房地产企业融资策略与纳税筹划实操(上).ppt

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1、房地产企业融资策略与纳税筹划实操(上)主讲:教授2010年3月27日目录一、当前房地产企业融资现状与问题二、房地产企业融资思路与要点三、房地产企业融资策划与融资策略四、房地产企业债权融资实操与运作五、房地产企业股权融资实操与运作六、房地产企业资本融资实操与运作七、房地产企业衍生融资实操与运作八、房地产企业上市融资策略及案例九、房地产企业融资操作流程及技巧十、未来房地产企业资金运作模式的展望一、当前房地产企业融资现状与问题1、房地产企业资金现状与经营风险问题房地产=土地+资金房地产的核心竞争力:一是土地，二是资金。有了土

2、地就可以融更多的资金，有了资金就可以得到更多的土地，最终是要先有钱，这是房地产融资的基本模式房地产企业自有资金与银行贷款比例：30:70或20:80一、当前房地产企业融资现状与问题2、房地产企业融资现状与融资渠道问题内地房地产公司融资渠道少，直接融资更困难增资扩股，内地很多房地产开发企业并不认可这个办法国际上通行的办法包括银行、证券、保险和信托一、当前房地产企业融资现状与问题3、货币政策对房地产行业影响现状与企业运营成本问题房价快速上升，房地产投资者利用银行便利的金融杠杆进入房地产市场从紧货币政策将对房地产市场产生巨大

3、的影响，当从紧货币政策不为地方政府用行政方式化解时，整个房地产市场的预期会发生根本转变，这是“从紧货币政策”对房地产市场影响根本所在今年中央经济工作会议定调比较灵活，明年是否一直适度宽松仍无法定论。决议提到的“金融手段”以及“差别化信贷政策”或意味着明年的按揭贷款政策收紧，其中一套房贷款收紧可能性不大，二套房贷款收紧可能性很大，这样可以较有效的抑制投机性购房明年货币政策的走势对于房地产行业的发展将起着至关重要的作用。房地产公司“短债长投”的深层次矛盾并没有发生改变一、当前房地产企业融资现状与问题4、房地产企业融资模式创

4、新势在必行，创新速度决定企业存亡2008年12月，“国九条”和“金融30条”都明确指出，要“创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道”。REITs(房地产投资信托基金)是英文“RealEstateInvestmentTrust”的缩写(复数为REITs)。一、当前房地产企业融资现状与问题4、房地产企业融资模式创新势在必行，创新速度决定企业存亡中国房地产要走组合创新的融资模式在这个模式里，在未来5-10年，银行仍然是地产融资的一个主渠道，这是由中国的特殊金

5、融环境所决定的。房地产95%以上的金融资金来自于商业银行。一、当前房地产企业融资现状与问题4、房地产企业融资模式创新势在必行，创新速度决定企业存亡国际房地产金融制度模式比较分析模式类型证券融资类社会福利基金类储蓄融资类财政融资类典型国家美国新加坡德国/法国日本主要特点开放的住房信贷市场，成熟的抵押贷款证券，融资工具多样化，政府干预住房信贷市场强制储蓄的社会福利基金，社会福利基金金融化经营，与住房信贷相结合专业化住房储蓄机构，融资体系封闭运行，政府实施奖励政策，房地产金融工具多样化官方金融机构为主，实行住房储蓄制度，财政

6、投资性贷款是主要来源房地产金融市场完备型市场、初级抵押市场、二级抵押市场、房地产抵押保险市场银行贷款是政府支持住房发展的主要资金来源，借贷条件十分优惠，以基金为后盾型封闭运行的住房储蓄融资体系独立于资本市场之外，不受资本市场及其利率波动影响财政投资性贷款是住房信贷资金的主要来源一、当前房地产企业融资现状与问题4、房地产企业融资模式创新势在必行，创新速度决定企业存亡国际房地产金融制度模式比较分析上市融资、股权融资、信托计划等直接融资，这些在国外很成熟的融资渠道，推动中国房地产行业的可持续发展，规避金融风险。总结以上分析，

7、可以得出如下特点:1、完善的房地产金融组织体系，政策性和经营性房地产金融有机结合2、金融产品不断创新，房地产融资的金融工具体系发展健全3、齐备的房地产金融配套体系建设二、房地产企业融资思路与要点1、房地产企业资金来源构成二、房地产企业融资思路与要点2、房地产企业融资的特点主要特点：融资方式单一引发的后果：1．增加了银行的风险与压力2．造成房地产中小企业融资困难3．对政府产生了很大压力4．增加了企业的负债率二、房地产企业融资思路与要点2、房地产企业融资的特点融资方式发展阶段股权融资债务融资政府资金投资基金海外资金企业资金

8、个人资金海外资金企业资金个人资金银行资金种子阶段√√√√创业阶段√√√√√成长阶段√√√√发展阶段√√√√√√√√二、房地产企业融资思路与要点3、房地产企业融资的资金成本加强财务杠杆的应用，合理筹集资金加息带来的成本对房地产企业来说不算什么，完全能够消化掉地价上升、节能技术标准上升、管理成本上升、税收费用上升，远远超过了加息成本对