城镇土地分等定级及基准地价评估

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1、第9章城镇土地分等定级及基准地价评估第9章城镇土地分等定级及基准地价评估学习目标通过本章教学，使学生熟悉城镇土地定级及基准地价评估的操作程序；掌握土地定级的一般原理、基准地价评估的思路、高层建筑地价分摊方法的应用。学习重点难点重点：土地定级的原理、程序；基准地价评估的思路、步骤。难点：对于有河流、桥梁、铁路等阻隔带的城市如何进行土地的定级。§9.1城镇土地分等定级9.1.1城镇土地分等定级的含义9.1.2城镇土地综合定级的基本程序9.1.1城镇土地分等定级的含义中国城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次，反映城镇之

2、间及城镇内部土地质量及其使用价值的差异。土地的“等”反映城镇之间土地质量总体水平的地域差异，土地的“等”的顺序在各城镇间进行排列；土地的“级”反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异，土地的“级”的顺序在各城镇内部统一排列。城镇土地分等定级的含义城镇土地分等定级的对象土地分等定级是在特定目的下，对土地的自然和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。城镇建成区和近郊区范围内的所有土地。9.1.2城镇土地综合定级的基本程序多因素综合评定法目前城镇土地定级普遍采用的方法多因素综合评定法从土地区位条件入手，选择影响城

3、镇土地级别的区位因素，对每一个因素按影响程度大小确定权重，在划分的土地单元内按统一标准计算因素指标作用分值，然后把各单元内诸因素对土地的综合影响转换为单元总分，并据此划分土地级别。9.1.2城镇土地综合定级的基本程序方案制定资料收集与调查土地级别测算及确定成果形成与验收成果应用和更新阶段9.1.2城镇土地综合定级的基本程序方案制定根据城市的实际情况，确定各项任务的时间进度、投入人力的数量、定级工作的实施步骤和方法、成果的精度要求等，以进行经费预算。资料收集与调查主要是掌握城市的总体情况，把握城市区域特性和城市内部结构特

4、点，区位特性，搜集定级工作所需的技术资料和图件资料。9.1.2城镇土地综合定级的基本程序土地级别测算及确定土地定级范围的确定定级因素指标体系的构建定级因素权重的确定定级单元的划分与单元内指标取样土地定级因素作用分值的计算定级单元综合作用分值的计算土地定级结果的确定9.1.2城镇土地综合定级的基本程序土地级别测算及确定土地定级范围的确定城镇建成区和近郊区范围内的所有土地。定级因素指标体系的构建大多数城市的土地定级因素指标体系包括七类：繁华程度、交通条件、基础设施、自然条件、环境条件、人口因素、规划因素。定级因素分为主导因

5、素和非主导因素，主导因素适用于各城市，是必选因素；非主导因素为选择因素，各地视具体情况增减。9.1.2城镇土地综合定级的基本程序土地级别测算及确定定级因素权重的确定定级因素权重的要求：第一，权重值的大小与因素对土地质量的影响成正比；第二，各因素权重值在0～100或0～1之间赋值，各选定因素的权重值之和必须等于100或1。定级因素权重的确定方法：专家打分法和因素成对比较法。9.1.2城镇土地综合定级的基本程序土地级别测算及确定定级单元的划分与单元内指标取样定级单元是评定土地级别的基本空间单位，是各定级因素分值计算的基础。

6、单元划分与指标取样正确、合理与否直接影响到土地级别界线的位置，而土地级别界线又与土地使用者利益密切相关。对于定级单元的划分，可采用动态网格法实现。单元内指标取样指在已划定的单元中测取各因素的影响值。9.1.2城镇土地综合定级的基本程序土地级别测算及确定土地定级因素作用分值的计算定级因素分值计算原则：总分值与土地优劣成正相关；分值体系采用0～100分的封闭区间；作用分值只与因素指标的显著作用区间相对应。各因素的作用分值都与距离有一定的关系，其衰减方式一般包括三种：直线衰减：f=F×(1－r)，如公交便捷度等因素的作用；指

7、数衰减：f=F(1－r)，如商业服务业繁华度、道路通达度等因素的作用；无衰减：f=F，如供水、供电等因素的作用。9.1.2城镇土地综合定级的基本程序土地级别测算及确定定级单元综合作用分值的计算定级单元综合作用分值是采用定级单元各影响因素的作用分值以及各影响因素的权重，通过加权求和得到。综合作用分值反应了影响因素对定级单元的综合作用。9.1.2城镇土地综合定级的基本程序土地级别测算及确定土地定级结果的确定土地定级结果通常要遵循下列原则：①土地级别高低与土地质量相对优劣的对应关系基本一致。②级之间渐变过渡，相邻网格单元之间

8、土地级差不宜过大。③边界尽量采用具有地域突变性的自然界线及人工界线。土地定级结果的确定方法主要是根据计算出的土地定级单元作用分值，利用数轴法或聚类分析法，初步划分土地级别；然后通过数理统计方法或专家论证法对上述级别进行合理性检验；若通过合理性检验，则以“不破宗或不破支宗，并参考线状地物和权属界线”为调整原则，对级别界线进行调整，并