公寓营销推广方案

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1、缘起：²如何叫好又叫座？²如何让客户感觉物超所值？²如何首次开盘成功？²如何确保开盘三个月内销售2000万市场背景关键词：市场面悲观，后市不明朗市场预期悲观蔓延，客户购买信心不足，房价收入比被再次提上风口浪尖，国家调控政策仍从紧，供需比失衡。市场面：1、本轮房地产调整源自国内外经济下滑，而不是出于行业调控所致，因此调整时间跨度会更长，预计会有一至两年，现在房地产调整刚开始。2、自年初珠三角以深圳为首房地产价格跳水导致区域全行业收缩，直至近期以万科为首带头降价，房地产投资消费萎缩由区域逐步转向全国蔓延趋势。3、上轮调控未受明显影响的永州楼市，最近房地产消费逐渐步入冰点，观望情绪浓厚。

2、4、今年以来市场有效供应明显增大，未来一年市场销售状态较为严峻。5、全国市场新推楼盘促销力度加大。观点小结：1、“大势强于人”，这是我们对市场的最深刻认识。在整个大的房地产发展趋势下，处于三线城市的永州楼市必然追随其后。2、“跑赢大市”，这是我们现阶段操作目标。要到达这个目标必须市场未动时先于市场采取有效手段，比竞争对手跑得更快。3、“现金为王”，这是我们的紧迫任务。房地产的最大风险在于变现慢，而只有房产成功转变为货币时，才能在市场动态发展中不断获取更好机会。可以肯定在未来两年之内，握有现金的房地产企业比以前拥有更多发展机会，甚至又是千载难逢的机会。关键词：市场竞争激烈，定位不明确

3、针对本案可住可办公的双重属性，从区域市场竞争来看，竞争对手强劲，选取远志新外滩、福泉公寓两个代表性项目作样本，参照分析。面积48-108m2单身公寓、一房、二房商住公寓为主，可自由分割。产品形象：盛世中央，小户特区。项目位于舜皇路与沿江东路口，目前永州知名度最高，价格最贵。主诉求：永州第一江景概念。福泉公寓远志新外滩竞争个案对比分析表公寓名称指标内容远志新外滩（外滩一号）福泉公寓舜德·一品金筑建筑面积/总户数2.9万方/360户★★★★2万方/270户★★★★2.8万方/340户★★★★地段滨江、河东新区、市政府★★★★★零陵北路铁路桥★★★舜德摩尔中心★★★交通完善★★★★不够完

4、善★★★不够完善★★★绿化空中、地面双重园林式景观，一线江景★★★★★单体公寓，绿化欠缺，周围绿化★缺乏绿化★品质高端路线，永州中央地标★★★★★品质感一般★★五星酒店的高品质★★★★实际形象外立面、规模、气势得到市内外购房者认可★★★★★从开盘和发卡情况看，市场印象良好★★★★建设周期较长，客户有负面认知★★价格2288元/平米～2600元/平米★★1600元/平米～2000元/平米★★★－－安全舒适度完整社区，周围环境优越安静★★★★安全舒适度一般★★位于摩尔内，居住感一般★★电梯配比5梯13户★★★★★2梯13户★★★5梯17户★★★★户型主力户型：55～76平米★★★★可拆

5、分户型★★★主力面积：50-110平米★★★★开盘时间08/09/06★★★★08/09/02★★★未开盘★★优惠一次性付款96折，按揭98折，有VIP卡可享额外优惠★★★★最高一次性付款92折，按揭95折★★★★未开盘销售现状/存量1－5层为商业，6层以上为公寓楼，目前6、7、8层可分套出售，每层13户，三层共39户。其销售29套，剩余10套（分别是6层3套，7层5套，8层2套）。存量约330套左右开盘迄今共销售住房30余套左右，有接近一半已售房源集中在6—9F，3－5F做整体销售。存量约240套左右结论：市场现状：同质化竞争、市场供应大竞争个案：占入市先机、去化不理想一品金筑：

6、地段有优势、景观处劣势本案策略针对低迷市场：低调入市速战速决前量后价先跑先赢针对强大对手：锁定客群稳住人气强势促销占尽先机一、我是谁？项目背景产品表现平常地段优势明显l根据房地产推广运作模式，“地段+产品”两方面分析，本案在产品上无明显市场竞争力，建筑、景观、户型、物业、配套均无明显市场竞争优势；l客户接受度最高的地段、品牌则有较强优势。产品分析（一）、单体公寓类别的产品分析1、该类产品产生的内在原因可以说像类似于本案产品在永州市场大量供应并非正常的市场行为。根据我们的研究，该类产品只有在高度需求的市场下才能生存，因为在高度需求的市场中客户妥协很多条件来接受该类产品。那么之所以存在

7、，更多的是从开发本身出发。2、该类产品市场竞争力弱由于在大的方向上是出于开发本身的考虑而形成的产品，那么在产品功能、结构、配套等方面存在某些缺陷，那么与市场上其它完善的产品竞争时就会处于弱势。3、该类产品属于过渡型产品不是立足于市场需求来定位的产品必然很难和市场对接，即使消费者购买了产品，随着市场的发展和成熟，其本身一些不足很快会显露，最终被其它产品取代。只有整个市场达到高度需求时，该类产品才有可能市场条件。而永州在可以预见的很长一段时间内市场很难达到高度需求状态，故