某营销策划方案

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1、蓝灵集团成都蓝灵房屋开发有限公司策划部2004年2月9日蓝灵·时代欣城营销策划方案第一部分：项目概况1、项目四至：位于安岳县城建设路喻家沟：东至：旺家沟南至：建设路西至：千佛寺公路北至：山顶农田2、项目主要技术指标：总占地面积：84429平方米总建筑面积：83468平方米商业面积：14758平方米住房面积：54419平方米别墅面积：2400平方米娱乐城面积：7328平方米文化馆面积：1500平方米影剧院面积：3063平方米建筑容积率：0.989建筑密度：22.9%建筑层数：2-6层绿地率：40.8%车位：218个销售部面积：402平方米地下车库面积：2

2、000平方米3、开发公司：成都蓝灵房屋开发有限公司蓝灵·时代欣城：由成功开发“泰兴公寓”、“近郊名居”、“南华苑”的蓝灵房地产开发公司开发。蓝灵房产实力雄厚，具备开发本项目的经验和技术力量。公司秉承“建一项工程，树一座丰碑”的品牌理念，坚持“建精品项目，树优良品牌形象”的开发理念，使蓝灵在短期内成为房产行业的品牌企业。承建商：中国核工业华兴建设公司建筑设计：四川省经纬建筑设计有限公司园林建设：成都华西园林绿化建设工程有限公司第二部分：项目区域地产走势分析：1、安岳地产大势：1）安岳地产走势向规模化发展时间80年代90年代20世纪末2003年规模独栋建设

3、小单元建设组团建设规模社区案例县城周边2—3层独栋建筑各道路边生活区的楼房无名称的小组团安岳花园海慧花园2）安岳地产走势向配套化发展配套情况水、电、气不进户，电、气、光纤不进户户外留接口电话线、水入户配备防盗对讲系统案例已使用房屋及部分在建房屋海慧花园3）安岳地产走势向品质化发展独栋——小住宅群——海慧花园4）安岳地产走势向生态型发展无绿化——有绿化——大面积绿化——超高绿化1、安岳地产户型、面积分析1）可类比项目户型面积配比项目名称户型面积所占比率海慧花园80--160平方米100—130平方米70%100平方米以下20%160平方米左右10%经济适

4、用房110--135平方米60%100平方米30%150平方米左右10%晶盛花园90--135平方米100%结论：安岳地产（住宅）以100—135平方米左右、以3室2厅双卫错层的户型为主流户型。2）安岳地产（住宅）销售价格分析：单位：元/平方米项目名称销售价格销售均价海慧花园688--808720经济适用房600--620580晶盛花园600左右550云丽苑600左右580正泰房产600550结论：安岳地产目前售价在500—800元/平方米，在三级地产市场中，属中等水平。3）安岳地产（商铺）销售价格分析：单位：元/平方米项目名称销售价格东门综合市场36

5、00经济适用房3800晶盛花园3600左右云丽苑3600左右正泰房产2700结论：安岳地产商业铺面根据其口岸的不同，目前售价在2700--4000元/平方米。第三部分：蓝灵·时代欣城形象定位：一、项目形象定位要求：a顺应市场要求b超越本地地产同质化c符合开发公司经营理念、达到项目优质化d符合开发公司品牌塑造e满足安岳人民居住要求，提高安岳居住水准项目形象定位：商业项目：打造安岳首席时尚、经典、空前繁荣的“春熙路”式商业步行街。并引领安岳人民享受符合新时代的生活方式。住宅项目：打造安岳县“最适合居住社区”，能够体现居住者尊贵身份的高档住宅区，使社区成为居

6、住者“身份的名片”成为“安岳人民一步到位的居家选择”。别墅项目：诠释一种高贵、典雅的高端豪庭住宅形象，使本案成为“专为16位杰出成功人士创建的尊贵庭院”。第四部分：项目开发概念定位及延展仅从本案的名称就可以直观地感受到项目时尚、现代明快的风格。本案的建筑与名称将是遥向呼应，便于主题概念的定位。一、项目商业主题概念定位商业：时代欣城·生活品位与都市同步享受时代生活抢座时代欣城商业主题概念延展时代欣城传承百年的黄金口岸安岳的“春熙路”普洲的“盐市口”无须出境，享受与世界同步的时代气息为您创造成功伟业的黄金时代安岳首座影视、渡假、购物、休闲、文化活动中心二、

7、项目住宅主题概念定位从项目形象定位、产品定位上看，住宅部分不仅是一种适居的理念，而且是一种身份的名片。住宅概念定位：时代欣城：最适合居住的典雅社区。住宅主题概念延展：时代欣城都市精英的身份名片享受元首待遇的社区感受时代生活，拥有时代欣城时代与自然的浪漫，山与水的交流时代欣城，健康生活新标准第五部分：项目产品定位：一、项目商业街铺面的产品定位：1）铺面开间以6~8米为最佳开间，进深为8~11米为最大进深。2）首层铺面下沉600，以降低二层高度，激活层位死角现象。3）二层门面以退台式处理，形成2层铺面另有门面长廊的局面，以确保人流的较多流动。4）建议门面以

8、双向开间的方式，以增加门面的附加值，提高人流量，使物业增值。1）商业街规划的合理分区，会使销售