思源天津市滨海新区葛沽项目定位深化报告

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1、葛沽镇的内需不足以支撑其整体开发，吸纳外向型需求葛沽镇的内需不足以支撑其整体开发，吸纳外向型需求需将葛沽置于更大的同核新城范围内分析其功能定位需将葛沽置于更大的同核新城范围内分析其功能定位2008年11月思源顾问1滨海新区战略性划分——滨海北区＋滨海南区滨海北区同核新城滨海南区同核新城2008年11月思源顾问2葛沽地处津南区、滨海北区、滨海南区未来三大“同核新城”的核心位置，有望成为泛葛沽半小时经济圈的核心，协助津南区积极融入滨海新区滨海北区同核新城泛葛沽半小时葛经济圈沽津南区同核新城滨海南区2008年11月同核

2、新城思源顾问3“泛葛沽半小时经济圈”——“半小时经济圈”是区域经济发展最紧密的区域，以其为依据确定泛葛沽的范围，具有开发指导意义。©©半小时经济圈是“人流、物半小时经济圈是“人流、物流、信息流、资金流”交换流、信息流、资金流”交换最密集的区域。最密集的区域。©打造以葛沽为中心的“半小时经半小时葛©打造以葛沽为中心的“半小时经经济圈沽济圈”，成为滨海新区的重要延济圈”，成为滨海新区的重要延伸带；伸带；©积极吸引周边产业的商务服务向©积极吸引周边产业的商务服务向葛沽转移，将葛沽建设成泛葛沽葛沽转移，将葛沽建设成泛葛沽

3、的“人流、信息流、资金流、物的“人流、信息流、资金流、物流的中心”。流的中心”。©半小时经济圈的范围：津南区区域（咸水沽镇、双桥河镇、小站镇、北闸口镇、八里台镇），东丽区区域（无暇街、军粮城），塘沽区（新城镇、胡家园部分），大港区（官港）2008年11月思源顾问4本项目的定位流程前期市场研究关键性结论前期市场研究关键性结论滨海南区调研信息滨海南区调研信息滨海北区调研信息滨海北区调研信息津南区调研信息津南区调研信息葛沽镇在葛沽镇在““滨海南区同核新城滨海南区同核新城””葛沽镇在葛沽镇在““滨海北区同核新城滨海北区同

4、核新城””葛沽镇在葛沽镇在““津南同核新城津南同核新城””中的竞争分析和角色扮演中的竞争分析和角色扮演中的竞争分析和角色扮演中的竞争分析和角色扮演中的竞争分析和角色扮演中的竞争分析和角色扮演葛沽镇战略开发总体定位及其所需功能分析葛沽镇战略开发总体定位及其所需功能分析2008年11月思源顾问5滨海南区的两个产业板块为葛沽发展提供经济动力，一个生态屏障保护葛沽有优于产业区的生态环境。葛渤海沽石油南疆港官港森散货物生态屏障林公园流中心临港工业区大港开发区大港城区石化园区产业板块大港石油2008年11月思源顾问6临港产业

5、板块调研临港产业板块调研2008年11月思源顾问7临港产业板块渤海石油公司南疆码头天津散货物流中心临港工业区2008年11月思源顾问8渤海石油公司/南疆码头/天津散货物流中心/临港工业区渤海石油公司——塘沽区里独立的“石油王国”©中国海洋石油渤海公司是中国海洋石油总公司下属的历史最长、规模最大的地区公司，主要从事渤海海域石油、天然气的勘探、开发和生产。©拥有总面积29平方公里的基地，海岸线1.5公里，5~7米水深码头1.34公里。©独立的社会服务体系，系统自建医院、学校、公安、街道、居民区等。©现有职工12000

6、多人，固定资产原值113亿元。2008年11月思源顾问9渤海石油公司/南疆码头/天津散货物流中心/临港工业区渤海石油公司——贫瘠落后的海河南岸地区中的“富裕岛”©员工子弟系统内高就业率和高工资保证渤海石油社区整体富裕程度超过塘沽市区居民。石油平台职工收入表级别操作工班组长经理收入4000元/月7000元/月13000元/月注：数据来源于渤海石油职工访谈©良好的开发前景和国际油价上涨，保证了渤海石油员工长期稳定的高收入。年份原油产量2004年1000万立方米2006年1561万立方米2010年2500-3000万立

7、方米注：数据来源于中国海洋石油渤海公司网站2008年11月思源顾问10渤海石油公司/南疆码头/天津散货物流中心/临港工业区渤海石油公司——不满意环境污染，很多中高层员工和年轻员工离开渤海石油社区，而选择环境好的开发区居住。双重作用力示意图高收入人群高收入推力环境污染的推力迁移到开发区的普及私家车间特殊工作时“我住在开发区，这里太脏了，我爸妈住这里，我过来看他们的，他们习惯这里生活了，都是一个单位的，老邻居了，不愿意搬走，我们小一辈的很多人都在开发区买的房。”“我有车，过来很方便，我工作20天，休息20天，没必要住

8、在这里，40天才来回2趟，没必要离公司近。这里没有什么好玩的地方去，住这里没意思。”——渤海石油采油公司平台职工胡先生2008年11月思源顾问11渤海石油公司/南疆码头/天津散货物流中心/临港工业区南疆码头——天津港的“北煤南移”战略举措，解决天津港（北疆）和塘沽的污染问题©南疆码头最早称为“南疆煤码头”，后发展成为散货码头。©满足15万吨级船舶并最大兼顾20万吨级船舶的