收益还原法在加油站土地评估中的应用

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1、编者按随着城乡经济交通的发展及人民生活水平的提高，私家车已逐渐步人中产阶级家庭，农用车业已成为农村家庭产业之一。加油站与人们的联系越来越密切，如何评估加油站土地价格已成为我国估价领域中越来越重要的问题。利用收益还原法来评估加油站土地，有可能较明确地预测其经济效益，试以指导加油站的建设。收益还原法在加油站土地评估中的应用®胃，#(南京师范大学地理科学学院，江苏南京210097)摘要长•期以來，加油站土地评估一直S土地评估领域中的热点和难点，其特点主要体现在交易数虽稀少，缺乏市场交易实例。结合一定实例，探讨用收益还原法评估加油

2、站用地。在提出技术思路和要点的基础上，分析加油站土地估价中如何确定客观收益及还原利率的选择，并介绍运用收益还原法评估加油站用地的方法。关键词加油站;收益还原法;土地价格中图分类号F3O1.3文献标识码A文章编号0517-6611(2006)21-5624-03Evaluation(ftheLand

3、ngJiangsu210097)Abstractfbralongtint，it’sdifficulttoevaluate(lievalueofthelandusedforgasstationbecausethemainfeatureistherarequantityoftransactionandlackofthemarketregardsinstance.InthistextthentUndofiiwnccapitalizationwasusedtoevaluatethevalueofthelandofgasstatio

4、n.Basedonthetechnicalthinkingandgists,thechoiceofcapitalizationrateandhowtoconfirmitsobjectiveincontswereanalyzedandtheapplicationofinctlndoftheinconccapitalizationintheevaluationofthelandofgasstationwasintroduced.Keyw)rdsQisstation;Methodofincorrecapitalization;L

5、andprice根据现行的全国土地分类，加油站用地属于其他商服用地，而加油站是具有特许经营权的土地，这类土地数量和5易景相对较少，其明显的特征包括：数景有限性竞争不足性交易稀少^生用途受限性◊因此在评估的过程中，当比g案例充分且其间的相似性达到一定标准的时候，可以用市场比较法评估，但是我国目前加油站市场交易案例并不多见一般很难采用市场比较法评估。而加油站是在经营期间内有持续性收益的经营性土地，可采用收益还原法估价。笔考将结合一些实例，重点介绍采用收益还原法评估加油站土价格，并提出应用中需要注意的问题。1收益还原法评估加油站

6、的技术路线l.i估价技术路线分析经估价师实地调研，分析与估价対象処同一供需区内加油站的经营资料，得到正常经营状况和有关条件下的销售收人和销售成本，测XJ同一供需区内加油站的年平均销售收人，扣除年平均运营费用得到年房地客观总收益，再从中扣除设备折旧赀合理利润及相关税费等得到年房地纯收益，从房地纯收益中扪除房屋纯收益得到土地纯收益。根据剥离出的土地纯收益，以及确定合理的土地还原利率可测算出土地价格。1.2收益还原法公式的迭用收益还原法的一般公式为：尸=a/(1+n)+£/2/(+n)(+n)J+aV(+r)fl+r2

7、)(+n)J式中分别为未来各年的纯收益；n，Qrn分别为未来各年的还原利率。使用年限〃可以根据《国有土地使用证》确定，但是对于«i,«2(hl年纯收益和mrn还原利率，却是在相当长一作者简介高超(1981-厂男,江苏淮安人.硕士研究生.研究方向.•土地估价软件的幵发国土资源电子政务系统幵发电子地图的应用。收稿日期2006208204段时间内难以确定的变数,因此在实际操作中上述公式的应用是很困难的。而正由•丁•山，仍an和n，/2都是变景及未知数，无论怎样假设它们的变化(等差递增或等比递增等)其最终都是一种预测，都经不起吋

8、间的考验,使得公式的应用条件受到限制，而且误差更大。因此假定〃和〃每年不变，使得公式得以简化。实际应用在加油站评估中的收益还原法公式：P=(A-A-A2)/rfi-/(+r)nJ其中：P为土地总价格M为加油站年房地客观总收益，•山为加油站房地出租年总费用，为加油站建筑物构筑物的纯收益。建筑物及构筑