重庆融汇国际温泉城项目商业规划第二阶段报告

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1、融汇国际温泉城项目商业规划第二阶段报告重庆融汇投资有限公司重庆,2008年1月10日重庆国际温泉城项目第二阶段报告_200801101目录页码A.第二阶段管理概要与核心结论3B.项目商业规划8B.1.项目开发步骤9B.2.项目合作模式28B.3.项目盈利模型33C.招商策略36C.1.租户组合与商铺布局37C.2.招商价格122C.3.动线设计136C.4.市场推广160C.5.组织管理架构175D.财务测算179本文件是专门为我们的客户书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算

2、完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到九洲远景商业顾问有限公司的书面同意。重庆国际温泉城项目第二阶段报告_200801102A.第二阶段管理概要与核心结论重庆国际温泉城项目第二阶段报告_200801103九洲远景在项目的开发步骤规划方面建议优先考虑温泉城项目商业部分的开发，进而提升项目整体价值；以租金，联营扣点和合作分成作为项目的主要租户合作方式•通过对温泉城项目在土地拆迁，道路交通，各地块之间价值影响力互动和现金流等各方面具体情况的了解与分析，九洲远景提出三个项目开发步骤方案建议，并

3、结合宏观经济以及市场竞争情况对各方案进行了评估•为充分发挥项目商业部分的效益，从而带动项目整体价值的提升，达成项目利益的最大化，九洲远景建议优先考虑项目商业部分的开发，即在温泉中心后，先期开发商业步行街、购物中心和南区住宅，之后开发北区住宅•按照建议的开发步骤方案，温泉休闲商业计划于2009年3季度开始投入运营；商业步行街和购物中心分别计划于2010年4季度和2012年1季度开业•通过综合考量租户所在行业的经营习惯及发展规划，运作需求和重庆本地商业发展趋势，九洲远景建议以租金，联营扣点和合作分成作为

4、温泉城项目的租户合作方式；并以“租金＋联营扣点”结合的方式作为项目的盈利模式资料来源：九洲远景分析重庆国际温泉城项目第二阶段报告_200801104九洲远景对温泉城项目各区域的租户组合及商铺布局进行了规划，并结合租户、竞争对手和行业专家意见进行了项目的租金推算•根据项目商业概念，项目小组对温泉城项目的租户组合和商铺布局进行了规划；初步规划项目总体租户共计310个，其中购物占35%，餐饮25%，娱乐23%，运动概念13%，服务4%；主力店和次主力店占68%•购物中心由19个概念元素组团，形成休闲运动城

5、和时尚生活街区两大概念，其中购物占47%，运动概念22%，娱乐13%，餐饮10%，服务7%•步行街商业以名品折扣淘宝区、风情美食汇和女性时尚街为三大主题；商业租户以购物为主，其中购物61%，餐饮33%，娱乐6％•温泉小镇的概念细化设计分为欢乐不夜城、温泉美食坊、CEO俱乐部、外商俱乐部和名媛会馆几大主题三大主题，以餐饮和休闲为主，餐饮45%，娱乐53%，购物2%•由租户、竞争对手和专家三个不同视角对温泉城项目商业租金情况进行推断，保证了租金水平的客观性，我们推算购物中心的平均租金水平为95元/平方米

6、·月，步行街商业的平均租金水平为142元/平方米·月，温泉小镇商业的平均租金水平为60元/平方米·月资料来源：九洲远景分析重庆国际温泉城项目第二阶段报告_200801105在国际温泉城项目现有动线规划方案的基础上，结合商业部分需求，九洲远景对车行、人行动线设计进行了评估并提出调整建议；同时对项目的招商推广策略和组织运营架构也进行了规划•在项目动线规划方面，建议引导消费者从南部温泉区和北区住宅入口进入项目，以减缓天杨路主出入口的交通压力；同时在项目各主要区域设置多个公交站点，以方便项目居民出入；商业步

7、行街采用人车分流的方式；除在购物中心和温泉中心设置出租车待客站外，在项目其他区域将仅设出租下客点，以尽量减少项目内车流•项目市场宣传推广工作将分为四个主要推广期，以配合温泉城项目不同开发阶段的宣传推广工作；按预算分时段合理投放宣传推广与广告费用，提升招商及开业宣传效果；项目招商推广期间预计总费用1170万元•为保证项目运营的整体性与高效率，建议对项目实行集中式管理，同时在营运和招商部门设置专人分别负责不同商业模块；项目管理公司设9个部门，实行总经理负责制，项目完全投入运营后人员编制162人，其中中高

8、层管理人员12人资料来源：九洲远景分析重庆国际温泉城项目第二阶段报告_200801106在2012年温泉城项目商业部分全部投入运营的前提下，根据财务测算结果，项目最早将于开业9年后，即2020年收回全部投资•联合项目小组通过工作研讨会，融汇公司内外部访谈，并结合温泉城项目具体开发步骤及重庆市场商业现状，对项目财务测算模型的各项数据进行了合理假设•根据乐观、中等和悲观三种情景下的财务测算结果，温泉城项目的投资回收期分别为9年、11年和18年，内部投资收益率(IRR)分别