合富策划宝典.doc

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1、金殿项目服务内容合富辉煌房地产顾问有限公司二零零六年六月22/22目录合富辉煌公司及策划业务简单介绍4第一部分项目市调阶段服务内容7第二部分项目前期服务内容（前期发展策划）10第三部分项目营销阶段服务内容（营销策划阶段）13第四部分项目销售阶段服务内容（销售阶段）1422/22合富辉煌公司及发展策划业务简单介绍合富辉煌集团成立于1995年，是国内唯一在香港成功上市的房地产代理商，为中国大型地产发展商提供顾问咨询、营销策划及市场推广的全程专业服务，同时稳占二手物业和物业管理市场的重要份额。十年来，合富辉煌以雄厚的实

2、力及良好的信誉为市场所认同，自1996年广州市国土房管局对中介公司进行评级以来，连续9年（1996-2004年）被评为广州市一级中介顾问机构。经过多年的努力，公司现以发展成为全国最早从事房地产策划营销及资源整合，以专业人员为核心，整体近4000人的专业公司。是中国大陆成立最早、规模最大、实力最强的专业地产策划代理公司之一。二OO四年七月十五日，合富辉煌集团控股有限公司，于香港联合交易所主板成功上市（编号：733）。成为国内首家上市的房地产代理公司。22/22二OO四年公司以一手业务零售总额120亿元，商品房成交面

3、积超200万平方米的骄人成绩被CIHAF评为中国房地产优秀中介代理机构前十强。中国权威的地产杂志《新地产》将合富辉煌集团列为中国第二大房地产代理公司。合富辉煌集团前期发展策划业务以总部的发展策划部为主，这一团队拥有一批高素质的研究人员，并与国外顾问公司有着长期合作，与国内清华大学、北京大学、中山大学等国内顶尖学府保持学术上的往来。在发展策划部九成以上为相关专业本科学位，精英文化贯穿整个团队。22/22发展策划部有强势的多专业整合，涵盖了城市规划、经济、营销管理、建筑设计、工程、财务等各方面的专业人士，其中规划师、

4、注册评估师、MBA及多名在开发、工程技术企业工作多年的专业人士，工作注重创新观念、务实操作与工程实践相结合。在工程及营销相关内容的整合下，诸多前期顾问工作都能够在设计阶段、销售阶段完善的跟进，其中很多项目亦在不同阶段与营销部门展开直接合作，以产品热销来体现前期顾问的价值。在发展策划与营销的紧密结合之下，合富公司在十数年的发展中成功操作了全国数百个类型各异的项目。它山之石，可以攻玉，这是发展策划部宝贵的案例积累。一般的前期顾问项目从宏观区域研判、中观市场分析、微观产品研究的角度，注重策划与营销之间互动，确定项目定位

5、、规划设计建议、开发策略、资金运用等核心内容，成为开发商的决策依据。第一部分调研阶段服务内容22/22一、我们的工作模式n签定《合同》，明确委托意图和工作深度要求n与发展商交流，了解发展商的需求和初步想法；确定项目组成员并提交工作计划n深入研究、细化定位要素及报告成稿n正式汇报二、服务内容1、项目地段分析主要内容包括●项目地段在区域中的功能定位；●人口情况；●基础设施状况；●项目地段已有的城市印象分析。2、项目竞争市场分析22/22通过对昆明现有高端住宅（包括别墅、Townhouse）市场供应状况的调研，了解竞争

6、楼盘的位置、规模、规划、开发现状、户型面积、价格等。主要内容包括：●项目基本情况：开发项目的名称，地址，占地面积，建筑面积，物业类型，主力户型，总户数，平均层数，车位，容积率，绿化率，项目开盘时间，项目竣工时间；●产品状况：建筑风格，共摊，户型种类，户型面积，户型数量，小区基本配套设置内容，小区内公共设施配置内容等；●价格状况：最低价，最高价，均价，楼层差价，最高总价，最低总价，车位租售价，配套设施收费标准，价格变动情况等；●付款方式：付款方式，一次性付款优惠幅度，分期付款时限，银行按揭付款年限等；●销售情况；●

7、22/22物业管理状况：物业配套服务项目，如电梯、通讯、消防、通风、供水、供电、供气电视接收、公共卫生、绿化保养、车位、保安；3、市场定位（1）客户群定位根据上述市场调查结果，确定项目地区的各种潜在客户群，并提出项目的目标客户群定位。其中，主要内容包括:A、消费需求●现有住房情况及满意度；●购房目的；●购房考虑因素：地段、环境、规划、容积率、绿化率、建筑质量、价格、户型、楼层、景观、朝向、通风、采光、建筑风格、文体设施、生活配套、物业管理、安全性、邻里关系、社区文化、交通、开发商实力等；●购买方式：预期购买时间、

8、了解购房的信息渠道、影响购买决策的因素（软性因素、硬性因素）、付款方式选择等；●个人背景资料。22/22B、购买决策过程●需求认知：了解途径、感兴趣程度、心理需求特点、需求动机；●信息获取途径：解除媒体情况、收集信息的方式、人群信息源、市场信息源；●选择评估：决策过程、决策人、预期价格。4、工作成果形式《项目初步报告》三、调研方法产品定位研究调研方法1、昆明高端住宅（包括