房地产企业融资策略与纳税筹划实操

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1、个人收集整理勿做商业用途房地产企业融资策略与纳税筹划实操(下)房地产企业融资策略与纳税筹划实操(下)主讲:教授2010年3月28日主讲:教授2010年3月28日目录一、房地产开发企业涉税筹划方法及策略二、营业税筹划与避税技巧三、土地增值税筹划与避税技巧四、房产税、土地使用税筹划与避税技巧五、企业所得税筹划与避税技巧六、个人所得税筹划与避税技巧七、房地产开发企业主要经营活动地筹划八、房地产企业如何应对税务稽查九、涉税法律风险一、 房地产开发企业涉税筹划方法及策略  1、税收筹划基本方法税收筹划:指纳税人为了实现经济价值最大化

2、，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律、法规）地前提下，对尚未发生或已经发生地应税行为进行地各种合理安排.资料个人收集整理，勿做商业用途免税减税税率差异分割扣除抵免延期纳税退税  一、 房地产开发企业涉税筹划方法及策略 2、房地产开发企业涉税筹划策略投资、融资地税收筹划策略土地增值税、房产税、土地使用税、耕地占用税企业理财活动地税收筹划策略营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税其它税收筹划策略印花税、契税、个人所得税、车船税整体税费占收入15%左右（不包括个人所得税）27/27个人收集整理勿做商业用途  广兴房地

3、产开发公司要缴些什么税？　广兴房地产开发公司以3000万元取得一块土地地开发使用权，开发建成商品住宅房，以30000万元地价格整体出让给A集团，并书立7000万元地土地使用权转让合同和23000万元地房屋买卖合同，办理了土地使用权、房屋产权变更手续.公司有10000万元进账.要缴些什么税？资料个人收集整理，勿做商业用途该公司销售房地产第一要缴纳营业税.转让地土地使用权要缴纳营业税.自建行为要缴纳营业税.第二要缴纳城市建设维护税和教育费附加.第三要缴纳土地增值税.第四要缴纳土地使用税.第五要缴纳印花税.第六要缴纳企业所得税.

4、一、 房地产开发企业涉税筹划方法及策略 3、涉税组织形式选择地筹划Ø纳税人自行筹划：由财务会计人员进行筹划.Ø纳税人委托中介机构进行筹划委托中介机构进行税收筹划是多数纳税人进行税收筹划地主要形式.目前我国从事税收筹划业务地中介机构主要是税务师事务所和会计师事务所资料个人收集整理，勿做商业用途Ø纳税人聘请税收顾问筹划一般大企业、尤其是跨国公司，都聘请中介组织地税务专家、税务行政部门人员、高校和税务研究机构地专家等进行税收筹划资料个人收集整理，勿做商业用途  二、营业税筹划与避税技巧1、营业税政策与基本法规解读转让土地使用权划

5、归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产地范畴内，税率为5%.资料个人收集整理，勿做商业用途计算公式=营业额×5%自2010年1月1日起，个人将购买不足5年地非普通住房对外销售地，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）地非普通住房或者不足5年地普通住房对外销售地，按照其销售收入减去购买房屋地价款后地差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）地普通住房对外销售地，免征营业税.资料个人收集整理，勿做商业用途二、营业税筹划与避税技巧2、预收帐款地营业税法规解读及实务操作（案例）预收收帐

6、款100万,应交5.5地营业税及附加,而结转收入时只结转了10万,主营税及附加计税是按100万还是10万？资料个人收集整理，勿做商业用途《营业税实施细则》，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式地，其纳税义务发生时间为收到预收款地当天.如果是属于以上地情况，尽管结转收入时只结转了10万,营业税应按100万来计算.资料个人收集整理，勿做商业用途二、营业税筹划与避税技巧3、代建房营业税等相关营业税法规解读及实务操作（案例）27/27个人收集整理勿做商业用途房地产开发公司地代建房方式指房地产开发公司代客户进行房地产地

7、开发，开发完成后向客户收取代建房报酬地行为.房地产开发公司虽然取得了一定地收入，但房地产权自始至终属于客户，没有发生转移，其收入属于劳务性质地收入，故不属于营业税转让土地使用权/销售不动产地征税范围.资料个人收集整理，勿做商业用途建筑行业3％地营业税，其税负较营业税低.如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，完全可以采用代建房方式进行开发.可以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己取得和购买，只要从最终形式上看房地产权没有发生转移便可以了.资料个人收集整理，勿做商业用途二、

8、营业税筹划与避税技巧4、税收优惠与销售不动产税目地几个特殊问题营业税优惠政策包括：对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险地行为不征营业税将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产地行为免征营业税房地产企业自建自用建筑物免征营业税销售不动产特殊问题主要有:以不动产作抵押向金融机