【8A文】商业地产运营管理.ppt

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1、部门分享-万达丛书商业地产运营管理二〇一六年九月运营管理部商业地产运营管理赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http://down.winshang.com/添加Q群340180654，可享受每两日免币与优惠资料、纯干货实时推送商业地产商业地产商业地产目录一筹备篇二开业篇运营篇三商业地产筹备篇筹备篇：商业定位一、城市概况（表1-1市场调研之城市概况细分）核心指标类别作用城市体量城市面积人口总数现有商业体量从城市的体量及在全国城市的排名和增幅情况，可以判断城市的发展速度，及未来商业的发展趋势。政策宏观经济政策金

2、融政策土地政策人口政策产业发展政策项目所在城市、区域的政策直接关系到商业未来发展到额走势和方向城市发展规划城市道路规划交通规划土地使用规划人口未来规划商业项目的规划与定位必须以城市规划的大背景为前提，并随着城市规划的发展变化而做出调整城市经济体量城市生产总值社会消费品零售总额人均可支配收入城乡居民储蓄存款额恩格尔系数公国了解和分析项目所处城市或区域的生产总值可以判断发展水平分析其在全国范围的排名，从而衡量当地的消费能力进一步分析项目所在城市的经济发达程度和居民的富裕程度城市产业结构三产比例产业结构往往决定了当地消费的活跃度，尤其是第三产业的占比，反应当地商业繁

3、荣程度筹备篇：商业定位-市场调研二、城市商业环境分为商业宏观环境和商业产业环境。对城市商业环境调研重点：商业结构、主要商圈及重点项目和现有商业资源。三、城市消费环境（消费水平、消费结构、消费习惯）四、项目区域环境筹备篇：商业定位-市场调研筹备篇：商业定位-项目定位筹备篇：商业定位-业态规划筹备篇：商业定位-业态规划体验业态二、业态组合1、业态选择（商业功能定位、商品级次定位）2、业态配比（适用性、高坪效、互补性）《业态配比示意表》业态品类数量面积（平米）面积配比（%）零售综合超市1100009综合百货12000019快时尚225002专业店135003品牌店7

4、03000029娱乐影城160006KTV130003健身125002儿童娱乐120002电玩城120002餐饮酒楼125002餐饮402000019体验1020002合计131106000100筹备篇：商业定位-业态规划3、业态衔接（功能互补、客群一致）（1）零售业态需放在热区，品牌级次和客单价高的品牌店应放置在热区主入口、主通道。（2）娱乐业态因属目的性消费，应放置在冷区，通过业态自身带动周边客流。（3）餐饮业态应放置在高楼层，布局要集中，形成规模化。（4）体验业态作为业态补充，目的性消费强，但承租能力差，可放置在冷区次通道。《万达广场业态组合示意表（水平

5、动线+垂直动线）》楼层娱乐楼百货楼6F万达百货5F影城万达百货4F万达百货3FKTV+餐饮万达百货+餐饮2F电玩城+儿童体验业态万达百货+女性体验业态1F零售专业店万达百货+零售专业店-1F大型综合超市筹备篇：商业定位-业态规划筹备篇：房产条件控制一、规划方案评审从项目方案设计阶段、初步设计阶段、到施工图设计阶段，逐步深入、明确，最终达到指导施工，满足商业使用功能。二、设计功能评审对冷热源、供电、外立面、景观、导向标示、内装、弱电智能化、夜景照明等设计功能评审，满足商业定位和商业使用的需求。三、公共物业条件落实对电气系统、空调系统、给排水系统、电梯系统、消防系

6、统等进行全程跟踪，发现缺陷并整改，提升品质，降低能耗。公共物业条件控制一、商家技术条件特点二、商家技术条件对接商家技术条件的对接与落实筹备篇：招商实施与管控-租赁决策文件制定一、租赁决策文件内容上表为《开业项目租金测算表》上表为《开业项目分业态租金测算表》上表为《开业项目其他招商规定》序号项目开业时间合计项目面积（平米）项目总租金指标（万元）项目总租金单价（元/年/平米）区域楼层业态计租面积年租金指标（万元）租金单价（元/年/平米）主力店次主力店室内步行街主力店次主力店室内步行街主力店次主力店室内步行街序号项目开业时间物业管理费（万元）免租期政策（月）步行街品

7、牌库引进比例（%）总额主力店次主力店室内步行街主力店室内步行街品牌库品牌占比当地品牌占比二、租赁决策文件的制订（一）市场调研成果分析城市宏观环境是制定租金标准的主要衡量依据；消费市场分析是制定招商政策的重要参考内容；商业环境分析成果决定租赁优惠政策。（二）租金指标测算1、项目指标测算法2、市场比较法3、商家反馈法对于单个租赁区域或步行街业态品类，有针对性地对2个以上目标商家开展洽谈摸底，分析不同商家的营业额及租金承受水平，结合项目本身特点预估租金指标。通过调研，取得3个可比项目的租金水平，测算出租金指标。根据项目资金投入，比照行业平均投资回报，测算总租金收益。

8、（长远参考价值）筹备篇：招商实施与管控