住宅批量精装修全程精细化

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1、房地产住宅批量精装修全程精细化管理胡冶明2012年8月一、房地产批量住宅精装修的核心理念二、住宅精装修管理体系的构成三、精装修住宅的设计原理（全面家居解决方案）四、关于精装修住宅的产品的设计定位五、精装修住宅的设计范围及设计方法六、精装修住宅设计实施阶段的经验提示七、装修住宅的施工图深度标准八、成本控制与采购九、精装修住宅的施工管理十、精装修住宅产品的售后服务十一、案例分析目录(一)、品质居住生活从精装修住宅开始精装修住宅的普及标志着整个住宅产业从粗放型向品质型的转变几年前，商品房带全套装修销售还只是在一些城市的个别楼盘试探性的进行。近来开发商在向客户交楼时提供全套住房装修的比例不断提

2、高，这也是住建部大力倡导的发展方向。根据近期统计的数字，北京、上海所占的比例大概为40~50%，广州占70%以上，其他二、三线城市所占的比例也在逐年提高。随着住宅建设科学技术含量不断的提高，特别是住宅产业化进程的快速发展，预计未来几年商品住宅精装修的比例将迅速增大。一、房地产批量住宅精装修的核心理念1978~1992年1992~1998年1998~2008年2008~现在及未来计划经济福利房商品房与福利房过度时期商品房的毛坯房时代精装修成品住宅时代早期过渡期毛坯房精装成品住宅中国商品住宅的发展进程（二）、房地产行业转变发展方式要实现“四化”1、设计的标准化2、实现部品（构件）生产的工厂

3、化3、现场施工的装配化4、实现土建、装修的一体化由传统的建造业转为先进的制造业！（三）、住宅批量精装修是住宅产业化重要组成部分1、整体系统化设计2、住宅室内装修材料、设备、部品高度整合3、工厂化制作，现场安装4、专业的质量保证体系5、完善的售后服务（四）住宅精装修是打造绿色建筑的重要途径绿色建筑的主要评定标准：1、节地与室外环境2、节能与能源利用3、节水与水资源利用4、节材与材料资源利用5、室内环境质量6、运营管理（五）、精装修住宅的运作模式1、菜单式装修型多种设计方案，多种装饰材料选择，多种装修级别。2、开发商引导型有限的方案（风格）选择，建立统一标准下的部品工厂化制造、专业化安装，

4、装修级别根据产品定位相对固定。3、开发商集成型统一标准，统一流程，采用全面家居解决方案，建立梯度产品体系。彻底否定了精装修=毛坯+装修的说法。4、开发商与家居连锁系统供应商合作型在全面家居解决方案的基础上，向客户提供“硬装”相对固定，“软装”采用菜单式选择服务。5、专业公司管理型由精装修项目管理公司来总承包统一管理精装修设计及部品的研发、工业化生产组织、现场施工安装，建立精装修住宅共生体系。（六）、精装修产业链中各服务商如何转变角色1、建筑设计师、设备设计师2、室内设计师如何转变观念3、室内配饰将有更多的市场空间4、部品制造商、供应商5、装饰材料制造商、供应商6、装修公司（精装修施工单

5、位）7、监理公司8、验房公司9、物业管理公司（七）、推广精装修住宅存在的问题1、市场认知度有待提高简单装修，全装修，公寓式精装修，居住生活方式的演变。2、企业的不成熟开发企业，装修设计师，装修施工企业，装饰材料供应商，家居部品供应商到底都应该分担什么样的角色？3、政策不成熟行业市场如何规范、住宅装修设计与施工验收标准的建立尚待完善。4、主管部门推广方式的不成熟建设主管部门、行业协会、媒体导向5、业主维权意识不成熟精装房VS毛坯房，“老李”与“老张”“老李”与“老张”的故事我买毛坯房自己装修我直接买精装房了老李说：老张说：带装修的房子不好，做工不靠谱、材料环保不过关、装修没个性带装修的房

6、子不错啊，省时省事、设计合理、施工质量挺好的，至于说装饰个性嘛……………，你来到我家看就是了！（八）、如何面对精装修市场推广中碰到的问题1、个性化问题设计中性化、淡化个性化设计，通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展。提倡“轻装修、重装饰”。常用的四种主流设计风格。2、质量保证问题采用工厂化制作、现场安装的工艺，大大提高施工质量。房屋各种部位、部品的质量保证期限。3、装修材料的环保性能的担忧选用环保材料，确保达到环保要求。4、装修房总价上升产生的抗性毛坯房要做精装修建议价格底线：毛坯均价3000~3500元/平方米。5、装修后竣工验收、竣工验收后装修（九）精装修住宅运作的难点是什么装修

7、标准由谁来确定？领导定？设计师？预算部？装修标准是由目标客户的需求来确定的阻碍客户购买精装修房的因素是什么？个性化问题？价格问题？不是装修的个性化，也不是价格，而是产品品质和施工质量精装修过程管控的最大难点是什么？不是技术问题，是管理问题精装修管理难度高？不是管理难度高，是管理体系的标准没有建立二、住宅精装修管理体系的构成（一）、住宅精装修管理的组织系统谁来负责牵头？设计部？营销部？成本部？工程部？由公司主管领导牵头，协调各部门共同完成。公司高