国际项目工程部管理制度

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DTZ迈科国际项目第一章：工程部岗位职责4第一节：工程部管理职责与范围4第二节：工程部员工岗位职责4第三节：工程部人员结构工作图11第二章：工程部专项管理制度12第一节：配电室值班制度12第二节：高压变电室安全操作规程12第三节：配电室门禁制度13第四节：配电室安全、防火制度13第五节：配电室紧急联络制度13第六节：制冷机房冷站值班制度14第七节：制冷机房、冷水机组安全运行规程14第八节：空调机房门禁制度15第九节：制冷机房安全防火制度15第十节：水泵房值班制度15第十一节：水泵房安全操作规程16第十二节：水泵房门禁制度16第十三节：水泵房紧急联络制度17第十四节：电梯机房值班巡检制度17第十五节：电梯安全工作规定18第十六节：电梯机房安全防火制度18第十七节：水箱间安全卫生制度19第十八节：水箱间安全工作规程19第十九节：机房“动火施工”制度19第二十节：机房钥匙管理制度20第二十一节：备品备件采购制度20第二十二节：维修材料及工具领用制度20第二十三节：值班交接班制度21第三章：大厦室内装修管理22第一节：装修管理的若干规定规则22第二节：楼宇室内装饰装修管理办法23第三节：装饰工程竣工验收准27第四节：有关装修管理需要签署的文件27第五节装修管理工作流程32第四章：现场成品保护和管理34第一节：成品保护的范围34第二节：成品保护工作程序35第三节：成品保护工作要求35第五章设备的登记建档37第一节设备的登记建档要求38109 DTZ迈科国际项目第二节设备的登记建档内容40第六章工具的使用和管理41第一节：工器具的配备41第二节：工器具的领用43第三节：工器具的保管46第四节：工器具的使用47第五节：工器具的报损47第七章：计划管理工作47第一节:年度工作计划的编制要点47第二节:年度工作计划的编制要求49第三节:年度工作计划的执行50第八章：设备保养与日常管理51第一节：保养计划的制定原则51第二节：保养计划的内容51第三节：保养计划的执行60第四节：配电室的运行管理60第五节：空调系统的运行管理61第六节：消防设备的检测和试验62第七节：日常巡视管理63第八节：日常维修服务及管理64第九节：电梯的定期检测65第十节：电梯的维修保养66第十一节：电梯的安全运行71第九章：能源管理71第一节：能源管理工作计划71第二节：能源管理工作要求73第十章：图纸资料的管理74第一节：图纸资料管理员的设立74第二节：图纸资料的管理75第三节：图纸的分类原则76第十一章：工程管理指标82第一节：工程管理的主要工作指标82第二节:管理指标工时计算方法82第三节：管理指标的考核84第十二章：突发事件的处理86第一节：意外停电处理预案87第二节：突然跑水处理预案87第三节：突然停水处理预案87109 DTZ迈科国际项目第四节：电梯关人停机处理预案88第五节：工伤事故处理方案89第六节：消防应急方案89第七节：防汛措施92第八节：防冻措施92第九节：有毒、有害气体泄漏的应急措施93第十节：人身触电紧急抢救措施93第十三章：安全生产管理95第一节：日常安全教育制度95第二节：持证上岗与安全责任书96第三节：机房安全99第四节：用电安全100第五节：电梯安全101第六节：用气安全102第七节：高空作业103第八节：装修现场的安全104第十四章环境保护与管理106第一节：氟里昂的使用和淘汰106第二节室内的噪音标准108第三节室内空气质量标准109第四节：健康楼宇的标准110109 第一章：工程部岗位职责第一节：工程部管理职责与范围1.负责供配电设备系统的正常运行及管理工作。2.负责空调系统设备的正常运行及管理工作。3.负责给排水系统设备的正常运行及管理工作。4.负责编制设施、设备的维护、保养及维修计划并组织实施，以保证设备设施的正常使用。5.负责编制、核对日常维修的备品、备件采购计划。6.负责监督检查设备能源消耗情况。7.负责对大厦给排水系统、消防系统、及日常维修进行管理。8.负责制定责任范围内的岗位职责、安全操作规程、检修程序及设备年度、月度维修计划，定期检查设备设施完好状态。9.负责培训下属技术员工，提高服务技能，使之达到工程部各岗位所需的技能。10.负责职责范围内设备安全管理和人员安全教育工作。11.负责按国家规范标准管理技术资料档案。12.负责房屋的维护和设备、设施的更新、改造13.负责重要工程及改造项目的可行性审查及施工质量、进度的监督。14.负责工程技术方面对外的业务。15.负责工程部管辖外委合同的执行和监督。第二节：工程部员工岗位职责（一）工程部经理直接上级：物业总经理直接下属：设备运行领班、综合维修领班岗位职责：1.贯彻执行物业总经理的指令，负责工程部的日常管理，对物业总经理负责。2.主持部门工作例会，检查各专业班组工作日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源。3.全权调配工程部人员及负责设备管理，界定各班组工作范围及职责，为客户及各部门提供良好的服务场所和条件。4.安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。5.审定班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报总经理审批后执行。6.参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。109 1.深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。2.负责制定部门制度、操作规程和要求，并督导技工执行。3.培训下属技工，定期对下属技工进行绩效评估。4.组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监督外判公司的工作。5.根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。6.负责协调同物业公司其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要处处以公司利益为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。7.确保物业所有屋宇设备，依照政府的规定和法例要求，接受定期之检查、测试和保养。8.为每年之工程开支和水电费做出预算案，并提交物业总经理审批。（二）设备运行领班直接上级：工程经理直接下属：运行技工岗位职责：1.确保空调、变配电、给排水系统设备的正常运行，对所属设备系统和人员负有全面的管理责任。检查系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差立即纠正。2.提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报工程经理审定，并负责组织实施。3.熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，全面配合相关人员进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行。4.贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则，保证机房及设备的干净整洁。5.做好下属员工的技术培训和考核工作。6.做好技术档案的建立、管理和设备维修、运行、检查、保养的记录，总结经验教训，提出合理化建议。7.负责制定系统的运行方案、流程及设备开停时间表，并不断研究改进措施，使系统更节省能源和降低损耗。8.配舍工程经理组织大型机组等设备的年检及监督外派维修保养工作。9.提交每周/每月系统运行报告，编写停止空调或其它供应的特别通告。10.保证大厦内设备及相关附件保新维修工作的安排11.协助工程经理进行工作：109 计算年度开支预算重大设备维修保养外派的标书制定及报价单的审核监管承包商在物业内进行之工程，以确保其安装水平合乎工程部标准工程结束后的验收（三）设备运行技工直接上级：运行领班直接下属：无岗位职责：1.协助主管做好变配电、空调地、给排水和消防设备的运行管理，做好防火、防水、防小动物及防尘措施，确保各系统的正常运行。2.认真执行巡视检查制度和维修保养制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施，防止隐患酿成大故障，发现异常，及时报告。3.按照维修保养制度的规定，协助领班做好对各系统的维修保养计划及其实施，使设备始终处于良好的运行状态。4.及时向领班提出所需零配件的材料清单，保证常用材料零配件的必要库存量。5.管理使用好公用工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态6.严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。a)严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。b)每班必须对设备间进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安排，定期进行设备内部清洁。c)坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。7.发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程领班审阅。8.按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。9.严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。（四）综合维修领班职责直接上级：工程部经理直接下属：万能工、维修技工岗位职责：1.负责编制设备的维护、保养及维修计划。2.负责安排客服部转交的维修需求。2.负责制订机修备品、备件采购计划。3.负责机修工作记录的检查，保证记录的准确性、完整性。4.听取维修人员的工作汇报、工作建议，并帮助维修人员解决工作中的技术困难。5.负责对维修工作不合格品的处理、纠正和预防措施的实施及跟踪检查。109 6.负责设备检修的验收工作，保证设备的完好率。7.负责和运行维修领班沟通维修情况，按时完成工程经理安排的临时工作。（五）强电维修工直接上级：维修领班直接下属：无岗位职责：1.熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。2.服从领班的工作安排，保证按质完成工作任务。3.按照领班的安排，依据维修保养制度的内容要求，对强电设备、4.照明系统进行维修保养，并达到质量要求。5.维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固结实，绝缘及防水处理必须可靠。6.严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备设施的安全。7.发生事故时，维修人员应保持冷静，按照安全操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程领班审阅。8.接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报维修领班，并尽快回到值班地点。9.按要求开闭设备，不私自调整设备，改变线路走向。10.严格执行员工守则和物业公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。（六）弱电技工直接上级：维修领班直接下属：无岗位职责：1.负责电视、音响、楼宇自控室及电话机房各种设备的保养维修，确保其正常运行。检查各弱电系统的运行状况，发现异常立即处理。2.系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报维修领班审定，并负责组织实施。4.熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行维修或上报领班安排联系外判厂商修理，以最短的时间恢复其正常运行。5.贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，严格执行安全操作规程及员工守则，保证弱电机房的干净整洁。6.做好设备维修、检查、保养的记录，总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。109 （七）万能工直接上级：维修领班直接下属：无岗位职责：1.服从领班的工作安排，保质保量完成工作任务。2.按照主管的安排，依据维修检修制度的规定，对瓦工、木工]漆工等范围内的工作进行维修检修并达到质量要求。3严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。5.工作中注意保护现场，避免污染公共区域，保持环境卫生整洁。6.严格执行职工守则和物业公司其它规章制度。7.接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程主管，并尽快回到值班地点。（八）电梯工职责直接上级：综合维修主管直接下属：无岗位职责：1.负责电梯运行状况巡检和故障报告。2.负责督促电梯保养公司检查与维修、保养计划执行情况。3.负责编制电梯设备档案。4.对电梯及责任区内的清洁卫生工作负责。5.严格执行职工守则109 第三节：工程部人员结构工作图工程部工程部经理空调、给排水主管强弱电主管综合维修主管空调技工给排水技工水质化验员强电运行工强电维修工弱电技工瓦木油工机修工电梯工档案资料管理员库管员109 第二章：工程部专项管理制度第一节：配电室值班制度1.值班人员要有严格的组织性、纪律性。树立高度自觉的责任心，发扬主人翁的劳动态度。刻苦学习技术、熟练掌握本岗位所管辖的设备性能、系统运行方式，不断提高正确处理事故的能力。确保安全、万无一失做好本职工作。2.值班人员要坚持严谨细致的工作作风，密切搞好协作、配合，确保变配电系统的正常运行。3.值班人员在值班期间不得做与工作无关的事，不得擅自脱离工作岗位。4.新到的或临时工作的人员要进行岗前安全、纪律教育和技术培训，考试合格后方可上岗作业。5.值班人员要服从上级分配，并完成好交给的工作任务。6.值班人员要掌握系统运行方式，防止由于方式不清、系统不熟造成停电事故。7.值班人员在值班期间要求穿公司统一配发的工作服，着装整齐。8.值班人员根据设备系统的仪表指示进行必要的调整操作，使设备在正常状态下运行。9.值班人员认真执行本公司的有关制度和规定。10.值班人员应维护好所管辖的设备，并保持清洁。一旦发现设备缺陷及时处理，做好运行记录，对一时解决不了的缺陷，立即汇报上级主管人员，通知维修人员处理，并做好工作日志的记录。第二节：高压变电室安全操作规程一、供电方式：大厦供电由高新开闭站分单路10KV供电，经电缆分界室至高压配电室。二、运行方式，大厦高低压变配电采用高压单路供电，配备300KVA发电机组备用.三、运行与操作1．在正常双路供电时，高压I号进线(201#路)，带高压侧21l#断路器，高压II号进线(202#路)带高压侧221#断路器。此时高压201#柜合、202#柜合。低压I段母线401#柜合、低压Ⅱ段母线402#柜合，母联445#断，(低压母线401#、402#、445#不能三组同时投入)402＃、402＃开关可选择手动／自动方式，445＃开关可选择手动／自投自复／自投不自复。2．高压配电室需由两人值班，值班负责人应由值班工作经验丰富的人员担任。3．在高压变电室停电检修或进行安装工作时，值班人员应负责完成安全技术措施及安全组织措施有关规定的工作，并向工作负责人指明停电范围、工作范围及带电设备的位置。109 4．电气设备停电后，及时做好安全保护措施，预防因随时有突然来电，造成设备损毁人员伤亡。5．在发生严重威胁设备或人身安全的紧急情况下，值班人员应立即上报上级领导并联系相关部门。第三节：配电室门禁制度1.非值班人员未经允许不得进入配电室。2.值班人员不得在配电室会客。3.外单位无关人员一律不准进入配电室。4.值班人员谢绝一切未经相关领导允许的参观活动。5.值班人员如遇有特殊情况，应及时通知相关领导或当值经理。6.值班人员要对领导批准进入配电室的外来人员要认真做好登记。第四节：配电室安全、防火制度1.非电气值班人员不得随便进入配电室。2.配电室应保持整洁，严禁烟火，严禁存放易燃、易爆物品。3.定期对变压器，开关柜进行维护和清扫，保持清洁，防止因尘污造成的短路，对电气设备，线路要经常维护检查，发现问题要及时解决及时上报。4.值班人员要坚守工作岗位，认真监视电压负荷变化情况，认真填写运行记录。5.停电清扫时按安全规定进行清扫。6.电气工作人员安装，维修电器设备路线时，必须按规程操作，严禁违章作业。7.工作人员要熟知本配电室的消防设施及要求.8.在岗人员要熟知灭火器的工作性能和使用程序。9.机房内需要动火施工时，必须严格遵守有关规定，办理相关手续。清理动火现场周围的可燃物和易燃物，备妥消防器材后方可施工。第五节：配电室紧急联络制度1.员工在工作中遇有特殊情况，应尽快处理，自己无法处理的及时上报运行领班2.专业主管根据情况调动其它员工进行处理。运行领班无法处理的及时上报工程经理。3.工程经理协调各有关维保公司尽快排除故障，恢复系统和设备的正常运行。当由于故障造成事故时，组织力量抢修和抢险，力争将损失降到最小程度，最大限度地保护客户和租户利益。4.工程部应对事件的发生原因进行调查，并准确无误的做好各项记录.5.各专业领班，各负其责通力合作迅速解决各类突发事件。事件得以解决后，应及时向管理处报告整个事件的调查和处理情况。6.109 遇到紧急停水、停电、停气等情况时，除按照上述方式处理外，还应及时同有关供水、供电、供气等部门联系电话：供电局：95598上级变电站：高压电缆代维处：高新区供电局调度室：1.本部门联系电话：工程部经理：主管：领班：值班员：第六节：直燃机房冷站值班制度1.值班人员要有严格的组织性、纪律性。树立高度自觉的责任心，发扬主人翁的劳动态度。刻苦学习技术、熟练掌握本岗位所管辖的设备性能、系统运行方式，不断提高正确处理事故的能力。确保安全、万无一失做好本职工作。2.值班人员要坚持严谨细致的工作作风，密切搞好协作、配合，确保空调系统的正常运行。3.值班人员在值班期间不得做与工作无关的事，不得擅自脱离工作岗位。对新到的或临时工作的人员进行岗前安全、纪律教育和技术培训，考试合格后方可上岗作业。4.值班人员要遵守上级，服从上级分配，并完成好交给的工作任务。5.值班人员要掌握系统运行方式，防止由于方式不清、系统不熟造成事故。6.值班人员在值班期间要求穿公司统一配发的工作服，着装整齐。7.值班人员根据设备系统的表计指示进行必要的调整操作，使设备在正常工作下运行。8.值班人员认真执行本公司的有关制度和规定。9.值班人员应维护好所管辖的设备，并保持清洁。一旦发现设备缺陷及时处理，做好运行记录，对一时解决不了的缺陷，立即汇报当值运行组长，通知维修人员处理，并做好巡检日志的记录。第七节：直燃机房、冷水机组安全运行规程1.严禁超越安全“设定值”调节安全装置。2.严禁先开“冷却水泵”，后开“冷温水泵”。3.严禁先停“冷温水泵”，后停“冷却水泵”。4.严禁在冷温水靶式流量控制器有异常时开机。5.严禁在保护功能异常时开机。6.严禁安全阀动作值设定高于1.2Mpa。7.燃气机房严禁在“燃气泄露检测器”及联动装置有疑问或通风不良时109 开“燃气阀”。1.严禁非机房人员接触安全装置。2.严禁机组在明显受到管路系统振动时开机。3.当机组主开关位于“OFF”有较长时间应于开机前24小时合上主开关4.对压缩机润滑油进行预热，预热时间视季节和环境温度不同可不同，但最低不得少于12小时。5.室外温度低于0°C时，停冷水后，冷水循环泵应连续运转，以防止冷水结冰冻坏机组、闸门和管道。第八节：空调机房门禁制度1.非值班人员未经允许不得进入空调机房。2.值班人员不得在空调机房会客。3.外单位无关人员一律不准进入空调机房。4.值班人员谢绝一切未经管理处允许的参观活动。5.值班人员如遇有特殊情况，应及时通知办公室领导。6.值班人员要对领导批准进入空调机房的外来人员要认真做好登记。第九节：直燃机房安全防火制度1.闲杂人员不得进入直燃机房。2.空调机房严禁吸烟。3.机房内不得堆放易燃、易爆、有毒物品。4.定期维护空调机房的电气设备，防止因电气短路引起的火灾。5.空调机房需要动火施工时，必须严格遵守有关动火规定，办理相关手续，清理动火现场周围的可燃物，备妥消防器材及各种措施到位后方可施工。6.空调机房应配备一定数量的灭火器具，任何人未经允许不得擅自移动。7.定期由主管人员检查灭火器具的有效期，必要时予以更换。8.工作人员在维护，维修设备时，需严格遵守相关设备的操作规程，严禁违章操作。第十节：水泵房值班制度1.值班人员要有严格的组织性、纪律性。树立高度自觉的责任心，发扬主人翁的劳动态度。刻苦学习技术、熟练掌握本岗位所管辖的设备性能、系统运行方式，不断提高正确处理事故的能力。确保安全、万无一失做好本职工作。2.值班人员要坚持严谨细致的工作作风，密切搞好协作、配合，确保空调系统、给排水系统及供配电系统的正常运行。3.值班人员在值班期间不得做与工作无关的事，不得擅自脱离工作岗位。对新到的或临时工作的人员进行岗前安全、纪律教育和技术培训，考试合格后方可上岗作业。109 1.值班人员要遵守上级，服从上级分配，并完成好交给的工作任务。2.值班人员要掌握系统运行方式，防止由于方式不清、系统不熟造成停电、停热、停水事故。3.值班人员在值班期间要求穿公司统一配备的工作服，着装整齐。4.值班人员根据设备系统的表计指示进行必要的调整操作，使设备在正常工作下运行。5.值班人员认真执行本公司的有关制度和规定。6.值班人员应维护好所管辖的设备，并保持清洁。一旦发现设备缺陷及时处理，做好巡检日志的记录，对一时解决不了的缺陷，立即汇报当值运行组长，通知维修人员处理，并做好巡检日志的记录第十一节：水泵房安全操作规程1.当值员工必须熟悉本规程和运行管理规程，严禁盲目操作。2.作业人员必须熟悉各配电柜与各水泵之间的联络操作程序和操作方法，并确认无误后，方可操作。3.消防泵、生活泵、喷淋泵、排污泵、加压泵在一般正常情况下，选择控制开关放在自动位置，所有操作标志简单、明确、清楚。4.在调试、维修有关设备时，必须在工程部有关领导的批示下有人监护才能进行，严禁盲目操作和擅自投试。5.泵房全部设备的启动和停止应在控制屏上进行，严禁违章操作，并必须完成下列工作：6.启动前需将控制功能选择开关放在停机位置。7.将所需操作设备的主屏电源开关合上。8.把控制电源打开。9.完成上述工作后在控制屏上将选择启动运动方式。10.停机时应与之相反。11.要求当值员工必须全部掌握泵房各管道的走向，阀门的作用和整个系统的联络运行和日常保养、维护工作。第十二节：水泵房门禁制度1.非值班人员未经允许不得进入水泵房。2.值班人员不得在水泵房会客。3.外单位无关人员一律不准进入水泵房。4.值班人员谢绝一切未经允许的参观活动。5.值班人员如遇有特殊情况，应及时通知办公室领导。109 6.值班人员要对领导批准进入水泵房的外来人员要认真做好登记。第十三节：水泵房紧急联络制度1.员工在工作中遇有特殊情况，应尽快处理，自己无法处理的及时上报专业主管。2.专业主管根据情况调动其它员工进行处理。主管无法处理的及时上报工程经理。3.工程经理协调各有关维保公司尽快排除故障，恢复系统和设备的正常运行。当由于故障造成事故时，组织力量抢修和抢险，力争将损失降到最小程度，最大限度地保护开发商和租户利益。4.工程部应对事件的发生原因进行调查，并准确无误的做好各项记录5.各专业主管，各负其责通力合作迅速解决各类突发事件。事件得以解决后，应及时向公司报告整个事件的调查和处理情况。6.遇到紧急停水、停电、停气等情况时，除按照上述方式处理外，还应及时同有关供水、供电、供气等部门联系7.联系电话：自来水公司：市政维修中心：8.本部门联系电话：工程部经理：主管：领班：值班员：第十四节：电梯机房巡检制度1．每日8:00开始对公司内部电梯逐台检查，检查内容：a)电梯运行情况有无异常现象。b)轿厢内按钮是否灵活，可靠。c)轿厢内照明、风扇是否正常。d)拽引机，有无异常声音，电机是否过热。e)检查油位、油质和油温。2．发现问题应通知维修人员进行处理，在处理前应挂电梯停用标志。3．电梯管理人员每月应不少于四次定期维修调整、加油。109 1．检查分包方和司梯工的《运行记录》是否填写属实。2．检查分包方是否严格执行电梯保养标准及电梯保养记录，如不符合时，应通知电梯专职管理人员的上级部门进行处理。3．专职巡检人员要做好电梯巡检记录。第十五节：电梯安全工作规定1．电梯必须经技术监督局检查验合格，取得安全许可证后，方可投入使用。电梯操作、维护人员须经专业培训，持证上岗。2．每日工作前，应检查开、关门是否正常，轿厢内照明是否正常。3．先将电梯上、下行驶检查数次，观察有无故障和运行状态是否良好。4．检查内外电路是否失效及厅外呼叫的信号或指令的执行是否正确。5．轿厢的运载不应超过电梯的额定载重量。6．不可用身体或脚操作，更不可利用物体塞住控制开关来开动电梯上下行驶。7．当电梯在运行时，禁止擦拭、润滑或维修机件(检修时例外，但要做好安全措施)。8．运载危险物品时，应经有关部门批准，并采取响应的保护措施。9．严禁用检修速度作为正常使用，不准用检修或急停开关作为消除信号之用，不允许以手动启闭轿门作为电梯的启动或停止。10．轿顶上部不得放置它物，不得开启轿顶安全窗来装运K物体。11．电梯因某种原因失去控制或发生超重无法掌握，虽经断开安全开关亦无法停止时，驾驶员和乘客应保持镇静，切勿企图跳出轿厢，可借助各项安全装置的自动作用，将轿厢予以停止。12．当电梯运行中出现故障，维修人员需10分钟内到达现场。13．如果电梯在行驶时突然发生停车事故，应先按下急停开关后再按警铃，及时通知维修人员到场处理故障，禁止人为强行开启电梯门，跳离逃生。14．电梯发生故障，驾驶人员必须立即停车，抢救伤员，保护现场。抢救伤员需移动时，需设标记，并及时上报有关部门，听候处理，随后采取有效的防护，维保措施，及时维修，力量不足可聘请劳动部门安全认可的单位进行维修工作。15．每月定期全面检查，曳引机运转是否正常，油位是否偏低，钢丝绳是否有断股，外呼钮、轿厢门开关键、楼层选择键等是否正确灵敏，安全门挡，对讲电话、警钟、救生窗、紧急照明灯、超载报警器等保护装置是否有效，启动、运行、停落是否平稳，门的开关动作以及轿厢运行中有无声响，各电器设备有无损坏，井道有无被严重水浸，如果操作员遇到升降机有异常情况，应尽快通知电梯维保单位检修。第十六节：电梯机房安全防火制度1.闲杂人员不得进入机房。2.机房内不得堆放易燃、易爆、有毒物品。109 3.定期维护电梯机房的电气设备，防止因电气短路引起的火灾。4.电梯机房需要动火施工时，必须严格遵守有关动火规定，办理相关手续，清理动火现场周围的可燃物，备妥消防器材及各种措施到位后方可施工。5.电梯机房应配备一定数量的灭火器具，任何人未经允许不得擅自移作他处使用。6.定期由主管人员检查灭火器具的有效期，必要时予以更换。7.工作人员在维护，维修设备时，需严格遵守相关设备的操作规程，严禁违章操作。第十七节：水箱间安全卫生制度1.二次供水设施每年清洗二次。消毒清洗后，应当经县级以上卫生监督检验机构水质检验合格。2.遵守卫生管理制度，负责饮用水卫生管理、水质检验和检验结果定期上报；3.从事直接供水人员应当经饮用水卫生业务知识和饮用水卫生法规培训由县级以上卫生行政部门考核合格取得培训合格证后方可上岗。在岗位水人员每年应当复训一次。4.新参加工作和临时参加工作的供水人员，取得健康合格证后，方准从事供水工作；供水人员每年进行一次健康体检。5.凡患有国家《生活饮用水卫生监督管理办法》第十一条第二款所列疾病（包括病原携带者）的，不允许参与生活饮用水有关的工作。第十八节：水箱间安全工作规程1.定期对其有关人员进行安全教育，树立“安全第一”的思想。2.大厦水池、水箱间应严格执行门禁制度，水池、水箱盖板随时上锁，禁止陌生人、闲杂人员进入。3.禁止擅自关闭紫外线消毒器。4.水箱间内地漏应通畅。5.水箱间内不得堆放易燃易爆物品及杂物，保持清洁干燥。非操作人员未经允许不得入内。6.控制柜的电气操作应符合安全规程，需有人员进行监护，在室内显要位置安放灭火器材，并由专人负责保养及维护。7.对水箱间内的各种设备设施应定期进行检修维护。每日定时巡视并认真填写操作记录。检查电机、水泵运转是否正常，有无不正常发热、异常声响现象。压力表、安全阀是否完好并定期进行检验。8.对水箱间内机器设备的操作应符合其操作规程，各阀门有永久性标示牌，防止误操作。9.发现故障应及时进行处理，并立即报告上级主管，将损失限制在最小程度内。第十九节：机房“动火施工”制度109 在机房因维修需要，需动用电、气焊时，均需报告管理中心，领取动火证后，方可作业。在“动火”作业时，保安部应派人至现场，且配备有防火器材。电、气焊工必须持证操作。烧焊地点周围应清除5米内的任何易燃、易爆和可燃物质。电焊机地线不准接在建筑物、机器设备、各种管道上，必须设立专用地线。焊割的地点与乙炔发生器和氧气瓶的距离不少于10米，氧气瓶与乙炔发生器保持5米以上的距离。工作完成后，立即切断电源、气源，清理现场，在保证无余火、余热复燃的危险时方可离开。第二十节：机房钥匙管理制度1.凡24小时值班的机房，除值班人员掌握一套钥匙外，其余钥匙交管理处保管。2.凡不是24小时值班的机房，钥匙应有一套在24小时值班的机房保存，以防万一有特殊情况需使用时须严格登记。3.不允许私配机房钥匙。4.无关人员不得借用机房钥匙。5.机房钥匙一旦遗失必须立即申报。6.无人值班的机房，借用钥匙时间需进行登记。7.饮用水水库、水箱的钥匙专人管理，不随便领用。第二十一节：备品备件采购制度1、保存所有设备的维护、操作、使用说明书。2、根据说明书内所指定的易耗、易损配件清单，结合大厦所配备的设备的数量，提出至少应保证1～3年所需的备品备件清单。2、国内可以采购到或能加工的，技术含量较低的备品备件，无须进口。3、国内采购不到，技术含量较高必须进口的备品备件，应考虑到资金的占压，提出合理的最低限额。4、同型号、同品牌的备件应控制在合理的最低限额。5、考虑到进口配件供货周期长的因素，一些重要设备的备件必须有一定量的库存。第二十二节：维修材料及工具领用制度1.维修部门可按批准的计划领用物品，首先填写规定的领料单，由工程经理签字批准后，到管理处仓库领用。计划外需领用物品，除以上程序外还要主管经理批后方可领用。2.各部门领用的物品，必须建立领用物品使用登记簿，注明每件物品具体用途、数量、领用人及使用人。3.有回收价值的备件应以旧换新。4.建立个人工具使用单或台帐，每年定期核查个人工具使用状况。5.个人工具的报损或更换，应书写申请原因，经领班、经理确认后，方可领用。6.工程剩余材料应及时退库。109 1.各专业公用工具由各主管分管，具体领用或更换也应申请原因，经批准后，方可领用。2.未经部门经理批准，不可将领用的材料和工具用于大楼以外。3.凡出大楼的材料及工具均应有工程经理签署的出门证，并交保安检验。第二十三节：值班交接班制度一.值班人员应该按安排的值班表进行倒班。第一节1.交接班工作，应认真地进行设备检查和了解运行方式，做到“交第二节的清”、“接的明”，防止交接不清出现漏洞，确保安全运行。2.交班2.1交接班时若遇到设备系统故障，接班人员在得到交班人的同意后协助处理，操作完毕或告一段落后，再进行交接班。2.2交班人员未办完交班手续，不得擅自离开工作岗位。2.3交班人员应主动向接班人员详细地介绍设备运行状况、系统运行方式和发生的异常和缺陷。2.4交班人员在交班前应做好责任区的卫生。2.5交班人员在交班前将公用工具、消防器材清点备齐。2.6交班人员在交班前做好运行方式及设备发生缺陷的完整记录，为接班人创造良好的条件。3.接班3.1交接班制度是保证设备连续安全运行的重要条件之一，交班人和接班人双方必须主动配合、严肃、认真共同负责把交接班工作做好。3.2接班人员在接班前10分钟到达工作现场，对本岗专责范围内的设备、系统进行认真的检查，向交班人员了解设备运行方式，设备检修和缺陷情况，并检查工具和消防设施是否齐全齐备。3.3接班人员检查发现设备缺陷和运行异常情况，应向交班人员提出协商解决，影响交班时汇报上级解决。3.4接班人员经检查和了解认为一切正常后，应按正点办理交接签字手续。3.5接班人员在接班前四小时不得饮酒。109 3.6精神状态不佳时不能接班第三章：大厦室内装修管理第一节：装修管理的若干规定规则一.装修时间周一至周五晚7：00至次日早7：00，周六、日可全天施工。二.特殊工程为保障大厦的安全，请勿擅自更改室内风机盘管、消防烟感、煤气管线、水喷淋头的位置。如需改动，须由物业管理处委托具有相应资质的施工单位进行，费用由业主/租户承担。二.消防与安全1．电气设备的安装必须符合国家有关电气安装规范。2．装修施工单位在施工期间应对单元内的安全负责。在施工前，必须按消防规定配置足够的灭火器（1只4公斤装灭火器/50平方米）。3．施工需要动火或电焊，必须事先到物业管理处办理“动火证”，并提供相关操作证件。三.结构及公共系统1．所有外墙(包括公共走廊、电梯厅等外墙)不得安装广告招牌、护栏、花架及其他装置，室内装饰不能凸出公共走廊。2．禁止在外墙玻璃上钻孔或粘贴任何设施。隔墙不得固定在外墙玻璃上。所有装置不得与外墙玻璃、结构件等相接触。3．在未得到物业管理处的书面批准下，禁止在楼内地面、柱梁、结构墙以及相邻单元共用的隔墙上钻洞、挖槽、切割、剔凿。所有施工程序，均不得危及大厦安全。4．如需连接公共系统，须负责所有从连接点以下设施的保养、维修、拆除和更换。四、材料堆放与运输1．装修施工严禁阻挡消防通道、安全门、应急照明、消火栓、机房通道或维修空间。2．施工中所有材料、工具及垃圾等必须放置在单元内，不得占用公共部位。3．施工期间的材料运输请按照指定通道运输，并需要对运输通道（含电梯）进行必要的防护。五、垃圾清运1．装修垃圾必须日产日清，由装修施工单位负责将装修垃圾清运出大厦，如委托物业管理处清运装修垃圾，物业管理处将联系专业清运公司进行清理，清运费按300元/车的标准向委托方收取。2．及时清扫遗洒在公共走廊、电梯厅和电梯轿厢内的垃圾，保证大厦公共区域的清洁卫生。3．运送垃圾时必须按规定时间使用指定货梯，严禁使用客梯。六、工程质量109 1．装修施工应按照建设部颁发的《住宅室内装饰装修管理办法》和其它建筑施工规范的要求施工。2．业主/租户应对单元装修完工后的情况负责，既使按审批方案施工后空调通风或其他系统的变化，物业管理处亦不承担责任。七、违规处理1．如装修施工中有违反物业管理规定的行为，物业管理处将暂停装修施工单位的装修工作，直至改正后方可重新进行施工，因停工造成的工期延误或其他损失由装修施工单位承担。2．如装修未按审批图纸施工，物业管理处将通知业主/租户进行整改，直至合格。3．装修施工如果对原有设备、设施造成的损坏，由物业管理处负责修理，业主/租户支付费用。因装修工程及其后的使用所造成设备设施的损坏，由业主/租户负责赔偿。第八节、其它业主/租户的装修方案，一经付诸实行，皆视为业主/租户同意接受本装修手册的条款。第二节：楼宇室内装饰装修管理办法一.施工现场管理1)施工单位应严格遵照《大厦装修手册》实施执行。2)物业公司向施工方进行现场建筑结构、机电设施、设备情况交底。提供必要的施工能源、设施和条件，根据租户要求和建筑施工规范进行现场监理。负责施工现场外围的安全保卫工作，负责与施工方相邻施工单位的各项协调工作，对施工方违反规定的情况有权处理和要求支付违约金或赔偿金，组织竣工验收。3)施工前，施工单位必须将施工现场的门，窗上用白纸遮挡，必要时还将安装护板，护板安装后要刷乳胶漆并保持整洁。4)施工单位需将物业公司安保部签发的施工许可证贴在施工区域的门上处理好与相邻业/租户的关系，如因装修引起的业/租户投诉，应立即停止施工，并及时采取措施改进施工，严禁与业/租户发生纠纷。5)爱护电梯设施，不得划伤轿壁或天花板，防止并及时清除施工碴土，防止垃圾卡堵电梯门缝。如有损坏照价赔偿。6)施工中要保护好烟感探头、消防用具、电气设施及其它设备，严禁私自拆卸和改动，因施工不当造成消防系统损坏的，由施工方承担所有维修费用。7)物料应存放到物业公司指定的专门堆放区，做到分类码放。易燃、易爆及有毒物品应单独存储，并设专人保管。109 1)凡施工中因使用卫生间、水房、电梯（货梯）造成地面、墙面污染的，必须及时清洁干净。2)如有客户因施工造成卫生状况不佳，影响客户正常办公而投诉的将从重处理，直至停工。3)施工现场使用锯台、刨台产生的刨花和锯末要随时清理，不准过夜。4)搬运装饰材料、垃圾，装修公司须按物业公司指定位置、方式和时间堆放并及时清运。搬运材料必须按指定电梯运载，并服从管理人员及保安的安排。禁止将垃圾、装修材料直接倒入垃圾间或放置在公共部位。5)做好施工场地的封闭工作，防止灰尘飘入非工作区。离开施工区要注意清扫脚下泥土，保持楼道公共卫生。6)施工前，应将房屋所有下水及管道地漏罩住，勿将混凝土、沙石、油漆等废弃物倒入下水管道或地漏内。7)搬运装修材料时，应遵守物业管理人员的指挥，且无损坏电梯轿厢、走廊、墙壁及其他公共场所的设施设备，如有遗散物应及时扫净，以免造成设备失灵或损坏。8)装修材料须小心放置，禁止将装修物品、其他物品及废料等放于窗外或门外，以免从高处坠下，危及他人安全。9)楼板承重200kg／㎡。严禁超负荷堆放施工材料。10)楼板吊挂打眼避开楼板内预应力拉筋（楼板上有白色标示）。11)石膏板吊顶必须在风机盘管、各种截门及开关旁预留检修口。原则上应预留尺寸为500mm×500mm拆改消防喷淋、烟感设施必须按原编号密封妥善保存。12)因装修工程所引致大厦结构及设施损坏，包括业主/租户室内共用设备管线及异产毗连房屋的结构设备设施、室内装修，均应由造成损害的装修公司承担责任及做出赔偿。若装修公司拒绝赔偿，则由该装饰公司所装修房屋的业主承担全部责任。二.施工现场消防管理1.施工现场必须有防火负责人，如防火负责人外出，必须指派其他人员负责现场的防火安全工作。2.施工现场严禁吸烟、喝酒、喧哗打闹，不准在非工作区滞留、闲逛。3.施工期间，施工单位应随时接受保安人员检查，施工单位必须自备轻便灭火器，来火器要保证灵敏有效（按施工面积：每三十平方米配备一具四公斤ABC干粉灭火器）。消防器材须放在明显易取处，每天检查其是否处于有效状态，保证满足消防需要。109 1.移动或改造消防设施必须由消防部门和物业公司共同认可的消防工程公司施工，严禁施工单位随意移动、遮挡和拆卸消防设施，包括消防门、消防喷淋头、消防烟感探头、温感探头、消防喇叭、应急灯、消防排烟装置、消防栓箱、消防标志和防火卷帘门等。2.施工中各种装饰材料要分类码放整齐，留出防火通道，可燃垃圾及时装袋，当日必须清理施工现场。3.消防水龙只限用灭火，任何人不得将消防水用于冲洗或取为他用；4.施工现场必须随时清除易燃物品，并设专人负责施工区域及相关通道的卫生保洁工作。5.使用电器必须做到一机一闸，线路绝缘良好．施工现场不乱拉电线，不使用任何电加热器具。6.在装修自用区内严禁吸烟，尤其在使用易燃易爆物品时应加倍留意烟火，并保证有足够的通风设施；7.在使用明火或烧焊时，应向物业公司提出申请，得到批准后到保安部办理动火证，动火时物业公司派人在现场监督。施工单位动火前应负责对施工范围内的烟感和喷淋头做出保护，防止系统出现误报及启动现象。8.施工机具及材料堆放在施工现场，不得堵塞遮掩消火栓，消防专用通道和任何公共通道，如在公共区域乱堆乱放其丢失、损坏由施工方负责。9.每日施工结束后，施工单位防火负责人应对施工现场进行安全检查，断电、拉闸并关好门窗，在确保无火灾隐患后方可离开现场。10.装修使用的易燃材料（如木龙骨、木制灯箱、棉布装饰物等），必须刷防火涂料，否则不准使用。11.装修施工使用的壁纸，地毯必须有北京市消防局的检测报告，否则不准施工。12.施工结束后，现场内严禁存放任何易燃易爆物品。13.使用电动工具要严守操作规程，使用切割机要选择安全地点，防止切割产生火花刮溅引起火灾。使用锯台、刨台产生的刨花和锯末要随时清理。14.电器设备的安装与维修必须由专业人员进行，操作人员必须持有劳动局核发的电工操作证。15.施工现场使用的临时照明线应架空铺设，电线的选型应使用双护套线或电缆线，使用200W以上的白炽灯，其灯口应采用陶瓷灯口，且照明灯与可燃物距离必须保持0.5M以上，严禁使用碘钨灯。16.施工现场使用的临时配电箱应放置在干燥的房间内，箱体必须是不燃材料制成，箱内各种电线接头要安装牢固，并装有漏电保护器，箱体周围不得存放易燃物，露天施工现场使用的配电箱应有防尘、防雨保护。109 1.施工现场严禁乱拉临时电源线，却因施工需要安装的临时线应选用电缆线或双护套线，用后立即拆除，严禁使用麻花线。2.施工现场使用的电源接线板要符合国家的安全标准，接线板不准串联使用，插销与插座相匹配，接线板周围不得有易燃物，严禁将无插销的裸线直接插入座内。3.施工现场严禁使用任何电加热等大功率电器设备，禁止超负荷用电，因施工需要而使用的必须经物业公司安保部批准和工程部门核准后方可使用。三.施工人员管理1.施工人员入场前需到物业公司办理《出入证》手续。出入大厦和在施工现场须随身佩戴，不得转借、涂改，自觉接受管理人员的检查；2.施工人员应注意文明礼貌，使用文明用语，服从物业公司监督人员管理，严禁施工期间会客及进行与施工无关的活动。3.施工人员进出施工现场一律走货梯、楼梯或指定通道，禁止到非施工区活动。4.施工人员必须使用指定卫生间，注意卫生间的清洁，不得使用非指定卫生间。5.施工区域内不得大声喧哗，保持肃静。6.不准在楼层卫生间内洗浴、洗衣服等。7.每日施工完毕，均要断电、拉闸并关好门窗，在确保无火灾隐患后方可离开现场。8.不得出入与施工无关的楼层。9.严格按照大厦指定的时间施工，不在工地留宿，如有特殊情况，需经物业安保部同意并登记备案。10.若施工区域为公共场所或在客户视线范围内，施工人员休息时不得随意倒睡。11.施工区内不得有喝酒、赌博、打斗之行为。12.服装整齐，禁穿奇装异服、赤膊和穿拖鞋，严禁穿破坏地面、地毯的鞋类。13.有坠落物的施工现场，施工人员需戴安全帽方得进入。14.施工人员必须严格遵守有关消防法规、规章和规定．禁止在大厦内焚烧任何物品，大厦内任何区域均禁止吸烟。15.非专业电工人员严禁安装用电设备，工作完毕切断电源，彻底消除火险隐患后方可离开。16.装修施工单位在装修工程中应遵守政府有关规定和管理办法。任何违反规定的做法都将由业主/租户负责改正，费用由业主/租户负担。在装修过程中应避免与原有设备相抵触，任何因此需更改的费用都将由业主/租户来负担。17.在接到业主/租户提供的图纸、资料五个工作日内，物业管理处将通知是否得到批准，如需要修改，业主/租户须重新提供修改后的图纸及资料。18.在未得到物业管理处的书面批准前，不得开始装修工作。19.装修施工单位应采取措施对单元门至货梯门之间的公共区域进行成品保护。109 1.装修施工单位应为装修工人投保有关基本保险及公共责任保险。2.装修施工单位的装修工人进出大厦应走指定通道，乘指定电梯，使用指定卫生间，不要让装修工人在楼内留宿。3.装修管理费(8元/平方米)收到书面批准后，到物业管理处交付装修管理费。4.装修保证金(50元/平方米,最低不少于10000元)同时需要交付装修保证金，用以支付因装修造成设备设施损坏的修理费用。如果保证金不足以支付所需修理费用，物业管理处有权追收不足金额。当装修工程经物业管理处验收合格，装修保证金在扣除所需的费用后，余额于三个月后无息退还。5.装修用电：大厦使用预付费电表，请提前到物业管理处购买施工用电。如装修机具功率超过单元内用电功率时，须向物业管理处提出书面申请，在物业管理处的指导下，采取有效临时措施，但费用由业主/租户承担。6.物业管理处对所有装修部位将进行不定期检查，特别对消防、安全情况将进行重点检查。第三节：装饰工程竣工验收准装修工程完工后，由装修公司提前三天书面通知装修事务部验收。物业管理人员汇同工程部专业技术人员进行验收。单项工程或隐蔽工程可在竣工前单独进行验收。物业公司重点验收项目应包括但不限于以下项目：1.装修手续是否齐全，是否按《装修申请表》所列施工图及设计方案进行施工；2.是否在装修过程中损坏公共设备，消防设施设备等；3.是否遗留装修物料垃圾于公共部位及场所；4.增改建项目是否影响异产毗连物业的正常使用；5.是否改动了水、电、气表及空调、供暖设备；6.卫生间原有的防水层是否完好;7.室内各种管线包封后是否留有检查口;8.室内装修是否对楼宇的安全产生影响;9.装饰公司在装修期间有无违规行为。第四节：有关装修管理需要签署的文件室内装修责任协议书109 兹有用户公司委托公司（以下简称乙方）对其租赁（购买）的大厦（以下简称甲方）号办公室进行装修。为加强对装修工程的管理，确保工程质量和大厦正常工作秩序，甲乙双方同意签定本协议书。一.乙方同意交纳本工程项目总金额％的管理费，计人民币万元。在此基础上，乙方可以使用大厦的货运电梯、施工用电及楼面其他公用设施。二.乙方按工程总金额的％（或最少不少于元）数额交付施工押金，计元。装修工程完毕后，若未有违章建筑事项或对大厦物业的中央系统做出损坏，甲方将退还乙方施工押金，否则甲方按规定扣减押金后退还乙方剩余金额。以上款项退还时均不考虑利息。三.乙方在装修时必须提供完整的装修图纸，并须符合如下要求：必须符合本大厦用电规定，一个回路不超过，电线绝缘须大于_____，插座安装必须牢固，插座电源线严禁从平顶上通过，接地线和接零线不能混淆，灯线必须穿管到位。四.空调方面，房间内的分隔必须符合原空调设计要求。具体细节应听从甲方专业人员意见。五.所用装修材料必须符合消防部门有关高层建筑防火要求。六.不得干预大厦的中央系统设备。若有需要做出改动，必须得到管理公司的许可，否则须对损坏造成的损失做出赔偿。七.所有施工人员均应办理临时出入证。办理时需申报工种、人数、装修时间，并应交本人身份证复印件和一寸黑白照片一张。八.施工工人必须遵守大厦各项规章制度，进出大厦一律走职工通道，上下楼层一律乘货运电梯。九.运送工具、材料、垃圾等大宗货物需使用货梯时，应提前一天向甲方物业部提出申请，以使甲方能按计划安排。未申请而突然要求使用时，甲方有权拒绝。十.装修时间为每天8：00－21：00，特殊情况需延长时间和节假日施工应向甲方物业部提出申请并填写<<加班申请单>>。十一.乙方不得越出该工程合同规定的室内范围进行施工，不得扩大到临近空房和公用走道等区域。十二.乙方特殊工种操作人员(电工、焊工等)必须持有国家认可的有效上岗证件。无证人员不得上岗。十三.施工现场应按规定配备消防灭火器，严紧吸烟，严禁擅自动用明火。切割、焊接等动用明火时应向甲方保安部、工程部提出动用明火申请，经批准并落实监护人和防火措施后方能进行。109 十四.从事开槽、敲打、使用冲击钻等高度声响和油漆、涂料等有强刺激气味的工作不得在白天办公时间内进行。十五.装修的建筑垃圾，乙方应负责及时清理。清运垃圾时应注意不得散落在走道、电梯内。如有散落应及时打扫干净。十六.乙方搬运物品离开大厦，须持有大厦出门证。十七.甲方有权对整个施工过程进行监督。甲方发现乙方有违反规定的情况，有权对乙方及当事人进行批评教育和罚款处理，如有相邻客户对施工投诉，甲方有权进行处理，乙方将情况予以说明，并立即改正施工方法；如发现乙方违反核准的设计方案，甲方有权停止乙方施工；如乙方施工中损坏大厦设备和建筑物应负责赔偿。十八.乙方应对施工中安全工作负责，加强对施工人员的安全教育。有因施工人员违章而引起的事故，乙方应承担全部责任，对造成甲方的损失应负赔偿责任。十九.工程结束，由甲乙双方和用户共同组织验收。如有不合格之处乙方应负责整改。验收合格，三方签署<<工程完工确认书>>，甲方负责送电，乙方应向甲方提供一套完整的竣工图纸(包括电气、照明、分隔等)。二十.有未尽事宜，双方可另行协商解决。本责任协议书双方各执一份，签字盖章后有效。甲方：XX物业管理公司乙方：XX装修公司负责人：负责人：年月日年月日装修消防安全承诺书为确保大厦楼单元装修工程施工期间的消防安全，遵照北京市人民政府有关规定，实行防火责任制，现装修事务部要求装修公司签定本承诺书，承诺要点如下：1.依据装修设计方案，接受装修事务部对本装修工程进行监督。2.如装修事务部发现施工有不安全的因素，有权下令改正或下令停工直至不安全因素消除为止。3.负责上述单元施工期间消防安全责任，保证不发生火灾等事故。4.开始施工前三天通知装修事务部，以便装修事务部提早安排进场事宜。5.设立现场安全负责人，向装修事务部解释消防安全工作，并对施工安全负责。6.用电、水和动火前应得到装修事务部批准后方可使用。7.109 电气操作人员应有电工操作证，操作证须给于装修事务部检查和复印存档。在用电前要向装修事务部书面申请，由装修事务部人员检查配电箱合格后方可合闸使用，责任分界以配电箱出线开关下口为界，开关以上由装修事务部负责，开关以下由装修公司负责。1.用水应事先向装修事务部提出，由装修事务部批准后方可进行分接。2.进行动火工作前，应向装修事务部申办动火证，操作应由有焊工本人员执行，严禁违章操作。3.遵守保安规定，并听从保卫人员的安排。4.在施工中如需使用易燃物品时，须提前做好安全存放工作，并报装修事务部，得到装修事务部批准后方可带入，物品存放量以当日使用量为限，施工完毕后，须将剩余量带离现场。5.公寓范围内禁止吸烟，保证消防设备、设施完好，并不受遮挡。6.施工区域应配备足够消防设备，四公斤ABC干粉手提灭火器数量不少于每一百平方米两具。7.当发生消防事故时应及时处理，同时报告装修事务部或打碎报警玻璃进行报警，事后书面报告事故原因，并保护好现场，配合调查。8.当日施工垃圾应当日清理，尤其是刨花锯沫或易燃垃圾。施工堆料不得阻塞消防通道，严禁遮挡、损坏、挪用消防设备。9.每天施工完毕后，安全负责人应认真检查施工现场，防止留下火险隐患，电气设备应切断电源。10.装修设计修改后应重新申报审批，审批后才能再施工。11.对施工人员进行安全教育，服从装修事务部人员监督检查，并制定安全制度。装修公司施工负责人签字及盖章：年月日装修施工申请表楼号填报时间：装修公司名称：联系电话：负责人姓名：紧急联络电话：109 申请装修内容（包括装修项目、范围、标准、时间及施工图纸等）1．地面做法2．墙面做法3．室内照明4．天花做法5.冷气/暖风6．卫生间做法7.户门做法8．线路做法9．其它项业主（使用人）签字：年月日装修公司负责人签章：年月日109 备注1装修增、改项目需另行申报，经装修事务部工程部负责人对其设计施工方案批准后方可施工。2.空调安装位置由装修事务部指定。3．3.装修公司保证装修内容不超过以上范围、标准，并按期完成。严格遵守北京市政府的有关住宅装修管理法规及装修事务部制订的管理规定。4.申请时如资料未备齐，限7日内备齐，否则该表自动失效。5.装修事务部负责现场验收，如无漏、堵及违章，退证后方可退回装修保证金。6.本表一式二份，由装修公司、装修事务部各执一份。第五节装修管理工作流程一.装修手续的办理程序：1.将装修方案、装修图纸向消防部门申报。2.物业管理处将安排工程管理人员向业主/租户或装修施工单位进行技术交底,了解大厦状况。3.装修施工单位应提供营业执照及资质证明复印件并加盖公章（选择的装修施工单位资质应在二级以上）。4.在贵方完成设计后，请将装修方案、图纸、技术资料及已填写好的《装修申请表》提交给物业管理处,物业管理处将以书面形式回复审核意见。5.装修施工单位应提交的图纸：1）平面图：①总体布置包括办公家具位置图；②所有隔墙的位置、厚度、高度和材料;③地面装修类型;④摆放重型设备的位置。2）立面图：①各立面详情及高度,用料明细；②户门的设计及安装方法。3）综合天花图：109 ①吊顶类型、布置及高度；②照明灯具位置及类型；③消防烟感原来位置及更改后的位置，新增加的烟感的位置；④所有检查口位置及大小；⑤送风口、回风口位置；⑥水喷淋头位置。4）强电设计图：①拟增改的电气设备系统图；②最大用电电流、功率，以及分项功率计算（可标注在电气设备系统图上）；③室内电源，插座的线路走向,室内照明的线路走向和开关位置。5)弱电设计图：①电话布线及电话插座位置图；②电脑网络布线及位置图；③电视插座布线及位置图。6)空调设计图：①空调控制器的原来位置及更改后位置；②空调出风口和回风口原位置及更改后位置。7)其它应提供的图纸1.业主/租户收到装修方案审批意见书后，到物业管理处签署《装修期间环境保护协议》、《消防、安全责任书》、《异产毗连房屋装修协议》，缴付装修管理费及装修保证金。2.装修施工单位将施工人员名单、身份证复印件、一寸照片2张交到物业管理处，并办理施工人员出入证。（施工出入证30元/个，其中押金20元/个、工本费10元/个）3.《装修许可证》张贴在单元门外，装修工程便可以开始进行。4.如有隐蔽工程须向物业管理处申请隐蔽工程验收，防水工程应做24小时闭水试验。5.装修工程完成后，须向消防部门和物业管理处申请验收，物业管理处做装修工程竣工验收及备案。109 1.装修工程验收合格，在扣除必要费用和赔偿后（如果有损失），装修保证金余额于三个月后无息发还业主/租户或装修施工单位。第四章：现场成品保护和管理第一节：成品保护的范围工程施工过程中，施工单位对施工区域内原有的设备设施或已完成施工的部分采取有效措施,予以成品保护，防止上述部位或工程遭到破坏。针对施工特点，应采取相应措施对以下成品采取保护：一.给排水系统1.洁具2.排水口、地漏3.水表二.通风空调系统1.风机盘管2.温控器3.新风口及风道4.管道保温三.公共设施及通道1.电梯轿箱2.层间电梯门及门套3.入户门及附件4.天然气管道及附件5.窗及附件6.地面7.楼梯及木质扶手四.消防及电气系统1.烟感2.消火栓3.开关面板、插座五.其它1.灯具2.装饰画3.不锈钢制品4.窗台、洗手间云石台面5.金属梯109 第二节：成品保护工作程序主要是通过合理安排不同工作间的施工顺序先后，以防止后道工序污染前道工序成品。室内装饰装修应符合下列成品保护基本程序规定：办公室应先外围、室内顶部、室内墙面、室内地面及其它一.外围：电梯轿箱层间电梯门、门套电梯厅地面及墙面走廊入户门二.室内顶部：风机盘管进出风口管线类灯具烟感三.室内墙面：温控器开关面板窗或幕墙镜面艺术画灯具四.室内地面及其它：洁具室内物品排水口水表第三节：成品保护工作要求一.成品保护的方法依据建筑产品的特点，可以采取“防护”、“包裹”、“覆盖”、“封闭”等保护措施，科学合理地安排施工顺序，制定多工种交叉施工作业时，即要在时间上保证工程进度，又要保证交叉施工不产生相互干扰。二.109 防护：针对被保护对象特点，采取各种防护措施。如：装饰完工的楼梯踏步在未交付使用前采取钉木板保护棱角。一.包裹：将被保护物包裹起来，以防损伤或污染，如：大理石墙面及柱使用多层塑料织物包裹捆扎保护。二.覆盖：用表面覆盖的办法防止堵塞或损伤，如：地漏、落水口、排水管安装后加以覆盖，防止异物落入而被堵塞。三.封闭：采取局部封闭的办法进行保护，如：卫生间洁具安装完毕加锁封闭，防止人员随意进入。四.具体措施：1.给排水系统1.1洁具水龙头：胶纸包裹2-3层面盆、座便：将附属配件拆回，其它部分采用胶纸包裹2-3层1.2水口、地漏排水口、地漏上部首先采用塑料编织品覆盖，其次用水泥封口，深度在5-8cm为宜。2.通风空调系统2.1风机盘管塑料布包封风机叶轮、回内箱入口、出风口处防止灰尘进入。2.2风管进出风口采用硬纸板包封，防止灰尘进入。2.3温控器施工前可先行拆回或就地胶纸包封2.3道保温封板或隐蔽前统一验收，防止保温破损后产生冷凝水。3.公共设施及通道3.1电梯轿箱轿箱立面、地面采用硬质木板包封，厚度宜为5mm，天花贴膜。3.2层间电梯门及门套采用硬质木板包封厚度为5mm3.3入户门及附件入户门采用塑料泡沫防护膜覆盖并且应与门连接紧固，厚度宜为2-3mm。门锁胶纸包封2-3层。3.4天然气管道及附件3.4.1管道、阀门109 天然气管口处安装盲板，防止异物进入，然气管道、阀门制作安装警示标牌。3.4.2天然气表胶纸包封1-2层4.窗及附件覆盖胶纸，把手等附件宜拆回。5.地面所有木地板、云石、抛光砖地面完成后，应及时清理干净，如需使用地面、需于使用之地面上铺设纸皮或夹板方可使用，减少地面磨损。6.楼梯及木质扶手对已完成之楼梯应用板及木方将楼梯外角包封，以免棱角损伤。木质扶手胶纸包封1-2层。7.及电气系统7.1烟感7.2首先将烟感从天花上摘除，其次固定于水泥顶板上。7.3消火栓7.4使用保安部消火栓箱专用密封条查封，防止消防器材丢失或挪做它用。7.5电气开关、插座7.6现场胶纸包裹8.其它8.1灯具较小灯具可采取拆除措施，大型灯具胶纸包裹8.2装饰画胶纸覆盖2-3层8.3不锈钢制品胶纸覆盖1-2层8.4窗台、厨房、洗手间云台面上部胶纸覆盖1-2层8.5金属梯金属梯梯脚必须用橡胶皮等物进行保护。第五章设备的登记建档109 楼宇设备是附属于建筑物本体、供业主长期使用以满足建筑物使用功能的、必不可少的固定资产，其财产所有权属于全体业主。管理好楼宇设备资产是物业管理公司承担的重要责任之一。楼宇设备资产的建档是楼宇设备资产基础管理内容的一部分，主要是指对楼宇配套的各类专业功能设备在安装调试和验收后，投入使用初期所进行的设备资产建档管理工作。它是物业管理单位在接管楼宇物业后，对楼宇设备系统首先要进行的基础管理。第一节设备的登记建档要求一、设备台帐管理规定1.管理处工程部各专业所辖机电设备均应建立《设备台帐汇总册》、《设备标识卡》、《设备台帐》，监视和测量装置应设立《监视和测量装置一览表》。2.各专业工程师或领班根据《设备编号规定》和《监视和测量装置编号规定》对所辖设备统一进行编号。3.各专业工程师或领班负责分类统计和登记《设备台帐汇总册》、《监视和测量装置一览表》，并负责填写和核对本专业的《设备标识卡》、《设备台帐》。4.各专业工程师或领班对设备的大修、中修和重大设备故障及主要维护保养情况，如实填写在《设备大中修记录》、《设备事故记录》、《设备台帐汇总册》、《设备登记卡》、《监视和测量装置一览表》，由工程部秘书（文员）或有工程部主管指定专人负责保管和借阅管理，工程部经理或工程部主管负责监督管理。5.相关文件《设备编号规定》、《监视和测量装置编号规定》6.记录6.1《设备台帐汇总册》6.2《设备标识卡》6.3《监视和测量装置一览表》6.4《设备台帐》6.5《设备大中修记录》6.6《设备事故记录》二、设备编号规定为规范和统一各管理处工程设备的编号，特制定本管理规定。1.本管理规定适用于：各管理处工程部所辖设备编号管理。2.设备编号以设备机组整体为对象，不含机组的部件及配套部件。3.设备编号按系统进行分类，设备的等级按其重要性分类。4.编号方式：XXX—XX—X—XXX设备顺序号设备等级设备系统代号物业楼盘代号109 1.物业楼盘代号：5.1物业楼盘代号：按公司统一规定，如：商务部代号为SW。5.2设备所属系统代号：5.2.1EL—供配电设备包括：高低压配电柜、变压器、发电机、大型灯具、避雷装置、家用电器等。5.2.2AC—空调设备包括：冷冻机组、锅炉、换热器、水泵风机、冷却塔水处理、风机盘管、变风量机组、空调箱、单体空调机等。5.2.3SD—给排水设备包括：水泵、减压阀、气压罐、水箱、净水设备、游泳池设备、热水器、污水处理设备、计量泵、鼓风机等。5.2.4LE—电梯设备包括：升降梯、杂货梯、自动扶梯、擦窗机、吊篮等。5.2.5FS—消防设备包括：消防报警主机、消防泵、喷淋泵、消防卷帘、应急广播、排烟风机、正压风机等。5.2.6SA—保安设备包括：闭路监控设备、巡更设备、门禁设备、防盗报警设备等。5.2.7CB—通讯广播包括：交换机、音响设备、放大器、综合布线、网络设备等。5.2.8OA—办公设备包括：复印机、传真机、电脑、打印机等。5.2.9BA—楼宇自控包括：控制设备、电脑、DDC箱、执行机构等。5.2.10PA—车库设备包括：电脑、闸机、出入票机等。5.2.11TL—工具包括：电动工具、清洁工具、仪器仪表、绿化工具、专用工具。5.2.12TV—有线电视/卫星电视包括：接收机、调制器、制转器、放大器、天线设备、录像机、影碟机、监视器等。5.3设备等级代号：按设备的重要性进行划分，通常Ⅰ级设备是指对物业住户之生活、工作、安全有重大影响的设施设备。Ⅱ级设备是指对物业住户之生活、工作、安全有一般影响的设施设备。Ⅲ级设备是指对住户生活、工作起支持性作用的设备和设施。Ⅰ级设备通常包括：高压配电柜、主要低压配电柜、变压器、发电机、消防设施、生活水泵、水箱、冷冻机（热泵）、锅炉、程控交换机、保安监控主机、防盗报警主机、电梯等。Ⅱ级设备通常包括：有线电视、卫星电视（不含用于生产、交易的专用接收装置），背景音响、单体空调、健身娱乐设施等。Ⅲ级设备通常包括：除Ⅰ、Ⅱ类设备以外的设施设备，如：家用电器、一般工具、泛光照明等。5.4设备顺序号：109 按设备所在系统按顺序编号，如：所有供配电设备应属EL系统，可从001号起逐个编号；空调系统设备所属AC类，同样从001号起逐个编号至最后一台设备止，依此类推。5.5举例：设备代号为：SW—FS—I—145消防设备顺序号145|类设备消防系统设备商务部1.相关文件6.1《设备台帐管理规定》二、监视和测量装置编号规定1.为规范和统一各管理处的监视和测量装置的编号，特制定本管理规定。2.本管理规定适用于：各管理处的监视和测量装置的编号管理。3.监视和测量装置编号方式如下：X—XXX监视和测量装置顺序号监视和测量装置的类别4.监视和测量装置的类别：P—压力装置如：压力表、压力继电器、压力开关等；T—温度装置如：温度表、温度继电器、温度开关等；V—电压表；A—电流表；M—计量装置如：电度表、水表、煤气表等；S—测量装置如：万用表、钳流表、兆欧表、示波器、点温计、风速仪、声压表、游标卡尺、千分表等。O—其他装置。5.相关文件5.1《设备台帐管理规定》5.2《特种设备及监视和测量装置定期检测管理规定》第一节设备的登记建档内容见《工程实用表格中》的《设备台帐》、《设备标识卡》、《设备大中修记录》、《设备事故记录》、《设备调动记录》、《设备改进记录》、《设备情况登记表》监视和测量装置一览表109 档案编号：类别第页共页序号设备名称型号规格设备编号安装位置数量产地备注1234567891011统计核对第六章工具的使用和管理合理组织工具的供应和节约使用，对保证楼宇设备的正常运行，提高劳动生产率，降低工具支出成本，都有着十分重要的意义，因此在保证日常维修、维护正常进行的条件下，不断降低工具的消耗量，组织监督工具的合理使用和节约，延长工具仪用，降低工具的采购，修复等方面的费用，必须合理制度工具消耗定额，建立建全工具的分级管理制度。第一节：工器具的配备物管维修工具按使用期性质及操作便利原则分为个人领用保管工具和公用工具两种，个人领用工具应根据需要配发，公用维修工具根据设备维修特点配发。一.强弱电专业1、个人工具一字改锥、十字改锥3″、4″、6″、8″各1套剥线钳、尖嘴钳各一把试电笔一把克丝钳、电工刀各一把活扳子8寸一把钢卷尺一把插销验电器各一个109 压线钳、打线器各一把1、公共工具数字万用表两块指针万用表一块手枪钻一把摇表一块电烙铁两把电线盘3*1.5、5*2.5、3*4各一台铝合金人字梯1.5m、2m各一台吹风机一台应急灯两部二.暖通给排水专业1.个人工具管钳子350mm一把改锥4*12、8*12（一字、十字）各一把活扳子6寸各一把六角扳手（公制、英制）各一套活扳子10寸各一把克丝钳8寸、尖嘴钳6寸各一把2.公用工具风速仪、红外测温仪、噪音仪各一台污水潜水泵一台梅花扳手、内六角扳子各一套铝合金人字梯2m、3m各一台电线盘5*2.5一台手枪钻一台电焊机220-380(160A)一台焊线20米铁剪子一把拉铆枪一把氧气乙炔焊一套疏通机一台应急灯两部三.综合维修专业109 1、个人工具羊角锤一把玻璃胶枪一把玻璃刀、壁纸刀各一把木工扁铲、白油刷1寸和2寸各一把手工刨180、400各一把胶皮锤一把改锥一字、十字、手板锯各一把合尺一把2、公用工具钻合金2m人字梯一台射钉枪一把手枪钻一把电线盘5*2.5一台四、工程部公用工具云石机一台电动砂轮机一台手持打磨机一台手板小车300公斤电锤一台水钻一台对讲机六部第二节：工器具的领用一.工具借用制度：工具借用制度是为了确保工具正常使用。工具借用按时间分可分为临时借用和长期领用，长期领用又可分个人领用和公共领用。1.时借用工具，由使用人填写“临时借用工具表”经批准后，向仓库管理员申请领取，并在员工工具借用登记本上登记。在交还时，仓库管理员亦要在该表上写明交还时间并签收，签收时应检查工具及其附件是否完好无损，若发现问题立即记录，并向工程部主任反映。2.人领用工具的品种根据需要配备，由使用人提出申请，经工程部主任批准后到仓库领用，并办理领用手续，领用后个人负责使用保管，离开公司时交还，仓库管理人需作签收记录。3.109 共领用工具由领班申请，经工程部主管及经理批准后，到仓库办理领用手续，领用后由申请人或指定专人负责保管。1.具调换原则上以旧换新，发生丢失和毁损，由保管者写明原因，向上一级领导报告，不属人力不可抗拒的丢失和毁损，由责任人按当时工具的价格赔偿；属长期使用正常磨损或损坏，金额在伍百元以内由工程部主任批准办理报废手续，超过伍百元需物业管理部经理批准同意。2.具一律不得带出物业，特殊情况经由工程部主任批准同意后方可借出。临时借用工具登记表借用人：借用日期：工程部主任：预定归还时间：借用原因及内容：归还日期：仓库管理员或工程部主任签字：109 工程部员工领用工具记录表员工姓名：工种：员工编号：记录表编号：项目名称数量领取日期员工签收交回日期数量库管签收主管签字109 工程部公用工具借用登记表日期工具名称借用人仓库管理员交还日期交还人仓库管理员第三节：工器具的保管一.公用维修工具应由专人负责保管，如需使用时应办理相应的交接手续，由保管人和使用当面清点、交接。如未按此规定交接造成公用工具丢失，由保管人和使用人共同负责赔偿，按规定交接后，使用人丢失公用工具，由使用人负责赔偿。二.公用保管工具丢失，按使用所限负责赔偿，一年以内按原价赔偿70%，二年以内按原价赔偿50%，三年以内按原价30赔偿，三年以上按原价20%赔偿。三.个人保管工具丢失，按使用年限负责赔偿（办法同公用工具丢失赔偿办法）。四.个人工具丢失后，使用人必须持工具手册，经主管同意批准后，办理有关赔偿手续，方可办理注销和领用新工具手续。五.公用工具丢失后，保管人必须持工具手册经主管、部门经理同意批准后，办理有关赔偿手续，方可办理注销和领用新工具手续。109 一.工具应放在固定场所，有精度要求的工具应按规定进行支撑，垫靠。二.个人工具箱要整齐、清洁、定位摆放、开箱知数，账物相符；无关物品特别是私人用品不允许放在工具箱内。三.使用完毕后的工具应进行油封或粉封，防止生锈变形。四.做好工具的清点和校验工作，由于工具使用的频繁性和场所变更，容易遗忘在工作地点或互相误认收管，因此应每日查对工具数理，主管应每周检查个人及公用工具一次。五.贵重和精密工具要特殊对待，切实做好使用保管、定期清洁、校验精度和轻拿轻放等事项。六.量具要做好周期检查鉴定工作，经常处于良好状态。第四节：工器具的使用一.在工具操作使用中，使用人应按正确的使用方法操作。二.工具的使用应按工艺要求，在工具强度、性能允许的范围内使用，严禁串规代用（如螺丝刀代凿子）三.不容许专用工具代替通用工具，精具粗用的现象应坚决禁止，并在使用中注意保护精度和使用条件。四.加强工具的磨刃、翻新、修复工作。对使用过程中用钝了的工具要重新磨刃、修复、翻新后再继续使用。五.加强对工具使用的技术指导，在使用工具时和操作过程中严格按工艺规程进行，防止工具过度磨损和损坏，改进工具使用方法。六.不断提高自制工具的质量，延长工具的耐用时间。第五节：工器具的报损一.领用工具分一般工具和易损耗工具两种，一般工具按规定年限更换，易损耗工具根据使用情况酌情更换。二.已损坏的工具如需更换，应填写工具信用单并经主管审批后交旧领新。三.个人工具因使用不当造成损失后，根据情节按原价赔偿20-60%。四.个人工具价值在100元以下的由专业主管签字审批，100元至500元以上的由工程部经理审批。第七章：计划管理工作第一节:年度工作计划的编制要点一.年度修理计划是设备维修工作的大纲，是物业工程贯彻执行计划维修和检查执行修理情况的基础。它的内容包括：修理的设备名称、修理类别、修理日期、停歇时间、修理工作量(含经费、所需备品、备件及材料等)。1、编写设备年度修理计划时，一般按收集资料、编制草案、平衡审定和下达执行四个程序，于每年9月开始着手进行。二.109 收集资料：编制修理计划前，除做好资料收集和分析工作外，还应做好必要的现场核实工作。一.编制草案：编制草案应遵循的原则，一是充分考虑下一年度计划对设备的要求，力求减少重点设备的运行与维修之间的矛盾，做到维修计划的运行与维修之间的和谐性，做到维修计划与运行计划协调安排；二是对应修设备分清轻重缓急，重点设备优先安排，以防止失修和维修过剩；三是综合考虑、合理利用资源。正式草案提出前，设备管理部门的计划人员应组织维修技术人员、备件管理人员和使用单位有关人员讨论协商，力求达到技术经济方面的合理性，并考虑与前一年度修理计划执行情况的协调。二.平衡审定：计划草案编制后，交各专业组别讨论，提出项目增减、轻重缓急的变化，修理停歇时间的长短，交付修理日期、修理类别的变化等修改意见，再由总工程师综合平衡后，正式编制出修理计划并送交主管领导批准。三.修理计划按规定是填写表格，内容包括设备的自然状况(使用单位、资产编号、名称、型号)、修理复杂系数、修理类别或内容、时间定额、停歇天数及计划进度、承修单位等。还应编写计划说明，提出计划重点、薄弱环节及注意解决的问题，并提出解决关键问题的初步措施和意见。四.下达执行：年度计划由总工程师下达各有关部门，作为经营计划的重要组成部分进行考核。五.季度修理计划它是年度修理计划的实施计划，必须在落实停修时间、修理技术、准备工作及劳动组织的基础上编制。按设备的实际技术状况和生产的变化情况，它可能使年度修理计划有变动。季度修理计划在前一季度第二个月开始编制。可按编制计划草案、平稳审定、下达执行三个基本程序进行，一般在上季度最后一个月10日前由计划部门下达到部门，作为其季度计划的组成部分加以考核。六.月份修理计划1.它是季度计划的分解，是执行修理计划的作业计划，是检查和考核物业修理工作好环最基本的依据。在月份修理计划中，应列出应修项目的具体开工、竣工日期，对跨月项目可分阶段考核。应注意与生产任务的平衡，要合理利用维修资源。一般每月中旬编制下个月份的修理计划，经有关部门会签、主管领导批准后，由总工程师下达。2.在编制修理计划时，应注意采取多方面的措施，尽量减少停机损失，如充分利用节假日，采用工艺迂回、替代等；同型号设备尽可能安排同时或连续修理，这对修前准备有利；考虑修前准备工作量和进度，尤其是对关键配件、铸锻件的供应、特殊工检研具的制造等；注意劳动力的合理利用和工作量的平衡安排，第四季度的后两个月可少安排项目，为下个季度留出修前准备的时间。九.109 滚动计划:它是一种远近结合、粗细结合、逐年滚动的计划。由于长期计划的期限长、涉及面广，有些因素难以准确预测，为保证长期计划的科学性和正确性，在编制方法上可采用滚动计划法。在编制滚动计划时，先确定一定的时间长度(如三年、五年)作为计划期：在计划期内，根据需要将计划期分为若干时间间隔，即滚动期，最近的时间间隔中的计划为实施计划，内容要求较详尽，以后各间隔期内的计划为展望计划，内容较粗略；在实施过程中，在下个滚动期到来前，要根据条件的变化情况对原定计划进行修改，并加以延伸，拟定出新的即将执行的实施计划和新的展望计划。1.设备修理计划是建立在设备运行理论和工作实践的基础之上，计划的编制要准确、真实地反映生产与设备互相关联的运动规律。因为它不仅是企业生产经营计划的重要组成部分，而且也是设备维修组织与管理的依据。计划项目编制的正确与否，主要取决于采用的依据是否较为确切，是否科学地掌握了设备真实的技术状态及变化规律。2.设备修理计划包括按时间进度编制的计划和按修理类别编制的计划两大类。按时间进度编制的计划有年度和季度计划、月份计划表，计划中包括大修、项修（中修）、小修、更新设备的安装和技术改造等；按修理类别编制的计划通常为年度大修理计划表，以便于大修理费用的管理。第二节:年度工作计划的编制要求对于编制计划的要求是:力求达到既准确可行又有利于运行管理。计划编制和准确与否，主要取决于编制依据是否确切。计划编制的主要依据是设备的技术状态和产品对设备的要求。一．设备的技术状态是指设备的技术性能、负荷能力、传动机构和运行安全等方面的实际状况。设备完好率、故障停机率和设备对均衡生产影响的程度等，是反映设备技术善好坏的主要指标。二．设备技术状态的普查鉴定：物业设备的普查一般是在每年第三季度进行，主要任务是摸清设备存在的问题，提出修理意见，填写设备技术状态普查表，以此作为编制计划的基础资料。三．原始资料：包括日常检查(点检)、定期检查、状态监测记录、维修记录等原始凭证及综合分析资料等。四．生产工艺及产品质量对设备的要求：1．稳定运行的需要是设备修理的目的，因此，产品质量对设备的要求是着重考虑的依据之一。如设备的实际技术状况不能满足工艺要求，则应安排计划修理。2．其次，设备维修活动的经济效益也是编制设备修理计划的重要依据之一。通过对设备维修活动的经济分析，力求做到以最少的维修费用达到最高的设备可利用率，并通过对维修活动的经济分析总结经验，求出差距；从而找出不断提高设备维修活动经济效益的途径。五．修理计划方面：1.维护计划完成率2.定期检查计划完成率109 3.小修计划完成率4.项修（中修）计划完成率5.大修计划实现率。六．维修时间方面：1.计划维修停机率(时间)2.故障修理停机率3.维修总停机率=计划维修停机率+故障修理停机率。七．维修质量方面：1.设备大修返修率2.设备项修(工作量的)返修率。八．维修费用方面：1.分类设备大修理费用(元)/修理复杂系数2.专业组别维修费用(元)3.物业总维修费用(元)九．设备技术状态方面：1.设备完好率2.设备故障率十.上述依据外，还应该考虑内部的维修资源，即人力、财力和物力状况；安全环境保护要求；实行定期维修的设备的修理周期结构及修理间隔期等。第三节:年度工作计划的执行一.所有设备必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。二.相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命，并减少紧急维修之机会。三.保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由系统工程师建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。四.各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由系统工程师负责，并提交工程部经理审阅；保养检修及更换零配件之记录由领班负责，并提交系统工程师及工程部经理审阅。五.进行正常系统维修保养及检修时，如对办公使用产生影响，必须提前三天通知管理部，由管理部发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对办公之影响范围），以便使受影响之客户做好充分准备。六.必须进行紧急维修时，须立即通知工程部经理，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。七.109 如因紧急维修，必须对客办公区域使用产生影响时，须立即通知管理部，并由管理部向受影响之客户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。一.如发生故障之设备在保修期内，应做出适当之应急处理，以尽量减少对客户之影响，并立即通知有关供应商之保修负责人。二.紧急维修结束后，须由领班填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、故障发生时间、恢复正常时间等向系统工程师报告，并提交工程部经理审阅。此报告由系统工程师存入设备维修档案，备查。三.设备的更新及系统改造出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑，工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。四.设备更新及改造建议，必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。五.由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利及对办公区域影响最小之时间进行。第八章：设备保养与日常管理第一节：保养计划的制定原则一．在组织设备修理工作中，应按月、季度、年制定维修保养计划，有计划地对设备进行预防性检修是设备维修的根本制度。在编制和执行修理计划时要与设备设施紧密结合，计划检修与维护相结合，修理还要与更新相结合。为不断提高设备修理的效益，还要加强对新技术、新工艺、新材料和现代科学管理方法的运用，针对设备特点采用不同的维修方式，逐步采用现代故障诊断和状态监测技术，发展以状态监测为基础的预防维修制，推广改善性修理，结合大修、中修进行技术改造，并切实抓好设备维修的质量管理。二．机电设备设施是整个工程设施的主要部分。整个工程系统的运转需各专业系统的密切配合，由于机电设备处于长期运转状态，且各种设备构造复杂，操作与维护上都需专门技术人员进行，设备的使用状态与人员的操作及常规的保养都非常重要。三．对于工程各项设施，每个项目应根据现场及使用的实际情况，制定出一套详细完善的维护保养方案及计划，对于设备可制定分为长期、短期、定期的维修保养计划。四．一般来说，工程部能够自行处理的设施，可由部门根据设备的型号，要求进行购置备件而更换，对于复杂的类型设备，如高压柜、空调机组等设施，考虑其专业性强及备件的购置等问题，建议应由外判公司来完成，同时应与外判公司签定合理、公平的维保协议，以便制约。第二节：保养计划的内容一、配电设备1.每月工作内容：1.1检查及清理主配电柜，支配电柜分支及电量表；1.2检查及记录主配电柜及支配电柜之用电运作情况；1.3检查及清理所有配电箱、时间控制器及接合器；109 1.4维修或更换损坏电力系统配件；1.5每月向管理处报告系统损坏情况。2．每半年检修工作内容：2.1进行二次仿真进电测试，以保证主配电屏配电保护能工常运作；2.2清理及补充所有配电开关可动部分之润滑油；2.3检查补偿电容器是否有鼓肚、渗漏、少电解液，桩头是否锈蚀；2.4清理及补充所有排风扇之润滑油；2.5测试现有指示牌及紧急灯内置电池；2.6提供检修报告。3.每年检修工作内容：3.1检查所有金属部份之氧化情况，如有需要，用钢丝刷进行除锈及油漆工作；3.2对配电设备及管井内进行除尘清洁；3.3量度用电负荷，并将信号资料转化为数据，提供给管理公司，作为参考之用；3.4对主配电屏、线路及支配电线路进行绝缘测试；3.5进行首次及二次进电仿真测试，以保证配电保护器能正常运作；3.6进行主配电屏、时间控制器及电路控制箱之操作测试；3.7使用标准工具检查及固定所有电路连接棒、管线接驳及主配电线路；3.8测试及清理所有分电箱及出路指示灯内部；3.9进行配电接地测试，包括量度接地导电水平；3.10向管理公司提供年检报告。二、发电机组维修1．每月检修工作内容：1.1检查润滑油运行情况；1.2检查燃料现有存量；1.3检查及监察冷却系统，如冷却水循环系统水箱内之存水量等；1.4检查机房之给排风系统，检查及补充电池剂容量水位；1.5每月空载试运发电机组半小时，并检查发电机之起动器功能；1.6记录发电机之发电量、电流、电频、油压等；1.7检查冷却系统之水温；1.8检查及调校运行皮带之拉力；1.9测试完成后，需补充燃油及冷冻剂至满载水平；1.10提供每月检修报告。2．每半年检修工作内容：2.1如有需要，进行机动润滑油更换；109 2.2更换空气净化剂、空气过滤器、润滑油隔网、燃油隔网；2.3测试动力带之拉力；2.4清理或更换燃油过滤器；2.5测试燃油进住器之标准；2.6检查及清洁变压器和起动马达；2.7清洗冷却系统，包括冷却水管及冷却水；2.8带载起动引擎，测试自动配电设备及保护系统；2.9测试完成后，补充燃油及冷冻剂至满载水平；三、避雷系统维修保养避雷系统的检查包括外观巡视检查和测量两个方面：1、每年对外观巡视检查一次，主要包括对接闪器、引下线及避雷带等各部分的连接是否可靠，有没有受机械损伤、腐蚀、锈蚀等情况，支撑是否牢固。对检查出的不同问题，应采取不同的修缮办法，如加固、调整、涂刷保护漆膜、局部更换等，以保持其在正常状态下工作。2、每年一次用接地摇表来测量避雷接地电是否符合要求，每两年请有资质的专业单位进行一次全面测试。此外，若强雷雨过后，应注意对避雷系统进行巡视检查。四、消防系统设备维修保养火灾自动报警系统主机和烟/温感探头一般外判维修保养，物业管理公司需做好各项记录，对各种消防报警装置需做好定期的检查、试验和维修保养工作。每日应检查火灾报警控制器的功能，并应按规定的格式填写系统运行和控制器日检查登记表，发现故障及时排除。每季度应检查和试验消防系统/设备的下列功能，并应填写季度登记表。1．采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯示。2．试验火灾警报装置的声光显示。3．试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示。4．对备用电源进行1-2次充放电试验，1-3次主电源和备用电源自动切换试验。5．用自动或手动检查下列消防设备的功能：5.1防排烟设备（可半年检查1次）、电动防火阀、电动防火门、防火卷帘等设备；5.2室内消火栓、自动喷水灭火系统；5.3水喷雾灭火系统；5.4火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯。6.强制消防电梯停于首层试验。7.消防通讯设务应在消防控制室进行对讲通话试验。8．检查所有转换开关。109 9．强制切断非消防电源功能试验。10．开启消防泵、喷淋泵试运转，检查声音、震动、电流、电压和压力等情况。11．每年一次试验火灾事故广播设备的功能；每年一次全面检查所有灭火机，按不同类型做好灭火机更换或灭火液体等工作。12．探测器投入运行2年后，应每隔2年全部清洗一遍，并做必要的功能试验，合格者方可继续使用，不合格者严禁重新安装使用。五、中央空调系统维修保养1.中央空调及冷冻压缩机组1.1以下服务为每月进行一次1.2检查现有空调设备运行状况,包括机件震动及噪音水平;1.3检查运行机组运作压力,包括进水、出水及润滑机油压力;1.4检查冷冻转化剂系统是否破损及渗漏情况,检查润滑油运行存量况;1.5检查设备运行温度,控制仪表及配电磁力开关情况;1.6检查冷冻系统是否有渗漏情况;1.7检查循环水管系统之畅通性;1.8清理所有电路控制板;1.9测试现有水管接口、闸阀、外壳及防漏接口,并对开关阀门轴心进行加油;1.10检查现有系统生锈情况。如有需要,进行除锈及油漆工作;1.11检查及维修所有空调控制设备及信号指示灯;1.12检查所有配电线管导电水平及独立接地;1.13检查空调压缩机马达运行电流;1.14检查中央空调进出水温度及散热器运行温度;1.15向管理公司提交月度维修报告。1.2以下服务为每季进行一次1.2.1测试空调控制设备的运行及配电保护系统;1.2.2检查及清洁所有配电接点、起动器、断电器及配线;1.2.3检查系统闸阀、伸缩接口及水流控制阀运行情况;1.2.4检查及补充空调冷冻剂运行存量;1.2.5检查及补充空调运行润滑油存量;1.2.6提供每半年检修报告。1.3以下服务为每年进行一次1.3.1检查现有配电开关功能;1.3.2每次更换润滑油或检查时,清理空调机组润滑油进口滤网;1.3.3马达及供电电缆进行电力绝缘测试;109 1.3.4提供年度报告。2.空调气冷或水冷凝固器2.1每月基本检修工作内容2.1.1检查冷却水或冷却风之现有运行情况；2.1.2检查水管现有运行情况；2.1.3检查水管或风管是否出现阻塞情况；2.1.4检查系统风扇、马达及调校风扇之运行带，并补充润滑油；2.1.5检查马达之运行电流；2.1.6检查所有电路线管接驳及量度接地；2.1.7检查现有生锈部件、管道支架。如有需要，进行除锈及油漆工作；2.1.8检查凝结器之热交换片生锈及渗漏情况；2.1.9检查凝结器之进出水温度；2.1.10以毛刷清理凝结器之热交换片及风扇；2.1.11提供每月基本检修报告。2.2每半年基本检修工作内容：2.2.1检查冷结器之安全阀压力，包括进水超压及过低自动停机控制；2.2.2检查及清理所有电力接口、起动器、断路器及其它配线等；2.2.3检查所有水管有否出现渗漏，测试所有闸阀，并于轴心上润滑油；2.2.4提交半年基本检修报告。2.3每年基本检修工作内容：2.3.1如有需要，使用认可之化学药物或高压水枪清理凝结器；2.3.2对马达及电线进行绝缘测试；2.3.3提供每年基本检修报告。3.中央冷冻水泵3.1每月基本检修工作内容：3.1.1检查水泵轴承之润滑油是否足够；3.1.2检查和调校水泵与马达之轴心位置；3.1.3检查水泵运行用电电流、进水及出水压力；3.1.4检查水泵防漏接口；3.1.5检查水泵之排水管是否阻塞；3.1.6检查水泵之震频及噪音是否正常；3.1.7将水泵之空气排走；3.1.8清理水泵外壳；3.1.9转换运行后备水泵；109 3.1.10检查所有电路线管接驳及量度接地；3.1.11检查及紧固所有锣丝；3.1.12检查现有生锈部件。如有需要，进行除锈及油漆工作；3.1.13提供每月工作报告。3.2每半年基本检修工作内容：3.2.1检查现有运行水泵及马达轴承；3.2.2开启进水管之过滤网进行清理；3.2.3检查中央空调水之补充水系统；3.2.4检查运行水流控制阀；3.2.5检查所有运行闸阀、单向阀、自动排气阀；3.2.6检查及清洁所有配电接点、起动器、断电器及配线。3.2.7提交半年度检修报告。3.3每年基本检修工作内容：3.3.1马达及电路绝缘测试；3.3.2在每年基本检修期完成前，全面检查所有水泵内部运行配件，包括水泵轴心、泵叶等；3.4.3检查水泵或马达间之轴心位置；3.4.4清除泵壳内之污物及氧化物，并进行油漆及修补；3.4.5如有需要，更换轴承及防漏部分；3.4.6检查马达与水泵带动接口锣丝情况；3.4.7提交年度检修报告。4.空调风柜、风机盘管（室内）4.1每月基本检修工作内容：4.1.1检查热交换片运行情况；4.1.2检查噪音及震动水平；4.1.3记录运行电流；4.1.4清理空气隔层网；4.1.5清理进口新鲜空气隔层网；4.1.6检查进出空调冷冻水温及风机之回风温度；4.1.7检查风扇之动力带及马达转轮与风扇转轮平面位置，如有需要，调校设定平面位置；4.1.8补充风扇及马达轴承之润滑油；4.1.9测试及调校冷冻水控制阀与门阀，并进行补充润滑工作；4.1.10检查及清理冷凝水盘及疏通冷凝排水管道；4.1.11检查风机运行控制功能；109 4.1.12检查所有电路线管接驳及量度接地；4.1.13清理出风及回风口；4.1.14清理风机外壳；4.1.15提交每月检修报告。4.2每半年基本检修工作内容：4.2.1测试风阀及检查风管接口；4.2.2检查电动及控制系统操作测试；4.2.3清理及检查温度控制操作；4.2.4检查及清理所有配电接点、起动器、断电器及配线；4.2.5如有需要，补充轴承之润滑油；4.2.6检查及清理冷凝水盘及疏通冷凝排水管道。4.2.7提交半年度检修报告。4.3每年基本检修工作内容；4.3.1使用认可之化学药品清理蒸发器；4.3.2清理扇叶及内壳；4.3.3检查现有生锈部件及机壳，并使用指定油漆颜色进行油漆工作；4.3.4检查发热线及清理线上污尘；4.3.5对风机马达及配线进行绝缘测试；4.3.6提交年度检修报告。5.冷却水塔5.1每月基本检修工作内容：5.1.1检查噪音及震动水平测试，如有需要，进行维修；5.1.2检查进水管水流量是否正常；5.1.3清理进水管前过滤网；5.1.4检查风扇轴承及马达轴承运行情况；5.1.5测试及调校风扇带之拉力；5.1.6检查风扇齿轮箱之润滑油容量；5.1.7检查洒水头及水管之运行情况；5.1.8检查水塔进水漂球阀是否正常；5.1.9检查所有电路线管接驳及量度接地；5.2检查现有管道生锈情况，包括水管及钢铁支架，如有需要，进行除锈及油漆工作；5.2.1提交每月检修报告。5.3每半年基本检修工作内容：5.3.1清理阻塞洒水喷头；109 5.3.2清理水塔底部集水盘；5.3.3检查浮球运作水位；5.3.4对轴承进行润滑；5.3.5检查及清理所有电力接口、起动器、断路器及其它配线等；5.3.6提交半年度检修报告。5.4每年基本检修工作内容；5.4.1对马达及配线进行绝缘测试；5.4.2提交年度检修报告。6.空调膨胀水箱及储水箱6.1每月基本检修工作内容：6.1.1检查进水管道水流量是否正常；6.1.2检查浮球制阀功能；6.1.3检查所有闸阀；6.1.4提交每月检修报告。6.2每半年基本检修工作内容：6.2.1清理水箱；6.2.2提交半年度检修报告。6.3每年基本检修工作内容；6.3.1检查生锈部件或外壳，如有需要，进行除锈及油漆工作；6.3.2提交年度检修报告。7.通风及排气风扇7.1每月基本检修工作内容：7.1.1检查现有运行设备之震动及噪音水平；7.1.2补充风扇及马达轴承之润滑油；7.1.3检查所有电路金属软管接驳及量度配线接地；7.1.4检查及记录马达运行电流；7.1.5检查风扇带与马达转轮设计平面位置；7.1.6清理外壳；7.1.7提交每月检修报告。7.2每半年基本检修工作内容：7.2.1空调气管阀测试及检查软风管接口；7.2.2检查及清理所有配电接点、起动器、断电器及配线；7.2.3补充风扇及轴承润滑油；7.2.4提交半年度检修报告。109 7.3每年基本检修工作内容：7.3.1对马达及配线进行绝缘测试；7.3.2清理风扇叶及机壳内部；7.3.3检查现有生锈部件，如有需要，使用指定油漆进行翻新；7.3.4提交年度检修报告。六、给排水系统维修保养1.生活水系统1.1生活水泵（冷、热水水泵）生活水泵的保养应每周进行1次，水泵要随时注油，且每年要换1～2次新油。1.1.1检查水泵和电机周围清洁情况，有无杂物存在。1.1.2检查盘根是否渗水。1.1.3检查各种螺丝联结是否牢固，有无松动现象。1.1.4观察压力表指示是否正常。1.1.5检查进水阀门和进水系统是否畅通。1.1.6冷水泵机组运行时有无异常杂音。1.1.7注意观看水泵机组运行时有无跑、冒、滴、漏现象。1.1.8如有情况需停泵，应通知值班人员备案，并报告上级领导作出维修方案。1.2加压泵1.2.1每周：A：润滑气泵及所有活动部件。B：检查各阀门之功能。1.2.2每月：A：检查气泵，汽缸及控制箱之运作情况。B：检修、清洁控制箱，收紧电器联接。1.2.3每年：A：对气泵、汽缸及各阀门进行大修。B：检修、清洁控制箱。C：对泵组进行功能测试。2.排水系统2.1污水井及潜水泵要随时对污水井及潜水泵进行维修保养，至少每天应做一次巡视检查。检查是否有污物。2.1.1堵塞水泵或液位控制阀失灵的情况发生。2.1.2检查自控和手控是否运转正常。2.1.3清理隔油器。2.1.4清理污水井中的杂物。2.1.5清洗泵体。2.16检查水泵是否被杂物堵塞。2.2排污系统2.2.1定期检查污水管接口是否滴漏；2.2.2检查污水管壁是否有裂纹；2.2.3检查管道是否有倒塞；2.2.4检查各卫生间下水是否正常，需要时马上修理；2.2.5检查污水井内情况，决定清理周期；2.2.6检查污水井水位控制器工作是否正常；2.2.7检查排水沟是否堵塞，需要时马上清理；109 2.2.8检查污水井盖及排水明沟格栅是否完好，需要时马上更换。2.2.9检查排污水泵运转是否正常；2.2.10清掏隔油池和油污投放管道去油剂。八、电话交换机房通常可分总配线架室，交换机主机，终端操作及计费系统。1.每日检查巡视计费系统是否运行正常，配线架是否整齐，出现虚线，零乱现象应尽快完善。2.每周对机房的电源柜，主机柜，操作系统配线架，仔细检查需清洁保养，应按时完成。3.每月应对电话计费进行检查核实，对各配线架临时接线应及时复位。4.每半年应对UPS电源系统进行检查并试验，确认良好。5.每年应全面重新整理各项排列出的电话表，做到清晰正确无误。6.保持随时良好的各项记录，如现有电话资源，各客户电话档案。7.每年对机房接地系统进行一次检测。第三节：保养计划的执行物业服务部分别制定设备维修保养计划，报部门经理汇总审核，各专业设备维修保养计划报工程部经理审批后，统筹安排，形成大楼设备正常维修保养计划表。物业服务部各专业主管按照设备正常维修保养计划的要求，将设备维修保养任务分别落实到各专业班组和工种，安排具体维修保养人员，落实保养时间和措施。各班组维修保养人员按照计划安排的时间、内容和要求，按时对所分管的设备进行正常维修保养工作。每次维修保养前，对设备运行记录进行检查，准备好维修工具和器材，按照维修保养规程进行调试、紧固、加油，保证设备正常运转。各专业班组每次对设备进行正常维修保养时，均填写设备正常维修保养记录。各专业主管要认真做好设备正常维修保养的组织工作，每次比较重要的设备维修保养完成后，主管要进行检查，工程部经理亦要进行抽查。在工作分配的时间安排上，如因故障维修量大，影响到正常计划维修时，主管有权先安排故障维修，后再将正常维修的项目补上。各种设备、设施的操作人员对本岗位的设备，应每天进行巡回检查，并做好巡回检查记录。在巡回检查中，如发现事故隐患，应及时向主管汇报，并及时处理，同时主管应向工程部经理汇报。各种设备的操作人员应认真做好所做日常保养项目的记录。操作人员应通过眼看、手摸、耳听、鼻嗅、身体感觉等不同手段对本岗位的设备，按巡检项目的要求认真巡检，每天不少于2次。每台设备的巡检记录、维修记录应由责任人每月汇总一次，上报专业主管。设备设施技术管理者按各种巡检和维修记录汇总情况，安排对部分运行不良的设备复查维修，凡须停机检修的设备，应列入维修计划，经工程部经理批准后，再安排停机修理。第四节：配电室的运行管理配电室作为整个大楼的动力心脏，其运行必须稳定、安全、可靠。故制定配电室的运行管理方案如下：一、人员配备：按供电局要求每班至少2人，所有人员均持有上岗证。二、班次安排：采取轮班方式，配电室24小时均有人值班。三、工作内容1.严格按照国家有关操作规范、制度运行所有设备。2.填写《配电室运行记录表》并及时发现问题、解决问题。3.监督办公楼内的用电安全。109 4.制定各设备器具的维护、保养计划。5.保持配电室内各物品、器具摆放有序，室内干净、整洁。四、运行管理：配电室由现场主管负责，其直接领导为工程部经理，为保证配电室正常运行，应制定紧急事件处理程序，以防万一。同时制定各种相关的管理规章制度，以保证配电室设备的正常工作。各规章制度明细如下：1.门禁制度（所有进入现场之人员均需遵守）2.值班人员岗位职责3.领班岗位职责4.配电室人员行为规范5.交接班制度6.安全防火制度7.运行记录8.机房外来人员登记表（所有进入现场之人员均需进行登记）交接班记录表9.配电室工作票10.停电申请（根据需要填写此表）第五节：空调系统的运行管理中央空调系统的运行管理由工程部统一负责。日常的空调供应由空调运行班负责。冷水机组、水泵、风柜、冷却塔和膨胀水箱等设备与装置的日常巡检及制冷机房、空调机房的管理由空调运行班负责。各设备装置及风、水管道系统的维护保养和应急抢修由空调维修班负责。各设备的电动和配电部分的维护保养和应急抢修由电工维修班负责，空调维修班配合。监督、验收委托单位对空调水质的处理及冷却塔和冷水机组冷凝器的清洁工作，由空调运行班负责。空调运行值班人员按照冷水机组开停机程序，在规定的时间开停冷水机组及启停相应的冷却水系统和冷冻水系统。中控室值班人员按规定开关集中控制的风柜和各层新风机。一.中央空调系统运行期间，空调运行值班人员应每隔一小时将冷水机组和水泵、冷却塔的运行数据记录在相应的运行记录表上。二.如有用户需要延时空调服务，按有关有偿服务规定执行。三.用户有空调使用效果方面的投诉时，由空调维修值班人员去现场了解情况并给予解决。四.工程部负责建立各类空调设备的运行、维修保养及检修档案。五.工程部负责对空调设备进行标识，以便统一管理。六.由空调主管制订空调设备及装置维修保养的规程，经工程部经理审定后发放到相关班组，并依此制订和下达相关工作计划。七.如用户装修涉及到空调设备或装置的变动，按有关装修规定执行。八.在日常运行中，空调运行值班人员应按照有关设备及装置巡回检查规定进行巡检，发现问题要及时反映，以便维修人员尽快到位检修，检修后要将有关情况记录在“检修记录表”上。九.空调维修班和电工维修班人员应按照空调设备及装置维修保养计划，定期对空调设备及装置进行维护保养，并将维护保养情况记录在“设备及装置维护保养记录表”上。十.109 用户有空调设备及装置方面的投诉时，由空调维修值班人员到现场检查，如属一般性维修，不涉及零部件的更换，则及时处理；如需要换零部件等，按有关维修规定执行。一.空调水处理委托专业水处理公司进行，具体内容参见委托合同。二.委托单位完成水质处理及冷却塔或冷水机组冷凝器的清洁工作后，由空调运行值班人员负责在其工作单上签署验收意见，并留一份交工程部存档。第六节：消防设备的检测和试验为确保办公楼防火安全，消防设施均应定期试验，以一年为一个完整周期。办公楼消防分区系统，以每一个半月的时间进行一次系统内所有消防设施的测试及维修工作。一、检测内容1.对系统内每一个探头进行人为吹烟或加湿测试，观察测试结果，并监测主机显示及线路是否正常。2.对系统内每一个手动报警按钮进行人为手动测试，并对其内部消防电话作通话测试。3.对区域内所有风口、风阀作人为手动和主机操作及联动和联动风机及复位测试，并测量风口风速及压差。4.对区域内卷帘门作手动及联动测试。5.对系统内断电停空调进行测试，此项要有电工和空调专业人员配合。6.每年应按高区、低区分别做消火栓喷水试验两次，并测量压力大小和人工模拟消防水泵故障，检查消防水泵自动切换功能，及监测信号和控制是否正常。7.对所有测试进行现场记录和系统主机显示记录。8.每年对整个办公楼所有探头做清洗一次，分批清洗。9.每二年一次对探头灵敏度检测及对灵敏度值达不到要求的探头进行更换。10.每年年底出具整个系统测试报告。二、维修周期表设备名称维修周期修理保养内容执行小组消防报警系统每3月清洁、功能测试、故障排除自控、消防中心烟感、温感、红外光幅射探测器每周巡检清洁、防止松脱或缺件自控、消防中心水流报警器每3月性能试验一次消防中心、自控、设备手动报警器每月巡检目测消防中心喷淋头每月巡检目测消防中心气体灭火系统每季管道吹通、并压测量消防中心、自控墙式消火栓每4月加油、开关一次物业服务部消火栓每年清洁保养物业服务部正压送风风机每年性能测试，需要解体保养设备、强电防火门每年释放关闭调整探头感应关闭自控109 事故照明每月巡检目测物业服务部消防广播每月检查音量和分区喇叭自控消防泵每月启动设备、自控消防通道和所有管道每月巡检目测消防中心消防通讯总机每月性能测试电话总机喷淋泵每月清洁、加油物业服务部消防警铃每月响度测试自控消防箱、探头、诱导灯每天目察消防中心三、系统的定期检查和试验应符合下列要求1.每日应检查火灾报警控制器的功能，并填写系统运行可控制器日检登记表。2.每季度应检查和试验系统的下列功能，并填写季度登记表。3.采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯显示；4.试验火灾警报装置的声光显示；5.试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示；6.对备用电源进行1－2次充放电试验，1－3次主电源和备用电源自动切换试验；7.用自动或手动检查下列消防控制设备的控制显示功能：7.1防排烟设备（可半年检查一次）、电动防火阀、电动防火门、防火卷帘等的控制设备；7.2室内消火栓、自动喷淋灭火系统的控制设备；7.3二氧化碳、泡沫、干粉等固定灭火系统的控制设备；7.4火灾事故广播、火灾事故照明灯、疏散指示灯。8.强制消防电梯停于首层试验；9.消防通讯设备应在控制室进行对讲通话试验；10.检查所有转换开关；11.强制切断消防电源功能试验。12.每年用专用检测器对所安装的探测器应试验一次；13.试验火灾事故广播设备的功能。14.探测器投入运行2年后，应每隔3年全部清洗一遍，并作响应阈值及其他必要的功能试验，合格者方可继续使用，不合格者严禁重新安装使用。第七节：日常巡视管理一.巡视人员每班记录一次巡视值班记录表，电气设备运行记录每天记录一次，设备运行记录表（如：空调系统）每班记录一次，由相关专业的主管检查后每月月底将表格汇总交工程部存档。109 二.设备维修保养记录由维修人员填好后，交相关专业的主管审查后签字，每月月底将记录表格汇总报部门经理。三.巡查签到表每日均由当班员工巡查设备后签名，相关专业的主管抽查监督，月底汇总后报部门经理。四.巡视值班记录表每日由当班员工填写，每周经相关专业的主管签名后报部门经理。五.值班表每月月底由维修领班填写，报部门经理。六.设备检查必须认真、仔细，记录须填写认真、字迹清晰。七.所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。八.巡视值班人员必须按工程部规定的时间和项目巡视检查管辖下的设备。九.巡视值班人员外出巡检，必须随时与部门保持联系。十.巡视值班人员每次巡检均须在相应的巡查记录上依顺序做好巡查情况和结果记录。十一.巡视值班人员应根据当班设备的具体运行情况，对“手动”运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。十二.发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，十三.均应即时通知维修人员调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。十四.发现有不正常的噪音、压力、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须立即报告相关领导，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。第八节：日常维修服务及管理一.维修人员上岗应保持工服的整洁，上岗后应先检查工具箱内必备工具是否齐全可用，查验无误后，等待维修通知。二.所有工作人员在接听电话时，拿起话筒后应首先说：“您好,物业“。三.接到维修通知后，携带工具箱到发单处接单。四.维修人员接单后，应确定维修项目带全维修工具和备件。携带维修单前往客户报修区域维修。无维修单，严禁私自进入各司局办公室（紧急情况除外）。五.维修人员到达维修区域后，轻轻敲门并与职员说明来意，经允许后，方可进入。六.对报修的部位、设备进行细致的检查，准确判断故障的原因，真正做到及时、准确。七.在维修中注意爱护其他设备和职员的物品，尽量保持办公房间的整洁，力避毁损。若维修中灰尘碎屑等估计可能要落到办公家具、电气设备等物品上时，需先用大垃圾袋将其苫好（或征得职员同意后，移动物品），方可进行维修工作。八.在整个维修过程中，维修人员与职员交谈应用文明服务用语：“您好、对不起、请、再见”等。对系统运转方面的问题不作具体答复，有关技术方面的询问，请工程技术人员作答。九.109 工作完成后，自检质量，确定无其它问题后对现场进行清理，将施工废料、垃圾等物装入自带的垃圾袋中放在楼层垃圾间，用清洁布将工作点周围擦干净，做到场清料净。十.上述工作完成后，请报修人检查，没有问题后请报修人在维修单上签字。十一.维修完毕，退出办公室时，务必与办公室人员道：“再见！”十二.将维修单填好后，送回发单处。十三.回到值班室，将维修情况登在登记本上。至此维修程序结束。维修单返回到部门经理。如遇当时无法修复的，需将故障原因及无法修复的理由上报部门领导，并及时向报修人解释。第九节：电梯的定期检测一．每年一度的检查是针对电梯在运行过程的整机性能和安全设施进行检查，整机性能包括乘座舒适感、运行的振动、噪音、运行速度和平层准确度五个方面。安全设施包括超速保护、断相、错相保护、撞底缓冲装置，超载上下工作位置的保护等。同时每年检查一次电气设备的金属外壳接地装置及设备耐压绝缘，符合国家电梯电气规定的要求。根据年检情况来确定是否需要进行修理。须获得劳动局颁发的电梯安全合格证定期的安全检查和试验针对下述装置进行：1、层门门锁装置2、钢丝绳3、机械制动器4、限速器5、安全开关6、缓冲器7、报警装置二．电梯安全检查和试验详细内容1、检查轿厢内照明是否完好2、检查操纵盘各开关按钮功能是否完好3、检查各指示灯、对讲系统、电梯按钮是否完好4、检查层门、轿厢门开闭是否灵活，有无异常声响，门锁是否有效，接触是否良好。5、查接线端子是否松动6、检查电阻、电容、线圈、整流器是否过热或损坏7、检查限速器轮、轴、绳的磨损程度及润滑情况，保证限速器清洁8、检查曳引机、电机油位情况，保证曳引机、电机清洁9、检查曳引机和电机温度情况平衡否10、检查电梯导轨磨损情况11、检查刹闸工作情况，对刹闸活动轴梢加油润滑，调整间隙，检查曳引钢丝绳磨损情况。12、10、清洁、检查、润滑厅门、设备、门导轨、厅门、子销、厅门安全开关接点、强迫关门装置、门锁间隙、门锁滚轮、厅门导滑块、厅门吊轮、防跳偏心轮间隙109 1、检查厅门外招呼信号显示正常否及按钮清洁、检查及润滑轿门设备、开关门操作,开关门时间和速度检查轿门安全触点，检查开门机构，门刀及开门机各触点，检查轿厢门地坎及轿门导滑块。2、检查轿厢操纵盘显示操作是否正常。3、轿顶卫生清洁，检查电引钢丝绳是否正常。4、检查钢丝绳松紧度。5、检查润滑安全开关运动机构确保其活动自如。6、检查安全钳间隙，及超重安全装置。7、检查轿厢工作情况及磨损情况。8、清洁、检查、润滑导轨，检查油杯内的使用情况和导轨接头是否松动。9、清洁底坑及底坑检查照明。10、检查冲缓动器工作情况。11、检查底坑井顶机械减速装置，限位极限装置可靠性。12、检查、润滑、调整配重补偿链。13、检查线固定性能，电缆固定情况。14、平层度检查调整。15、轿厢运行状况检查、噪音、平衡。16、检查电梯控制性能（消防、群控、紧急电源供电）。17、检查电梯正常及检修速度操作。第十节：电梯的维修保养周期序号保养内容操作规程质量标准随时1填写维保记录和运行记录将维保工作中发现的意外情况和处理措施填写在记录单上填写认真、及时、无遗漏2优先处理电梯故障修复或更换损坏的零部件各部位尺寸应调整正确。排除彻底、功能正常每周3了解电梯运行情况向主管人员、维修人员、电梯司机询问，乘梯上下运行，认真观察。查阅电梯运行和维修记录有无异常情况4检查拽引机手摸、耳听无过热、无异常声响5检查油位、油质、油温查看油标、油尺、油窗、看油环能否带上油，手感油温。油量适合，油质良好、无杂质，油环能带上油，油温不过热。109 6轿内照明风扇操作开关二次灯亮，有风7轿内按纽、控制开关逐个按指令按钮接通各控制开关能接受指令、自保灯亮、无破损，具有相应的功能8安全触板、光电保护开关闭轿门关门时，手触安全触板二次，用手遮挡光电二次门能自动打开，触板、光电装置应清洁周期序号保养内容操作规程质量标准每周9轿内指示灯上下运行一次观察显示情况指示正确、灯亮、数显无缺笔10警铃按警铃按钮、用对讲机、电话同机房或值班室通话。警铃响，能同机房或值班室联系，声音清晰11检查各安全开关检修速度运行，手动急停开关、安全钳开关、安全窗开关、缓冲器开关、松绳开关、限速开关、断绳开关、底坑开关、上下限开关、极限开关、强缓开关开关灵活可靠、开关动作后电梯不能运行12限速器目测限速绳通过闸瓦是否受阻，用手拨动限速开关，活动部位加油转动灵活，开关动作可靠13检查测速机皮带、开关眼看、手动无磨损、断裂，开关动作可靠14检查控制柜、电器设备接线机械互锁逐个拉、拧紧接线无松动、无断裂，接触良好15检查接触器、继电器各接点去除污尘正当方法清理接点接点接触良好周期序号保养内容操作规程质量标准每月16检查选层器清除灰尘，清洗转动部位，加油，检查触头磨损情况，检查连线无灰尘、油垢，接触良好，无断线109 17检查主电源、极限开关关闭电源，检查触点、连线连接牢固，动作灵活，熔断器和过流保护装置应符合额定电流值18检查接地线眼看、表量接地可靠，接触良好19检查机房照明及消防设施灯、开关、灭火器灯的亮度应符合规定，开关良好，灭火器齐全20检查调整制动器间隙、制动报闸开关手动和电气打开制动器保证闸瓦间隙不大于0.7mm停车时制动可靠，报闸开关动作可靠21发电机组用毛刷清扫，必要时可用锯条刮整流子缝，测量碳刷厚度，听检轴承油污有无异响，加注黄油无碳粉、无浮尘、碳刷有足够厚度，刷握及刷架位置正确，压力适中，轴承完好，油量充足，无环火现象周期序号保养内容操作规程质量标准每月22主机卫生加放接油盒，断电后用煤油（不可用易燃、易挥发的液体）清理油污油盒摆放合适、无油污、无尘积23机房卫生清除地面垃圾、油污积尘、物品码放整齐干净整洁、无油污、无积尘，门、窗玻璃齐全24轿顶卫生清理垃圾、灰尘、油污无垃圾、灰尘、油污25检查开门机开关门两次，检查门开关及随线对门机各注油点加油，皮带破损应及时更换传动带（链）张紧度合适，开关位置正确，门速合适无撞击，随线无刮、擦破现象26检查随行电缆检修运行观察及底坑内观察应无扭曲、破损、悬挂梆扎牢固109 27检查补偿装置检修运行在底坑观察磨损情况，对滚轮导靴应检查滚轮相对位置及磨损情况，轴承加油，反绳轮是否有异常应封锁扭曲，破损，悬挂牢固，补偿轮开关动作可靠，绳头、弹簧、备母、销子、U型螺丝保护士应完好28检查轿底手动检查满足功能要求动作灵活可靠周期序号保养内容操作规程质量标准每月29检查导轨加油盒油位，毛毡检查运行，观察油位油位最高为油盒的4/5，最低为1/5，毛毡应清洁无缺损30检查井道信息装置检修速度运行，用尺测量保证5-10mm的间隙，中心偏差不大于正负1mm，无松动，不丢失信号31底坑急停开关及照明检修运行开关二次能停止运行，无异响，距地距离符合要求32检查限速器断绳开关及张紧轮手动检查，轮轴加油，测量距地距离能停止运行，无异响，距地距离符合要求33厅外指示灯层层停靠检查指示正确、数显明亮无缺笔34外呼按钮各层停靠检查灯亮，到站信号无破损35检查消防梯消防功能手动开关功能正常36井道检修灯检查灯是否亮检修灯完好，开关有效37底坑卫生清除杂物、积水、积尘无杂物、积水、积尘109 周期序号保养内容操作规程质量标准每年38检查轿门上下坎门轮、门刀滑块清洁上下坎，上坎如少量机油，门轮、滑块有破损应及时更换，检查开闭情况轿门开闭轻快，无噪声，门缝紧密无晃动，开闭灵活，尺寸符合要求，防扒销功能正常39检查厅门、门轮滑块、门锁上下坎自关装置清洁上下坎，检查各部活动部位如少机油，部件有破损时应更换厅门开闭轻快，无噪声，自关门装置应保证厅门能自动关闭到位40检查厅门锁、厅外开门装置手动检查站，更换损坏的部件外面清洁、动作灵活、门锁触点接触良好，厅外开锁装置复位可靠41检查导靴、靴衬、反绳轮检查导靴间隙，检查靴衬磨损情况，对滚轮导靴应检查滚轮相对位置及磨损情况，轴承加油，反绳轮是否有异声及磨损，轴承或轴瓦注油靴衬磨损不超过规定标准，轴承和轴瓦无异常磨损42检查曳引绳检修运行，观察曳引绳是否松股、断股，备母、开品销是否完好，张紧度是否合适，层标是否清晰应保证无松股、断股，备母开口销完好，张紧度符合标准，层标清晰、完整，保险绳、夹完备周期序号保养内容操作规程质量标准每年43检查缓冲器油位、开关清洁外表；目检油位、油质，踏压缓冲器，使开关动作要求油质好，油量到位，开关动作后须手动复位44对重缓冲距离轿厢停在顶层，用尺测量应符合规定，油压式150-400mm，弹簧式250-300mm45检查、清洗限速绳检查限速绳，用煤油或柴油清洗无松股、断股、无油污46检查清洗导轨用煤油清洗导轨上的油垢，用砂纸打磨锈迹，打扫导轨架上的积尘，接导板固定螺栓，检查导轨架无油污、无积洒、无锈迹，螺栓牢固109 47检查调整安全钳在底坑内检查间隙，在轿厢项用手拉动连杆检查开关及限位尺寸保证楔块与导轨有2-2.5mm间隙，楔块动作一致，安全钳开关率先动作，限位螺栓要锁紧第十一节：电梯的安全运行1．使用中的电梯必须经技术监督局查验合格，取得安全许可证后，方可投入使用。电梯操作、维护人员须经专业培训，持证上岗。2．每日工作前，应检查开、关门是否正常，轿内照明是否正常。3．先将电梯上、下行驶检查数次，观察有无故障和运行状态是否良好。4．检查内外电路是否失效及厅外呼叫的信号或指令的执行是否正确。5．轿厢的运载不应超过电梯的额定载重量。6．不可用身体或脚操作，更不可利用物体塞住控制开关来开动电梯上下行驶。7．当电梯在运行时，禁止擦拭，润滑或维修机件(检修时例外，但要做好安全措施)。8．运载危险物品时，经有关部门批准，并采取相应的保护措施。9．严禁用检修速度作为正常使用，不准用检修或急停开关作为消除信号之用，不允许以手动启闭轿门作为电梯的启动或停止。10．轿顶上部不得放置它物，不得开启轿顶安全窗来装运物体。11．电梯因某种原因失去控制或发生超重无法掌握，虽经断开安全开关亦无法停止时，驾驶员和乘客应保持镇静，切勿企图跳出轿厢，可借助各项安全装置的自动作用，将轿厢予以停止。12．当电梯运行中出现故障，维修人员需10分钟内到达现场。13．如果电梯在行驶时突然发生停车事故，应先按下急停开关后再按警铃，及时通知维修人员到场处理故障，禁止人为强行开启电梯门，跳离逃生。14．电梯发生故障，驾驶人员必须立即停车，抢救伤员，保护现场。抢救伤员需移动时，需设标记，并及时上报有关部门，听候处理。随后采取有效的防护，维保措施，及时维修，力量不足可聘请劳动部门安全认可的单位进行维修工作。15.每月定期全面检查，曳引机运转是否正常，油位是否偏低，钢丝绳是否有断股，外呼钮、轿厢门开关键、楼层选择键等是否正确灵敏，安全门挡，对讲电话、警钟、救生窗、紧急照明灯、超载报警器等保护装置是否有效，启动、运行、停落是否平稳，门的开关动作以及轿厢运行中有无声响，各电器设备有无损坏，井道有无被严重水浸，如果操作员遇到电梯有异常情况，应尽快通知电梯维保单位检修。第九章：能源管理第一节：能源管理工作计划一．能源管理及节能降耗109 办公的能源消耗费用占大厦整体支出的重要比重，因此节能是一项非常重要的工作，如节能有效控制，大厦支出成本将大大提高，增加管理效益，节能主要靠加强管理来达到目的，而不影响服务质素。节能并非要损害办工者的舒适感，而是减少大厦资源浪费。增加社会利益，保护地球环境。一．能源控制管理计划应在以下几个方面入手：1.使设备、设施经常保持良好机能和状态。譬如，大楼的空调机组、新风机组及风机盘管等设施在使用一段时间后，热交换器翅片间会积尘甚至产生堵塞现象，这都会降低能源的利用率。及时地对设备进行检查和清洗十分必要的。另外，风机的皮带磨损、拉伸也会使设备处于病态工作中，降低设备的能效比。2.供暖系统中，大楼冷凝水回收系统应作为管理重点，这是因为忽略了冷凝水的回收是一项重要的节能措施。蒸汽经过热交后（如蒸汽及厨房设备）排出的冷凝水，其热量约占蒸汽热量的12%-15%左右，回收冷凝水就是回收了这部分热量，提高了蒸汽的热能利用率，节省了锅炉燃料。另一方面冷凝水是高质的锅炉水源，回收到锅炉可节省大量的水处理费用，又可减少锅炉排污的热损失，使锅炉的热效率提高2%-3%左右。因此，冷凝水的回收利用经济意义很大。3.更新耗能大的设备对于一些过于陈旧的设备，应下决心更新。最有效的更新方法是考虑购进的设备能省多少钱，而不是重考虑买设备畏花多少钱、应重结算时盈亏，而不是最初成本。4.保持建筑物完好，防止不必要的渗漏通常有些玻璃破损了，不能及时进行修补，这无疑是能源极大浪费，只要保持外墙完好或加以统一管理单元用户开窗工作，减少冷或热能损失。5.确保保温层完好如冷冻水管、热水管如保温不好、将会造成能源向非空调区域泄漏而造成浪费。等别冷冻水管还会形成凝水，浸湿天花、地面、地毯、锈蚀管道设备等，成不必要的损失。另外，合理的选择热水度，将生活热水控制60℃至65℃，也有利于保温，从而节约能源。6.合理的安排运行譬如变压器，通常应工作在60%-100%的负载情况下，工作效率最高，然而，目前大厦配置变压器通常为多台，而且常容量较大。可安排变压器按大厦电量分期启动，以满足变压器最大功率，如大厦使用率到达百份百，而每台变压器负荷均不足时工程考虑于将低压配电柜联络，并通知完全停用变压器作为备用，这将大大的节约许多电力。对于会议室，多功能厅等使用的空调区，常在关闭时不应开空调，只提供通风，而在举活动前一个小时，打开空调，确保人员的需求，结束后，应随即提空调停了。排风机、大楼内公共区域及楼外广场照明时间的自动控制，可以最大效率地取得预期效果，这也能节约许多能源。109 7.准时抄表，监视能源消耗有些漏水，平时较难以察觉，如水池漏水，炉内漏水、空调机盘漏水，因此，要定时抄录水、电、煤气、燃油的消耗量，积累数据，容易发现不正常。8.尽可能让机器满负荷工作教育员工及用户，在电器设备上节能，如烘干机、洗碗机等。,这些设备在满负荷的情况下工作，最省电、省水、省时、效率也最高。在低负荷下是绝对不经济的。9.采用先进的技和管理设备9.1如楼宇智能管理系、节能开关、定时开关、感光开关、节能灯、节水龙头，能源回收装置等。9.2应用楼宇自动化控制进行管理，根据季节、时间变化，时刻调整。9.3保温材料的维护保养。9.4空调风量根据季节、时间、客人的感觉随时调整。9.5照明线路的合理布置及调整。9.6灯具的选择(节能灯、日光灯带功率补偿器)。9.7电梯系统的智能管理。9.8采用节能控制照明开关:(1)声控开关:(2)光控开关；(3)时间控制开关；(4)延时控制开关。9.9使设备保持良好的运行状态。(润滑、密封等)9.10采用节能水龙头。第二节：能源管理工作要求一．能源消耗控制程序及要求1.能源消耗控制的范围是：电、水、汽、油、煤气等。工程部在所有使用部门安装电表、水表、蒸汽表、煤气表，油料使用须登记。2.工程部派人每天到各使用部门巡视检查，如发现漏电、漏水、漏汽、漏油等现象，立刻采取措施解决问题；如属人为事故，要对有关人员进行教育并惩罚。3.能源费用消耗在正常总物业费用预算的35%。其中：3.1电费：占能源费用的43%3.2水费：占能源费用的6.5%3.3煤气费：占能源费用的1%3.4热力费：占能源费用的25%3.5冷冻水费：占能源费用的24%4.重视节能的重要性，让每位员工都要了解节能是工程管理重要内容。5.工程部各级管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况。了解各种能源的收费标准。6.指派专人负责节能工作的检查、督促。109 7.推广节能观念及意识和方法。8.不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查，使之不断完善。9.要使能耗费用降低，首先须抓电耗，其次是煤(燃油)耗。应该成立以工程部为主体的节能领导小组，各部门均应设节能管理员。节能领导小组要经常研究物业的能耗情况和采取相应节能措施。工程部应进行每月能耗统计并绘制成曲线表，以进行不同年份不同月份的能耗比较。10.物业的合理用电是节电的手段。节电工作分设计和运行两个方面，两者互相牵制、互相补充。一个好的系统设计，应该考虑到节能的需要，否则进行管理的努力将是十分有限的。反之，如果不搞清设计意图，也难以发挥节能的效果。从运行角度，物业的合理用电应从下述几方面考虑：10.1供配电。物业用电负荷中存在大量的电感性负荷(各种异步电机及气体放电灯等)，这类负荷的功率因数均较低，所以应对无功负荷进行补偿，以提高功率因数。功率因数应控制在0.9以上。10.2变压器。变压器在运行中，不可能总是处于额定状态，而负载率高低与效率有一定关系，当变压器负荷(一般要求负载率为0.5至0.7)过低或过高，效率均要下降。所以，在多台变压器配电时，应根据负荷变化情况，按技术特性，选择最佳运行方式。变压器负载率经常小于30%时，应更换变压器；单相用电设备分接在三相网络上，低压网络的电流不平衡度应小于20%。10.3空调、制冷系统。系统的容量一般是按最大负载情况下选定的，但是在实际使用中不会始终在最大负载情况下，大部分时间是部分负载运行。制冷机组应安装节电控制装置，根据不同负荷要求，开、停部分机组及控制冷冻水、冷却水温度和水质，以提高制冷系统的运行效率。空调机组消耗动力主要是送风机和回风机。对于不同季节，应该合理调整新风比例，以减少新风处理能耗；对于非24小时营业场所，可进行风量调节，根据负荷的大小来改变送风量。例如对于宴会厅等场所，可采取营业前2小时加大送风量，营业结束前2小时，减少送风量，以节省能量。对于排风系统，有条件时，可在排入大气前设冷、热回收装置。10.4照明系统。物业全年照明用电量约占总用电量的30%左右，因此必须注意降低照明系统的能耗。照明节电，除了要求光源、镇流器、照明灯具的高效、节能外，还应对使用场所选择适当的设计照度；采用日光传感器、时间预定、手动等照明控制手段进行节电。光源灯具应定期清扫更换，制定更新周期，维持光照水平。10.5照明和动力用电应分别装表计量，内部可分层、分区、分部门装表计量，依据奖节罚超原则，制订考核办法。第十章：图纸资料的管理第一节：图纸资料管理员的设立109 一.作为一项建筑工程，从立项、审批、设计到开工建设、施工完成、后期物业管理等将形成了大量的档案资料，图纸资料管理员的设立对做好这些资料的收集、管理、利用，对促进工程建设，保障物业公司今后的运行与管理，具有十分重要的意义。二.详细、全面地收集图纸、资料归档，确保管理员管理档案资料的系统性、连续性和完整性。对于大型建筑办公楼宜设立工程档案管理领导小组，主要领导任组长并设置专职、兼职档案管理员，具体负责工程项目资料的整理归档工作。三.对于中小型办公楼也可由工程部秘书兼任资料管理员。四.对于大楼工程竣工图纸（建筑、结构、设备、电气）、物业管理公司二次装修、工程机电设备保养合约、工程设备维修保养、物业管理公司设施设备检测等资料详细归档。工程阶段验收以后，应全部交物业公司档案室归档。第二节：图纸资料的管理一.物业管理公司档案管理规定1．公司各物业项目的档案资料规定由物业管理公司主管（包括代理主管）负责监督保管，由文员专职文件存档、注记工作。2．有关物业管理公司验收档案、图纸、业主及住户资料、管理制度、合约及附件设备设施及保养制度、财务报告、员工人事资料等档案要求集中存档，文件柜要求上锁，未经主管许可，他人不得动用。3．物业管理公司档案资料必须按公司规定要求存档，做到图有袋、文有夹，报告类文件编目录索引，档案类文件有存档文件清单及编号目录。4．物业管理公司档案目录及存档文件清单每季度上报公司备案。5．物业管理公司档案在历任主管调职、任职时应向公司或接任者办理移交手续、经确认后方可离任。6．物业管理公司档案日常需经常使用部分应复印备份，原件存放在档案中不得随意使用。7．因工作需要借阅、复印专管部分档案资料的，需经主管书面确认，如有违反的作泄密处理。8．公司将定期巡查上述规定所提及之要求落实情况，对不符要求的保管责任人将作适当处分。9．物业管理公司档案资料因保管不当而导致遗失、泄密的，对物业管理公司有重大影响及损害物业管理公司利益的，公司将视情节轻重追究当事人责任，并保留追究其法律责任的权利。二．物业管理公司档案管理1.物业管理公司验收档案：1.1大楼土建、设备安装竣工资料（图纸、设备资料）；109 1.2大楼设施设备之质检、消防等政府部门验收合格文件；1.3大楼机电设备保养合约；1.4大楼公共区域设施设备验收记录（管理公司）；1.5大楼公共区域设施设备移交记录（发展商、承包商与管理公司）；1.6单元验收及移交记录（承包商、业主与管理公司）；2.物业管理公司二次装修档案：2.1用户单元二次装修图则及审批手续；2.2二次装修期间管理处监督检查资料；3.物业管理公司设备维修保养类：3.1各类设施设备要有专门的维修保养制度及应急措施；3.2各类设施设备有独立的维修档案，及日常巡检维修记录；3.3主要部位如变配电间、监控中心、电梯机房等应有工作日记、交接班记录、巡视记录及人员进出记录；3.4物业管理处有用户维修保修单，维修后应有回访记录；4.物业管理公司设施设备检测类：4.1变配电间要有供电部门定期电气测试报告记录；4.2电梯要有劳动部门合格证书及年检报告；4.3生活水箱要定期清洗并存记录，清洗后要有卫生部门水质检测报告，清洗工作应有有效体检证明；4.4避雷系统要有定期检测报告；4.5应有定期沉降检测报告；4.6消防泵、管道应有定期试机及换水记录，烟感及温感探头应有定期测试工作记录；4.7其它设施设备检测记录资料；第三节：图纸的分类原则一．产权资料1．项目批准文件；2．用地批准文件；3．建筑执照；4．拆迁安置资料；109 5．房地产平面图；6．面积测绘报告；7．《国家建设征用土地通知书》及红线图8．同意使用土地通知书9．建设用地批准书10．建设工程规划许可证11．市规划局《建设工程报建审核书》12．建筑设计防火审核意见书13．建设工程规划验收合格证14．建设工程竣工验收质量认定书15．建筑工程竣工消防审核意见书16．工程建筑埋放线、验线、验收意见书17．通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告18．供水协议书19．供用电合同20．同意供电通知二．工程文档资料1．地质勘察报告；2．工程合同及开工、竣工报告；3．工程预决算；4．图纸会审记录；5．工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；6．隐蔽工程验收签证；7．沉降观察记录；8．竣工验收证明书；9．钢材、水泥等主要材料的质量保证书；10．新材料、构配件的鉴定合格证书；11．水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；12．砂浆、混凝土试块试压报告；13．供水、供暖的试压报告；14．园林绿化的图纸和清样；15．设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单；16．有关政府部门对分类项目的批文；17．有关工程项目的其他重要技术决定和文件。109 三．工程技术资料1．建筑施工图（结构、建施、水施、电施、防雷、弱电等）2．建筑竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、电、防雷、弱电、设备安装、附属工程及隐蔽管线等）3．其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等）4．设备设施档案类文件材料归档范围及保管期限表一级类目二级类目文件材料归档基本范围保管期限类目类号类名类号设备设施类5供电设备011．供电设备台帐、图纸长期2．设备安装运行、岗位责任制长期3．设备测试、检查保养、运行记录管理制度、台帐长期4．事故处理情况短期5．其它电讯设备021．电讯设备安装运行、图纸长期2．电讯设备安装运行、岗位责任制长期3．电讯设备测试、检查保养、运行记录管理制度、台帐长期4．事故处理情况短期5．其它电梯设备031．备件清单长期2．安装调试检验记录移交书长期3．电梯维护使用说明书长期4，电梯安装手册长期5．部件安装图、线路图长期6．购买合同长期7．维修保养合同、签报长期一级类目二级类目文件材料归档基本范围保管期限类目类号类名类号设备设5电梯设备038．电梯运行、维修记录、改装和报废的文件材料长期109 施类9．电梯安装质量评定表长期10．电梯安全检验报告长期11．其它供水设备041．备件清单长期2．安装调试检验记录移交书长期3．维修使用说明书长期4．安装手册长期5．部件安装图、线路图长期6．购买合同长期7．维修保养合同、签报长期8．运行、维修记录、改装和报废的文件材料长期9．其它空调设备051．备件清单长期2．安装调试检验记录移交书长期3．维修使用说明书长期4．安装手册长期5．部件安装图、线路图长期6．购买合同长期7．维修保养合同、签报长期一级类目二级类目文件材料归档基本范围保管期限类目类号类名类号设备设施类5空调设备058．运行、维修记录、改装和报废的文件材料长期9．其它长期消防设备061．备件清单长期2．安装调试检验记录移交书长期3．维修使用说明书长期4．安装手册长期5．部件安装图、线路图长期6．购买合同长期7．维修保养合同、签报长期109 8．运行、维修记录、改装和报废的文件材料长期9．其它办公设备071．购置合同长期2．使用、维修说明书长期3．合格证、质保书等长期4．使用、维修记录长期5．开箱验收清单短期6．其它机械设备081．设备购置申请、批复长期2．设备购置合同、协议长期3．设备装机图、零件图长期一级类目二级类目文件材料归档基本范围保管期限类目类号类名类号设备设施类5机械设备084．设备安装使用维修说明书长期5．设备电路图长期6．设备测试安装记录长期7．设备安全、操作规程长期8．设备合格证、质保书长期9．设备运行、检修记录长期10．其它运输设备091．购置合同长期2．使用、维修说明书长期3．合格证、质保书长期4．使用、维修记录长期5．验车单长期6．图纸长期7．其它智能化1．设备购置合同长期109 设备102．设备租用文件材料长期3．设备使用维修说明书长期4．设备合格证、质保书等长期5．智能化设备使用维修记录长期一级类目二级类目文件材料归档基本范围保管期限类目类号类名类号设备设施类5智能化设备106．设备开箱验收清单长期7．设备监控、通讯、自动办公系统网络图长期8．有关信息数据磁盘、光盘备份、监控录像磁盘长期9．水、电、电话、网络等收费记录长期10．其它5．维修维护档案类材料归档范围及保管期限一级类目二级类目文件材料归档基本范围保管期限类名类号类名类号维房屋维修、维护011．房屋维修合同长期109 修维护类62．房屋维修、维护申请单（报修单）、委托书长期3．房屋维修、维护计划、批准文件长期4．房屋维修、维护质量验收文件长期5．房屋维修、维护预算、结算文件短期6．图纸长期7．房屋维修、维护制度长期8．房屋维修、维护记录短期9．其它公共施1．公共设施维修申请单、委托书长期维修、维护022．公共设施维修计划、批准文件长期3．公共设施维修质量验收文件长期4．公共设施维修委托施工文件长期5．公共设施更新、更改部位形成的文件和图纸长期6．公共设施维修、维护制度长期7．公共设施维修记录长期8．其它一级类目二级类目文件材料归档基本范围保管期限类名类号类名类号维修维护类6设备维修、维护031．设备维修、维护申请单、委托书长期2．设备维修、维护计划、批准文件长期3．设备维修、维护质量验收文件长期4．设备维修、维护制度长期5．设备更新、改造形成的文件长期6．设备维修、维护记录短期7．其它第十一章：工程管理指标第一节：工程管理的主要工作指标一、工程管理设备设施质量指标1.供电、供水保障率99%（市政原因除外）；2.消防设施完好率100%；3.安保监控设备完好率100%；4.设备完好率98%；5.设备、设施维修及时率100%；6.设备、设施维修合格率100%。第二节:管理指标工时计算方法项目单位完成工作所需之时间（按小时计）备注（一）水新、拆装小水表只1指1/2、3/4水表换、装龙头只0.2包括换橡皮圈等换面盘落水只0.4换水盆落水只0.5疏通机疏通马桶下水管道只5.00拆装、疏通等109 换马桶水箱浮球阀付1.45包括与浮球阀连接之给水管等拆装拆、装闸阀个1.50指公标直径50mm以下更换闸阀密封填料个0.50指公标直径100mm以下更换闸阀密封填料1指公标直径100mm以上水泵保养、小修台8两人同时工作修理水池进水浮球阀套1.50疏通污水总管处3.5疏通地下水道处1.5（二）电拆装电表只1.3换开关只0.20换插座只0.20指各种规格换灯头只0.15电线线路整理间0.30修理日光灯套0.4018’-48’更换流动轴承对2.5拆装电动机定子绕组台24包括拆、装电动机修理配电箱个2包括更换继电器、保险丝等（三）空调拆、装风机盘管之电动机个2不包电动机绕组修理拆、装风机盘管之温控开关个0.30拆、装风机盘管之二通阀个1疏通风机盘管冷凝水管堵塞个0.25清洗风机盘管尘网个0.25清洗风柜尘网个0.30更换皮带条0.30清洗冷却塔集水盘个2需两人同时工作（四）土木木门整理扇1.15木窗整理扇0.5修理窗帘箱只1修门锁把1修理木地板平方2109 钢门整修堂2零件修理校正钢窗整修堂1单扇整理校正钢窗整修堂2双、三扇整理校正换钢门零件等只0.24部分小零件等换钢窗零件等只0.24部分小零件等钢门锁修理付2拆旧装配校正内墙修理粉刷平方0.45平顶粉刷平方0.5修补墙砖平方4修补地砖平方6配钢门玻璃块2.50.2平方米以下人工除锈重油管道10平方1.5第三节：管理指标的考核一、技术管理要求检查内容标准分实际得分1、各种制度健全并认真贯彻执行。151.52、重要设备的操作与检修堆积详细准确、有效。1.53、主要设备及其功能系统的运行及其检修记录。1.54、电、水、油、煤及煤气日耗记录及水化验和各种测试记录。1.55、部门间的维修单据及维修电话记录。1.56、维修工具的使用及其管理制度。1.57、装修改选、设备变更及各种工程的实施计划。1.58、维修与能源费用的记录，算出以月年计的维修费与营业额之比，能源费与营业额之比。1.59、各种事故处理报告与记录。1.510、资料管理：基础资料、各类施工图纸、合同及验收报告、各种批文、各种表格记录、社会职能部门的来往文件存档。1.5二、设备保养与维修要求检查内容标准分实际得分1、主要功能系统的主要设备完好率应达到100%。303109 2、重要设备有定期保养和维修计划及实施细则，有保养维修记录并存档。33、重要设备保养有专业人员具体负责，落实到人或班组，如电梯、变配电等。34、备用设备必须按规定周期性的投入使用，使其处于良好的起动状态。35、冷冻水、冷却水、锅炉上水及生活水的水质必须保证。36、主要的洗衣设备与厨房设备应与洗衣厂、厨房人员共同负责保养。37、设备与系统上的过滤器、燃烧器、泵、油分离器等控制度定期清洗。38、各类主要设备应统一编号，年运行时间应大致平衡。39、技术含量高的设备，必须由合格的专业队伍安装与检修。310、各种方要设备及其系统的控制屏（盘、中心）清洁，功能完好无损。各站房清洁明亮，道路畅通，通风良好，站房噪声不超过卫生标准。3三、经济运行与节能措施要求检查内容标准分实际得分1、各种设备与管道系统，没有跑水、冒气、滴水、漏油的现象。2022、设备及其管道上的各种阀门，计量仪表等完好无损，显示准确，有效。23、随营业变化或需要，制定出与其相应的节约运行方案。24、冷热设备及其管道的保温层符合设计要求，并完好无损。25、变压器使用合理，提高有用功率，减少无功损耗。26、锅炉燃烧用柴油、煤应充分燃烧，排烟温度及炉渣含煤量应符合要求。27、各种换热设备及其管路应定期除垢，防锈。28、公共场所应使用各种有效的节水阀门，减少水的浪费。29、充分使用现有而有效的节电设施210、计划中的节能措施。2四、消防与安全要求检查内容标准分实际得分1、消防系统与消防设备的功能与有效性，得到消防部门的认同或颁发的合格证。101.52、锅炉及锅炉房持有劳动部门颁发的合格证。1.53、电梯运行应有质检部门或劳动局等颁发的使用许可证。1.54。、消防水泵、防水卷帘门、消防报警器、排烟风机]、喷洒等有专人负责，并按制定定期检查。1.55、消防水系统必须保持规定的水压，消防水箱必须保持满水状态。1.5109 6、各机房应配备符合消防要求的消防器材，并熟练掌握其使用方法。1.57、高压配电室及电梯机房等应有严格的进门登记制度。1.58、电焊工必须持有劳动部门认可的操作合格证，动火前应取得安保部门的同意。1.59、燃油及各种漆料及易挥发物必须有可靠的存放地点，并有专人负责。1.510、严格遵守安全操作制度，没有出现人员伤亡事故。1.5五、上岗安全与培训要求检查内容标准分实际得分1、特殊工种职工持证上岗率达100%，如：高低压配电电梯司炉水化验等。1022、防火及安全生产的培训率达100%，新职工上岗前必须经过培训。23、工程部职工应进行物业服务意识的培训。24、对使用工程设施与各种设备的其他部门员工，在总办的安排下进行基本知识的培训25、积极参加社会上各职能部、局组织的各专业培训。2六、工程设施管理要求检查内容标准分实际得分1、按管理公司规定新改造工程项目及时上报。1012、新立项的工程项目上报手续齐全。13、招投票手续齐全，施工或订货合同严谨完善。14、工程质量合格，工期符合合同要求，施工费用支付能按合同办理。25、有施工图及各工种图纸，并有竣工图，特别是隐蔽工程图应齐全。16、按规定进行严格的竣工验收，有完事的验收报告，并存档。27、新立项的工程项目符合国家的环保要求，消防要求。18、新改造的工程项目及需要新的各种设备，不但要考虑节能，并且要有一定的先进性。1第十二章：突发事件的处理109 第一节：意外停电处理预案1.值班工程师应向值班经理和保安部通报。2.强电、弱电技术人员了解发电机运行状况，必要时可作出调整，并记录运行参数。3.工程部对配电室进行检查，如外网停电应及时查询供电局，查出原因应立即通知总经理和物业部经理。4.物业部经理应作为所有业户负责人和管理人员的询问交流中心。5.弱电技术人员检查并确保通讯、安防、消防等弱电系统处于正常工作状态。6.强电技工检查公共区域、餐厅、会议室等的全部照明。7.暖通技工检查并确保管道处于正常状态，包括给水泵、排水泵、化粪池等。8.工程人员检查全部电梯情况，确保没有人困在电梯内。9.保安部应加强巡逻各楼层，并对所有出入口、财务室及所有出入的人密切注意。同时全部保安人员应警惕抢劫、盗窃、破坏及对女性的犯罪或骚扰，直至恢复正常为止。10.在紧急电源提供的照明不足时，保安员应注意车道的交通情况。11.在没有提供应急灯的情况下，主要信道、停车场区域的保安员应手持电筒值班，直至恢复正常为止。12.各部门坚守岗位、监督情况，直至恢复正常为止。13.当供电恢复正常后，值班工程师应通知当班物业部人员，保安部人员并汇报总经理关于停电原因。第二节：突然跑水处理预案1．检查漏水的正确位置及所属水质，例如冲厕水、生活用水或排水等，并在许可情况下立即想法制止继续漏水，如关上节门。若不能制止时物业部应立即通知工程人员、大楼经理及中央控制中心寻求支持，在支持人员到达前须尽量控制现场，防止范围扩散。2．视察四周环境，漏水是否影响各项设备，如配电室、电梯等。3．利用沙包及可用之物品堆筑，防止漏水渗入升降机等设备，并须将升降机立即升上最高楼层，以免被水浸湿而影响机件受损。4．通知清洁部，并利用现有设备及工具，设法清理现场积水，检查受影响范围并通知受影响住户。5．如漏水可能影响日常操作、保养及申报保险问题，须拍照片以作日后存案及证明。6．应留意通道是否有淤泥、杂物或胶袋有否堵塞，并随时加以清理干净。7．尽量避免有水渗入升降机。必须时将升降机升至最高层，暂停使用，以免损坏。并张贴通告于显眼处告知升降机暂停使用。8.填写事件报告给工程经理及总经理，开会讨论事件，吸取经验，防止类似事件重演。第三节：突然停水处理预案1．立即询问自来水公司，本地区是否紧急停水。109 1．如不是自来水公司停水，应要求工程部值班水工立刻到水泵房、水箱间检查水阀、水表，检查停水原因。2．派保安检查大厦周边路面下是否有涌水（自来水管道破裂），如发现自来水管道破裂，应立即通知自来水公司抢修。3．保安部应掌握停水的原因及恢复供水的时间，并及时向相关业户通报。4．如发现为大厦供水管路破裂，值班主管人员参照《应急方案之水管破裂》所载步骤处理（控制来水、吸除积水、升高电梯、沙包阻水等）。5．如人为误操作或简单问题可以自行解决（如打开被关闭水阀或控制开关），应立即恢复供水。如大厦供水系统发生故障，不能及时恢复，应立即通知相关业户。并通知大厦总经理和工程部经理，联系加派人手进行抢修。6．如为自来水管道破裂，工程部配电室应安排专人随时检查是否有水渗入机房，并准备电筒、墩布、吸水机、绝缘手套、绝缘胶鞋等工具，以备抢险之用。7．值班主管人员应随时了解抢修进程，如预计当天不能恢复供水，应立即通知大厦总经理，由其组织联系临时水源。8．处理事件的值班主管人员应做好相关事故记录。10.任何人不得对停水造成的损失，对业户进行任何赔偿承诺。应请相关业户在办公时间，与物业部联系解决。第四节：电梯关人停机处理预案一．电梯困人应变措施1.如有乘客被困在升降机内,须立即把闭路电视镜头移至该困人之升降机,视察轿厢内被困情况,详细询问被困者有关情形及通知同事到该升降机门外及保持联络。2.由工程部立刻致电所属保养公司的24小时紧急维修站派人释放被困者及修理该升降机,致电时必须询问对方姓名及告知有人被困。3.被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多的须特别留意,若有人身体不适须立即问明,而保养公司仍然未有人到场,立即与保养公司维修站说明原因,并立即通知消防人员协助。4.被困者救出后,须与他们联络及询问。4.1您是否有任何不适,是否需要帮助等。4.2请其供给姓名、地址、联络电话及到本大楼的原因。4.3如被困者不合作及自行离去,则记录下来,以作存据。5.必须记录该事件之由始至终的时间及详细情形及维修人员、消防员、救护人员到达和离去时间,消防车、警车及救护车号码等。6.必须记录被困者的救出时间或伤者离开时间及查询伤者送往何处医院。109 二．关人的处理方法因电梯故障而造成的关人有三种现象，根据不同的情况，列出三种排除故障“放人”的操作规程。当接到热线电话，应用礼貌用语询问哪部电梯在哪层楼出故障，同时观察讯号指示灯及钢丝绳红色层楼指示线，为放人作出准确判定。1.若电梯停在平层区域，有以下两种处理方法∶1.1机房处理法：1.1.1将“正常－－检修”开关转换一下，电脑板红绿灯均亮时，一般电梯已打开。1.1.2值班人员为慎重起见到故障层应再检查一下，以确定电梯无关人，并向客人致歉，判定出故障原因。1.2轿顶处理法：1.2.1用专用三角锁匙打开故障层之上层厅门，进入轿顶前应将红色“急停开关”按下↓1.2.2站稳后半蹲于轿顶中央，用礼貌用语告知客人已进行故障排除，请稍候。1.2.3在轿顶将“正常－－检修”开关转换一下，可望把门打开。2.若电梯停在非平层区域，有以下两种处理方法∶2.1机房处理法：2.1.1将机房内的“急停开关”按下↓。2.1.2根据故障层楼的情况，手动做出向上或向下运行，把轿厢平层（以钢丝绳的红色线为参考）。将“正常－－检修”开关转换一下可望将门打开。2.2轿顶处理法2.2.1用专用三角锁匙打开故障层之上层厅门，进入轿顶前，应将红色“急停开关”按下↓。2.2.2站稳后半蹲于桥顶中央，用礼貌用语，告知客人已进行故障排除，请稍候。2.2.3将“正常－－检修”开关转换到“检修”位置，松开轿顶“急停”开关。根据故障层情况做出向上或向下检修运行，使电梯达到平层区，然后把“急停”开关按下↓。2.2.4把“正常一－检修”开关转换到“正常”位置，可望将门打开。2.2.5若门仍未能打开，将“急停”开关按下↓，将门机“停止开关”关掉↓，用手动转动门机，传动轮的皮带可将门打开。3.电梯放人操作程序3.1电梯在载客运行中发生故障，便会发生困人。困于电梯内的乘客，实质上并无危险。一旦电梯困人，应由受过培训的技工（如电梯工）进行解救。3.2动作要迅速，查看（通过监视板）电梯停在哪一层？3.3通过电话对乘客进行安抚，请客人静候解救。3.4迅速赶至电梯停靠的上一层，用专用匙小心将厅门打开，设法登上该机顶，关闭机顶开关和将运行开关置于“手动”（即慢车位置）。3.5判断轿厢是否与楼层差不多相平，如距离不大，即在机顶盘动开门电机，轿门即可打开，客人便可轻松走出。3.6如梯困在两层之间，应恢复门开关，在机顶操作让梯行慢车，直至平层，然后盘动开门电机，便可开门放人。3.7如发生慢车亦不可运行，则应迅速去机房采用盘动电梯放人。：第五节：工伤事故处理方案一.发现有人受伤时之应急处理方案:1．当发现有职员或任何人在建筑物地方突然晕倒或因意外受伤时，必须通知主管及报警求助。尽量协助伤者或病者。例如：安置适当地方休息，打电话通知其家人。2．唯有受过急救训练者，方可急救伤者。否则只可善言相慰。3．劝喻其它职员或客人不要围观。尽量将伤者或病人与围观者隔离，减少恐惧，并保持空气清新。4．妥善保管伤者财物，直至警务人员到达时，交由警务人员处理。5．将详细情况记录下来，尽快呈交给主管。第六节：消防应急方案一.火灾应急方案(一般火灾)1.接到火警后,消防中心人员向现场人员问清情况和侦察火情后,根据火警范围大小、程度多少确定报警范围。109 1.1通知安全、保卫部门及应急分队。1.2通知着火区域单位负责人到现场。1.3通知工程部人员到现场。1.4报告管理处总物业经理、副总物业经理。1.2应急分队接到火警后,五分钟内赶到现场。1.2.1侦察火情再次确定报警范围。1.2.2立即抢救受困人员和疏散物资。1.2.3立即运用消防器材扑灭火灾,并负责调查起火原因。1.3安全、保卫部门接到火警,应在最短的时间内调配义务消防队、医疗救护队赶赴现场。1.3.1义务消防队赶赴现场后,第一梯队所有成员迅速携带灭火器材进行灭火,并打开现场的消防设施进行抢救火灾。1.3.2义务消防队第二梯队对现场通道进行清理,对人员和物资进行疏散;同时保障前线救火人员的消防器材供给。1.3.3医疗救护队在火灾现场准备抢救火灾伤病人员。1.4工程部人员接到火警后,立即派人到现场协助扑救火灾。1.4.1根据需要采取着火区域停电。1.4.2保证消防所需的电力、水力的正常运行。1.5管理处负责人(即火场总指挥)视情况需要,调集人员援助。1.6应急分队应在起火后五分钟内到现场进行火势控制和灭火,义务消防队应在起火后十分钟内到现场抢救火灾,其它协助人员应在起火后十二分钟左右赶到现场进行消防抢救工作。2.火灾应急方案(重大火灾)2.1一旦确定火灾,由消防中心在第一时间内同时做到。2.1.1通知应急分队和当值有关人员进行准备救火。2.1.2向消防队报警,讲清公司/单位名称、地区及门牌、起火部位、燃烧部位、火势大小及电话。2.1.3向业主通报疏散,注意镇静,不要惊慌。2.1.4打开消防设施,进行灭火自救。2.1.5指导现场业主进行自救,进入避难层或到其它安全地方。2.1.6保持现场通信联络,以便于疏散抢救。2.1.7进行火情监控,随时通知消防抢救人员。2.2应急分队接到报警后,在大厦范围五分钟内赶赴现场,特殊情况下,直接调消防电梯到所需之楼层,到现场后:2.2.1迅速侦察火情起因及火势情况:A.电器起火–应立即通知消防中心或工程人员关闭起火区域的电源B.取暖器设备系统起火–应立即通知消防中心或工程人员关闭起火区域的电源C.物质起火–立即转移易燃物品D.迅速向消防中心转告火势大小、面积及燃烧程度109 2.2.2尽快将业主疏散到安全地方。2.2.3打开消防栓,拧开阀门,进行灭火。2.2.4运用灭火器对不同的火焰进行灭火。2.2.5关闭防火分区防火门。2.2.6扑救火灾时,迅速排除易燃因素,如不能迅速灭火,要尽最大努力控制火势,以待增援人员和消防人员的到来。2.2.7消防人员到后,协同扑救火灾。2.2.8协助调查火灾原因。2.2.9火灾扑灭后,迅速协助清理现场。2.3火灾现场必须有负责人,原则上由管理处最高职位依次担任,负责人到现场后立即指挥管理处职员进行灭火救人工作。2.3.1到现场即到着火区域组织指挥灭火救人工作。2.3.2通过火情侦察,掌握火势发展情况,确定火场的主要方面,及时召集力量。2.3.3根据救火救人需要,确定通报人员疏散和报告消防队。2.3.4向管理处各部门布置救人、疏散物资或灭火，检查供水执行情况。2.3.5布置人员对消防中心、监控中心、配电室、供水部位的安全警戒工作。2.3.6消防队到后,及时向火场总指挥报告情况,服从统一指挥,按照统一布置带领员工贯彻执行。2.4当值安全主管接到火灾通知后,外围人员不得随意调动,迅速进行安全警戒。2.4.1外围警戒任务是:清除路障,指导一切无关车辆离开现场,劝导过路行人撤离现场,维持整个外围的秩序,迎接消防队,为消防队灭火创造有利条件。2.4.2所有首层入口警戒任务是:无关人员不准进入大楼,指导疏散人员离开大楼,看管疏散下来的对象,保证消防电梯为消防人员专用,指引消防人员进入着火区和消防中心,为消防队队员灭火战斗维持好秩序。2.4.3巡楼人员着火区警戒任务是:不要让银行职员和疏散人员再次进入着火区,防止他人趁火打劫,制造混乱,保护好消防器材,指导疏散人员往安全区域撤离。2.5工程部在接到火灾报警后,在火灾现场指挥的指令下。2.5.1根据不同的火灾情况采取区域断电等措施协助灭火。2.5.2保障消防设施的正常操作。2.5.3保障电力、水力设备的正常运行。2.5.4如有危急,通知负责人调动人员对主要设备进行疏散。109 2.6发生火警后,除现场执勤安全主管外,其它休息和在宿舍的安全管理员应全部赶赴现场。2.6.1义务消防队员迅速成立两个梯队,进入着火区进行抢救受伤、受困人员,疏散人员和主要物资。2.6.2义务消防队第一梯队在组长带领下携带灭火器材到现场进行灭火,疏散组疏散现场人员。2.6.3义务消防队第二梯队在组长带领下铺设水带路线和水枪的设置地点,利用灭火剂进行灭火,疏散组迅速疏散重要物资、设备到安全地点。2.6.4义务消防医疗抢救组在组长带领下赶赴现场后积极做好救护准备,对救火的伤病人员进行现场急救和处理。2.7其它所有管理处员工到达火灾现场后,积极协助扑救火灾。2.7.1协助工程部人员保证水电供应不间断。2.7.2协助救火人员保证灭火器材和运输车辆。2.7.3积极协助作战单位提供要求支持项目,保障器材的供应。2.8公安消防人员到现场后,管理处所有员工应积极配合。2.8.1一律服从火场总指挥指令和调度,消防中心配合现场指挥工作。2.8.2工程部人员保证水电设施和消防设施正确、正常运作。2.8.3应急分队和消防人员并肩作战进行灭火。2.8.4义务消防队员积极疏散人员和物资。2.8.5医疗救护队与其它赶来的医疗人员一起进行火场伤病员抢救。2.8.6外围人员配合地方警察进行严密安全警戒。消防人员到火灾现场前,所有的灭火动作在起火后五至十分钟内完成,并出人、出水和运用灭火器材扑救火灾。第七节：防汛措施一．暴雨及季候风应急处理方案1.在大堂告示牌贴上气象台飓风警告标贴，以便通知各职员及客户留意。在大堂明显处张贴或竖立留意路滑标志。持续收听气象台发布有关飓风的消息。2.必须检查大楼所有门窗是否关上及牢固，若有需要时，可加上胶纸。3.必须检查天台所有水箱盖是否上锁及牢固。天台杂物及物料，必须清理及牢固。4.查排水通道是否畅通，确保无沙泥、胶袋及杂物淤塞。5.建筑物若有维修棚架、擦窗机等物体在外放置，应通知相关人员采取防风措施。6.准备清理水漏工具，包括沙包、排水泵及清理积水工具等。7.擦窗机是否安放在安全地方，及关上电源。（常备工具：沙包、潜水泵、雨衣、水鞋、电筒、吸水机等）第八节：防冻措施109 1.室外供水管井：在冬季寒冷季节，宜用棉被、保温绵、草垫等物品置于井盖夹层中。2.绿化水管：在冬季寒冷季节，宜将绿化水管低端泄水，并用高压气体吹管道，将管道内水尽量排空，可防止水管冻裂。3.建筑物雨水管：在寒冷冬季大雪过后融雪时，宜清理落水管上下两端，可避免雨水管堵塞。4.新风机组：4.1检查机组新风门是否随机组正常开闭。4.2新风机组水路电动阀在关机时宜设定50%的开度。4.3在冬季为避免电动阀损坏而冻坏表冷器，宜开启旁通管路。4.4密切监控楼宇自控主机，如新风门的开度、防冻温度、送风温度、风机状态等。5.室外水泵结合器：5.1如水泵结合器在井内宜用棉被、保温绵、草垫等物品置于井盖夹层中。5.2如水泵结合器在墙壁安装时宜采用伴热电缆形式防冻。6.地下车库消防设备6.1采用干式喷淋系统。6.2采用伴热电缆形式。6.3在冬季特别寒冷天气，宜考虑夜间关闭车库入口卷帘门或打开风幕机。第九节：有毒、有害气体泄漏的应急措施一．煤气/易燃气体泄漏应急处理方案1．当收到怀疑泄漏易燃气体报告时，应立即通知主管，并迅速赶到现场查看原因及通知消防局和警务人员。2.通知所有人离开现场。3.当抵达现场后，要谨慎行事，不可使用对讲机通话器，也不可开灯、开风扇以及任何电灯。必须立即打开所有窗门，关闭煤气或石油气掣。严禁在现场吸烟。4.通知有关公司到场检查，劝阻闲杂人等在现场围观。5.如发现建筑物内有受伤不适者，应小心妥善处理，等待救护人员及警务人员抵达。6.将详细情况记录下来，尽快呈交主管领导。7.保安员在平时巡逻时提高警惕，遇有不寻常气体味道时应小心处理。对于煤气或石油气总开关的位置和开关方法应当了解和掌握。第十节：人身触电紧急抢救措施一．脱离电源对症抢救当发生人身触电事故时，首先使触电者脱离电源。迅速急救，关键是"快"。二．对于低压触电事故，可采用下列方法使触电者脱离电源1.如果触电地点附近有电源开关或插销，可立即拉开电源开关或拔下电源插头，以切断电源。109 2．可用有绝缘手柄的电工钳、干燥木柄的斧头、干燥木把的铁锹等切断电源线。也可采用干燥木板等绝缘物插入触电者身下，以隔离电源。3.当电线搭在触电者身上或被压在身下时，也可用干燥的衣服、手套、绳索、木板、木棒等绝缘物为工具，拉开提高或挑开电线，使触电者脱离电源。切不可直接去拉触电者。三．对于高压触电事故，可采用下列方法使触电者脱离电源3.1立即通知有关部门停电。3.2带上绝缘手套，穿上绝缘鞋，用相应电压等级的绝缘工具按顺序拉开开关。3.3用高压绝缘杆挑开触电者身上的电线。四．触电者如果在高空作业时触电，断开电源时，要防止触电者摔下来造成二次伤害4.1如果触电者伤势不重，神志清醒，但有些心慌，四肢麻木，全身无力或者触电者曾一度昏迷，但已清醒过来，应使触电者安静休息不要走动，严密观察并送医院。4.2如触电者伤势较重，已失去知觉，但心脏跳动和呼吸还存在，应将触电者抬至空气畅通处，解开衣服，让触电者平直仰卧，并用软衣服垫在身下，使其头部比肩稍低，一面妨碍呼吸，如天气寒冷要注意保温，并迅速送往医院。如果发现触电者呼吸困难，发生痉挛，应立即准备对心脏停止跳动或者呼吸停止后的抢救。4.3如果触电者伤势较重，呼吸停止或心脏跳动停止或二者都已停止，应立即进行口对口人工呼吸法及胸外心脏挤压法进行抢救，并送往医院。在送往医院的途中，不应停止抢救，许多触电者就是在送往医院途中死亡的。4.4人触电后会出现神经麻痹、呼吸中断、心脏停止跳动、呈现昏迷不醒状态，通常都是假死，万万不可当作"死人"草率从事。4.5对于触电者，特别高空坠落的触电者，要特别注意搬运问题，很多触电者，除电伤外还有摔伤，搬运不当，如折断的肋骨扎入心脏等，可造成死亡。4.6对于假死的触电者，要迅速持久的进行抢救，有不少的触电者，是经过四个小时甚至更长时间的抢救而抢救过来的。有经过六个小时的口对口人工呼吸及胸外挤压法抢救而活过来的实例。只有经过医生诊断确定死亡，停止抢救五．人工呼吸是在触电者停止呼吸后应用的急救方法。各种人工呼吸方法中以口对口呼吸法效果最好5.1在人工正呼吸前，应迅速将触电者身上妨碍呼吸的衣领、上衣等解开取出口腔内妨碍呼吸的食物，脱落的断齿、血块，粘液等，以免堵塞呼吸道，使触电者仰卧，并使其头部充分扣仰，鼻孔朝上以利呼吸道畅通。5.2救护人员用手使触电者鼻孔紧闭，深吸一口气后紧贴触电者的口向内吹气约2秒钟，吹气大小，要根据不同的触电人有所区别，每次呼气要使触电者胸部微微鼓起为宜。109 5.3吹气后，立即离开触电者的口，并放松触电者的鼻子，使空气呼出约3秒钟，然后再重复吹气动作，吹气要均匀，每分钟吹气呼气约12次。触电者已开始恢复自由呼吸后，还应仔细观察呼吸是否会再度停止，如果再度停止，应再继续进行人工呼吸，这时人工呼吸要与触电者微弱的自身呼吸规律一致。5.4如无法使触电者把口张开时，可改用口对鼻人工呼吸法。即捏紧嘴巴紧贴鼻孔吹气。六．胸外心脏挤压法是触电者心脏停止跳动后的急救方法6.1做胸外挤压时使触电者仰卧在比较坚实的地方，姿势与口对口人工呼吸法相同，救护者跪在触电者一侧或跪在腰部两侧，两手相叠，手掌根部放在心窝上方，胸骨下三分之一至二分之一处。掌根用力向下(脊背的方向)挤压压出心脏里面的血液。成人应挤压3～5厘米，以每秒钟挤压一次，太快了效果不好，每分钟挤压60次为宜。挤压后掌根迅速全部放松，让触电者胸廓自动恢复，血液充满心脏。放松时掌根不必完全离开胸部。6.2应当指出，心脏跳动和呼吸是无法联系的。心脏停止跳动了，呼吸很快会停止。呼吸停止了，心脏跳动也维持不了多久。一旦呼吸和心脏跳动都停止了，应当同时进行口对口人工呼吸和胸外心脏挤压。如果现场只有一人抢救，两种方法交替进行。可以挤压4次后，吹气一次，而且吹气和挤压的速度都应提高一些，以不降低抢救效果。６.3对于儿童触电者，可以用一只手挤压用力要轻一些免损伤胸骨，而且每分钟宜挤压100次左右。七.事故后处理工作。7.1查明事故原因及责任人。7.2以书面形式向上级写出报告，包括发生事故时间、地点、受伤(死亡)人员姓名、性别、年龄、工种、伤害程度、受伤部位。7.3制定有效的预防措施，防止此类事故再次发生。7.4组织所有人员进行事故教育。7.5向所有人员宣读事故结果及对责任人的处理意见。第十三章：安全生产管理第一节：日常安全教育制度一、将设备运行及各项保养、清洁、维修情况及时向总物业经理汇报，并参与制定各项安全生产规章制度。二、按期召开工程部安全生产会议，以及时了解，发现、处理安全生产中遇到的问题。三、定期检查安全生产及持证上岗情况，督促员工加强安全生产意识，提高技术水平。四、组织安全生产培训和生产考试，保证各个员工达到安全生产的要求。五、组织、检查各调和之定期保养，年检工作，保证各机电设备均能正常运行。109 一、奖罚安全生产有关人员，保证安全生产的各项措施落实。二、各机电设备运行发生故障或事故，需向总物业经理汇报分析检查原因，接受处理意见，重大事故需向政府主管部门汇报，接受政府执法部门的监督、检查。三、工程部负责接待上级及政府部门组织安全检查，接待各有关同行的参观、交流工作，使安全生产能上新阶。四、工程部参与各项安全生产规章制度的制定工作。五、工程部经理协助组织召开工程部安全生产会议。十一、工程部协助检查安全生产情况及持证上岗情况。十二、工程部经理组织安全生产培训和安全生产考试。十三、工程部经理负责项目的安全生产工作。十四、工程部负责项目二次装修的安全生产规章制度制订，检查、督促工作。十五、工程部经理协助协调工程部内部安全生产的配合工作。十六、工程部负责土建维护方面的安全生产工作。第二节：持证上岗与安全责任书由于工程部岗位的特殊性，对一些专业操作具有严格的安全要求，除了在上岗前对员工应有一定的安全技能、操作技能培训外，根据技工所在的专业岗位必须持有相关专业证书，方能上岗进行实际操作。各专业技工的岗位操作证包括：高低压电气运行维修、电梯维修、空调制冷维修、水暖维修、电气焊操作证、司炉工操作证，以上证书不但要求相关人员必须持证上岗，且在规定有效时间内进行相关复试。一、电工安全操作责任书1.电工工作前，应穿戴绝缘防护用品，仔细检查各种工具，保证使用的工具绝缘性能良好。2.绝缘手套使用前，必须进行仔细检查和空气试验，如发现有裂纹或漏气，不得使用。3.绝缘鞋不准足穿用。4.在作业场所检修低压线路和设备时必须停电进行。总闸必须挂有“有人工作，禁止合闸”的标志牌，或者拆除熔断丝，以防止误合闸。5.109 各供电回路的操作开关，要有清楚明显的标志牌。停电时，先停负荷开关，后停隔离开关（即先用电点后供电点）；送电时，先送隔离开关，采取可靠的安全措施（即先供电点后用电点）。1.尽可能不要带电作业，如必须带电工作时，应遵守带电作业的有关规定，采取可靠的安全措施（如要有专人监护等）。2.在带电检修或操作电气设备时，不准用湿手或带油、湿手套触摸电气设备。3.在危险的场所或者危险的情况下，严禁带电作业。4.严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班。若交班过程中有事故发生，应停止交接。由交班人员负责事故，接班人员协助。5.电工必须熟悉掌握触电急救和人工呼吸的方法，以备急用。6.如发现有人触电，应立即切断电源，如来不及切断电源且为低压应用干燥的不导电物体，将触电者脱离电源。如为高压，则必须想尽一切办法切断电源。然后对触电者及时采用人工呼吸法进行急救，同时尽快和医院联系。7.手持电动工具使用，性能必须安全可靠，电源侧必须有合格漏电开关保护，防止触电和机械伤人。8.在无照明的室内作业时应持安全电压（12V）手持灯或应急灯操作。二、电梯工安全操作责任书1.机房设备的维修保养，必须特别注意安全。维修保养时一般必须切断电源，特殊情况下不能拉开电源时，应有足够的安全措施并小心谨慎地工作，以免触电或卷入引绳轮等造成人身伤亡和设备事故。2.机房内禁止带入火种，严禁在机房或电梯轿厢内吸烟。机房内消防器材应齐备良好。3.客梯因检修或保养需停机时，必须确认轿厢内无乘客后，方可停机。4.在保养、维修中必须注意工作的协调和配合。有人协同工作时，行机停机都必须扬声，得到对方的答应后方可操作。5.在轿厢做检修、保养工作时，除了判别故障和调试需要外，禁止快车。6.下井底作业时，首先开亮井底灯，按下井底安全掣，若上方有人必须佩戴安全帽。7.在井底作业时，首先开亮井底灯，按下井底安全掣，若上方有人时必须佩戴安全帽。8.进入井道，井底作业时间，工作超过一小时者，必须严格执行井道、井底作业指令规定。9.进出厅门或维修保养厅门时，只许用工具垫门脚，严禁挂门缆仔，防止门缆仔放不正造成事故。10.维修、保养工作完工时，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗留。11.机房、井道因工作需要进行作业时，必须遵守大厦动火作业规定，指定专人操作和监视，事后清理火种，严防火灾事故发生。109 1.严防水渗入机房或电梯。如电梯有水渗入应立即停止使用，以免发生触电事故，并立即采取相应措施。2.维修、保养、正常停用任何电梯应在一楼挂告示牌。三、电气焊工安全操作责任书1.焊工（含电焊、气焊）工作前，必须穿戴好工作服和防护用品，不准祼露身体，以防止烫伤和触电。2.焊工进行焊接作业前，应仔细检查各种工具，如电焊钳握把与电缆联接是否牢固、可靠、焊把线皮是否有破损，确认一切正常后才能施焊。3.焊接前，还应检查工作场地周围有无易燃、易爆物，应清除或隔离后才能进行焊接。必要时还应配备灭火器等相应的消防器具及有专人监护。4.地线连接必须符合安全技工要求，不得将地线随便捆绑或缠绕在被焊工件上。5.开启电焊机前，应检查电焊地线是否与工件或其它导体连接，以防短路或触电。6.电焊机需改变触点导板、二次线或对电焊机进行检查时，都必须切断电源后再进行。7.焊接时，应戴好护面罩，不得用手或其它对象遮眼，以防弧光伤眼。8.在通风不良的条件下进行焊接时，除采取措施防止触电外，还应采取排风扇排风措施，保证通风良好，并有专人在外监护。9.焊接时如采用行灯照明，一般情况下，应采用24伏的行灯。10.凡有压力或装有易燃、易爆、有毒物质的管道、容器，严禁焊接作业。如果必须施焊，应先排空管道、容器内压力、彻底清洗易燃、易爆、有毒物质，经有关部门检查测试，确认达到安全要求后，再将所有孔、盖敞开，方可施焊。11.焊接用电缆线接头处必须接触良好，绑扎牢固，做到焊接时接头处“不冒烟”。12.焊接电缆的截面积应根据焊接电流和所露电缆长度选用，防止电缆超载过热而引起胶皮损坏、燃烧，造成事故。13.焊工敲焊缝药皮时，必须戴好防护眼镜，防止焊渣溅伤眼部。14.停放在露天的电焊设备，必须有防雨设施，下雨天禁止进行焊接作业。15.气割大型工件时，应将工件放稳，垫牢，防止滚动、翻倒。16.焊炬、割炬等发生回火时，应立即关闭氧气调节手枪，再关闭乙炔调节手枪，待回火熄灭后，再打开氧气调节手枪，吹除焊炬或割炬里的烟灰，再重新点火，以防止枪管窃火。17.氧一乙炔胶管与胶管接头处，氧一乙炔胶管与氧一乙炔表接头，胶管与割炬、焊炬接头处，均不得漏气，以防引起火灾和爆炸。18.生产现场的焊接地点与氧气、乙炔瓶，液化气瓶存放地点的距离应不小于10米。19.109 暂停气焊工作或下班时，严禁将焊炬、割炬放在容器或管道内，防止焊炬、割炬接头处，均不得漏气，以防引起火灾和爆炸。1.电、气焊工作结束或离开现场前，应检查工作所有无火源隐患，并关闭电焊机或氧和一乙炔瓶阀。四、水工安全操作责任书熟悉管道的安全操作规定及各种管道的走向，阀门作用。对压力表、水表、安全阀、水位表、排污阀是否处于完好状态。对公共场所、地面开挖、开槽、窨井口作业时应做好围护和明显标志，夜间应有障碍指示。高空作业和登高作业，应系安全带，穿好防滑软底鞋，严禁穿高跟鞋或拖鞋作业，地面应有围护防止高空坠落物伤及他人。手持电动工具性能应安全可靠，并有漏电开关保护。使用机械作业时设备应稳定，传动部位应有护罩接地，接零可靠。五、万能工安全操作责任书木工机械安全装置有效可靠，防护装置齐全。高空作业和登高作业应系安全带，穿好防滑软底鞋，严禁穿高跟鞋及拖鞋作业，面应有围护，防止高空坠落物伤及他人。手持电动工具，性能应安全可靠并有漏电开关保护。玻璃作业时应注意划伤，搬运应注意滑落或伤及身体。泥工在公共场所地面作业应有围护并有明显标志。六、空调工安全操作责任书1.熟悉电工安全操作制度，焊工的安全操作制度，水工安全操作制度。2．高空作业和登高作业，应系有合格安全带幷挂在稳固的地方，穿好防滑软底鞋，严禁穿高跟鞋或拖鞋作业。地面应有明显安全标志及围护防止高空坠物伤及他人。3．手持电动工具性能应安全可靠，幷有漏电开关保护。4．在潮湿地方工作时，所用受提照明应用低压照明设备。5．不要储存太多的冷媒在维修间。6．在空调主机房高噪音的环境下，必须配戴耳塞。7．在维修风机等设备时，必须切断电源工作，幷挂明显的安全标志。8．处理保温棉时要配戴手套及戴好防护眼镜。七、供水泵、启动键、负荷键、各种信号是否正常，是否都处在仪表盘上的正常位置：煤气开关是否打开，压力是否正常，有无泄漏；各气体低限开关是否正常；各个阀门是否都在正常开启位置；水位表水位是否正常；排污阀是否关严；送汽节门是否全部打开。在初始时要缓开节门，防止水击。第三节：机房安全一．各机房工作人员实行严格的交接班制度；未经工程经理或总经理的批准，任何人不得私自带领外人进入参观，无关人员不得进入，因工作需要进入机房，必须登记。二、各机房工作人员必须通过上岗测试，取得上岗证，方可独立工作。109 二、机房的各项操作，严格按照操作规程进行，任何违反常规的操作必须请示工程经理，紧急情况下，操作后，必须在值班记录上详细登记，注明操作原因、操作时间和步骤，并立即上报工程经理。三、机房内的临时电气设备使用，必须由申请人写出使用要求，配电领班制定方案，经工程值班经理或工程经理批准，并严格遵守临时电气使用安全管理制度。四、机房内动用明火或动焊，必须由保安部、工程部共同制定出施工方案，报保安部经理和工程总经理批准后施行，并严格遵守动焊动火安全管理规定。五、严禁将易燃易爆等危险物品带入机房，如因工作需要，需写出书面报告和防范方案，报请工程总监/经理批准，用完后，立即带出机房。六、发现机房系统运转存在安全问题，工作人员有权力紧急停机，事后写出书面报告；发现隐患及时处理，及时报告，如设备属缺陷状态运行，工程经理或值班经理责成动力主任制定缺陷运行方案。七、机房的消防设备设施和其他安全装置，单独制定维修检查计划，列入重点维修检查项目。八、机房内严禁存入无关物品，保证机房内卫生环境良好，各种器械摆放有序。九、机房值班员必须具有高度的责任心，按规定时间检查巡视机房设备运行状况，并根据要求做好记录，填写有关表格。十一、机房值班员不行擅自离岗，离开工作岗位需向当值领班或以上级别人员请假，安排好其他人员替岗，并与替岗人员做好交接，方可离岗。十二、机房钥匙由工程经理值班室保管（消防控制中心和电话机房的钥匙由部门保管），总监秘书保管备用钥匙。值班员每日到值班经理室领用钥匙并登记，或由上下班次交换，注明领用或交接时间，下班前，必须将钥匙交回，或交接，否则不予下班。十三、机房钥匙值班员随身携带，不得借于他人，如钥匙挂失，立即报告，不得私自配制钥匙。其它人员因工作需要使用机房钥匙的，需由工程经理批准，用毕立即归还。第四节：用电安全一、当值电工人员工必须熟悉本项目的电气安全规程和运行管理规程，严禁盲目操作。二、各作业人员必须熟悉各配电柜与之间的电气联络操作程序和操作方法，并确认无误后，方可操作。三、配电柜、消防泵、生活泵、喷淋泵、排污泵、加压泵在一般正常情况下，选择控制开关放在自动位置，所有操作标志简单、明确、清楚。109 四、在调试、维修有关设备时，必须在工程部有关领导的批示下有人监护才能进行，严禁盲目操作和擅自投试。五、为防止错误操作，市电与备用电源的联络将作采用电气、机械双重连锁，所有投运的闭门装置未经主管领导同意不得退出和解锁，功能选择开关日常应放在自动位置。六、设备的启动和停止应在控制屏上进行，严禁违章操作，并必须完成下列工作：1、启动前需将控制功能选择开关放在停机位置。2、将所需操作设备的主屏电源开关合上。3、把控制电源打开。4、完成上述工作后在控制屏上将选择启动运动方式。5、停机时应与之相反。七、要求当值员工必须全部掌握配电系统的走向，各开关柜的作用和整个系统的联络运行和日常保养、维护工作。八、停电时，先停负荷开关，后停隔离开关（即先用电点后供电点）；送电时，先送隔离开关，后送负荷开关。九、电工必须熟悉掌握触电急救和人工呼吸的方法，以备急用。十、如发现有人触电，应立即切断电源。如来不及切断电源且为低压应用干燥的不导电物体，将触电者脱离电源。如为高压，则必须想尽一切办法切断电源。然后对触电者及时采用人工呼吸法进行急救，同时尽快和医院联系。第五节：电梯安全一、为确保电梯安全使用，必须建立正确的维修保养制度，对电梯进行经常性管理维修和检查，保修期内，致电工程部或供货商联系人姓名，电话应张贴在物业部，工程部办公室显眼处，值班工程师亦应随身准备。二、如需要时应设专人驾驶，电梯司机应有高度的责任心，爱护设备，并熟悉掌握电梯使用的规则。三、维修人员应每周对电梯的主要安全设施和电气控制部份进行一次检查，使用三个月后，对较重的机械电气设备进行细致的检查、调整。四、使用一年后，应组织有关人员进行一次技术检验，详细检查所有机械电气，安全设施的情况，主要零部件的磨损程度，以及修配换装不超过允许值的损坏的零部件。五、使用单位应根据电梯新旧程度，使用频繁程度确定大修期限，一般应在三至五年中进行一次全面的拆卸清洗。六、发现电梯有故障应立即停止使用，待修复并经仔细检查后方可使用，维修人员应将电梯的故障检查和维修过程，详细地记录在故障周报表中。109 七、电梯的所有使用电参数应符合技术资料中的规定：1、电压波动必须在5%-10%的范围之内，电源频率波动在±2%范围内。2、机房应当干燥，机房、井道应无灰尘及化学有害气体；3、机房温度必须在-5℃-35℃内，湿度月平均在90%以下；4、电气设备的一切金属外壳，必须采取保护性接地或接零的措施；八、机房内和各层厅门应设有灭火设施；九、电梯长期不使用时，应将机房的总电源断开。十、电梯井道灯要定期检查、修理，电梯在日常运行时，井道灯要关好。十一、在进入电梯道井作检查及修护工作时要带好安全带、安全帽等做好一切安全措施。十二、运送施工物料、垃圾后要检查及清理车厢门、层门路轨道内的沙粒、碎石以免造成损坏。十三、定期检查电梯井底是否有杂物、积水，要及时把积水排放。十四、维修保养时一般必须切断电源，特殊情况下不能拉开电源时，应有足够的安全措施并小心谨慎地工作，以免触电或卷入引绳轮等造成人身伤亡和设备事故。十五、在保养、维修中必须注意工作的协调和配合。有人协同工作时，行机停机都必须扬声，到对方的答应后方可操作。十六、在轿厢做检修、保养工作时，除了判别故障和调试需要外，禁止快车。十七、下井底作业时，首先开亮井底灯，按下井底安全掣，若上方有人时必须佩戴安全帽。十八、进出厅门或维修保养厅门时，只许用工具垫门脚，严禁挂门缆仔，防止门缆仔放不正造成事故。十九、维修、保养工作完工时，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗留。二十、机房、井道因工作需要进行动火作业时，必须遵守大厦动火作业规定，指定专人操作和监视，事后清理火种，严防火灾事故发生。二十一、严防水渗入机房或电梯。如电梯有水渗入应立即停止使用，以免发生触电事故，并立即采取相应措施。二十二、维修、保养、正常停用等任何停梯应在一楼挂告示牌。第六节：用气安全一．作业人员要严格遵守各项煤气操作规程，熟悉所养护维修作业的煤气系统情况。二．室内煤气设施维修，通常不允许带火作业，需关闭引入管总阀门，并把管道中的残余气体排到室外，维修作业过程中需加强室内通风换气。三．室内煤气管道在进行试压时，要切断所连接的煤气表。试压介质采用空气或氮气，严禁使用可燃气体，试压过程中发现漏气时，要立即停止试验，把管道中的气体排空后再拆缺修理，严禁带压拆缺阀门和管道零件。四．109 未经主管部门批准，已供气的煤气管道一律不准采用气焊切割和电、气焊作业。必须采用时，要先编制作业方案。一．维修结束后，用煤气置换管道中的空气时，作业范围及周围严禁一切火种，置换时的混合气体不准在室内排放，需用胶管接出排到室外，并应注意周围的环境和风向，避免发生人员中毒和其他事故。二．室内管道重新通人的煤气在没有放散合格前，不准在煤气灶上点火试验，而应当从管道中取气体样，在远离现场的地方点火试验。三．带有烟道和炉膛的煤气用具，不准在炉膛内排放所置换的混合气体，煤气用具如果一次点火不成功，应当关闭煤气阀门，在停留几分钟后，再进行点火；四．引入管的清通和总入口阀门的检修，是危险的带气作业，这时要禁绝作业场所周围的一切火种，并加强作业场所的通风换气；维修人员要有两人以上，作业时位于上风侧，以防中毒；维修工具应用铜制作或在工具上涂抹黄油，防止产生火花而引发煤气爆炸事故；五．在发现煤气使用或操作现场有人中毒时，要立即关闭煤气阀门，并打开窗户通风换气，同时把中毒人员抬到空气新鲜的地方，对只有头痛、四肢无力等症状的轻度中毒人员，可让其深呼吸新鲜空气，对中毒较重的神志昏迷中毒人员，要立即对其进行人工呼吸，有条件时让其吸氧，并尽快送医院抢救。第七节：高空作业一．凡在离地面两米以上进行的作业，都属于高空作业。所有高空作业者，不论任何工种，进行作业的时间性、地点，也不论专业或临时的，均应执行本制度。二．从事高空作业的工作，必须进行身体检查。凡患有高血压、心脏病、癫痫症及其它不适宜高空作业的人，一律不准从事高空作业。三．凡遇下列情况之一者，应停止露天高空作业：1、稳定后，方可拆除临时设施。2、使用磨石机，应戴绝缘手套穿胶靴，电源线不得破皮漏电，金刚砂快安装牢固，经试运转正常，方可操作。3、夜间操作应有足够的照明。4、6级以上大风时，应暂停高空作业。二、高空作业现场，应划出危险禁区，设置明显标志，严禁无关人员进入。三、凡经常进行高空作业的工作，应配备工具袋。高空作业使用的小型工具，均应装入工具袋内，不准在钢管上或脚手架上乱放工具。四、登高作业前，应仔细检查登高工具和安全用具，如安全帽、安全带、梯子、跳板、脚手架等，如有不符合要求的应立即改进或拒绝登高作业。五、109 所有高空作业人员，不准穿硬底鞋，一律使用安全带。安全带一般应高挂低用，即将安全带绳端的钩子挂在高的地方，而人在较低处进行作业。一、电焊工在两米以上高空焊接时，必须找适当位置挂好安全带。确实无处挂安全带，又无其它方法解决挂安全带时，则应做好其它防护措施，确保安全操作。二、进行高空焊接必须先将下方的易燃、易爆物品移至安全地带，还要采取措施，确保割下的金属或火花不致伤人或引起火灾等事故。三、电焊工所用焊条，应装在焊条桶内，随用随取。用剩的焊条头，应装在铁盒内或找适当地方放好，待工作完毕一同带下。十一、高空作业人员不准从高空往地面抛对象，也不准从地面往高空抛对象，应使用绳索、吊蓝、高架车或吊车等传递对象。十二、特殊情况下，如果必须从高空往地面掷对象时，地面应有人看管，以确保不伤害他人和损坏设备。十三、高空作业所有小型机具（如葫芦、千斤顶等）应找适当位置放好，并用绳索、铅丝捆绑牢。十四、站在跳板上工作时，不应站在跳板的端头。同一跳板上站立作业人员不能超过2人。十五、应尽量避免上、下层同时进行作业，如无法避免时，上下层之间必须设专用防护棚或其它隔离设施，上层不准堆放工具和对象。否则，应保证工人不在同一垂直线的下方进行工作。十六、高空作业区的沿口、洞孔处，应设置护栏和标志，以防失足踏空。十七、高空作业区的下方地面，严禁堆放脚手架、跳板或其它杂物。地面人员应禁止在高空作业区的正下方停留或通行。十八、严禁在高空作业时嬉戏打闹，严禁在高空作业区睡觉。第八节：装修现场的安全一、饰面作业1、操作前应先检查脚手架是否稳固，操作中也应随时检查。2、严禁搭飞跳板和探头板。3、室内抹灰使用的木凳、金属支架应搭设平稳牢固，脚手板跨度不得大于2m，架上堆放材料不得过于集中，在同一跨度内不得超过两人。4、不准在门窗、暖气片、洗脸池上搭设脚手板。阳台部位粉刷，外侧必须挂安全网。严禁踏踩脚手架的护身栏杆和在阳台板上进行操作。5、机械喷涂应戴防护用品，压力表安全阀应灵敏可靠，输浆管各部接口应拧紧卡牢。管路摆放顺直，避免折弯。6、输浆应按照规定压力进行，超压或管道堵塞，应卸压检修。7、作业人员应戴安全帽。8、调制和使用稀盐酸溶液时，应戴风镜和胶皮手套。调拌氯化钙砂浆时，应戴口罩和胶皮手套。9、109 贴面使用预制件、大理石、瓷砖等，应堆放整齐平稳，边用边运。安装要稳拿稳放，待灌浆凝固稳定后，方可拆除临时设施。1、使用磨石机，应戴绝缘手套穿胶靴，电源线不得破皮漏电，金刚砂快安装牢固，经试运转正常，方可操作。2、夜间操作应有足够的照明。3、6级以上大风时，应暂停高空作业。二、玻璃安装1、切割玻璃，应在指定场所进行。切下的边角余料应集中堆放，及时处理，不得随地乱丢。搬运玻璃应戴手套。2、在高处安装玻璃，必须系安全带、穿软底鞋，应浆玻璃放置平稳，垂直下方禁止通行。安装屋顶采光玻璃，应铺设脚手板。3、玻璃未钉牢固前，不得中途停工，以防落伤人。4、安装玻璃不得将梯子靠在门窗扇伤或玻璃上。5、使用的工具、钉子将在工具袋内，不准口含铁钉。6、门窗扇玻璃安装完后，应随即将风钩或插销挂上，以免因刮风而打碎玻璃伤人。三、涂料工程1、各类涂料和其他易燃、有毒材料，应存放在专用库房内，不得与其他材料混放。挥发性油料应装入密闭容器内，妥善保管。2、库房应通风良好，不准住人，并设置消防器材和“严禁烟火”标识。库房与其他建筑物应保持一定的安全距离。3、用喷砂除锈，喷嘴接头要牢固，不准对人。喷嘴堵塞，应停机消除压力后，方可进行修理或更换。4、使用煤油、汽油、松香水、丙酮等调配油料，应戴好防护用品，严禁吸烟。熬胶、熬油必须远离建筑物，在空旷地方进行，严防发生火灾。5、沾染油漆的棉纱、破布、油纸等废物，应收集存放在有盖的金属容器内，并及时处理。6、在室内或容器内喷涂时，应戴防护镜。喷涂含有挥发性溶液和快干油漆时，严禁吸烟，作业周围不准有火种，并戴放毒口罩和保持良好的通风。7、采用静电喷漆，为避免静电聚集，喷漆室（棚）应有接地保护装置。8、刷涂外开窗扇，将安全带挂在牢固的地方。刷涂封檐板、水落管等应搭设脚手架和吊架。在大于25°的铁皮屋面上刷油，应设置活动板梯、防护栏杆和安全网。9、使用合页梯作业时，梯子坡度不宜过限和过直，梯子下档用绳子拴好，梯子脚应绑扎防滑物。在合页梯上搭设架板作业时，两人不得挤在一处操作，应分段顺向进行，以防人员集中发生危险。使用单梯坡度宜为60°。10、使用喷灯，加油不得过满，打气不应过足，使用的时间不宜过长，点火时火嘴不准对人，加油应待喷灯冷却后进行，离开工作岗位时，必须将火熄灭。109 1、使用喷浆机，电动机接地必须可靠，电线绝缘良好。手上沾有浆水时，不准开关电闸，以防触电。通气管火喷嘴发生故障时，应关闭阀门后再进行修理。喷嘴堵塞，疏通时不准对人。第十四章环境保护与管理第一节：氟里昂的使用和淘汰由于制冷、空调、热泵行业广泛采用的CFCs与HCFCs物质对臭氧层有破坏作用以及产生温室效应，使全世界的制冷、空调及热泵行业面临严重的挑战。一．环保对制冷剂提出的要求1.保护臭氧层提出的要求国际社会对削减与禁用ODS的要求与趋势大致如下：①禁用期限不断提前。发达国家对于CFCs类物质的禁用期限，从原来的2000年12月提前到1995年12月；②禁用物质的种类不断扩大。从原先规定的CFCs和哈龙物质，逐步扩大到HCFCs物质、甲基氯仿和甲基溴等；③禁用物质冻结基准不断降低。1993年11月哥本哈根会议上原规定发达国家HCFCs物质1996年冻结基准为当年的HCFCs消费量加3.1%CFCs消费量。但在1995年12月维也纳会议改为1996年的HCFCs消费量加2.8%1997三年平均水平的基础上削减50%；2007年1月1日要求CFCs类物质削减85%；2010年1月1日禁用CFCs类物质；2016年1月1日将HCFCs物质冻结在2015年平均水平；2040年1月1日禁用HCFCs物质。1997年的平均水平；2005年1月1日要求CFC-11、CFC-12、CFC-113、CFC-114和CFC-115从1995~CFCs消费量；④有些地区、国家和组织的超前行为。例如瑞士、意大利规定2000年禁用HCFCs物质；瑞典、加拿大规定为2010年；欧共体规定为2015年。德国规定2000年禁用HCFC-22。美国规定2003年1月1日起禁用HCFC-141b（作发泡剂），2010年1月1日起不再生产使用HCFC-22的新制冷空调设备，并于2020年1月1日起完全禁用HCFC-22和HCFC-142b，不再制造使用HCFC-123和HCFC-124的新设备；⑤对于发展中国家，CFCs和HCFCs物质的削减和禁用时间表为：1999年7月1日将CFC-11、CFC-12、CFC-113、CFC-114和CFC-115冻结在19952.109 温室效应和全球气候变化提出的要求含氟制冷剂与CO2、甲烷等其它气体统称为温室气体，其净效应是使地球表面变暖，随着大气中温室气体浓度的增加，地球的平均温度将会上升。CFCs、HCFCs和新一代HFCs制冷剂都被认为是温室气体，它们对全球气候变暖影响的大小，取决于它们吸收红外能量的能力和它们在大气中延续的时间，可用全球变暖潜值GWP来度量它们对全球变暖作用的大小，和臭氧损耗潜值ODP一样，GWP值是在一个相对的基础上计算出来的。1997年12月《京都议定书》已将替代CFCs和HCFCs的HFCs物质列入限控物质清单中，要求发达国家控制HFCs的排放。在2000年左右的排放量达到1990年的水平。因此，为了控制全球气候变化，又一次对制冷剂提出了新的要求。除了制冷剂的GWP值外，空调制冷系统会以另一种方式对全球变暖起作用。由于这些系统均需依靠来自电力或石化燃料的消耗来维持运行，而煤、石油和天然气燃料生产电力时都产生CO2，进而也会影响全球变暖的作用。因此提出了变暖影响总当量TEWI的指标，它考虑了这两种主要方式，也就是制冷剂排放的直接效应和能源利用引起的间接效应。直接效应取决于制冷剂的GWP值、气体释放量和考虑的时间框架长度；间接效应取决于这种空调制冷系统的效率以及能源来自何处。对于空调制冷行业来说，为防止气候变暖所需做出的努力主要是：①提供高效节能设备，减少CO2排放量；②尽可能减少制冷设备使用和销毁时制冷剂的排放量或泄漏量，并采取有效的回收再生设备，加强制冷剂的回收利用。这些努力也就意味着在选择制冷剂时，不仅要考虑它们的ODP值为零，而且还要求GWP值低，热工性能好，具有节能效果和充注量少。综合《蒙特利尔议定书》和《京都议定书》的要求，他们认为在淘汰HCFCs物质时，不应“一刀切”，与其淘汰HCFC-123，不如设法提高此类机组的效率。否则反而会对全球气候变化产生更为不利的影响。由此推知，在HFCs物质中，HFC-152a也应是一种很为理想的替代物，因为其GWP值仅为140。我国开发采用的HFC-152a类混合物也应是较为理想的替代物。~近来，对于离心式冷水机组中的CFC-11替代物HCFC-123，由于其GWP值很低（90），而且这类机组的泄漏率也很低（约1%），也就是说间接效应也非常之低，仅为0.5%，甚至可以低至0.2%，而且这类机组的效率也很高，即使用HCFC-123对全球气候变化的影响是很小的，尽管其ODP值不为零，但也很低（0.012）。因此有的专家认为，虽然HCFC-123属于HCFC类物质，但对其盲目淘汰并不合理。他们认为若用HFC-134a替代HCFC-123，GWP值将提高13%3.21世纪绿色环保制冷剂的趋势为了适应环保的需要，特别是为了适应保护臭氧层的要求，近十多年来，制冷空调行业已作了积极响应，采取了许多措施和行动。潜在的替代物有合成的和天然的两种。合成的替代物有HFCs，天然的有NH3、CO2、水、碳氢化合物等。CFC-12的替代品主要为HFC-134a，现已被认可和接受使用。但在蒸发温度低于-23℃时，由于将产生高的压缩比，冷量受到限制，其使用将受影响。此外，油、制冷空调系统的能效、工作可靠性等还有待进一步解决。CFC-12的替代物中含HCFCs混合物，如R401A109 和THR01（清华一号）等，一般可直接充注，使用和转轨较为方便实用，但从长远观点看，它们只是中近期过渡性替代物，2040年后将被禁用。至于HCFC-22的替代物，尚没有纯的合成工质，均为HFCs混合物，如R407C、R410A或THR03（清华三号）等。R502的替代物，也均为混合物，有的为HCFC混合物，如R408A和THR04（清华四号），有的为HFC混合物，如R404A和R507A等。CFC-11的替代物，主要为HCFC-123，也是一种过渡性工质。4.21世纪绿色环保制冷剂的展望为了寻求新的高效、绿色环保制冷剂，从热力学角度说，它必须具有高的临界温度和低的液相摩尔热容，例如为了替代HCFC-22，新的替代物其临界温度必须高于100℃。目前已经有人关注R161和R1311，它们的临界温度分别为102.2℃和120℃。它们均溶于矿物油，ODP值为零，GWP值很低，前者为10，后者小于1。但它们均有一定的毒性，R161还有一定的可燃性，R1311的稳定性也不够理想。对于这两种化合物，还需要进行长期的理化试验和研究开发工作。HFC-245ca被认为是替代CFC-11和HCFC-123的一种具有前景的替代物，它具有与CFC-11相近的饱和压力，呈现出好的稳定性及低的毒性，并且对漆包线的侵蚀比HCFC-123有所减轻，但有一定的可燃性。目前还尚需进行深入研究，确认机组效率和着火的风险性。HFC-245ca/338mccp混合物也正在研究中。第二节室内的噪音标准民用建筑室内允许噪声级dB(A)建筑类别房间名称时间特殊标准较高标准一般标准最低标准写字楼会议室　全天≤40≤45≤50≤50多用途大厅　全天≤40≤45≤50—办公室　全天≤45≤50≤55≤55餐厅、宴会厅　全天≤50≤55≤60—109 各类建筑的室内允许噪声值房间名称允许的噪声评价数N允许的A声级/dB(A)个人办公室30～3540～45开敞式办公室40～4550～55会议室30～4040～50城市区域环境噪声标准LeqdB(A)类别适用区域昼间夜间1居住、文教机关为主的区域55452居住、商业、工业混杂区60503交通干线两侧区域7055第三节室内空气质量标准2002年1月1日实施的《民用建筑室内环境污染控制规范》（GB/50325－2001）规定民用建筑工程及装修工程验收时，室内空气质量经检测不合格，不得交付使用。室内空气质量标准污染物名称一类建筑工程二类建筑工程控制文件标准甲醛≤0.08mg/m3≤0.12mg/m3GB50325-2001苯≤0.09mg/m3≤0.09mg/m3GB50325-2001氨≤0.20mg/m3≤0.50mg/m3GB50325-2001TVOC≤0.50mg/m3≤0.60mg/m3GB50325-2001氡≤200Bq/m3≤400Bq/m3GB50325-2001一类建筑工程：住宅、医院、老年建筑、幼儿园、学校教室等。二类建筑工程：办公室、商店、旅馆、文化娱乐场所、书店、图书馆、展览馆、体育馆、公共交通场所、餐厅、理发店等。以上的标准，各个室内环境检测治理机构严格执行。109 由国家环保总局、国家质量监督检验检疫总局联合成立的中国环保产品认可委员会，是目前为止我国唯一有权颁发绿色环保标志的单位。能够获得这一标志的产品必须是对于除了本身产品质量性能指标达标以外，还要有更高的环保要求。在这个基础上从1996年开始，大约认证了600多个厂家，43个产品获得了此标志，1100多种商品可以贴上绿色环境标志，乳胶漆是唯一获得此标志的建材产品。2002年1月1日实施的《民用建筑室内环境污染控制规范》（GB/50325－2001）规定民用建筑工程及装修工程验收时，室内空气质量经检测不合格，不得交付使用。 《国家环境标志产品技术要求——人造木质板材》规定：1.人造板材中甲醛释放量应小于0.20毫克／m3。2.木地板中甲醛释放量应小于0.12毫克／m3。 第四节：健康楼宇的标准健康楼宇是指符合人们对工作环境质量的要求，拥有现代建筑所具有的各种优势，兼具健康性与环境性并坚持以人为本的设计理念，在建筑外观、园林设计、内部空间设计、电梯、内部空气流通、停车和保安系统等细节方面都充分考虑到人的健康、安全需要。在充分考虑办公人员的健康需求以外，适当增加写字楼内绿化率。外部环境是基本前提这里的位置不只是简单的地理位置或是交通便利的位置，还包括周边空气质量符合标准、通风良好、采光良好的建筑位置。如果一个楼宇周围工厂林立，被废气环绕，充满“工业味”，在“两空一绿”无法表象的情况下根本不能称之为健康。配套设施特点健康的办公楼具有完善的配套服务体系，如设立员工快餐厅、咖啡厅、休闲会所，为员工解除疲劳、放松心情营造良好的空间。而卫生系统以及运输系统的考虑也是符合健康标准的重要依据。在办公楼内设置独立的卫生间和客货分开的电梯，增加一定的保险系数，避免在特殊情况下交叉感染。景观及空间要求　　办公人员每天都在一种高压强度的状态下工作，所以他们容易产生压抑感，也需要一种事物使他们放松心情，或是激发他们的工作兴趣。这就要求办公楼周围要有一定的绿化或者是景观。2.8-3米的楼层层高不仅可保持室内良好的通风，而且可解除室内空间的压抑感。新风量的供给　　由于SARS病毒可以通过空气传播，因此写字楼内的空气循环系统的安全性得到人们普遍关注，新风量成为衡量的一个重要指标。一般办公楼新风量的供给仅为20-30立方米/人.h，而真正顶级办公楼的新风量供给为50立方米/人.h。建筑特点进深短、采光好，有充足的阳光，既节约了能源，又解决了通风和保证了健康问题。采用低辐射的环保玻璃幕墙，对内可以避免紫外线对办公空间的干扰，对外也不会造成光污染，玻璃幕墙设置足够多的开启扇，保证在需要时室内空气可以与室外新鲜空气直接交换。健康安全保障性109 健康安全属于人最基本的需求，因此每栋健康楼宇都应该做到最起码的要求。现在的办公楼一般是属于建筑综合体类型，对于这样一个庞大的建筑群落来说，应该有完善的智能系统、预警系统、应急系统等，才能充分保障它的安全性。生态环保性所谓的生态、环保有四个原则，第一是本身没有污染，健康；第二是所使用的材料，尽量用再生的；第三是在生产过程中不会产生污染；第四是楼宇每日所产生的污水、办公垃圾均应做到循环使用，不直接排放或丢弃。内部资料，请勿外传！9JWKffwvG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ^!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQ@Gn8xp$R#͑Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmUE9aQ@Gn8xp$R#͑Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8vG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ^!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQ@Gn8xp$R#͑Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^G89AmUE9aQ@Gn8xp$R#͑Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8vG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ^!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQ@Gn8xp$R#͑Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmUE9aQ@Gn8xp$R#͑Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89Amv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz84!z89Amv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$v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