2011年_赢销大赛_深圳中原地产_最佳策划项目_黄奇锋_总有棠樾在心头

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1、2012_深圳_万科棠樾_近郊_千亩别墅大盘四年中原写过一些报告、拓过一些盘但，似乎没有为自己或为新同事沉淀一些东西会发现，有些东西，现在不写以后就不会再写了因此，借此机会和大家分享那么，万科·棠樾究竟是什么一个项目？时间追溯至2007年7月12日，东莞市国有土地拍卖会在这场土地拍卖会上有一幅塘厦镇大坪村企洞水库旁35万多平米地块备受关注经过金地、保利、招商在内的7个买家199轮的激烈争夺叫价，最终万科以总价26.8亿元“天价”成交这个价格，已经超过起拍价6.16亿，多出20.64亿，涨幅达到335%26.8亿！15243元/平方米！东莞国有土地拍卖有史

2、以来的总价最高和楼面地价最高的双料“地王”诞生！这幅土地也被称为“广东地王”这是万科第一次获得地王项目也就是取得该地块五个月之后，万科董事长王石就在公开场合表示，2008年之后万科绝不拿地王这幅土地最初的定位名是“双城水岸”后改称“棠樾”楔子。中原四年棠樾三十个月都说做万科盘很累还是王石钦点关注的“广东地王”也是当时唯一由深圳万科团队操盘的异地项目以东莞土地吸纳95%的深圳客源卖出深圳价格……作为一个资源型非主流项目其价值突围已经不是一个简单的营销技术层面问题而市场普遍以刚需盘为主刚需盘常有，而棠樾不常有我想说的是也许以后再没有一个项目像“万科棠樾”一样

3、站在整盘思考及项目开发和运营角度，去实现价值营销！我认为，这也是我们做营销的价值所在。总有棠樾在心头事业六部·黄奇锋ShenZhen.6.2012_____[壹,公元2008年,棠樾元年]_____在东方，生活当以境界甄别[产品定位时的市场背景]从05年底，到2006年至2007年，我们一起见证了深圳楼市最疯狂的时候，不管是消费者还是发展商都表现了对市场极大的热情。价格连续两年按照30%以上的增长速度引发深圳客户去周边城市的置业潮07年限墅令第一次提出，别墅市场火热市场持续不断上扬，市场信心十足。(元/平米)06年环比涨幅32%07年环比涨幅34%万科用

4、地王的价格拿地，在当时的市场情况下，无论是品牌的影响力还是营销的价格，大家都认为在这块地上是可以有所作为的。[价值突围]：从产品角度出发土地（区位）资源产品与临世界第一大球会。区域容积率最低但是距离很尴尬，对深圳人我们在东莞，对东莞人我们在郊区，缺乏生活配套深圳周边最大的森林公园独享2700万原生森林、1500亩水库资源但是资源都不具有唯一性，不像十七英里的海，松山湖的湖产品力是最重要的。不管市场如何变化，只有好的产品才是不被市场抛弃的。从产品角度出发通过差异化产品突围从第五园到棠樾，从中式到现代东方[产品风格]：东方意境美墅1、空间背景：让中式建筑真正

5、找到了母体——有山有水的原生态环境，为打造融于自然的最高人居境界提供了基础。2、时间背景：让传统建筑赋予现代精神，符合国际化审美。在东方美学不断被推崇的今日，呈现开放而不失自我的姿态。东方的很多老外习惯把China、Korea、Japan等国的东西统视为Oriental（东方的），不会太刻意区分意境的他们感受的是东方意境，而非单一的中国意象。是一种融合各因素的综合感受，更具备开放性和包容性[产品超越]：卖境界形不拘，神不移形式随着环境、时间而变化，但建筑神韵不变。万科的赞美生命与人本精神一脉相承中国意象TO东方意境从中国形式到中国方式，不是表象的符号，而

6、是可入境、可感悟的情景交融。不只说我是谁，更一起去探寻我要去哪里因此，从第五园到棠樾，占位与超越的2个关键棠樾状态的高低卖“境界”17英里世界的远近与世界保持的距离卖“距离”第五园文化的深浅骨子里的中国卖“中国”当财力多寡已无法直接划分阶层境界高低成为衡量的另一个天平[棠樾一期]：悦水庄前所未有的产品震撼它开创全国首例，第一个完全的再现小桥流水人家、户户环水而居的生活氛围；第一个实现了别墅的完全的、纯粹的人车分流；并且凭借得天独厚的优势，利用上下游水库的高差，生态的解决了水的循环及长期自净问题。规划设计核心：“努力营造一种东方式奢华为主的低密度现代东方生

7、活美学的居住氛围”，以水元素为主题，阐述东方生活美学中水的重要性，并运用东方文化特有的低调展现属于东方民族的奢华概念。建筑：从北方院落和徽派建筑风格中获取灵感的现代建筑；注重东方建筑群落的整性，宅院错落有致。外观风格以传统灰砖为基调节器，以灰色洞石为陪衬，并点缀青绿色木质或金属元素，色勒出典雅传统中的现代韵味。在这里您可以远离尘世的喧嚣，淡定静思，恢复心灵的元气。园林：设计旨在与自然交心。传统的思维方式，强调的是人神与自然的关系，人对文明生活的向往，离不开对神秘自然界的崇拜。棠樾的水城部分，通过模拟自然世界，凸显其设计的现代化、精巧的布局，静谧而朴实的风

8、格，使其成为一处静思之地，让人们得以与自然怡然神交。万科棠樾中的“棠樾”二字取名