“S-C-Q”分析模型应用案例——融汇国际温泉城商业

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1、“S-C-Q”模型运用案例融汇国际温泉城商业问题界定和结构化分析前期工作回顾第一阶段：城市、区域和项目研究城市宏观经济背景/发展趋势/商业消费趋向等；区域经济背景/商业供应环境/商业经营现状/商业消费构成及趋向等；政府官员/专家/行业资深人士/典型商家访谈；关注行业发展现状及消费者问卷调研。第二阶段：发展商、政府愿景沟通发展商开发资金筹措构想、营运经验、经济效益和社会效益构想等。政府对区域价值打造构思；对项目商业体量、市场定位和开发进度等的要求。现阶段工作重点战略发展方向制定前提内容—问题界定和结构化分析；方法—借助“S-C-Q”模型进行问题界定和结构化分析。战略发展方向现阶段需明确

2、的要点要点一：项目商业体量的确定；要点二：项目商业核心竞争力提炼方向。我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题？R1非期望结果——由特定情境导致的特定结果R2期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果S=情境C=R1,R2Q=如何从R1到R2S：情境（situation）项目背景事实（城市/区域/市场/项目/介入主体等）城市背景消费能力和水平即使与西部典型城市（成都）比较，也处于劣势。大量的商业物业供应使得重庆商业市场的机会与风险均较为明显，必然导致商业结构的全面调整。现阶段新形态的商业主要集中在解放碑和观音桥商圈。区域背景沙坪坝商圈人流量仅次于解放碑商圈，与观音桥商圈基本相

3、当。整体供应规模处于较低规模；但2010年预计供应量将达到110万平米；预计2010年沙区常住人口达到100万。项目背景具有温泉资源（“日出水量5000方、水温52度”），且地块紧邻“三峡广场”和内环高速；受火车东站、梨树湾货运站、梨树湾立交和高压通廊影响较大；项目商业用地形状狭长，自天梨路节点至核心区（温泉）1.7公里。S：情境（situation）项目背景事实（城市/区域/市场/项目/介入主体等）开发商目标成为“融汇品牌”最核心的支撑；前期商业的变现是“核心区”开发资金的重要来源。政府愿景重庆“五方十泉”旅游战略重点项目之一。沙区“泛三峡广场商圈”主要构成之一，要求项目商业规模在

4、40万方左右；要求“温泉度假区”于2009年年底前开业。R1：非期望结果按常规发展的可能结果虽然“梨树湾片区”与“三峡广场”空间距离近，但即使是沙区老原住民也对区域较为陌生，心理距离远，且有“杂乱、低挡和治安状况差”的固有印象。不是沙区以及更广泛范围商业消费的首选。项目商业40万方的商业体量与目前“三峡广场”商业体量持平，且沙区未来商业供应量大，但常住人口增长有限。100万常住人口无法支撑110万方商业体量，项目销售、招商及后期经营存在极大压力。重庆都市区已有2个以“温泉”为特色的都市休闲度假项目；且2010年将增至10个。项目“温泉”主题将被市场稀释，项目目标实现有较大难度。从消费

5、选择看从区域商业发展看从温泉主题竞争看R2：期望结果我们的期望目标沙区政府要求商业规模达到40万方,与“三峡广场”实现差异化的、互补的聚合发展。项目商业部分需变现资金6.5个亿，且需在商业部分开发前期实现，以支持后续体量的开发和整体经营所需。项目商业部分核心之一“温泉度假区”在2009年年底前开业；2013年前，商业部分基本开发完毕。规模目标销售目标进度目标C：矛盾或冲突（complication）R1与R2之间存在着的矛盾或冲突R1R2心理陌生区域、且形成固有的劣势印象；不是沙区以及更广泛范围商业消费的首选。沙区政府要求商业规模达到40万方,与“三峡广场”实现差异化的、互补的聚合发

6、展。100万常住人口无法支撑110万方商业体量，项目销售、招商及后期经营存在极大压力。项目商业部分需变现资金6.5个亿，且需在商业部分开发前期实现，以支持后续体量的开发和整体经营所需。以“温泉”为特色的都市休闲度假项目；且2010年将增至10个。项目“温泉”主题特色将被市场稀释。“温泉度假区”在2009年年底前开业；2013年前，商业部分基本开发完毕。Q：提出问题（question）要实现从R1到R2必须要回答的核心问题问题一项目商业规模控制在哪个区间，并如何改变区域价值形象，从而实现项目商业体量和市场容量的对接？问题二项目需要什么样的价值定位，方能凸显以“温泉”资源为市场引领的市场

7、区隔体系？问题三陌生区域（项目整体于2013前，配套体系处于建设中）商业物业销售问题？问题界定和结构化分析客户和需求类型判断市场竞争分析案例借鉴和模式选择制定战略发展方向案例借鉴检验条件一温泉为核心自然资源。检验条件二城市拓展新区，核心区有效辐射范围内。检验条件三与本项目地块在规划条件上有相适性。珠海海泉湾解构珠海西部，车行20分钟左右；处于城市有效辐射范围。“海洋温泉”为核心自然资源；总占地5.1平方公里，分为温泉养生区、神秘岛主题乐园区和温泉住宅区。以