天津市滨海新区葛沽项目定位深化报告_部分(I)

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1、石化工业区/大港石油基地/大港工业园区/大港城区大港区城市功能调查——零售商业大港城区的商业形态比较齐全，沿街商铺，百货商店，超市，家电卖场等各种商业形态；档次低档到中高档都有。“一商友谊商厦东西比较贵，都是石油的人过来买，还有一些企业主，好几百的衣服和鞋子我们买不起。”——的士司机李亚楠2008年11月思源顾问61石化工业区/大港石油基地/大港工业园区/大港城区大港区城市功能调查——宾馆酒店业酒店星级客房总数标准间价格天津君汇建国度假酒店四星145380天津海得润滋酒店三星138238大港宾馆三星113228天联宾馆——116——中天华厦大酒

2、店——180——（产权式）酒店主要分布在迎宾街和北环路沿线2008年11月思源顾问62石化工业区/大港石油基地/大港工业园区/大港城区酒店都具备一般的接待、住宿、餐饮等功能，档次中等及偏下。大堂休息厅接待服务处电梯厅客房客房卫生间2008年11月思源顾问63石化工业区/大港石油基地/大港工业园区/大港城区大港区城市功能调查——写字楼©办公物业主要是政府部门、金融机构和大型国有企业自用的办公楼。©没有专门开发的用于出售或出租的写字楼。2008年11月思源顾问64大港板块小结大港区位于天津市的最南端，是以石油化工为主导产业的一个独立城结论一区，其产

3、业功能和城市功能都比较完善，居民收入和生活水平相对较高。大港区住宅市场发展迅速，普通住宅价格偏高，如果葛沽的配套设施结论二完善、住宅价格低于大港1000元左右、并且通勤成本较低的话将会对部分居民产生吸引力。大港区缺乏生态度假型物业，葛沽镇如果依托官港森林公园开发生态结论三居住、旅游度假型物业，将会吸引部分大港居民来此购置第二居所或进行旅游度假。2008年11月思源顾问65葛沽的生态屏障葛沽的生态屏障————官港森林公园调研官港森林公园调研2008年11月思源顾问66官港森林公园官港区域现状：现有中建和中化建的生活区，小规模的工业分布，娱乐项目处

4、于开发初级阶段跑马场已经停工建设的别墅项目中建六局一公司生活基地中化五建公司生活基地¾另外在官港区域还有一座公墓——大港英烈园。¾在官港的西北部还有零星的小工业区初级水面娱乐项目2008年11月思源顾问官港射击场67官港森林公园官港森林公园是天津市绿化基地河大港区湿地生态保护区，只会进行少量的保护性开发。保护性开发，比较缓慢官港森林公园原规划图“规划的原则主要是对原生态环境的保护，集旅游、度假、娱乐于一体，对原有居住区（中建），公墓，还有一些小规模的工业区目前没有能力改造，慢慢发展吧。目前详规还在审批中，上半年就能批下来。”——大港区国土资源规

5、划局规划科刘先生生态保护区，限制地产开发。“会有一些地产项目的开发，但是考虑到对原生态环境的保护，不会太多。具体开发多少，现在还不能确定，等规划出来才知道。”——大港区国土资源规划局规划科刘先生2008年11月思源顾问68官港森林公园官港管理机构有意与葛沽综合开发协同发展，官港森林公园处于大港与葛沽之间，离葛沽更近，完全可以成为葛沽的生态资源。“按照官港森林公园的规划，马场碱河以南地区规划为绿地，葛沽应该配合，环境搞好了，对葛沽也有好处。”“大港那边主要是石化，肯定有污染，不过配套很其全，据我所知，葛沽的九道沟村的一些干部就在大港买的房，未来，

6、葛沽各方面发展完善了，大港人还是有可能在葛沽买房的。”——天津市官港园林绿化处胡庆鹏处长2008年11月思源顾问69官港森林公园官港森林公园已开发项目——阿罗马高尔夫俱乐部开发规模共占地290万平米，现在已开发88万平米，还计划在后期开发滑雪场、别墅，但具体面积还没定。开发模式我们的开发模式是高尔夫俱乐部和官港森林公园合作开发，租用森林公园的土地。价格和客户会籍费：个人29.8万，法人：78万人民币。来这里打球的50%是韩国人，也有来自泰达的日本人和中国人。接待能力开发周期现有客房22套，餐厅可兼作会议室，容纳40-50人，有最基本的会议高尔夫

7、球场现有18+1洞，今年年底可完成27+1洞，2008设施。年开发到36+1洞。资料来源：营业部主任王茹访谈2008年11月思源顾问70官港森林公园官港森林公园新项目：运动休闲MALL，占地2000亩目前只有广告牌，还未开始开发。©北京天行九州投资（集团）有限公司主要投资于房地产开发和高科技领域。©累计开发总面积120万平米，建设资金60亿元，成功开发了天行建商务大厦、蓝调沙龙雅园等房地产项目。©目前集团筹备期及在建项目主要有：河北省十大重点项目－－－秦皇岛黄金假日度假城（3300亩）、天津滨海新区渤海生态休闲MALL项目（2000亩）等，预计

8、项目总投资超过50亿，主要以高级别墅、星级酒店、商业街、运动休闲设施、奥运博物馆为开发内容，2008年11月思源顾问71本项目的定位流程前期市场研究关