论我国住房抵押贷款证券化1

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1、论我国住房抵押贷款证券化1摘要：从20世纪80年代以来住房贷款证券化在国际上得到快速发展，鉴于我国城市化的快速发展及金融机构的资金流动性问题，我国目前也产生了对住房贷款证券化的需求，但是住房抵押贷款证券化的操作过程中潜藏着各种各样的风险，拟就这些风险进行分析并提出我国在发展住房贷款证券化过程中应注意的问题。　　关键词：住房抵押贷款证券化；资金流动性；风险；对策　　　　1住房抵押贷款证券化的内涵及在我国的发展　　　　1.1何谓住房抵押贷款证券化　　20世纪80年代以来，资产证券化是国际金融创新发展的重要趋势，其中住房抵押贷款证券化又是发展最早、最令人瞩目的

2、形式之一。住房抵押贷款证券化是指金融机构把自己所持有的流动性较差，但具有未来现金收入的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级，以证券的形式出售给投资者的融资过程。其最主要的特点是将原先不易为投资者接受，缺乏流动性但能够产生可预见现金流入的资产，转换成可以在市场上流通、容易为投资者接受的证券。该类证券的投资者将定期从中介机构得到抵押借款人偿还的本金和利息，直到该证券所规定的期限。　　1.2住房贷款证券化在我国的发展　　我国部分银行已经意识到了住房抵押贷款证券化的必要性，并且开始有益的探索。中国建设银行于2005年12月推

3、出了我国第一个住房抵押贷款证券化产品：建元2005-1个人住房抵押贷款证券。但是从住房贷款证券化的贷款量来看还是很小的，只有个别银行的尝试性举措，并不能改变银行现有的住房抵押贷款格局。同时我国还没有像发达国家那样形成了专门的住房抵押贷款证券交易市场，无法吸引足够的投资者，保持一定的流通性和换手率。　　　　2推动我国住房抵押贷款证券化的必要性和紧迫性　　　　2.1城市化和房地产业的快速发展　　根据国际经验，当一国经济进入持续稳步增长的时期，城市化也将进入一个快速发展的时期。世界银行的统计分析表明，人均GDP低于300美元的低收入国家，城市化水平仅为20%，当人

4、均GDP提高到1000-1500美元，经济步入中等发达国家行列时，城市化进程加快，住宅业将会进入迅速发展阶段。这种发展规律在我国也得到了较完美的印证。据统计，截止2003年底，随着人均GDP首次超过1000美元，我国城市人口比例已从1978年的17.9%提升到40.5%。人均收入水平的提高和城市化进程的平稳推进，对我国经济的各个方面都产生了极大影响，房地产业飞速发展并迅速成长为国民经济的支柱产业。数据证明，从2001到2005年的五年时间里，我国的GDP从97314.8亿元提高到182320.6亿元，房地产投资则从6344.12亿元增加到15759.3亿元。自19

5、99年国家实施扩大内需政策以来，出台了推动住房抵押贷款业务发展的相关政策，我国住房抵押贷款得以迅速发展，并成为各商业银行的重点发展业务。2000年到2005年，我国的住房抵押贷款年均增长54.9％，已经成为我国商业银行重要的贷款项目及利润来源。2005年底我国个人住房抵押贷款余额已经达到1.84万亿元，占金融机构全部贷款余额的9.4%。　　2.2银行、企业和个人资金流动性的需求　　住房抵押贷款具有期限长、流动性差的特点。MBS通过资产重组，把住房贷款的未来现金流转化为当前的证券融资，就可以改善住房抵押贷款的流动性，有利于金融机构改进资产管理。此外，也会引导资金

6、向住宅产业合理流动，降低资本市场的投机程度。鉴于住宅建设需要一定的建设和销售周期，必须有稳定持久的资金作保障。如果全靠住房抵押贷款，房地产企业就会受到严重的流动性制约，这不但影响企业和行业的发展前景，也增加了银行贷款的偿付风险。MBS的引入，为此提供了有效的解决途径。由于住宅类商品的特殊性，个人购住房往往会受到预算的约束。MBS可以来缓解这个问题，为商业银行提供充足的贷款资金来源，从而增加个人住房贷款的可获得性。　　　　3推动住房贷款抵押证券化过程中存在的风险　　　　3.1贷款购买环节的风险　　（1）真实出售的风险。　　在证券化过程中，发起银行通常采取买卖

7、的法律形式转移资产，这种买卖必须是一种真实出售，以保证在发起银行发生破产清算时其出售的贷款组合不被列入破产财产。作为一种真实出售的法律关系，要求发起银行出售贷款的行为必须符合一定的条件，以达到将所出售的贷款组合和发起银行的信用风险隔离开来的目的。　　（2）贷款购买的规模和质量风险。　　在目前的经济环境下，四大国有商业银行对以出售优质的住房抵押贷款来进行融资的意愿不强，在贷款出售定价方面也会比较苛刻，而其他商业银行的住房抵押贷款规模又比较小，加上住房抵押贷款一级市场本身的分散经营和不规范等因素，因此目前能够购买的住房抵押贷款无论是规模和质量，都有可能不能满足预先

8、制定的标准