资产评估的基本方法.ppt

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1、第五章资产评估的基本方法教学目的和教学要求教学目的资产评估是一项实践性很强的工作，必须要有一套完整的方法体系。本讲介绍市场法、成本法、收益法，这些方法是价值评估的方法基础。教学要求要求重点掌握每种方法的基本概念、基本原理、基本公式、运用的基本前提以及对该种方法的基本评价。同时还要掌握应用每种方法时需要注意的一些问题。2011-22《资产评估学》学习方法要求从每种方法的“基本概念、基本前提、基本公式、基本程序、基本评价”等五个“基本”去学习。资产评估方法是实施资产评估工作的技术手段。多年的资产评估实践中形成了市场法、成本法、收益法这三种基本方法。在运用基本方法时，可能会根据不同情

2、况和每种基本方法的基本原理，加以适当变通，从而派生出多种多样的评估方法。2011-23《资产评估学》目录第一节市场法第二节收益法第三节成本法第四节应用评估方法需注意的问题资产评估方法综合举例2011-24《资产评估学》第一节市场法市场的基本涵义市场法的基本概念市场法运用的基本前提市场法运用的基本公式市场法运用中的相关概念市场法应用的基本程序市场法应用的具体模式对市场法适用范围的评价2011-25《资产评估学》一、市场的基本涵义★市场的一般涵义是指商品买卖的场所。在这个场所中，商品和服务进行交易。★市场强调的是交易的公开性、公平性。★市场按地域性划分，可以分为地方市场、国内市场和国际

3、市场。2011-26《资产评估学》二、市场法的基本概念市场法——指在市场上选择若干与被评估资产相同或类似的资产作为参照物，将被评估资产与参照物进行比较，根据其差异对参照物的市场交易价格进行调整，据以估算被评估资产价值的一种资产评估方法。2011-27《资产评估学》三、市场法运用的基本前提1、市场上存在参照物；即：与被评估资产相同或类似的资产。2、参照物的交易是在公开市场条件下进行；3、价格影响因素明确，并且可以量化。2011-28《资产评估学》四、市场法运用的基本公式1、评估价值=参照物市价+Σ评估对象比参照物优异之金额-Σ参照物比评估对象优异之金额2、评估价值=参照物市价×（1±

4、调整系数）×成新率2011-29《资产评估学》五、市场法运用中的相关概念◎参照物即：公开市场上与被评估资产相同或类似的资产。◎交易价格指在公开市场上参照物的成交价或标价。◎差异调整指参照物与被评估资产在功能、成交地域、成交时间等方面存在差异而需要调整。2011-210《资产评估学》五、市场法运用中的相关概念◆功能差异参照物与被评估资产在性能、用途、外观等方面存在的差异。◆时间差异参照物的成交时间与评估基准日之间的时间间隔差异。◆地域差异参照物的成交价与被评估资产所处地域之间的差异。2011-211《资产评估学》六、市场法应用的基本程序（一）选择参照物选择参照物要注意以下几点：1、可

5、比性可比性是指被选择的参照物与被评估资产在功能、市场条件、成交地域与时间等方面可以相互比照。2、数量方面参照物应选择三个以上（二）差异调整成交时间、成交地域、功能（三）确定评估价值2011-212《资产评估学》七、市场法应用的具体模式(一)直接比较法在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件以及成交时间与评估基准日的时间（以下简称时间条件）等方面相同或基本相同的情况下所采用的一种评估方法。这种方法通常适用于动产（如机器设备、存货等）。2011-213《资产评估学》直接比较法运用于两种情况：1、被评估的旧资产与市场上的旧资产(参照物)完全相同。在这种情况下的评估计算公式为:被评

6、估资产评估价值=参照物交易价格（如35万）同型号旧汽车同型号旧汽车完全相同2011-214《资产评估学》七、市场法应用的具体模式2、被评估的旧资产与市场上的全新资产(参照物)完全相同评估计算公式为：被评估资产评估价值=参照物交易价格×被评估资产成新率=50万元×70%=35万元同型号旧汽车同型号新汽车成新率2011-215《资产评估学》七、市场法应用的具体模式直接比较法现行市价法P82市价折扣法（仅适用于清算假设）功能价值类比法价格指数调整法（物价指数法）成新率价格调整法线性关系，直接比非线性关系：规模经济效益指数法具体操作中常用市场售价类比法价值比率法成本市价法市盈率倍数法201

7、1-216《资产评估学》七、市场法应用的具体模式(二)间接比较法又叫类比调整法，指在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件、时间条件等方面类似的情况下所采用的一种评估方法。类比调整法可以运用于两种情况：2011-217《资产评估学》1、被评估的旧资产与市场上的旧资产(参照物)类似所谓类似，是指被评估资产与参照物不仅在功能、外观、用途、使用条件、时间条件等方面类似，而且成新度也类似。这种情况下的评估计算公式为：被评估资产评估价值=参照物交易价格×(1±综合调整系