公寓营销推广方案.docx

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1、朝阳国际公寓推广方案—、项目概况1、规划情况・建筑用地面积65,396址•总建筑面积337,217M2,其中地上建筑面积270,257M?・住宅建筑面积267,033M：・容积率4.13・绿化面积27,882址・绿化率42.6%-总居住户数1,646户・停车位1,841个，小区基本呈围合布局，地下车库集中设置于中央绿地之下2、建筑分期•地块分基本三期建设，南部2、3、4号楼为一期，1、5号楼为为二期，6号公寓楼为三期，会所设于二期。一期预计于2004年5月交用。期住宅由三栋高层建筑组成，层数由26、27-

2、32层不等，总建筑面积130215陋,共有大约848个住宅单位（不含复式），详细情况见表1。围8290万兀四居室面积范围二居201202043481123#楼26816850044-7797-120132-139总计68288288204848面积范围44-7897-120132-141182、re*套数比例8.0%34.0%34.0%24.1%套、元左右表IT朝阳国际公寓2、3、4号楼户型分析25620166144150-191206总计18920422面积范围126—144150-191206套数比例

3、50.5%44.8%4・7%•二期住宅为二座高层建筑，总建筑面积82314MS大约有422个单位。其中2居213三居189套、四居20套。开发期基本是2居和3居02居面积范围基本在—130M2总价范1261围为83万左右；3居表1-2室面朝阳国际公寓1、5号楼户型分析积都注150M2以上总价超过100万元f最大一套的总价大约在130万元左右•三期公建总建筑面积81188M2,其中公寓58688M2,公建22500M2。二、项目分析1、区域市场分析（周边项目分析）（价格分布）本项目从表2-1中可以看出，周边

4、竞争项目基本分为两类：8000.乃至10000元/平方米以上的高档公寓和5500-7000元/平方米的普通住宅。（装修标准）高档项目全部是精装修，其中珠江帝景的装修标准报价高达2000元/平方米，蓝堡在装修之外还配备白家电。普通公寓项目也有多个项目采用精装修，比如远洋天地一半毛坯、一半精装；精装修是珠江地产的一贯作风，珠江罗马延续了这作风，其全套装修标准与珠江骏景类似，大约在500元/平方米左右；金港国际则提供装修套餐。（入住时间）从入住期来看有两个高峰，个是2003年中，一个是2003年底到2004年初

5、。（建筑类型）从建筑类型来看，高档项目中高层塔楼占了很高比例，新建项目棕柵泉、珠江帝景、蓝堡全部是有塔有板，老项目都会国际和朝阳园则全部为塔楼；但在中档项目中，板楼占据了绝对优势，除了远洋天地和珠江罗马是有塔有板，其它清一色为板楼。（形象定位）在形象定位上，几乎所有的项目都在主打CBD概念。除了珠江帝景、珠江罗马和远洋天地之外，每一个项目都采取突出一个概念的推广手法。珠江和远洋之所以例外在与开发商本身的品牌效应和号召力，这两个企业的手法是突岀集团的规模优势，强化品牌优势。项目名称位置项目性质入住时间均价元

6、/m：11000（出主大望路现代城南2000米10000/业毛、S600（精）二期2002年10月入住7800（精）9500/业士、107009.4最早入住2003年6月底5500板楼已入住.二期2003年6月，2004年全部入塔楼5800板楼现房35620065007000/业主、金港国际花园大望路现代城南1800米6618塔楼000余套现已入住600多户啤酒厂项目6500-6800（开盘价）表2T竞争个案概况分析ai棕櫚泉珠江帝景朝阳园H蓝堡公寓建筑类型市场定位（或主打广告语）远洋天地板楼、塔楼年轻

7、的天地，我们的生活珠江罗马花园板楼、塔楼意大利风格，国际化社区，CBD内异国建筑徽标金港国际花园板楼CED生活街区NO.12、重点竞争个案分析确定本案的主要竞争对根据本案的地段、价格、规模、客户定位、入住时间来看,手是：远洋天地、珠江罗马、金港国际。塔楼000余套现已入住600多户A-A-巩塔楼000余套现已入住600多户959szt远洋天地200年月开盘至今20月成959/A远洋天地200年月开盘至今20月成88OOO2占八*、。口口提价并保留部分好楼座在现楼阶段再岀手创造更咼利润8270口非咼不可攀这

8、口0口口2珠江罗马花园以北60筑Vx江罗马抢占CBD的位置项目位于现代城路南500米，西大望路以东，百子湾路以北。规模与建筑风格占地面积7万平方米，总建筑面积28万平方米，总套数约1500户。板式小高层，围合式布局，欧式风格。推广分期和户型分布该项目于2002年4月底开盘，推出5栋板楼和2栋点式楼（板塔），板楼除以东17—14层外，层数都在10层以下。总套数共约660套，其中一居超过200套、2居100套，3居200余套，4居