上实城开集团-燕郊项目初判与产品定位投标报告

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1、谨呈：上实城开集团国际化生活打造燕郊明天！——燕郊项目初判与产品定位投标报告前期关键结论回顾。项目面临难点：1，地段：城市陌生区，非热点开发板块；2，产权：50年产权，商业立项；3，大型综合体：商业比重偏大；4，市场：在售项目多依赖价格驱动，如何实现平台价值突破；思考路径：1，通过区域价值挖掘及市场调查分析，进行项目定位及产品建议。2，改变传统开发模式，站在都市化的角度，实现与北京生活方式的对接。3，前瞻性打造，契合客户精神需求。前期沟通存疑。希望倾听客户的声音，通过访谈了解客户的真实想法和真实需求。客户对区域的认识。

2、客户对项目的认识。住宅与商业如何定位客户的住宅需求。客户的商业需求。从而实现无缝对接？本阶段工作重点。本阶段主要进行区域深度调研，重点通过客户访谈及真实有效的问卷调查来解决开发商核心关注问题。访谈对象包括业内人士、本地客户、外地客户等，职业涉及各个层面。深度访谈业内深访2组访谈客户共计客户深访19组41组，深访访谈形式21组，街访20组，有效街头拦访街头问卷20组，其问卷30组。中有效问卷13组本期核心解决问题。本报告通过大量客户访谈和问卷调查，了解目标客户的真实想法和真实需求，并经过公司领导及项目组成员的反复论证，进

3、而解决本项目的开发模式和产品定位问题。本期汇报内容。区域认识项目分析客户解读项目定位物业建议价格建议世联服务区域认识。l世联东部案例展示l世联对东部区域的理解燕郊之于北京、之于通州，是什么？世联见证东部区域成长历程嘉德燕郊望东京湖湾板块天洋城燕京航城中建红杉溪谷燕郊板块公园5号8哩岛金融街园中园东贸国际CBD板块通州板块通州新城运河核心区华业东方玫瑰本报告是严格保密的。WORLDUNION世联燕郊项目展示A望京三元桥朝阳公园燕郊镇CBD燕京航城：天洋城：嘉德燕郊项目物业建议：l总建筑面积：114万㎡；l总建筑面积：18

4、3万㎡；??商业街：占地4000㎡左右，风情化的商l类型/栋数：40栋，16~33层；；l类型/栋数：44栋，18-35层，板楼，业街，包含音乐喷泉广场、餐饮区、酒l容积率：吧街等；21>.99；共13200套，三期共19栋，约80万㎡l产品：2梯3户或4户，??园林示范区：占地10000㎡左右，包含39-134平l容积率：2.97；米；园林景观、水系和简单的运动场地；l产品：50-60㎡一居，70-90㎡两??住宅：洋房2.8万平米，高层10.2万平l价格：目前报价均价8000元/㎡；居，110-120㎡三居

5、；米；l交房标准：精装修；l价格：均价9500-11000元/㎡，毛坯l物业：世邦魏理仕/1.4元-㎡-月。l物业：天融物业1.4元/㎡/月。本报告是严格保密的。WORLDUNION世联燕郊项目展示东贸国际CBD东超大规模城市建筑综合体地处北京东郊燕郊经济开发区的旅游度假区核心，位于东长安街的延长线上，西距CBD国贸中心25公里，北距首都国际机场及新国际展览中心25公里。总建筑面积：69.75万㎡；套数/栋数：6394套,27-33层；容积率：3.69；产品：一二期住宅零居44-46㎡，一居63-66㎡，二居86-90

6、㎡，三居100-120㎡，三期酒店式公寓40-80㎡；配套：五星级酒店、甲级写字楼、3万㎡购物中心、1000㎡双语幼儿园、3000㎡会所、3万㎡园林景观；东贸国际占位CBD，打造国贸东段地标性城市综合体,成功引领燕郊住宅市场！城市化路线，细节处理打造高端品质，跳出燕郊现有市场水平本报告是严格保密的。WORLDUNION世联通州项目展示华业东方玫瑰：建筑类型：住宅板楼、塔楼、板塔结合建筑面积：1010000平方米户型及面积：一居40-50平米二居80平米容积率：3.5绿化率：35％土地年限：70年东方玫瑰：主流居住大盘，

7、承接CBD挤压客群及区域内首改客群8哩岛：占地面积：11.6万平米建筑面积：14.6万平米绿化率：42%容积率：1.6产品：别墅160-377平方米；89平米二居；136平米三居8哩岛：生态宜居社区，面向东部改善升级客户中建.红杉溪谷：占地面积：万平米建筑面积：115000万平米绿化率：30%预计开盘时间：2011年5月土地年限：70年产品：联排；叠拼本中报告是建严格保·密的。红杉溪谷：通州新城运河CBD，首智别墅典范WORLDUNION世联通州项目展示金融街园中园：通州首个商务综合体打造，标志通州迈进国际新城的开始。

8、项目参数：总建面25.1万平米，其中公寓部分6.3万平米，商业4万平米；办公14.8万平米；本项目打造将进一步提升区域的整体形象，成为区域价值提升的有力支撑。华业通州核心区项目：通州新城核心腹地，打造通州未来国际化城市地标。本报告是严格保密的。WORLDUNION世联望京项目展示东湖湾——突破望京，站位城市中心豪宅圈！地理位置：位