通州项目策划报告

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1、中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体高效执行方案示范营销力研发力工程力行政力品牌力第一部分市场分析一、通州地产市场简述二、市调分析第二部分定位分析一、项目描述二、客户定位三、产品定位第三部分宣传推广计划、宣传推广要点二、具体运做要求三、销售工具要求四、推广工具及形式五、宣传推广的阶段补充说明中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体高效执行方案示范营销力研发力工程力行政力品牌力透视北京火红的房地产市场2002年1—4月现房销售176万平方米，同比增长达44.7%今年以来，本市房地产开发投入持续高涨，供应量进一步加大，市场销售不断升温，销售面积高于同期竣工面积。截至4月底，全市累计完成房地产开发

2、投资181.1亿元，同比增长55.6%,比一季度增速高9.1个百分点；竣工各类商品房118.7万平方米，增长54.7%,比一季度上升8・1个百分点，其中住宅101.2万平方米，增长68.9%；实现现房销售176.2万平方米，增长44.7%,其中住宅165.7万平方米，增长40%,增速在一季度比2月份分别上升44个百分点和45.4个百分点的基础上,又上升5.2个百分点和1.4个百分点。从一季度房地产开发情况看，本市房地产开发总体形式比较乐观，但也有几个现象值得关注：其一，商品住宅投资增速趋缓。一季度本市完成商品住宅投资48.8亿元，比上月商品住宅增速降低33.1个百分点。而在住宅投资趋缓的同时

3、，办公楼和商业营业用房投资的增速分别比上月提升48.7个百分点和55.2个百分点。市统计局统计报告分析认为，住宅产业是国民经济重点发展的领域，商品住宅作为住宅建设的主体，近年来增长很快，是开发投资的主要组成部分和增长点。在住宅需求还很旺盛、办公楼和商业营业用房尚有百余万平方米存量待消化的情况下，投资者投资去向的调整还需慎重。其二，新开工面积首次出现下滑，这是近年来少见的现象。新开工而积的变化是反映房地产开发未来趋势的重要指标之一，本月商品房新开工面积下降究竟是暂时现象还是预警信号，还有待观察。其三，拖欠工程款增长速度快于开发投资。一季度，本市房地产开发各项中国第一套地产企业核心团队执行力掌控

4、体高效执行方案示范营销力研发力工程力行政力品牌力应付款合计8亿元，其中拖欠工程款4.4亿元，比去年同期增长了1.9倍。其四，本年房地产资金到位中，利用外资下降较快。虽然房地产资金总体比较充裕，但从结构看，一季度当年利用外资仅为1.1亿元，在上年同期下降18.2%的基础上又下降了78.7%o销售是房地产市场的屮心环节，销售量和价格变动情况不仅对房地产自身市场供求和前景影响巨大，对整体经济的影响也不容忽视，是观察经济运行情况的重要指标Z-o虽然目前本市房地产市场在法律建设、市场规范、质量保障、物业管理方面还有待完善，但从宏观看，销售量、投资量、供应量均大幅增长且大致同步，商品住宅平均售价也稳定在

5、上年末的水平，对房地产市场的发展和整体经济运行均产生了积极影响。透过房地产火红的现象看出，房地产销售作为一门新兴行业尤为引人注目，问题也尤其多。中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体高效执行方案示范营销力研发力工程力行政力品牌力第一部分市场分析通州区地产市场现状：1、作为CBD的后花园，通州由于交通的便捷而在广大购房人群心屮占有一席之地，尤其是较为低廉的价格成为其制胜法宝。2、小户型随着市场的发展正逐渐成为趋势，亚中产阶级成为主要购房群体。因此，低总价，轻松供房成为该区域客层的要求。3、开发商、区政府正在努力降低京通快速路的收费标准。项目位于北苑环岛南侧，从国贸驱车仅13分钟即到该区；且有多

6、条公交站点如342、388、728、930、928支、846、交通十分便利。交通工具选择多样化，对购房者极具吸引力。另外，随着通州区整体规划的逐渐展开，将进一步推动该地区的发展与繁华，并使这一地区更趋成熟。位于CBD后花园的纯居住区，这一位置也有利于吸引在国贸商圈及其周围工作的白领。4、从周边项口情况分析，大都中档价格在2800—3300之间，新华联家园智能化欧式高品位大社区通州楼盘乂出黑马通州一黑马，已广为人知，之所以该项目配合在配套上及价格上的优势，使项目极具吸引力均价定在2980元/平方米较适合该区域开盘项冃。5、北京对外地人购房也实行“20%首付”这将极大激活一部分需求。6、通州项冃

7、运作中，项冃的前期产品策划、后期的销售策划缺少专业性、系中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体高效执行方案示范营销力研发力工程力行政力品牌力统性。从通州若干项目情况来看UJ7、我们在短时间内对通州市场作了简单的市场调查:1、项口销售中，消化最快的是60平米左右的一居室，70-90平米的二居室,90-110的三居室，消化速度上看，一居大于二居，二居大于三居。2、通州区需求中，紧缺小户型，即低首付、低月供的经济实