房地产产品策划可拓目标规划模型研究及其应用

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1、房地产产品策划可拓目标规划模型研究及其应用·10·房产探究房地产产品策划可拓目标规划模型研究及其应用王志玲1徐保根2（1.2浙江财经学院工商管理学院，310018）【摘要】本文将可拓工程与目标规划需要，对在系数可拓范围内最优解的选取、??模型相结合，建立从不同角度生成各种方案最优值的分布、解的满意度加以研究，来得∑??ba+??i??xij??+e??e=λjjjc的可拓目标规划模型方法，并以浙江桐庐分到人们最关心的满意解。??j??水镇XX住宅项目产品策划为例，探讨了可在可拓环境下，设系统资源约束的可拓g+??p??拓目标规划模型的应用及其方案生成的方关联

2、函数为~C(x)；目标的可拓关联函数为??f(x)????+ep??ep=λg法。结果表明：房地产产品策划的可拓目标~G(x)；可拓决策为D，则有：2房地产产品策划可拓目标规划模型规划模型及其规划方案生成的方法，可以通建立~~~~~过变换规划目标、约束条件、决策变量等途D(x)=C(x)∧G(x)=??∧C??x)∧??∧????(????g(x)以浙江桐庐分水镇XX住宅项目开发前ii??????????径来实现。该方法是从不同角度生成各种企期产品策划为例，建立企业资源合理配置的采用可拓关联函数表示，有：业资源配置方案的较好方法。可拓目标规划模型。并从地块资

3、料、当地政Md(x)=min??minUC【关键词】可拓目标规划模型；房地产；(x),minUg(x)??策规范、开发商诉求、市场调研的客观事实??iiiii??产品策划根据可拓优化理论，其可拓满意解以及从项目的主观定位出发，确定该项目符x*应满足：合开发商诉求与市场消费需求的产品策划引言U方案。对能够量化，也非常有必要量化的问d(x*)=maxUd(x)x∈U产品策划是房地产开发前期连接市场题进行量化。这里用可拓目标规划模型对该下面给出一般目标规划与可拓目标规定位和建筑规划设计的纽带，目前学者们研项目的产品策划方案进行优化，具体步骤划的转换方法，首先考虑单

4、目标情况。究产品策划的的理论主要是通过市场调研为：F(x)=g方法和经验方法给出某项目的产品规划建第一步，确定该项目策划目标和条件约s.t.议（郑华，∑ax≤b束。XX住宅项目地处以制笔企业为龙头经ijjj2008[1]；杜伟，2009[2]）。市场j济的浙江省桐庐县分水镇，通过前期的市场调研方法可以为项目提供客观的市场依据，记目标与约束的可拓函数分别为G调查以及与开发商的沟通一致确定该项目但是经验方法却带有很强的主观性且缺乏（g），Bi(bj)；认为给定关联度目标λ，则走高端住宅物业的发展道路。以弥补目前分创新。这些方法虽然适合于项目前期的产品得可拓优化模

5、型：水镇高端物业的市场空白。结合这一产品定定位和产品种类策划等定性的研究，但是却位，该项目开发前期产品策划的目标中可被在定量化确定产品种类配比以及制定产品∑ax≤b,F(x)=gijjjj量化的目标主要有以下几个方面：策划方案的研究中显得不足。以创新思维为??A至少获得不低于项目投入的20%的基础、以开拓创新规律和方法为研究对象的∑??G????f(x)????≥λ,Bi??ax??≥λijj利润；可拓工程（蔡文、杨春燕，2007[3]）在研究??j??B项目投入至多1个亿。解决房地产产品优化组合的策略集生成方根据最大关联度原则，此时目标函数另外，该项目开发

6、前期产品策划约束条面有一定的优势（周成斌、邹广天，为：2006[4]）。件主要有以下几个方面：但是目前没有把可拓工程与目标规划结合maxz=λA项目容积率控制在1.2以内；起来，开展解决房地产开发前期产品策划方在多目标情况下，设目标的可拓关联函B建筑密度控制在30%以内；案生成的研究。基于此，本文尝试采用可拓数分别为~gp(x),p=(1,2,,n，由于不同目标)目标规划的方法来解决房地产产品策划过要求的达成状况及重要程度不同，可以分别C三种产品比例排屋：叠排：高层=5：程中产品策划的问题。给出各自目标的优先级及权系数，则有如下2：31可拓目标规划的一般模型

7、如下：第二步，通过实地调查研究、专家咨询可拓目标规划模型等途径，选择可能的决策变量，把该项目可目标规划方法[5]是1961年由A．Chrenes和W．W．m??axz=∑pm++????????∑e+mer(能的建筑类型作为可拓目标规划模型的决Cjjjj)??ooper提出的，用以解决如何r??j??利用有限的人财物等资源，取得最好的经济策变量。根据分水镇以及分水周围县镇住宅效益的方法。可拓目标规划方法[6]是蔡国梁s.t.∑ax≤b物业当前情况的调查研究及评价，结合专家ijjjj等学者在可拓数学、物元分析理论、目标规咨询，选择可能的可拓决策变量如表1所示：

8、()++fxd??d??=g划方法基础上建立的，此方