建宁购物公园销售报告之湘银大厦篇.doc

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1、湘银建宁购物公园销售策划报告之湘银大厦篇湘银建宁购物公园销售策划报告之湘银大厦篇32湘银建宁购物公园销售策划报告之湘银大厦篇目录第一部分：湘银大厦写字楼定位方案4一、株洲在售写字楼概况：4二、株洲在售写字楼具体情况分析41、天雅国际服装大厦42、保利大厦调查报告6第二部分：项目写字楼基本概况8一、写字楼基本参数：8二、写字楼平面分割：8第三部分：写字楼定价原则、依据、销售策略及资金流量预算10一、写字楼的定价原则及依据10二、项目写字楼的定价及策略：101、项目写字楼价格：102、定价策略：11三、写字楼销售策略：111、低开高走

2、，小幅快跑的定价策略112、降低门槛，短期返租策略11四、写字楼资金流量预算：12第四部分：湘银大厦产权式酒店定位方案14一、保利大厦写字楼承租情况调查14二、湘银大厦的定位——酒店15三、产权式酒店的概述161、产权式酒店的概念：162、产权式酒店的类型163、产权式酒店的客户群体17四、湘银大厦产权式酒店销售情况分析171、项目以产权式酒店销售的优势172、销售方式：173、销售价格：1832湘银建宁购物公园销售策划报告之湘银大厦篇4、经营方式及资金流量预测：18第五部分、产权式酒店定位及目标客户分析20一、湘银大厦产权式酒店

3、市场定位201、影响市场定位的因素：202、湘银大厦产权式酒店市场定位：21二、湘银大厦产权式酒店投资目标客户分析21第六部分、产权式酒店整合推广策略及步骤22一、产权式酒店销售画册22二、新闻、广告推广：23第七部分：产权式酒店各阶段性推广策略25一、内部认购期：（9月初——10月初）251、报纸广告262、优惠折扣推广26二、正式开盘期（10月中旬——2005年1月中旬）271、报纸广告：272、活动推广：28三、尾盘消化期：（2005见1月中旬——开业）281、报纸广告：283、活动推广：29——附件：保利大厦各楼层承租单位

4、一览表：3032湘银建宁购物公园销售策划报告之湘银大厦篇湘银建宁购物公园湘银大厦销售策划报告湘银大厦是整个步行街中，楼层最高的建筑，由于其建筑结构的特殊性，因此在湘银大厦的经营定位中，为降低操作风险，提升商业价值，在经营定位的过程中，充分兼顾了多向性经营定位的可行性。湘银大厦的定位及销售策划报告从写字楼和产权式酒店两个方面进行阐述。第一部分：湘银大厦写字楼定位方案一、株洲在售写字楼概况：株洲由于其优越的地理位置，是中南地区的咽喉和要塞，便捷的交通辐射中南六省市，成为众多企业抢占中南的必争之地，因此，随着株洲招商引资力度的加强，株洲

5、未来对写字楼的需求量将在现有基础上有所增加，拥有较大的增长空间。株洲市写字楼市场随着近年来株洲各行各业的迅速发展，雏形初显。就目前情况来看，在售的写字楼物业，仅有天雅国际大厦及保利大厦，总建筑面积约70000平方米。这一局面的出现，与目前株洲整体的发展现状相适应，虽然写字楼的供应量仅有7万余平米，但从株洲目前的发展现状来看，写字楼供应量仍较大，拥有一定的操作风险。但随着株洲城市建筑步伐的加快，新一轮写字楼淘金浪潮即将到来。二、株洲在售写字楼具体情况分析1、天雅国际服装大厦1）、地理位置：株洲火车站南侧50米（原新世界大厦）2）、整

6、体规模：主体19层，地下2层，地上十九层，占地面积1万平米方，总建筑面积25758平米左右，一层至四层每层建筑面积1504平方米，五层至十九层每层建筑面积2245.5平方米；其中在商场19层设有700平米左右的T形展示舞台，项目总投资额约1.2亿元；市场计划2004年8月28日正是重新开业。3）、经营定位及售价：（以使用面积计算）楼层经营定位均价（元/m2）管理费用地下层2停车场不售32湘银建宁购物公园销售策划报告之湘银大厦篇一层～五层专业休闲女装品牌服饰中心一层：19800元/m2二层：13800元/m2三层：9800元/m2四

7、层：8000元/m2五层：不售12元/m2·月六层写字楼3080元/m21.5元/m2·月七层～八层写字楼2980元/m2九层～十一层写字楼2880元/m2十二层～十四层写字楼2780元/m2十五层～十六层写字楼2680元/m2十七层～十八层写字楼2580元/m2十九层T型表演厅不售注：五层现为中国银行办公室。据介绍以后会改为商场，现不销售和招商。六层至十八层均为写字楼，每层规划设计四家，具体根据实际客户购买情况进行调整，但购买面积不低于100m2。十九层为服装展示厅。相关费用：契税(4%)、房屋维修基金（3％）。4）、市场经营中

8、每层的相关数据：层数铺位数主力铺位主通道次通道一层52间15m23.5m23m2二层45间22m23.5m23m2三层46间22m23.5m23m2四层39间24m23.5m23m2六层～十八层每层四户，共56户写字楼250～300m24m23m2