资产评估基本方法的选择.ppt

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1、第二章资产评估的基本方法第一节　市场法第二节　收益法第三节　成本法第四节评估方法的选择第一节市场法一、市场法的基本含义二、市场法的基本前提三、市场法的基本程序及有关指标一、市场法的基本含义市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。二、市场法的基本前提1、需要有一个活跃的公开市场；2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动。三、市场法的基本程序及有关指标运用市场法进行评估，基本程序如下：1、选择参照物；2、在评估对象与参照物之间选择比较因素；3、指标对比，量化差异；4、

2、在各参照物成交价格的基础上，调整已经量化的对比指标差异；5、综合分析确定评估结果。运用市场法应考虑的可比因素主要有：1、资产的功能2、资产的实体性特征和质量3、市场条件4、交易条件四、市场法中的具体评估方法（一）直接比较法直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或若干特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格基础上进行修正从而得到评估对象的一类方法。其基本公式：评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×……×修正系数n评估对象价值=参照物成交价格±

3、基本特征差额1×基本特征差额2±……±基本特征差额n例1（市价折扣）：评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同资产的正常变现价为10万元，经综合分析，确认评估标的快速变现的折扣率为40%，因此，该拟快速变现资产价值是：资产评估价值=10×（1-40%）=6（万元）例2（功能价值类比：生产能力比例）：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元。因此，被评估资产价值是：资产评估价值=10×90÷120=7.5（万元）例3（功能价值类比：规模经济效益指数）：被评估资产年生产能力

4、为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元。该类资产的功能价值指数为0.7。因此，被评估资产价值是：资产评估价值=10×（90÷120）0.7=8.18（万元）例4（价格指数）：与被评估资产完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，被评估资产价值是：资产评估价值=10×（1﹢5%）=10.5（万元）例5（价格指数）：被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7

5、.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米。资产评估价值=3800×（1﹢10.5%）÷（1﹢6.8%）=3932（元/平方米）例6（环比价格指数）：已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1-5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。则评估对象2006年5月的评估价值计算如下。资产评估价值=300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=331.1（万元）例7（价值比率

6、：成本市价）：评估基准日某市商品住宅的成本市价率为150%，已知被评估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其市价接近于：资产评估价值=20×150%=30（万元）例8（价值比率：市盈率倍数）：某被评估企业的年净利润为1000万元，评估基准日资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则：该企业的评估价值=1000×20=20,000（万元）四、市场法中的具体评估方法（二）间接比较法间接比较法，是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象的分值与参照物的分值的比值求得评估对象价

7、值的一类评估方法。总结：市场法必须满足两个最基本的条件（一）利用参照物进行评估，且参照物与评估对象必须相同或相似，即具有可比性。（二）参照物的交易时间与评估基准日间隔不能过长。课堂练习第二节　收益法一、收益法及其适用的前提条件二、收益法应用的形式三、收益法评估资产的优缺点一、收益法及其适用的前提条件收益法是通过估测被评估资产的未来预期的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。其基本计算公式可表述为：n　RiP=Σ　————i=1　(1+r)i式中：P——评估值Ri——未来第i个收益期的预期收益额n——收益期限r——折现率收益法适用的

8、前提条件：1、被评估资产的未来期望收益必须是能用货币衡量的；2、资产所有者所承担的风险必须是能用货币衡量的；3、被评估资产的未来收益期限是能预测出来的。收益法中各项指标的确定：1、收益额：归产权主体的所有额（①未来的、客