土地估价师-土地估价案例与报告模拟14

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1、土地估价案例与报告模拟14一、案例分析题（请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万mz的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划见表lo表1某开发公司房地产开发计划物业名称ABC建筑面积/N654850成交单价/（元/mS155001450015000成交日期2007年9月2007年8月2007年10月请问：1、你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？2、若将上述3个交易实例选作可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪五个主要

2、因素？3、某公司于2008年10月通过出让方式获得-5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2009年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2010年10月将土地使用权向银行抵押。项目其他有关资料如下：（1）该大楼［〜3层为商场，建筑面积为3000m2,4~15层为办公楼。（2）大楼开发周期预期2年，第一年投入60%,第二年投入40%。（3）大楼建成后该公司计划自留2000m2用做办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为30

3、00元/亦（建筑面积），同类物业的商场市场租金水平每月为300元/mS办公楼市场租金水平每月为150元/mi（4）经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用屮管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%,保险费为建安造价的2鮎税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%,综合还原率为10%,银行贷款利息率为10%。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款？二、报告判读题（第一题和第二题均为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，阅读后指出错误并说明原因）4、下面是一个完

4、整的土地估价技术报告（标注、、略〃的为正常内容），请阅读后指出错误并说明原因。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称XXXX地价评估二、委托估价方XXXX市新区塑料建材厂（其他略）三、受托估价方XXXX市地产评估咨询屮心（其他略）四、估价对象本项评估是对XXXX市新区塑料建材厂所占宗地的地价评估五、估价目的木报告为XXXX市新区塑料建材厂抵押贷款提供地价依据六、估价依据（略）七、地价定义50年土地使用权的现实市场价格八、估价期日2008年5月200-6月］日九、估价日期2008年5月3丄日十、估价结果总地价为1551.88万元；单位地价为519元/m2楼面地价为1174元

5、/〃评估价格货币种类：人民币十一、需要特殊说明的事项1）此项评估是评估期日的价格现值，假设在此期间物业价格值保持稳定。2）本报告只为xxxx塑料建材厂抵押贷款提供地价依据，用于其他方面的可行性未作探讨。3）楼房没有进行结构测试和检验设施，因此不能确定其设施的完备性。4）报告之中有关证明材料由当事人提供。5）木报告有效期为半年。6）本报告全文或部分内容公布之前，需征得本中心同意，国家法律规定者除外。十二、土地估价人员（略）2008年6月8日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1.土地位置状况待估宗地位于XX市新区XX号，属工业用地，宗地四至：东为XX公司，西为X

6、X路，南为XX道，北为XX厂。占地面积为29887.5m2,土地级别属于二级甲。国家建设用地使用证证号为：xx国用（2006）字第411号。2.土地权利状况该宗地以划拨方式取得土地使用权，使用期限为50年，剩余45年，已使用5年，该单位享有土地的抵押权、担保权、租赁权等他项权利，地上附着物及建筑物所有权归xx塑料建材厂。3.建筑物和地上附着物状况xx塑料建材厂除办公楼四层外，其他两座厂房、传达室等土地附着物均为平房，砌体结构，耐用年限为30年，建筑面积为13217.39m2,均为水泥地面，内墙为涂料粉刷，外墙用水刷石装饰，建筑高度为丄2m,门窗均为塑钢材料。二、地价影响因素分析

7、1.一般因素XX塑料建材厂历年来为新区支柱企业。近年来，由于受市场影响，效益开始滑坡，经营处于低谷,导致该厂负担沉重，资金较为紧张，影响了发展，职工工资连续3个月没有兑现。根据国家有关政策,该企业已经转变经营机构，正在上新的国家级项目。2.区域因素该宗地土地级别为二级甲工业用地，但交通条件较优越，新城道为城市生活型主干道，有通往市区和外县的公共汽车，各种建筑均符合规划要求。商业、服务业基本配套，环境有轻度污染，市政设施良好，上水、排水与区主干线连接。供电有保障。通信线路与市区电话联网，可以全