中国房地产企业融资策略与纳税筹划实操

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1、房地产企业融资策略与纳税筹划实操上)主讲■教授2012年3月2日目录一、当前房地产企业融资现状与问题二、房地产企业融资思路与要点三、房地产企业融资策划与融资策略四、房地产企业债权融资实操与运作五、房地产企业股权融资实操与运作六、房地产企业资本融资实操与运作七、房地产企业衍生融资实操与运作八、房地产企业上市融资策略及案例九、房地产企业融资操作流程及技巧十、未來房地产企业资金运作模式的展望一、当前房地产企业融资现状与问题1、房地产企业资金现状与经营风险问题房地产土地资金房地产的核心竞争力一是土地，二是资金。有了土地就可

2、以融更多的资金，有了资金就可以得到更多的土地，最终是要先有钱，这是房地产融资的基木模式房地产企业自有资金与银行贷款比例:30:70或20:80一、当前房地产企业融资现状与问题2、房地产企业融资现状与融资渠道问题内地房地产公司融资渠道少，直接融资更困难增资扩股，内地很多房地产开发企业并不认可这个办法国际上通行的办法包括银行、证券、保险和信托一、当前房地产企业融资现状与问题3、货币政策对房地产行业影响现状与企业运营成本问题房价快速上升，房地产投资者利用银行便利的金融杠杆进入房地产市场从紧货币政策将对房地产市场产生巨大的

3、影响，当从紧货币政策不为地方政府用行政方式化解时，整个房地产市场的预期会发生根本转变，这是a从紧货币政策对房地产市场影响根木所在今年小央经济工作会议定调比较灵活，明年是否一直适度宽松仍无法定论。决议提到的a金融手段以及a茅别化信贷政策或意味着明年的按揭贷款政策收紧，其小一套房贷款收紧可能性不大，二套房贷款收紧可能性很大，这样可以较有效的抑制投机性购房明年货币政策的走势对于房地产行业的发展将起着至关重要的作用。房地产公司a短债长投的深层次才盾并没有发生改变一、当前房地产企业融资现状与问题4、房地产企业融资模式创新势在

4、必行，创新速度决定企业存亡2008年12月，a国九条和a金融30条都明确指出，要a创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、1＞股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道REITs（房地产投资信托基金）是英文RealEstateInvcstmcntTrust的缩写（复数为REITs）一、当前房地产企业融资现状与问题4、房地产企业融资模式创新势在必行，创新速度决定企业存亡小国房地产要走组合创新的融资模式在这个模式里，在未來5-10年，银行仍然是地产融资的一个主渠道，这是由中国的特殊金融环境所决定

5、的。房地产95%以上的金融资金来自于商业银行。一、当前房地产企业融资现状与问题4、房地产企业融资模式创新势在必行，创新速度决定企业存亡国际房地产金融制度模式比较分析一、当前房地产企业融资现状与问题4、房地产企业融资模式创新势在必行，创新速度决定企业存亡国际房地产金融制度模式比较分析上市融资、股权融资、信托计划等直接融资，这些在国外很成熟的融资渠道，推动中国房地产行业的可持续发展，规避金融风险。总结以上分析，可以得出如下特点、完善的房地产金融组织体系，政策性和经营性房地产金融有机结合2、金融产品不断创新，房地产融资的

6、金融工具体系发展健全3、齐备的房地产金融配套体系建设二、房地产企业融资思路与要点1、房地产企业资金來源构成二、房地产企业融资思路与要点2、房地产企业融资的特点主要特点：融资方式单一引发的后果：1・增加了银行的风险与压力2・造成房地产中小企业融资困难3・对政府产生了很大压力4.增加了企业的负债率二、房地产企业融资思路与要点2、房地产企业融资的特点二、房地产企业融资思路与要点3、房地产企业融资的资金成本加强财务杠杆的应用，合理筹集资金加息带來的成本对房地产企业來说不算什么,完全能够消化掉地价上升、节能技术标准上升、管理

7、成本上升、税收费用上升，远远超过了加息成木对于房地产行业来说，利润回报率高，微小的成本上涨相对于利润提高来说微乎其微二、房地产企业融资思路与要点4、融资的风险控制2009年万科的预收账款为约317亿元，年末现金余额220亿元。保利的预收账款为298亿元，年末现金余额152亿元。如果取消预售制度，2009年万科的资金缺口将达97亿元(317-220=97),而保利的资金缺口则将达146亿元(298-152=146)O资产负债率速动比率现金负债率二、房地产企业融资思路与要点5、房地产企业融资的环节过程解析按融资过程小资

8、金来源方向的不同，企业融资分为内源性融资和外源性融资。内源性融资是指企业通过内部积累筹集资金。外源性融资是指企业通过一定方式向企业Z外的其它经济主体或个人筹集资金。三、房地产企业融资策划与融资策略1、如何提高企业融资策划的能力融资策划是一个系统工程，包括营销、管理、经营、税务、公关、征信、品牌等，要全面系统地盘点企业的资源，充分结合金融环境、市场环境，综合策