WINNER CENTER 项目初判

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1、项目开发建议WINNERCENTER项目初判以商业的专业角度剖析问题以营销学的思维去分解目标核心问题如何在既定的现状下快速销售我们的产品？一、以地块的现状，如何规划设计我们的产品？二、如何达成我们产品“短平快”的销售目标？面对这样一个项目，我们首选应该从理解地块的属性入手，赋予项目主题定位，通过概念包装，使得故事具有可读性、有吸引力，能够形成市场热点，最终通过精准的营销渠道，达成项目的开发销售目标。PREFACE序言合理的产品组合和配备比精准的商业定位及业态组合成功三大要素高效的营销策略Ready？欲知庖丁如何解牛……Go!合理的产品组合和配备

2、比Q1体量配备比思考？HOPSCA商业公寓组合是门艺术写字楼酒店公园体量配备比思考关键词：产品开发配备比；万达模式。万达第三代产品的配置规律。一般规律为：商业：写字楼：酒店：公寓＝40%：20%：5%：35%本项目经济指标解读：21万㎡本项目的营销目标是全部销售不持有。若按照万达第三代产品的配置规则，则配备比如下：比例类型面积㎡百分比商业8.8万40%7.7,35%商业公寓7.7万35%8.8,40%写字楼写字楼4.4万20%1.1,5%酒店4.4,20%酒店1.1万5%公寓总计21万100%我们将分析各类产品，商业产品的思考关键词：

3、盒子式商业营销模式被市场摈弃，主题特色步行街将成市场投资热点。“一卖即死，一租即乱”，是分割式出售的购物中心的弊端，颇受市场诟病，目前步行街大行其道，是否暗示着下一轮的投资商机？武汉市万达楚河汉街：建筑总面积340万平方米，规划面积1.8平方公里，开街日期2011年9月30日，定位是“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”，将打造成世界文化新品牌。开业日超过10万人，国庆期间客流超200万（人流量最高日达约50万人），长假过后仍保持7-8万人/天。影响力的支撑-NO2:万达的品牌影响力汉街项目从拿地到开盘仅10个月，两次开盘销售逾12亿元。汉街写

4、字楼影响力的支撑-NO1:商业营运能力非常专业1.5公里长的街道上，汇集了近200家品牌商家，餐饮、快时尚、书店、琴行、蜡像馆等文化产业。依托点——万达商业管理公司（北京统筹）其中有NIKE、MORGAN、DAZZLE、欧时力、PAGEONE、卡宾、Cache、星巴克、哈根达斯、麦当劳、翠华、LAVAZA、Jamicablue、辉哥火锅、汤城小厨、湘鄂情、中森名菜（红馆、澳门街、燕窝粥）、四季恋、俏丽方、苏荷、法朵、黄记煌、蓉李记、文华书城、迪士尼、KARTELL、Godiva、Beanbar、BessANGE、Bloves、大芬美术馆等三十余

5、品牌商家在汉街开出中国的旗舰店。8/共27页成功的商业开发必须具备两点一、具备非常与业的招商运营管理水平二、能给予目标受众将项目做好的足够信心你DE专业性够不够？商业普遍销售不佳，不是缺乏购买力，而是缺乏能将商业经营好的专业机构。酒店产品的思考关键词：酒店开发回款难度大，发展方向宜以酒店式公寓为宜。市场管理是酒店方选择品牌输出即委托管理的模式居多，包租或包销的概率极低，有悖于开发商的营销目标。【租赁】酒店公司与业主方签订租赁合同，由酒店方自主经营，按月付给业主方租金的一种经营方式。【包销包租】酒店方以较有吸引力的物业租赁价格协助地产开发商吸

6、引小户型物业购买者，以整体物业租赁的方式建造酒店，达到地产开发商与酒店方、业主方多赢的局面。【委托管理】受业主方委托，与业主方签订委托管理合同，并派遣经营管理团队对酒店进行管理。根据酒店经营结果，定期获取管理费。【加盟】由业主方投资建设装修，自行经营管理，使用酒店品牌，公司收取品牌使用费。【地产投资】酒店方寻找土地所有者合作开发或自行投资买地，并对其进行地产开发及酒店业态的规划建设开发。【买楼直营】对于开发商开发的酒店及相关房地产项目，酒店方在经过调研分析测算后，对于合适的项目可出资进行购买。酒店产品建议开发为酒店式公寓有朋自远方来，

7、住进自己的酒店里，比招待住五星级的酒店还要体面。偶尔带着爱人，住进属于自己的另一个没人打扰的小家，重觅初恋的感觉。丰富公寓类产品品类，给客户一个“多元化”的选择！酒店产品的营销模式一、自住型:投资者不与酒店签定返租协议，购房用以自住，只按月交纳物业管理费和客房服务费；二、投资型:投资者与酒店签定N年的租赁协议，每年获得约定总房价百分比的回报率（通常40%-50%左右），并享有一年多少天的酒店免费入住权利。合同到期后，投资者可续签协议。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，集住宅、酒店、办公、会所、商业等

8、多种功能于一体，是一种综合性很强的物业形态。公寓产品的思考关键词：家庭人口小型化，年轻族群追求个性化，lOFT产品是个不错的选择。住进带精装修，个性十