公寓营销推广方案营销策划方案.docx

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1、朝阳国际公寓推广方案一、项目概况1、规划情况l建筑用地面积65,396M2l总建筑面积337,217M2，其中地上建筑面积270,257M2l住宅建筑面积267,033M2l容积率4.13l绿化面积27,882M2l绿化率42.6%l总居住户数1,646户l停车位1,841个，小区基本呈围合布局，地下车库集中设置于中央绿地之下2、建筑分期l地块分基本三期建设，南部2、3、4号楼为一期，1、5号楼为为二期，6号公寓楼为三期，会所设于二期。一期预计于2004年5月交用。l一期住宅由三栋高层建筑组成，层数由26、27-32层不等，总建筑面积130215M2

2、，共有大约848个住宅单位（不含复式），详细情况见表1。Ø开发一期中2居、3居在套型比例中各占34%，4居比例也相当大，占总户数的24.1%以上，但4居面积比例则更大。Ø2居面积范围97—120M2，总价范围为60万—80万；3居室面积范围134—141M2，总价范围82—90万元；四居室面积范围182—194M2，总价在120万元左右。栋号项目一居二居三居四居合计2#、4#楼套数420120204348面积范围78112141182、194　3#楼套数64268168　500面积范围44-7797-120132-139　　总计套数682882882

3、04848面积范围44-7897-120132-141182、194　套数比例8.0%34.0%34.0%24.1%　表1-1朝阳国际公寓2、3、4号楼户型分析l二期住宅为二座高层建筑，总建筑面积82314M2，大约有422个单位。其中2居213套、三居189套、四居20套。Ø开发二期基本是2居和3居。Ø2居面积范围基本在126—130M2，总价范围为83万左右；3居室面积都在150M2以上，总价超过100万元，最大一套的总价大约在130万元左右。栋号项目二居三居四居合计1#楼套数19264　256面积范围126--130173　　5#楼套数2112

4、520166面积范围144150-191206　总计套数21318920422面积范围126--144150--191206　套数比例50.5%44.8%4.7%　表1-2朝阳国际公寓1、5号楼户型分析l三期公建总建筑面积81188M2，其中公寓58688M2，公建22500M2。一、项目分析1、区域市场分析（周边项目分析）l(价格分布)本项目从表2-1中可以看出，周边竞争项目基本分为两类：8000、乃至10000元/平方米以上的高档公寓和5500--7000元/平方米的普通住宅。l（装修标准）高档项目全部是精装修，其中珠江帝景的装修标准报价高达20

5、00元/平方米，蓝堡在装修之外还配备白家电。普通公寓项目也有多个项目采用精装修，比如远洋天地一半毛坯、一半精装；精装修是珠江地产的一贯作风，珠江罗马延续了这一作风，其全套装修标准与珠江骏景类似，大约在500元/平方米左右；金港国际则提供装修套餐。l（入住时间）从入住期来看有两个高峰，一个是2003年中，一个是2003年底到2004年初。l（建筑类型）从建筑类型来看，高档项目中高层塔楼占了很高比例，新建项目棕榈泉、珠江帝景、蓝堡全部是有塔有板，老项目都会国际和朝阳园则全部为塔楼；但在中档项目中，板楼占据了绝对优势，除了远洋天地和珠江罗马是有塔有板，其它

6、清一色为板楼。l（形象定位）在形象定位上，几乎所有的项目都在主打CBD概念。除了珠江帝景、珠江罗马和远洋天地之外，每一个项目都采取突出一个概念的推广手法。珠江和远洋之所以例外在与开发商本身的品牌效应和号召力，这两个企业的手法是突出集团的规模优势，强化品牌优势。项目名称位置项目性质规模万M2入住时间均价元/m2棕榈泉朝阳公园南侧外销公寓302003年12月11000（精）珠江帝景大望路现代城南2000米外销公寓902004年初10000（精）都会国际朝阳路十里铺外销公寓4.66共50万2002年9月8600（精）朝阳园Ⅱ朝阳路青年路外销公寓28二期20

7、02年10月入住7800（精）蓝堡公寓光华路现代城对面内销公寓202003年4月9500（精）住邦2000慈云寺桥东南角内销商住50一期2003年6月10700橙色时光朝阳区东风桥内销住宅9.4最早入住2003年6月底5500远洋天地慈云寺桥东南侧内销住宅60板楼已入住，二期2003年6月，2004年全部入住。塔楼5800板楼现房7250东润枫景亮马桥与东四环交汇外东南角内销住宅35第一期已为现房6200亮马水晶亮马桥路5号内销住宅4.16最早入住为2003年底6500珠江罗马花园朝阳区青年路内销住宅412003年底7000（精）金港国际花园大望路现

8、代城南1800米内销住宅282004年3月6618张宝全啤酒厂项目国贸桥东南，通惠河南岸内销60年底开盘65