兴业银行个人住房贷款风险管理

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1、兴业银行个人住房贷款风险管理第2章兴业银行个人住房贷款业务概述及风险成因2．1兴业银行个人住房贷款业务概述2．1．1个人住房贷款业务的含义与特征个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买各类自用住房的贷款，具体是指购房人在向房地产开发商购买房产时，自己先交首期房款，其余部分由银行贷款垫付，并用所购买的房产权益作为抵押，按月偿还贷款本息(月供)的一种贷款方式。相对于其他各种贷款，个人住房贷款具有以下特征：1．个人住房贷款单笔金额小，一般具有零售性。相对于企业贷款，个人住房贷款单笔金额小，通常都在几十万元到几百万元，而企业贷款多则几千万甚至上亿。此外，个人住房贷款户数多、工作量大，需要更

2、多的人力管理，在贷款延续期限内，后续服务细碎。2．个人住房贷款发放范围广泛。在温饱问题解决的基础上，住房条件己经成为人们日益关注的一件大事，住房的大小好坏成为衡量生活水平高低的重要因素；由于房地产价值量大(特别是随着近几年房价的上涨)，因此凡是具有购房需求的人，很大一部分都需要向银行贷款。根据近几年的统计数据，商品房个人购房率逐年递增，购房人群遍及社会各个阶层。3．个人住房贷款借贷期限长，分期偿还，流动性高。个人住房贷款借贷期限最长为30年，几乎包括了人的整个工作周期，因此，在控制风险和贷后管理上，周期长，影响因素多，风险复杂；另一方面，个人住房贷款不同于其他种类的中长期贷款，如：流动

3、资金贷款还有固定资产贷款等，一般是按期归还本息，每年都有现金回流，包括当期的全部利息和部分本金。所以，个人住房贷款有利于增强短期偿债能力，提高资产的流动性。4．个人住房贷款风险小、安全性高。第一，还款来源可信度很高：一般而言，个人住房贷款的对象要求具有合法的身份，稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；第二，还款来源极有保障：一般是以个人购买的住房作为抵押向银行申请个人住房贷款，按照规定，所购住房全部价款20％以上的资金必须自筹，并保证用于支付所购住房的首付款，同时，随着我国房地产市场的发展，交易体制的不断健全，住房变现将更加容易；第三，通常在发放个人住房贷款时，在以住房作为第

4、一抵押物的基础上，贷款银行还实行住房贷款担保或者贷款保险等方式以降低贷款风险，如果贷款人不能按期还本付息，担保公司(担保人)和保险公司承担连带责任，银行可避免采用诉讼，而直接从担保公司或者保险公司获得赔付。最后，国家实行房改后，单位职工购房成为个人住房贷款的主要人群，还款来源一般是单位发放的纳入职工薪酬的住房公积金，目前，住房公积金只能专户存储，专门用来购房或者归还住房贷款，不得提现或者挪用，这一稳定的还款来源为个人住房贷款的按期还本付息提供了相当可靠的保证。2．1．2个人住房贷款业务的基本原则开展个人住房贷款业务应当符合国家的法律、行政法规和行政规章，遵循安全性、流动性和效益性原则。

5、1．安全性原则。是指兴业银行尽量避免各种不确定因素及风险对其资产、负债、利润、信誉及一切经营发展条件的影响，稳健经营，健康安全发展。2．流动性原则。是指兴业银行能够在不遭受损失的条件下满足客户存款、提存或贷款、投资、内部管理等对现金的需求。3．效益性原则。是指兴业银行作为企业法人，盈利是其首要目的，以取得最大效益为其基本原则。商业银行的最终目标是为了追求盈利，并使利润最大化，这是由商业银行的企业性质决定的，也是商业银行经营活动的最根本目标。2．1．3个人住房贷款业务的还款方式1．月等额本金递增还款。是指在还款期内，同一还款年度(即放款当月至次年的对应月)内各月本金还款额相等，后一还款年

6、度内的每月本金还款额大于前一还款年度的月本金还款额的约定金额。其中：每一还款年度内的每月本息还款额=(前一还款年度的月本金还款额+约定金额)+(贷款本金一归还本金累计额)×月利率。2．月等额本金递减还款。是指在还款期内，同一还款年度内各月本金还款额相等，后一还款年度内的每月本金还款额小于前～还款年度的月本金还款额的约定金额。其中：每一还款年度内的每月本息还款额=(前一还款年度的月本金还款额一约定金额)+(贷款本金一归还本金累计额)×月利率。3．阶段还款。是指将整个还款期设定为多个阶段，每个还款阶段的还款本金可由借款人和本行双方约定，但需在合同中约定贷款到期同前结清贷款本息。贷9硕{：学

7、位论文第2章兴业银行个人住房贷款业务概述及风险成冈款本金=各阶段还款本金额之和。阶段内每期归还贷款利息=(贷款本金一归还本金累计额)×期利率。4．递延还款(“随薪供’’)。是指个人住房贷款在申请时或发放后，在贷款期限内可划分为两个不同阶段的还款方式。在第一阶段只还利息，暂缓归还贷款本金；第二阶段按借贷双方在借款合同中约定的还款方式按期还本付息。“随薪供"在兴业银行零售信贷系统及兴业银行与借款人的合同约定中均称为“递延还款法”。鉴于“随薪供"的实