市场比较法在新创家园征收项目评估中的应用研究

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1、学校代码10530学号2013300202020分类号F233密级公开硕士学位论文市场比较法在新创家园征收项目评估中的应用研究学位申请人康乔0指导教师傅太平教授0学院名称商学院0学科专业资产评估0研究方向房地产评估0二零一六年五月二十日TheMarketcomparisonapproachapplicateinTheXinchuangCommunity`sEvaluationCandidateKangQiao0SupervisorPro.FuTaiping0CollegeBusinessSchool0ProgramAssetEvaluation0SpecializatioTheRea

2、lStateEvaluation0DegreeMaster`sDegree0UniversityXiangtanuniversity0Date05/20/160摘要房地产行业自出现以来，逐渐在我国的市场经济中担当着财政收入的中坚力量,代表着投资市场的刚性需求。虽然其在我国发展的时间并不长，可是在出现后却发展迅速，在市场调节与宏观调控的共同合作下，房地产市场受到合理控制没有出现脱缰之势，但是仍然暴露出投资增幅大、房价虚高等“泡沫”问题,引起社会关注。从中国目前的经济状况来看，房地产开发企业要想按照科学、合理的发展路径进行有效地持续经营,保证其盈利能力，那么如何确定房地产开发价格,就成为

3、房地产企业的首要问题。资产评估方法中的市场比较法因为其评估理论基础在理解上容易、在评估价格上接近市场、在计算方法上简洁明了等特点，成为评估人员在进行房地产评估时运用最多的评估方法。鉴于这样的研究背景，本文选题为如何运用市场比较法对被评估对象进行评估以及保证评估价格的准确性的研究。本次研究目的在于通过在应用过程中发现市场比较法存在的一些问题，结合最新的经济形势和国家政策，将具有时代性和创新性的思路带入评估过程中，有策略地对被评估对象进行资产评估，使得传统的市场比较法能够更好适应于新时期的经济市场，提高评估的准确性和合理性。本文主要采用文献研究法和市场调查法进行研究评估。首先是检索和查阅

4、国内外相关文献资料，获取写作所需要的灵感和信息。其次是深入房地产交易市场搜集相关信息。最后通过对比分析可比实例和被评估对象之间各项影响因素，结合各种渠道收集到的数据，运用市场比较法将可比实例的价格进行修正后作为被评估对象的价格。在研究过程中，本文采用整体评估到分户评估的评估路线，先是搜索同一征收项目内，区位状况、交易用途与建筑结构等因素与被评估对象新创家园情况类似的房产，作为整个征收范围内同类可比实例的比准价格，进行房产的整体评估，再是根据各房屋的层次、结构、新旧程度等因素的修正系数对其基准价格进行调整或修正，确定分户评估价格。本文通过对被评估对象的综合分析与测算，结合评估人员的相关

5、经验和当地房地产市场的目前交易情况，最后得出新创家园所属房地产的补偿总价值，基本接近当地房地产交易市场的平均价格，并且评估结果为征收主体部门采纳。当然，市场比较法在实际的运用过程中必定会因为半强势有效市场存在的市场尚未成熟、信息不充分等因素而影响最终的评估结果，因此除了在评估公式上对评估结果进行修正，我们还应该通过对不充分有效市场的研究想出相应的方法和对策，从而使得市场比较法能够为房地产市场提供更准确的评估结果。关键词:资产评估；房地产市场；市场比较法IAbstractSincetherealestateindustrycameout,itgraduallyplaysabackbon

6、eofrevenueinChina'smarketeconomy,anditalsorepresentstherigidrequirementsoftheinvestmentmarket.TimerealestateindustryinChina'sdevelopmentisnotverylong,butitdevolopesrapidly.Incollaborationwithmarketregulationandmacro-control,thereisnotappearingarunawaytrend,whileunderthecircumanstance,itwillstil

7、lexposelargeincreaseininvestment,propertypricesandother"bubble"problem,whichhasarousedgovernment`sconcern.Inthiseconomicsituation,therealestatedevelopmententerprisesinordertoensurecontinuedprofitabilityandbusinessdevelopmentprojec