[精选]开盘前销售执行汇报.pptx

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1、世茂白下G40开盘前销售执行汇报——南京思源（世茂）项目组——Ⅰ.项目竞争格局Ⅱ.营销难点攻克Ⅲ.目标客群定位Ⅳ.销售执行策略目录项目竞争格局全市住宅走势项目竞争格局2012刚需释放，量价齐升，成交量持续位运行；2013年楼市将再创新2012年3月起刚需大量释放，市场回暖，成交量大幅回升，且持续高位运行；2013年1-3月累计成交了229.26万㎡，同比12年上涨了97.1%，累计成交均价同比增幅11%。城东供销情况项目竞争格局城东片区以山水低密度产品为特征，供销双量均处于全市下游，板块容量较小

2、城东片区依托区域内山水资源，以生态型低密产品为区域特征，片区整体居住价值较高；城东市场容量较小，片区内供销双量均位于全市的下游，销售价格却处于全市上游区域。板块竞争洞察项目竞争格局定义大城东：紫金山→月牙湖→麒麟新城，主城阶梯板块的延伸大城东板块主要划分为三大区域：1、月牙湖、光华路片区2、环紫金山片区3、麒麟新城片区月牙湖光华路环紫金山麒麟片区本案大城东板块竞争洞察项目竞争格局项目周边分布5个项目，未来住宅上市量较大东方红郡清华启迪富力城中海G03地块本案地块在售项目东郊小镇项目名称物业类型容

3、积率总建面（万方）余量本案小高层洋房2.04242富力城住宅、商业、高层、多层1.05848.6东方红郡小高层A地块3.6；B地块1.829.59.6东郊小镇挑高，多层1.0313058.9中海G03待定2.3644.844.8余量合计203万方板块竞争洞察项目竞争格局麒麟新城片区伴随着大牌开发商的陆续入驻，正进行品质宜居的时代脱变当下（2011-2012年）前期（2010年前）后期（2013年及以后）刚需性价比时代东郊小镇东方红郡品质突起时代品质宜居时代代表项目富力城世茂G40中海G03启迪科

4、技园时代特征刚需型产品价格竞争激烈品质产品初现板块热度提升品牌房企集聚品质住区迈向成熟富力城是麒麟片区跨入品质宜居时代的里程碑，伴随麒麟新城的实质规划进展，板块逐步成为市场热点，吸引了如世茂、中海等一线品牌房企的入驻，未来片区的“品质宜居”特征将更为明显。未来竞争态势项目竞争格局2013下半年竞品上市量较多，项目未来竞争压力不容小觑4月5月6月7月8月9月10月11月12月大城东在售项目蓄销富力十号洋房入市项目首开栖霞羊山湖开盘朗诗保利江心洲项目开盘2013年上半年竞争主要来自城东在售项目蓄销；

5、下半年多个同类型物业新项目入市，本案面临拦截与分流压力朗诗保利大浦塘项目开盘总结项目竞争格局2013，决胜大城东，风险与机遇并存风险机遇城东片区整体市场容量较小，需要辐射外围区域，扩容客群；2013竞品上市量较大，项目面临较大的竞争压力；宏观调控细则尚未完全落地，南京房产税试点或将对项目带来影响。片区山水价值优秀，大牌房企逐渐入驻，板块成熟度、影响力明显提升；世茂地产具备卓越的品牌号召力，产品品质制胜区域；老城东板块（月牙湖/光华路/环紫金山）存在地缘性改善置业需求，重点攻克。营销难点攻克营销目

6、标确立营销课题攻克预计2013年6月底首次开盘开盘销售目标：15亿核心营销课题营销课题攻克2营销课题1营销课题以5月正式启动推广计算，短短两月时间，如何急速蓄客？面对较大的销售压力，选择何种产品入市？5月正式推广，6月底首次入市，两个月不到的时间内，需要达成15亿的开盘销售目标，对于短期内的客户积累速度以及客户质量均有着较高的要求，蓄客存在较大压力。本案产品组成为“叠墅+小高层”，面对大城东的客群需求特征，选择何种产品入市，满足区域内需求，将是首开得胜的关键。课题攻克思路营销课题攻克1营销课题面

7、对较大的销售压力，选择何种产品入市？课题攻克思路满足各阶层所需，叠墅+小高层搭配入市以富力城作为营销启发，富力城小高层先行入市，已初步奠定了一定的刚需客群基数，如今富力城高层产品即将收官，区域内存在一定的品质刚需需求，结合片区内品质改善客群置业需求，以“叠墅+小高层”的产品搭售模式，满足区域内不同阶层客群所需。营销目标分解营销课题攻克开盘销售目标：15亿叠墅销售目标10亿小高层销售目标5亿课题攻克思路营销课题攻克2营销课题以5月正式启动推广计算，短短两月时间，如何急速蓄客？课题攻克思路精准定位目

8、标客群，开展地面攻坚战面对纷乱的市场竞争，要想迅速建立市场认知并且顺利完成开盘任务，必先知晓项目目标客群是哪些人、特征是什么、在哪儿，精准定位目标客群，并结合高效迅速的地毯式攻坚战，区域深耕、全市覆盖、有的放矢。课题攻克思路营销课题攻克销量目标=有效来访量ⅹ有效来访成交率有效渠道有效形象案场执行推售策略客户关注点有效区域洞察目标客群，把握有效来访客户，确保高来访成交率精准定位目标客群，是项目制胜王道！目标客群定位客群GPS定位系统目标客群定位富力城本案保利紫晶山针对洋房及小高层产品，选取区域内典