我国不动产善意取得制度的法理思考

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1、我国不动产善意取得制度的法理思考中图分类号：D920.文献标识码：A文章编号：1673-099201-0225-02　　摘要：《物权法》第10规定，确立了我国不动产善意取得制度。不动产善意取得制度的理论基础应是物权的公示和公信原则，其价值是通过牺牲静态安全，来维护交易安全和社会秩序，确保不动产登记的公信力，保护善意人利益。本文认为不动产善意取得的构成要件应有所完善，在其债权法律效果上，因错误登记致使权利人利益遭受损害时，登记机关应承担赔偿责任。　　关键词：不动产善意取得；构成要件；理论基础；价值；法律效果　

2、　　　善意取得制度，是指无处分权的动产占有人让与动产所有权或者其他物权，若受让人占有时出于善意，则依法即时取得动产之所有权或其他物权。传统上善意取得制度只适用于动产，多数国家的民事立法都确认了动产善意取得制度。但是，一些国家和地区的立法突破了这一限制，使善意取得制度也适用于不动产：《德国民法典》规定了土地权利的善意取得，瑞士和我国台湾地区立法也确立了不动产善意取得制度。我国《物权法》是继《瑞士民法典》肯定不动产善意取得制度后完整确立这一制度的立法。　　一、不动产善意取得的理论基础和现实基础　　不动产善意取得

3、的理论基础　　不动产善意取得的理论基础依我看来应是物权的公示和公信原则。物权的公示原则含义是物权的产生、变更、消灭，必须以一定的可以从外部查知的方式表现出开。物权的公信原则含义是物权的变动以登记或者交付为公示方法，当事人如果信赖这种公示而为一定的行为，即使登记或者交付所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合，也不能影响物权变动的效力。按照这两个原则，物权的正确性是通过法律认可的形式反映出来的，即不动产登记簿上记载的不动产物权和动产交付占有的事实的物权就是正确的物权，这也就是物权的公示力。那么物权的公示何以导

4、致物权的公信呢？其实质在于法律以盖然性的推定方式来判断物权的正确性，而不是从客观真实的角度来界定。善意取得制度是以忽视和牺牲占有与所有权分离、登记权利人与真实权利人分离、所有人可能遭受不当利益为代价的。公信原则的确立不仅仅是对受让人与原所有人间个别利益的单纯比较，而是超越了个别利益层次上的思考，关系并体现出社会全体对交易安全的需要。公信力和公示力是不动产登记的本质效力，为了保护第三人的利益，只要不动产一经登记，便被赋予了绝对真实之公信力，至于物权所显示的内容是否与真实状况相符在所不问。在我国，不动产物权的公

5、示方法是登记制度，具有较强的公信力，依法登记的不动产所有权受法律保护，即使登记的内容与真实的权利不符，亦视为登记内容正确。　　不动产善意取得的现实基础　　善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度，善意取得制度是通过限制财产所有权人的追及权和一定程度上牺牲所有人的利益来实现维护商品交换的安全和良好社会秩序的目的，在现实实践中，不动产交易也会因登记错误、疏漏等原因发生无权处分问题。如果宣告任何无权处分行为无效，要求善意受让人向真正权利人返还财产，将使交易的当事人因返还财产、恢复原状而支付交易费用，从而导

6、致社会资源的浪费。从现代商品流通特点看，当无权处分人处分他人财产以后，标的物可能在多个当事人之间转让易手，有的时间已经久远，有的当事人多次变换，从事交换的当事人往往很难知道对方是否有权处分财产，也无法对市场上出售的商品逐一查清，证据也难以搜集。因此如果不保护善意买受人的利益，而允许原所有权人向现在的占有人追夺原物，势必会推翻现有秩序，使大量的人力、物力陷入无休止的举证之中，浪费有限的司法资源，不能得到有效的利用，当事人也会陷入诉累。因此，在一个以交易维系的社会里，法律应牺牲静态安全，来维护交易安全和社会秩序

7、，保护善意第三人利益也应成为市场经济社会物权变动时遵循的一般原则。　　二、我国不动产善意取得的构成要件的完善　　如何界定受让人主观上是否存在“善意　　受让人受让不动产时须为善意是适用不动产善意取得的必备条件。关于善意的含义，在现代民法中有“积极观念说”与“消极观念说”两种学说，前者指受让必须有将让与人视为所有权人的观点，后者要求受让人不知或不应知受让人为无处分权人即可。???世界上大多数国家采用消极观念说。我认为，《物权法》第10条中“善意”，可以理解为受让人非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形不

8、知情，即只要受让人不知或不应知让与人为无权处分人，且受让人的不知或不应知不是出于故意或重大过失，并且尽了一个正常登记簿查阅人的注意义务后仍不知晓，即可以推定其主观上是处于善意。对于善意以何人、何时为标准，我认为，以本人为受让人者，以本人为善意判断标准;以代理人代为受让者，以代理人为判断标准。在善意的时间判断上，应以登记申请时为判断时点，只要受让人提出登记申请时为善意即可。鉴于此，关于“善意”的具体判断有待在今后的