中国商品房价格的影响因素分析及价格预测

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1、华中科技大学硕士学位论文响呢？这些因素是如何作用于房价，他们各自对房价的影响程度有多大呢？当前的货币政策、供地政策以及GDP的增长是否与房价的变化有密切的关系？房价的未来走势又将如何呢？政府应该选择什么样的宏观经济政策来调控房价？这些都是理论和实践中提出的亟待解决的问题。而本文也正是在此背景之下应运而生。1.1.2研究的意义本文以房地产价格作为研究的核心，试图找出房地产发展的过程中决定房地产价格的因素，并进一步探索这些因素在多大程度上影响房地产价格。并在此基础上进行短期房价的预测。作为房地产经济运行中的重要变量，房地产价格的研究是市场经济发展的现实需

2、要。从微观层面上讲，各个房地产市场主体（开发商、销售商、投资商、中介服务机构等）都希望能够准确及时的预测房地产的价格趋势及规律，从而做出正确的投资经营决策，制定相应的营销、服务方法，使自己在市场竞争中处于有利地位。从宏观层面上研究房地产业的价格，是研究房地产业发展战略以及研究国民经济规划的需求。通过对房地产价格因素的研究，可以探求稳定市场价格的因素，从而有利于我国房地产市场的可持续发展，同时房地产业价格研究可以为政府的宏观调控提供参考性依据。房地产价格问题不仅关系到国民经济的持续健康发展，更关系到人民的切身利益、社会的稳定和社会的和谐。研究影响我国房

3、地产价格变动的因素及房价的走势具有重要的理论和现实意义。1.2国内外研究文献综述1.2.1国外的研究情况国外有关房地产市场发展的理论研究已有近三百年历史。17世纪末，威廉·佩第第一次提出级差地租的概念，并初步阐述了级差地租、土地价格等问题。此后至19世纪初的一百多年间，亚当·斯密(A.Smith)、大卫·李嘉图(D.Ricardo)、马克思等人分别对土地经济问题、住房问题进行了各自的研究，形成了现代资本主义土2华中科技大学硕士学位论文地经济理论和马克思主义土地经济理论。上述理论均对房地产市场发展的早期研究提供了重要的理论基础。前英格兰银行货币政策委员

4、会成员Goodhart、美国俄亥俄州立大学教授Cecchetti、美国经济学家Frank·Smets和Joseph·Carson等为代表的很多学者认为，货币政策与资产价格相关，货币政策应对资产价格的波动做出反应。Carey(1990)主要分析了短期内房地产市场供给固定时，房地产市场周期的循环过程。经典的Carey房地产模型指出，房地产价格取决于投资者数量，收入水平，供给数量，金融政策等因素。Pavlov和Wachter（2004）建立了模型对利率与房地产价格之间的关系进行研究，他们的模型基于三个假设：(1)银行被定义为吸存放贷的金融中介,贷款则全部被

5、用于房地产购买；(2)所有市场主体是风险中性的；(3)房地产的内在价值是未来所有可能的经济状态下的贴现价值。最后他们得出结论：房地产价格与存款利率正相关，房地产价格与存贷款利率差负相关。但Pavlov和Watcher的模型并没有将汇率作为一个因子来解释存贷款利率与房产价格的内在联系。房地产价格与未来CPI之间的关系在实证上也得到广泛支持。Goodhart和Hofmann(2000)对12个国家的CPI方程进行了估算，通过大量的回归检验得出结论：货币类资产，尤其是在两年期水平上的广义货币的增长率、名义利率和房地产价格三个变量对CPI有显著的解释力。Al

6、iAnari和JamesKolari(2002)对房地产价格同通货膨胀之间的关系也进行了探讨。他们使用两种经济学方法来推进他们的研究：ARDL模型法和回归衰退法。ARDL（autoregressivedistributedlag）模型方法是主要方法，此模型由Pesaran和Shin于1995年提出，AliAnari和JamesKolari应用此模型来评估非房地产商品和服务价格同房地产价格之间的相关性，而回归衰退法主要用于检测房地产价格同非房地产商品价格之间相关性的方差。他们的研究结论是，房地产价格同非房地产商品价格之间存在长期相关性，因此通货膨胀会引

7、起房地产价格的上涨。AbdullahZarinnia(1983)分析研究了1974-1978年影响美国威斯康星州东南部三个县的房地产投资的因素，他的研究结果表明，三个主要的因素影响投资者投资3华中科技大学硕士学位论文购房：投资性需求、对更大更好的房子的消费性需求以及对房价上涨的预期。Abraham,J.,Hendershott,R.H.(1995)认为房地产投资中存在着大量的投机行为，房地产开发商的投机性预期、房地产市场中买卖双方的交易行为是房地产投机行为产生的主导因素，也是房地产价格及房地产泡沫形成的关键性因素之一。进入二十一世纪后，美国房地产价格

8、出现了高涨。2001年到2006年期间，美国房价增长了50%，有些地区甚至达到了100%。对此，美国的许多学