基于挣值法的南京碧桂园地产项目成本管控研究

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1、基于挣值法的南京碧桂园地产项目成本管控研究----成本管理论文-->第一章绪论1.1研究背景随着城市化的逐步推进、建筑业的逐渐发展，房地产行业面临新的趋势与发展，房地产企业也遇到了新的机遇与挑战。全球化经济使房地产企业面临激烈的竞争，在这当中，质量与速度是竞争的核心。为了适应国内外房地产行业的激烈竞争状态，保证企业在挑战中不断发展与壮大，就必须对施工的质量、成本、时间三项指标进行深入的研究，如何在最短的时间内保证质量并使得成本花费最少成为了研究的重点。虽然目前的房地产企业的竞争意识有了一定程度的提高，施工时对成本与进度的控制有了一定的提升，但是房地产行业与其他行业相比具有自己的特点

2、，具体体现在以下方面：(1)国家政策与房地产行业联系紧密：由于房地产行业关系到百姓的居住、生活情况，其价格也是民生一大热点，一旦房价过高或过低，将会造成社会的不安定因素，因此国家制定了一系列的政策进行房价的控制。其政策出台的频率与密度与其它行业有着明显的区别。由于受到国家政策的影响，房地产行业的经营模式与管理模式等将会随之发生改变。(2)一次性投资较大：房地产行业的项目从立项开始，购买建设用地所需费用、行政事业性费用以及前期工程费用、设计规划费用、招标费用等等一系列前期费用需要在较短的时间内进行一次性投入。其投入金额一般较大，达到几亿甚至十几亿人民币，并且投入时间间隔较短，这对房地

3、商的融资能力带来了一定的考验。一般的房地产融资方式包括：银行贷款、发行债券、上市融资等等一系列方法。(3)项目开发周期较长：房地产项目与其他项目不同，一旦项目开始，其修改难度远远高于其他类型的项目，这也与房地产行业的一次性投资较大的特点相适应。一个房地产的项目周期包含前期规划阶段、审批阶段、招标阶段、采购阶段、施工阶段、验收阶段等等，每个阶段都要消耗大量的时间，因此项目必须采取监控措施，保证项目按计划有顺序地进行实施。.........................1.2研究方法本次研究主要采用挣值法对南京碧桂园项目进行成本管控，针对南京碧桂园项目的具体情况有效的采用挣值法的理论

4、与步骤进行规划，在成本预计规划阶段引入挣值法，建立一套完整的成本管控流程。结合南京碧桂园的实际情况，采用挣值法进行偏差分析，根据偏差分析的结果进行对应的措施纠偏。通过上述一系列措施对南京碧桂园项目的成本进行管控，提高项目的成本、质量、进度三项指标，提高企业收益。主要采用以下方法进行研究：1．文献研究法。通过分析国内外相关文献，了解企业成本控制管理的发展进程、成本监控的原则及流程，同时对论文所采用的方法——挣值法的产生、实际运用及最新发展加以把握。2．数理分析法。运用EXCELL、SPSS等软件，对以往碧桂园地产项目成本监控问题展开数据分析；采用ABC法对企业地产项目进行成本核算分析

5、，同时运用挣值法对企业如何进一步优化成本监控展开数理探讨，提高碧桂园地产项目成本管控的有效性和综合管理能力。3．案例分析法。以南京碧桂园凤凰城为例，对其使用挣值法进行成本监控展开案例分析，论证挣值法在地产项目成本监控中的适用性与效果。4．归纳总结法。通过对南京碧桂园地产项目成本监控问题的数理和案例反洗，以点带面，为其他房地产项目成本控制提供经验借鉴，在理论上提供新的思路。.......................第二章房地产项目成本构成与管控流程分析2.1房地产项目成本分类根据工程成本的定义，将房地产项目成本分为直接成本、间接成本。直接成本包括人工费、材料费、机械使用费、以及土

6、地成本等其他费用；间接成本包括施工组织在管理过程中花费的成本，包括固定资产折旧成本、修理成本、水电成本以及按规定缴纳的规费和税金等等。2.1.1直接成本在房地产项目中，直接成本主要包括对应的直接工程费以及措施费。直接工程费主要指的是材料费、人工费—从事房地产项目施工人员的工资、奖金、津贴等（列入预算定额）、机械使用费以及土地成本。措施费主要包含的是该项目中非实体项目的费用，包括技术措施费和施工组织措施费。其中，技术措施费主要包括混凝土、钢筋混凝土模板、给排水工程费及支架费以及交通施工费；交通施工费指的是为了确保南京碧桂园项目的正常运行，在交通运输上所花费的成本；给排水工程费指的是为

7、了保证项目的实施能够在正常的环境下进行，采取各种排水、供水措施的成本。施工组织费包含绿化工程费、已完成项目维护费以及消防措施费等等。绿化工程费指的是为了达到环保部门的相关要求而实施的绿化环境的相关成本；由于南京碧桂园项目的复杂程度，使得项目中的建筑完成进度不一致，因此需要对已经完成的项目进行有关的维护、保护，该部分的成本属于已完成项目维护费。2.1.2间接成本根据房地产项目的具体情况，其间接成本主要包括的是企业管理费、规费以及税金。企业管理费指的是为了管理组织经营活动