土地信息系统第8章土地定级、基准地价和宗地地价评估系统

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1、21世纪土地资源管理系列教材土地信息系统土地信息系统曲卫东韩琼编著21世纪土地资源管理系列教材土地信息系统第8章土地定级、基准地价和宗地地价评估系统21世纪土地资源管理系列教材土地信息系统8.1土地市场的主要业务土地市场管理包括：土地交易行为管理（eg.土地出让、转让、抵押和租赁）土地价格管理（eg.基准地价、标定地价和交易地价）市场中介服务机构管理土地收益管理……在土地市场业务中，目前基准地价评估和宗地地价评估已经实行信息化管理。21世纪土地资源管理系列教材土地信息系统8.1土地市场的主要业务土地定级工作程序一般按

2、以下步骤进行：收集资料、定级因素选择和权重确定、分析资料、因素作用分值及网点总分值计算、土地级别划分、土地收益测算、级别边界落实与级别图测绘、面积量算、成果整理与资料收档。基准地价评估是一项系统工程，一次性评估完成后，隔两年进行调整。21世纪土地资源管理系列教材土地信息系统城镇土地定级与基准地价评估城镇土地定级城镇基准地价评估评估区域总分值计算土地极差收益测算交易样点地价计算均质地域划分均质地域总分值计算均质地域基准地价确定土地定级总分等值线图地产交易资料分析宗地地价评估城镇土地级别确定工业用地住宅用地商业用地其他用

3、地类型多因素分值加和法基准地价调整城镇土地定级与基准地价评估流程图21世纪土地资源管理系列教材土地信息系统8.2土地定级1.基本功能（1）交互式任意地选择影响城镇土地级别的各项定级因素；（2）根据因素类型，自动计算作用分值；（3）采用多种方法交互式确定定级因素权重；（4）自动确定土地级别；（5）绘制土地级别图以及各项定级因素作用分等值线图；（6）对划分的土地级别进行级别检验；（7）为用户提供交互式修正级别数据界面。21世纪土地资源管理系列教材土地信息系统8.2土地定级2.数据流程定级因素选择，数据采集定级因素数据准备

4、定级因素指标确定网格单元确定网格单元单因素分值计算网格单元因素综合作用分值确定级别分值界限确定级别图层与应用图层叠加绘制因素作用分等值线图确定土地级别极差收益测算检验土地定级报告绘制土地级别报告定级因素作用分值图量算各级别面积定级因素权重确定绘制土地级别分值等值线图21世纪土地资源管理系列教材土地信息系统8.2土地定级3.土地定级模块的基本结构辅助图层选择用地类型设置因素体系设置评价单元设置用地类型选取用地类型删除定级因子删除定级因子选取德尔菲法层次分析法因素成对比较法直线距离最短路径最佳路径因素权重确定方法因素功能

5、分及服务半径计算因素作用分值计算土地级别确定土地定级21世纪土地资源管理系列教材土地信息系统8.3基准地价测算与自动更新系统8.3.1系统建立的意义基准地价是对城市各级土地或均质地域及商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格。基准地价是反映一个城市地价高低的综合指标，是评估宗地地价的基础，是政府制定管理措施、投资决策和国家征收土地使用税的依据，经政府公布的基准地价对土地利用、投资具有指导作用。21世纪土地资源管理系列教材土地信息系统8.3基准地价测算与自动更新系统8.3.2系统设计1.系统的功能设计

6、2.系统的流程设计（1）数据的调查和输入（2）管理和评价（3）产品的生产和表达3.基准地价数据库设计（1）建立基准地价数据库的具体工作（2）建立基准地价数据库的技术路线4.系统输入、输出设计（1）输入设计（2）输出设计21世纪土地资源管理系列教材土地信息系统8.3基准地价测算与自动更新系统8.3.3系统实施的可行性分析首先，目前不存在特殊的、尚待开发的、对系统建设具有决定性作用的高尖端技术。其次，计算机的硬件的价格对新产品的开发已经不起决定作用，系统开发软件诸如PC-GIS的售价也一降再降，因此开发成本也符合我国目前

7、的基本国情。最后，在开发的过程中有国外的经验可以借鉴。系统开发最大的难点在于资料的收集和整理上。21世纪土地资源管理系列教材土地信息系统8.4宗地地价评估8.4.1宗地估价系统特点和功能宗地估价系统需要满足各级地价评估事务所的需求，包括日常数据的维护和管理，以及宗地估价业务办理的需要和估价成果的输出。宗地估价系统最终开发目标是成为一个功能齐备的、可以完成各级地价评估事务所宗地估价任务的信息系统。系统最终需要解决如下问题：（1）解决数据存储、维护和管理问题。（2）方便基准地价更新。（3）科学准确地估算宗地价格。（4）高

8、效的结果输出和信息查询。21世纪土地资源管理系列教材土地信息系统8.4宗地地价评估8.4.2宗地估价系统的总体结构宗地估价系统项目登记子系统价格评估子系统信息查询子系统结果输出子系统基本数据库文档库案例库方法模型库用户界面数据库21世纪土地资源管理系列教材土地信息系统8.4宗地地价评估8.4.2宗地估价系统数据库设计1.基本信息数据库2.案例库