策文件依据（略）（四）有关依据（略）（五）其他资料10委托方提供的其他资料。11估价人员实地勘察、调查、收集的相关资料。五、估价基准日二零一二年三月十八日六、地价定义根据委托方提供的资料及现场勘察情况，待估宗地现状用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见''待估宗地地价定

5、义情况表〃，本次评估设定的土地开发程度是指宗地所在区域宗地红线外市政基础设施开发程度和宗地内场地平整状况。根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，估价对象的评估价格为以下设定现状利用条件下的国有土地使用权价格：10依据委托方提供的资料，估价对象划拨用于某街道社区咲院项目，规划占地面积为4232m2；评估设定用途为公共服务用地，评估面积4232m2。□基准口为2012年1月14口（估价现场勘察口期）。12评估设定土地使用权年期为划拨用地长期使用。13待估宗地实际土地开发程度红线外、'五通〃（通电、通信、通路、通上水、通下水），红线内''场地平整〃；评估设定开发程度红线外''

6、五通〃（通电、通信、通路、通上水、通下水），红线内、、场地平整〃。七、需要特殊说明的事项（略）八、土地估价师签字：（略）九、土地估价机构：某地产评估有限责任公司估价机构负责人签字：年月曰问题：10、委托方应列明的基本项目有哪些？11＞受委托方应列明的项目有哪些？12、该报告总述部分存在漏项，请指明并列清？13、在评估依据中的（二）有关技术标准中，一般还应包括哪些内容？丄4、在土地估价师签字方面，一般注意哪些问题？下面是某土地估价技术报告的片段，该片段展示了该宗地利用基准地价系数修正法进行估价的过程,请研读后回答问题，共5小题。所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价和

7、基准地价修正体系等评估成果，按照替代原则就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价基准口价格的一种方法。依据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）（以下简称《规程》）与《某市区土地级别与基准地价更新报告》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为宗地地价=［基准地价xKiXK2x（1±EK）±K3JxK4式中Ki一期日修正系数；&一土地使用年期修正系数；ZK—影响地价区域因素及个别因素修止系数之和；K3一开发程度修