昌吉市场调研报告修改

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关于昌吉市区交易市场的调研报告公司领导：1月25-28日物流项目部对昌吉市目前建成的和在建的市场进行了调研，对其中较大的几个交易市场作为重点进行了走访调研和资料搜集，包括亚中商城、中亚农副农资建材批发市场、统一建材城、大富豪家具广场、庞大集团昌吉汽车城等，基本情况如下：一、昌吉市亚中（集团）有限公司1、基本情况：新疆亚中（集团）有限公司于1994年8月成立，注册资本为人民币1亿元，公司以市场服务业为基础，以机电、农机产品连锁经营为核心，以房地产开发为支柱，旗下拥有新疆亚中机电股份有限公司、伊犁州亚中机电有限公司、房地产开发公司、建筑安装公司、对外贸易有限公司、物业管理公司等分子公司。公司经营范围包括市场经营、房地产开发、机电产品销售租赁、建筑安装、物业管理、金属制品加工、客货运输、对外贸易及融资租赁。新疆亚中机电股份有限公司位于乌市阿勒泰路，成立于1999年，注册资本8710万元，资产总额2.52亿元。现有全资子公司、分公司16个，机电、农机连锁网点47个分布在和田、克州、伊犁、博州等地。已建成新疆最大的三个专业化市场——新疆亚中机电市场（占地11万平方米，有700多套商铺）、新疆亚中农机市场（占地4万平方米）和新疆亚中摩托车市场。在其控股公司中，新疆亚中融资租赁股份有限公司，注册资本1.7亿元，资产总额5.86亿元，主要开展设备融资租赁。经了解昌吉地区机电市场隶属新疆亚中机电股份公司管理。新疆亚中商城综合批发市场，设有亚中商城国家二类口岸，市场拥有摊位3796个，市场内工作人员达上万人，年交易额超20亿元，其中建材美居等成交额超过15亿元。市场占地430亩，现已形成以“新疆农副土特食品批发城”为主体，“新疆汽车城”、“新疆家电城”、 “新疆服装城”、家具、建材等细分专业市场为补充的市场格局。2007年亚中集团曾尝试利用昌吉亚中商城二类口岸基地向中亚五国发运油漆、汽车、设备等物资，由于国外没有强有力的售后团队做支持，外销汽车、设备售后服务跟不上也没有做成，其他油漆产品销路也很不景气，暂时放弃辐射中亚市场的想法。2、亚中集团主要经营指标情况：截至2010年11月，亚中集团公司主要财务指标如下：单位：万元指标合并报表母公司（昌吉本部）资产总额9572954225销售收入6760218270其中：机电收入429707617房产收入179917432租金收入39572935其他收入26841236利润总额678626113、亚中集团发展历程和经营模式：1）成立的背景：昌吉市政府于1992年7月通过了市经济开发区亚中商城第一期工程专题研究，8月开工建设。1993年由于国家紧缩银根和管理体制等问题，工程面临困难。时任市经济技术开发区管委会副主任的唐德明（亚中集团董事局主席、党委书记）提出对亚中商城实行股份制改造、公司化运作的具体设想方案，通过债转股和政府扶持，1994年4月成立了新疆昌吉亚中商城有限责任公司。同年，公司利用入股单位和公司职工自愿入股的568万元入股资金启动了停工8个多月的亚中商城二期工程，在1994年8月竣工。2）扩大规模。1999年亚中商城建设 了第三期工程，建筑面积由原来的5万平方米迅速发展到20万平方米,并逐步向规模化方向发展。进驻市场的商户达3000余户。逐步形成了以新疆家电城、新疆服装城、新疆汽车城、新疆农副产品及副食品批发城为主体,生产资料、蔬菜果瓜、肉奶蛋禽、建材等销售补充的市场格局。3）资本运作，走低成本扩张之路。1999年通过并购新疆起重运输机械厂、昌吉州机电设备公司于2000年12月成立了新疆亚中(集团)有限公司。同年,投资1.5亿元在乌鲁木齐建设新疆亚中机电市场，为国内外机电生产厂商在新疆搭建物流配送平台，经营汽车、工程机械、机床等机电产品和零配件,可为4000余户客商提供经营交易场所。2002年12月新疆亚中机电股份有限公司挂牌运作。并先后购并、控股、参股了和田七运司、克州一运司、哈密机动车交易市场、巴州棉麻公司等企业。在伊宁建设了伊犁亚中国际商贸城；在博乐市建设了博乐市亚中商城，并涉足地产业开发建设了博乐亚中家和园；在和田建设了玫瑰家园等。2007年公司引进现代融资租赁业,有效促进各类企业实现增添设备、技改建设、优化资产负债和税收筹划。融资租赁投、融资一体化服务的开展，进一步引领亚中股份产业规模升级。通过与中国银行、建设银行合作，在全疆范围内开展机电产品消费信贷、分期付款业务。4、亚中集团前期招商情况1）政策支持。初期，由于市场预期不明朗，市委、市政府及时给予了试营业期间免收各种税收、工商费、摊位费；正式营业后，两年内缓交各种税收及工商费；对国有、集体、个人一视同仁；实行四不限政策(有证无证不限、经营方式不限、经营范围不限、经营价格不限；提供邮电、税务、工商、仓储、金融、医药、安全、落户等全方位的服务和多项优惠政策。2）聚集人气。为了吸引顾客，尽快启动市场，亚中商城通过开展一系列公关活动如：举办民族团结游园活动，邀请当地戏班子和区内外文艺团体来亚中商城演出，举办节假日巴扎、灯光夜市，动员民政部门到商城销售福利彩票，开通公交线路并把乌昌公交线路的终点站设在商城，甚至包车让市民免费乘坐逛商城。经过一系列公关活动，亚中商城成为昌吉市人气最旺的商贸交易区。5、亚中模式分析和探讨： 1）亚中集团通过市场服务业起家，以机电、农机产品连锁经营为核心，以房地产开发为支柱，逐步走向资本运作和低成本扩张之路。亚中集团的发展自始至终都得益于政府的政策支持和政府化层面运作。使得亚中商城从一无商家，二无消费人群的交易市场两大“死穴”均不具备、举步维艰的状态下走向繁荣。并通过政府层面取得了国家二类口岸的资格。从某种意义上说，亚中集团的发展得益于政府行为全方位支持。2）通过争取政府政策及给客户优惠迅速提升市场人气。公司利用政府政策、文化活动、开通公交线路、免费专车接送顾客等手段聚集人气。3）以交易市场为基础，利用该运作模式不断扩充经营范围和经营领域。从“杂货”市场向“专项”市场转变形成了“新疆汽车城”、“新疆家电城”、“新疆服装城”、家具、建材等细分专业市场。不但对原来市场范围形成补充，而且从经营专项（如机电销售）市场中寻找商机的开发新领域。同时积极参与利润率高、效益回收快的房地产行业，从而形成了以市场服务为基础，以机电产品连锁经营为核心，以房地产开发为支柱的三大产业协同发展的格局。6、亚中集团当前存在的问题1）昌吉市没有土地储备，亚中商城没有继续发展的空间，市场容量有限，发展受到限制；2）位于市区中心地区，市场交通状况和管理质量较差，不利于市场整体形象的提升和市容的美观；3）作为国家二类口岸，亚中市场并未发挥其具有的作用，一是地处乌市较近，作为货物的集散地，运送昌吉增加运距导致成本上升，许多货物直接从乌市发往中亚国家。二是货物在乌市，更方便物资装卸、运输、商检、报关办理工作。三是国外没有办事机构，销售后的售后服务成为最大难题，无法支撑市场可持续发展。四是发往内地的物资，乌市货运代理更加成熟、发运更为便捷。7、目前规划的发展方向 1）公司后期主要经营业务领域：亚中市场、机电连锁销售（包含融资租赁）、房地产开发建设、安装工程（包括路桥建设、金属加工、混凝土搅拌、塑钢窗加工生产）。2）由于亚中集团产业触及行业较杂，附加值不高上市难度较大，而融资租赁不是国家政策扶植企业，亚中集团正在运作新疆亚中机电股份公司上市，目前项目已上报自治区，并列为自治区第二批拟上市企业中，力争五年内实现上市。3）公司计划收购玛纳斯一种牛场，利用牛胚胎转基因技术提升乳制品和牛肉制品的市场，计划在中小板块运作上市；4）与玛纳斯县政府进行洽谈，对玛纳斯县现有的不符合规划要求的商业街进行拆迁改造，并由此低成本取得500亩土地用于开发房产。5）目前房产开发在大规模增加，亚中集团公司后期将继续扩大建材市场。6）计划在昌吉九家沟购买土地（庞大汽车城对面），建设机电、机械、二手车交易市场。二、昌吉市中亚农副农资建材批发市场1、基本情况：该市场位于昌吉312国道及青年路交汇处，中亚市场占地总面积约21万平方米。市场东邻天山路，北邻健康西路，市场南大门面向312国道，市场北侧距离滨湖河生态公园仅1公里，在市场周边2公里以内拥有大型成熟社区都市花园、育才小区、御景生态、宏鑫家园。该市场主要经营农资、种子、机动车、摩托车、自行车、钢材建材、铁件加工、五金交电、农副产品、副食品、土特产、调味品、干货、干果、百货服装、日杂，目前成为昌吉市最大的综合交易市场。该市场面对的消费群体主要是周边园丰八队、九家沟、佃坝乡、滨湖乡、榆树沟的广大农村，因此产品基本为低值易耗的低端消费品，产品质量较差，但是由于产品价格非常低廉，在广大农村消费者中依然有其消费市场，从该市场每年过亿的成交额来看，目前市场仍然比较兴旺。 2、市场发展历程：该市场始建于2000年，由园丰八队自筹建设，园区内房子由村民自行建造，仅满足经营场所基本功能需求。2008年昌润盐业公司（详见附件一）出资600万对市场重新改造，形成较为规范的钢材建材专业市场、农资种子专业市场、农副产品专业市场、机动车摩托车专业市场、副食品土特产专业市场、百货服装专业市场六大区域市场，其中农副产品是该市场核心。2000年—2005年开业阶段，当时市场租赁费每年1元/平米，商铺前场地提供40平米免费土地，许多商户自行搭建了简易棚户用做仓储，部分商户在周边村庄租房当仓库。2006—2008年市场初具规模，2008年经盐业公司投资改造该市场，但没有彻底解决上下水及供暖问题，仅仅对市场周边门面进行翻新改造，功能区域进行划分，市场凌乱局面有了初步改善，在市场内对门面房以外的区域进行合理规划搭建了彩板仓库，租赁给商户。改造后，园区内40平米的商铺租金达8000元/年，沿街农资市场门面高达万元，园区内仓库在统一收购整合后40平米的仓库每年收取1000元租赁费。商铺前马路收取每年收取10元/平米费用。园区西侧铁件加工及饲料加工显得较为凌乱，据了解商户对此处物业服务及其不满。3、市场经营现状：据2009年数据统计该市场交易额达1.5亿元，该市场拥有商户约800余家，其中服装百货区占地5000平米，商户160余户，钢材市场占地30000平米，商户30余户，建材市场占地15000平米，商户380余户，农副土特产市场占地15000平米，商户160余户，瓜果蔬菜批发市场占地30000平米，农机和二手车市场占地45000平米。市场人气较旺，昌吉市周边建筑公司、昌吉及周边村民是该市场主要消费群体，市场产品定位为中低端产品。根据调研了解，昌润公司拥有该市场30年经营租赁权，昌润公司每年向园丰八队租赁费150万元/年。昌润盐业公司每年通过收取物业费、房租费等市场费用每年可获利润450万元。4、基本判断：该市场交通十分便利；主要面向农村地区 中低端市场，消费人群数量大，产品价格便宜，能给市场聚集很多人气，同时拉动周边房屋租赁、餐饮业、住宿等三产的发展；市场租费用低，远低于同类市场场租。但是该市场投资规模小，市场管理较为混乱，内部车辆通行较为困难。根据与昌润公司人员交流，由于园区内钢材市场占地面积大，收益低，计划将钢材市场迁出。目前昌润公司规划在3-5年内建设大型冷藏蔬菜、水果仓库及相关市场区域。计划十年左右后在目前位置开发房地产。地处两级政府办公区域的中心地带，周边是高档房地产社区，市场的现状对于市容的影响，存在着政府改造市场或者拆迁的可能。三、庞大汽贸集团昌吉汽车城庞大汽贸集团昌吉汽车城为在建项目，2010年4月19日昌吉开发区与庞大汽贸集团（详见附件二）通过西洽会，正式签署了合作协议。庞大汽车城位于昌吉市世纪大道与312国道交汇的西北处，占地面积约300亩。汽车城计划分三期建设，一期规划占地面积约110亩，计划总投资4亿元，其中固定资产投资2.72亿元，流动资金投资1.28亿元，预计年销售收入1.38亿元，实现利税3800万元。目前一期项目正在建设中，一汽大众、斯巴鲁、东风日产3个汽车4S店已主体封顶。根据其规划，该汽车城计划建设11个品牌4S店和2个汽车超市，项目建成后，将成为昌吉最大的汽车城，包括一汽大众、东风风神、起亚、昌河、佳宝等30多个汽车品牌。该汽车城在昌吉的建设可以辐射昌吉市、呼图壁、玛纳斯、以及石河子和奎屯地区，汽车的品牌也主要集中在中低档次，避免了与广汇汽车中高档轿车市场的争夺，同时可以满足昌吉以西地区低端汽车市场的需求。四、统一美居建材城该市场位于建国西路与中山路交汇处东北侧，由新疆新基投资有限公司于2007年投资2亿兴建，占地220亩，总建筑面积10万 平米，开发商仅出售2万平米，8万平米开发商自主经营，是集家居建材于一体的昌吉最大的专业卖场，该市场可容纳商家1500余户。负一层经营窗帘、布艺、灯具，一层为洁具、厨卫，二层为中高档家具地毯。目前招商工作已经截止，剩余两三套负一层的门面房，园区店面负一层租金150—300元/平米；一层租金平均450元/平米；二层租金平均300元/平米。在调研过程中，发现该市场虽招商基本完毕，但缺乏人气，经营较为冷清，建材及家具以中低端市场为主。五、大富豪家具广场大富豪家具广场位于昌吉市乌伊公路北侧，亚中广场对面，周边交通较好，2005年昌吉市大地物业有限责任公司（附件三）投资4000余万元，修建面积约2.6万平方米的家具城，商场外有上千平米的停车场，商场每层约4500平米，负一层及一层经营中低档家具产品，二层主营成都家具（双虎、欧诗曼、梦丽莎、帝标、金阁5个品牌家私）。三层主营掌上明珠、三叶家私、天鹅及梦幼年华4个品牌家私。六、新疆昌吉市园丰农副产品交易市场昌吉市园丰农副产品交易市场由昌吉市园丰农副产品交易市场有限责任公司投资建设，新疆昌吉市园丰农副产品交易市场有限责任公司的始建于1992年，于2004年依法改制成为有限责任公司，地址位于青年南路与商城路交汇的西北处，注册资金1580万元。市场经营分为六大类：蔬菜批发、瓜果批发、粮油批发、海鲜水产批发、肉食蛋禽批发、副食品批发等。2006年，该公司投资4700万元，将园丰农副产品交易市场改造，新建建筑面积5.1万平方米，地上一层为蔬菜零售，地上二层为亿家服装超市。该公司经营市场总面积由82亩增加到202亩，市场硬化地面73000平方米，搭建永久性大棚10000平方米。公司现有蔬菜批发市场、瓜果批发市场煤炭市场、家禽屠宰场、停车场。2009年，园丰农副产品交易市场有固定摊位1200个，日客流量达2万人次，日交易额达100万元，固定资产2000多万元。 七、昌吉市场调研对公司物流项目的启示结合以上几个市场的调研情况和市场需求情况，以及广汇公司汽车服务产业发展的历程，项目组提出以下建议：1、低成本股权收购是进入市场经营开发的首选方案，在昌吉市的几个主要市场中，中亚副食农资建材市场、园丰三队农贸市场可以继续深入跟踪调研，可以争取通过政府途径进行整合。统一美居建材市场可以继续落实其投资者的基本情况。以上三个项目都有优质的土地资源。2、做好物流园区的建设，关键在于人气的聚集。由于公司项目所在地距离城区较远，交通虽然便利，但并非交通干道，同时昌吉市东、北、西三个方向的人流量相对高于南部区域，从短期来看，以上因素对项目成败有很大的制约因素。因此，项目建设前期必须争取政府的全方位支持。3、每个市场的发展都经过了较长时间的培育，因此建议公司物流项目应该循序渐进，不宜一开始就大规模投资，而是做好长期陆续投资的规划。集团物流项目部二〇一一年一月二十九日 附件一：昌润盐业公司基本情况昌吉市昌润蔬菜盐业有限责任公司前身是昌吉市蔬菜副食品公司，1986年成立，是一家拥有多家经营店面和销售网络股份制综合企业。公司主要经营食盐批发、房地产开发、食品连锁超市、果蔬保鲜贮藏加工销售、农副产品批发等。公司下辖五个分公司：昌吉市金农保鲜库有限责任公司、昌吉市绿菜园商贸有限责任公司、昌吉市吉腾置业有限责任公司、昌吉市天山金提农业有限责任公司、中亚农副农资建材批发交易市场有限责任公司。公司注册资金1500万元，拥有资产5199万元，其中固定资产3645，占地面积350亩；公司2008年销售收入3109万元，实现利润116万元。2003年12月。公司现有10000吨果蔬气调保鲜库一座，蔬菜连锁超市38家，订单产业化原料基地10000亩。2008年公司经营销售各类瓜果蔬菜6000吨，其中出口东南亚500吨。公司注册“天山金提”红提葡萄在北京、广州、成都等内地市场较为畅销。附件二：庞大汽贸集团基本情况庞大汽贸集团股份有限公司是中国500强企业，首届中国功勋企业，主要从事汽车贸易、汽车维护、汽车改装，物流仓储及房地产开发，注册资金9.086亿元，法人代表庞庆华。庞大汽贸集团致力于打造优秀汽车经销商和服务品牌。截至2010年11月底，庞大汽贸集团在中国23个省市及自治区及蒙古国建有841家营销网点，分、子公司及子公司的分支机构达1158家，其中包括汽车专卖店635家（4S店374家：包括乘用车324家、商用车50家；非4S专卖店261家）、各类汽车市场206家。公司可销售的汽车、工程机械品牌达81种，形成了布局合理、品牌齐全、服务优质的汽车营销网络。 公司销售业绩增长迅速，2005年以来，原母公司及本企业已连续六年跻身中国企业500强，2008年，实现销车23万辆，销售的18个汽车品牌成为同行业销量之首。2009年，实现销车36万辆，实现销售收入355亿元、利润10.1亿元，。2010年上半年销售各类汽车20.5万辆，实现销售收入262亿元、利润6.5亿元。2010年，公司名列中国企业500强第181位，同时名列中国服务业企业500强第63位。自行业评比以来，公司一直保持了“中国汽车销售服务十大企业集团”第一名的地位。1999年，公司与中国银行唐山分行合作，独创了汽车消费信贷“冀东模式”，并将GPS卫星定位系统成功运用于汽车消费信贷风险防范，建立健全了“六级风险防范体系”，有效解决了消贷风险问题，成为公司的核心竞争力。附件三：新疆大地投资（集团）有限公司基本情况新疆大地投资（集团）有限公司成立于2003年，注册资金6000万元，法人代表戴虎鸣，企业前身昌吉市大地实业公司，始建于1993年，公司现已发展成为集医药零售、医疗卫生服务、商贸、物业管理、房地产业、电器制造、农业开发等为一体的企业集团。下设新疆惠生堂医药连锁有限公司、昌吉市惠生堂专科医院、昌吉市第一百货有限责任公司、昌吉市金源五交化有限责任公司、昌吉市大地物业有限责任公司、昌吉州大地房地产开发有限责任公司、昌吉市长城电器开关厂、昌吉市大地农业技术开发有限公司八家公司。