基于挣值法的南京碧桂园地产项目成本管控

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1、基于挣值法的南京碧桂园地产项目成本管控第三章南京碧桂园项目成本管理现状与分析3.1南京碧桂园项目管理基本情况碧桂园集团是目前国内有名的房地产开发企业，其综合运营能力在国内三十家房地产上市企业中属较强水平。截止2015年12月31日碧桂园已于26个省、直辖市、自治区策略性挑选了多个物业开发项目，总计在300多个城镇拥有建设项目，超过7万名员工。碧桂园的企业定位是搭建高性价比的住房，同时在便民生活的多个方面（如购物、医疗环境等），满足不同层次的顾客要求。旗下的顺德碧桂园、碧桂园十里银滩、假日半岛等二十余项代表性项目多次获得“消费者最信赖十大

2、畅销品牌”、“十大典范楼盘”、“市级最佳居住楼盘”等荣誉称号。3.1.1南京碧桂园项目简介（1）项目概况南京凤凰城碧桂园是碧桂园集团房地产建设的代表项目之一，计划建设四期（包括二期的商业中心在内），是有机融合了住房生活、休闲购物、旅游放松等功能为整体的全方位开发项目。项目选址南京新东郊句容市，地面建筑包括住宅、绿地、街道、泳池林湖等。凤凰城一期建筑类别定为22栋19~30层普通高层住宅和极少量别墅，占地面积255亩，总建筑面积80多万m2，其中住宅建筑面积54万m2，绿化率45%，容积率3.5。凤凰城二期与11个知名生活消费品商家结成战

3、略联盟，逐步引入超市、餐饮、医药、美容健身等便民配套设施。（2）开发模式凤凰城碧桂园项目位置处于南京开发新区，采用包含了设计、施工、服务等价值链为整体的开发模式，在保证质量的前提下，将开发成本控制在最低范围内；目标在于为顾客提供高质量住房、优美人工环境、完整设施设备、高水平物业服务等要素形成的低成本、高品质人居产品。碧桂园开发模式能取得成功主要依赖于其三个方面的核心竞争力：?高品质：强调前期策划，找准产品定位；制定项目质量标准，开展质量检测和核验，树立样板工程；提升客户服务品质。第32页?高速度：项目计划、可行性研究与风险评估、行政事业

4、等工作均在前期达标通过，更多地为工期争取时间；建立企业质量管理体系与考察准则及细则；高速开发与销售，准确定价，选定合适的营销对象与方式。?低成本：项目的选址侧重于城市新兴开发区；项目产品标准化、产业链化；具有完善的成本管理体系和成本考核标准。3.1.2南京碧桂园项目成本构成对于南京碧桂园项目，上述的分类方法仍然可行。了解了项目的详细情况之后，其分类则可以更加具有针对性。因此根据该项目的具体施工情况，以项目施工进度为依据，对该房地产项目的成本进行分类，最终结果如图3-1所示：下面将详细介绍在整个项目中涉及到的成本：3.1.2.1土地成本在

5、开发过程中，产生的土地成本包括土地使用权取得费以及土地开发费。根据南京碧桂园项目的实际情况，涉及到对之前房产的拆迁，所以其土地成本包括相应的拆迁补偿费用。因此，该项目的土地成本共三项：土地出让金、拆迁补偿及相关费用、契税，三项成本的分摊原则均为占地面积。3.1.2.2行政事业性成本与前期工程成本行政事业性成本与前期工程成本主要包括两个部分，分别为行政事业性收费和前期工程费。行政事业性收费主要是指国家机关、司法机关和法律、法规授权的机构，依据国家法律、法规和省以上财政部门的规定行使其管理职能，向公民、法人和其他组织收取的费用[44]。在该

6、项目中，行政事业型收费包括报批报建费、定额外专项检测费与增容配套费。前期工程费指在取得土地开发权之后，项目开发前期的筹建、规划、设计等前期费用[45]。在该项目中，前期工程费具体包括三通工程费、场地平整费、临时设施费、勘测丈量费、规划设计费以及独立样板房与独立售楼部（含建造和装修）。其具体的情况如图3-2所示：3.1.2.3主体建筑安装工程成本项目开发期间的设计、规划、设计等前期准备完毕之后，便开始进行主体建筑安装工程。主体建筑工程主要分为三个部分：主体建筑工程费、室内精装修工程费、主体安装工程费。主体建筑工程费主要涵盖建筑的主体部分，

7、但是并不包括精装修，该成本包括：基础工程费、地下结构及粗装修、地上结构及粗装修、门窗工程、公共部位装修、外立面装修、栏杆工程—阳台、露台、栏杆。室内精装修工程费主要涵盖的是对之前装修的主体部分进行精装修所产生的费用。第34页主体安装工程费指的是在对房屋进行功能完善的过程中产生的费用。其安装工程具体包括：给排水工程、电气工程、消防系统、通风空调、防雷工程、采暖工程、太阳能热水工程、智能化、电梯及安装、机械停车位、发电机及安装、水泵及安装共十二个工程。具体情况如图3-3所示：3.1.2.4景观环境工程成本为了确保房屋周围的环境具有观赏价值、

8、人为价值以及生态价值，需要建立一个系统的景观环境，对周围的景观资源以及人文资源进行有利的组合。为此，该项目有针对性地对小区道路桥梁广场、小区围墙及挡土墙、园林景观、红外线景观、泛光照明、信报箱工程、交通设施