重庆广播电视大学物业估价（专科）形考测验_0002(课程号：5126621)参考资料

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1、物业估价（专科）形考测验_0002重庆广播电视大学省开课课程代码：5126621、单项选择题（共6道试题，共30分。）1.在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2，6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可，比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2．如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A.-100　　　　　　　B.-50　　　　　　　　　　　C.50　　　　　　D.100参考答案：B2.下列不属于房地产区位因素的是（）。A交通　　　　　　B用

2、途　　　　　C环境　　　　　　D楼层A.交通　　　　　　B.用途　　　　　C.环境　　　　　D.楼层参考答案：B3.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余参考答案：C4.在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格50

3、00元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10％，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（　）。A.甲乙丙丁　　　　B.乙丁甲丙　　　　C.乙丙甲丁　　　　　D.丙乙丁甲参考答案：C5.某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现在调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，10

4、9.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（）元/m2。　A.2700.8　　　　B.2800.1　　　　C.2800.8　　　　　D.2817.7参考答案：D6.某房地产的报酬率为8％，受益期限为30年的价格为4000元/m2。若报酬率为6％，受益期限为50年，则该房地产价格为（）元/m2。A.3000　　　　　　B.4500　　　　　　　　　C.5200　　　　　　　D.5600参考答案：D、简答题（共4道试题，共40分。）1.什么是房地产估价时点？是先确定房地产价值还是先确定估价时点？参考答案：是指一个估价项目中

5、由估价目的所决定的需要评估的价值所对应的时间。应先确定估价时点。2.商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日计起。该商场1~4层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为240元/m2，且每年不变；5~6层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为210元/m2，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先采用哪两种估价方法，说明原因。参考答案：（1）应优先选用的估价方法是：收益法和比较法；（2）因商场属于收益性房地产，应选用收益法作为其中一种估价方法；（3）在市场交易实例比较多的情况下，应选用收益法作为

6、其中一种估价方法；3.房地产价格的形成条件是什么？土地价格有什么特征？参考答案：房地产价格形成的原因是房地产具有有用性、稀缺性和有效需求。土地价格的特征有：生产成本不同、折旧不同、价格差异不同、市场性质不同、价格开成时间不同、供求变化不同。4.房地产价格的特征有哪些？参考答案：房地产价格的特征：既有交换代价的价格又有使用代价的租金；房地产价格受区位影响很大；房地产价格实质上是房地产权益的价格；房地产价格形成的时间较长；房地产价格容易受交易者个别情况的影响。、计算题（共1道试题，共30分。）1.1、为评估某写字楼2005年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调

7、查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见可比实例情况表。可比实例情况表可比实例A可比实例B可比实例C成交价RMB5000元/平米650美元/平米RMB5500元/平米成交日期2005年1月1日2005年3月１日2005年7月1日交易情况+2%+5%-3%房地产情况-8%-4%+6%上表的交易情况中，正(负)值表示可比实例的成交价格高(低)于其正常价格的幅度；房地产状况中，正(值)表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇率2005年3月1日为1：8.4，2005年10月1日为1：