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1、收益还原法在加油站土地评估中的应用高超,吴钦(南京师范大学地理科学学院,江苏南京210097)摘要长期以来,加油站土地评估一直是土地评估领域中的热点和难点,其特点主要体现在交易数量稀少,缺乏市场交易实例。结合一定实例,探讨用收益还原法评估加油站用地。在提出技术思路和要点的基础上,分析加油站土地估价中如何确定客观收益及还原利率的选择,并介绍运用收益还原法评估加油站用地的方法。关键词加油站;收益还原法;土地价格中图分类号F301.3文献标识码A文章编号0517-6611(2006)21-5624-03EvaluationoftheLandofGasStati
2、onwiththeMethodofIncomeCapitalizationGAOChaoetal(CollegeofGeographicScience,NanjingNormalUniversity,Nanjing,Jiangsu210097)AbstractForalongtime,it’sdifficulttoevaluatethevalueofthelandusedforgasstationbecausethemainfeatureistherarequantityoftransactionandlackofthemarketregardsinst
3、ance.Inthistextthemethodofincomecapitalizationwasusedtoevaluatethevalueofthelandofgasstation.Basedonthetechnicalthinkingandgists,thechoiceofcapitalizationrateandhowtoconfirmitsobjectiveincomeswereanalyzedandtheapplicationofmethodoftheincomecapitalizationintheevaluationofthelandof
4、gasstationwasintroduced.KeywordsGasstation;Methodofincomecapitalization;Landprice根据现行的全国土地分类,加油站用地属于其他商服用地,而加油站是具有特许经营权的土地,这类土地数量和交易量相对较少,其明显的特征包括:数量有限性、竞争不足性、交易稀少性、用途受限性。因此在评估的过程中,当比较案例充分且其间的相似性达到一定标准的时候,可以用市场比较法评估,但是我国目前加油站市场交易案例并不多见,一般很难采用市场比较法评估。而加油站是在经营期间内有持续性收益的经营性土地,可采用收益还
5、原法估价。笔者将结合一些实例,重点介绍采用收益还原法评估加油站土地价格,并提出应用中需要注意的问题。1收益还原法评估加油站的技术路线1.1估价技术路线分析经估价师实地调研,分析与估价对象处同一供需区内加油站的经营资料,得到正常经营状况和有关条件下的销售收入和销售成本,测算同一供需区内加油站的年平均销售收入,扣除年平均运营费用得到年房地客观总收益,再从中扣除设备折旧费、合理利润及相关税费等得到年房地纯收益,从房地纯收益中扣除房屋纯收益得到土地纯收益。根据剥离出的土地纯收益,以及确定合理的土地还原利率可测算出土地价格。1.2收益还原法公式的选用收益还原法的一
6、般公式为:段时间内难以确定的变数,因此在实际操作中上述公式的应用是很困难的。而正由于a1,a2an和r1,r2rn都是变量及未知数,无论怎样假设它们的变化(等差递增或等比递增等)其最终都是一种预测,都经不起时间的考验,使得公式的应用条件受到限制,而且误差更大。因此假定a和r每年不变,使得公式得以简化。实际应用在加油站评估中的收益还原法公式:P=(A-A1-A2)/r[1-1/(1+r)n]其中:P为土地总价格;A为加油站年房地客观总收益;A1为加油站房地出租年总费用;A2为加油站建筑物、构筑物的纯收益。建筑物及构筑物主要包括加油站房屋、雨蓬等;r为加油站
7、土地还原率;n为加油站土地收益年期。加油站年房地客观总收益A=销售收入-销售成本-运营费用-设备折旧-经营利润-应交税费。加油站房地出租年总费用A1=建(构)筑物维修费+建(构)筑物管理费+建(构)筑物折旧费+建(构)筑物保险费+税费。2估价实例2.1估价实例最高最佳利用方式的分析估价对象位于××市××路。估价对象所处地段道路等级以主干道为主,道路类型以交通型为主。其中交通型主干道××路为4车道,路面红线宽度为40m,平均每日车流量××,限速××,交通管制××,车量通行状况整体来说较好。经当地国土资源局、规划局及相关经贸部门核准,估价对象符合城区和公路沿
8、线加油站发展布局规划,用地手续和建设手续合法,现状利用方式符合最高最佳利用方式,
