论我国商业银行住房抵押贷款证券化

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1、论我国商业银行住房抵押贷款证券化彭建刚何婧鄢斗（湖南大学金融学院湖南长沙410079）摘要：本文在阐述我国商业银行住房抵押贷款证券化意义的基础上，从金融工程、基础资产选择和工具选择方面探讨了我国商业银行住房抵押贷款证券化的运作方式。关键词：住房抵押贷款证券化一、我国商业银行住房抵押贷款证券化的意义2001年末，我国个人住房贷款余额5598亿元，占银行各项贷款余额的6.9%，其中仅2001年当年就新增2282亿元，占银行各项贷款新增额的21.54%。截至2002年9月个人住房贷款余额达到了7423亿。个人

2、住房信贷业务已成为各家商业银行新的业务增长点，发展势头良好。随着我国住房抵押贷款规模的迅速扩大，商业银行消费信贷资金的流动性问题将日益突出，住房抵押贷款证券化的必要性也就日益增加。所谓资产证券化，是指把缺乏流动性，但具有未来现金流的资产收集起来，通过结构化重组，将其转变成为可以在金融市场上出售和流通的证券，据以融通资金的过程。具体到住房抵押贷款证券化，它作为资产证券化中一种最基本的形式，是指银行等金融机构将住房抵押贷款的债权转让给第三方，通常是一家专门设立的特设机构，该机构在其收购的住房抵押贷款基础上在

3、资本市场发行证券，银行通过让渡一部分未来收益而提前兑现资产现金流的行为。我国商业银行实现住房抵押贷款证券化具有如下意义：（一）扩大商业银行住房抵押贷款资金来源目前，我国个人住房贷款发放力度最大的中国工商银行和中国建设银行，其个人住房抵押贷款占整个信贷总额的比例：中国工商银行为4.5%，中国建设银行则占到7%-8%。而美国、欧洲等市场经济较为发达的国家，其个人住房抵押贷款余额一般占银行信贷总额的20%-40%。这说明在我国住房抵押贷款还有很大的发展空间，但同时这也要求需要筹措到数额巨大的资金。据国家建设部

4、有关资料，本世纪的第一个10年，全国城镇将兴建51.56亿平方米，完成这一任务将需投入7-8万亿元。目前我国各类政策性住房资金的金额不过1600亿元（其中800亿元为住房公积金存款，主要用于个人住房抵押贷款），根本无法满足住房开发与建设的需求，同样也无法满足居民的住房消费需求。巨大的资金缺口把住房抵押贷款证券化推上了日程。通过抵押贷款证券化可以改变以往作者简介：彭建刚（1955-），男，湖南大学教授，博士，博士生导师；何婧，女，湖南大学硕士研究生鄢斗，女，湖南大学硕士研究生单纯依靠银行筹集资金、发放贷款

5、的模式，转而依靠资本市场，开辟新的融资渠道，吸引社会上更多的投资者来广泛获取资金，从而缓解了银行的资金压力，使银行及时获得稳定的资金，保持抵押贷款的持续发放。（二）使商业银行资产负债管理更灵活住房抵押贷款证券化为商业银行及时调整自己的资产负债结构提供了有效途径：即通过把住房抵押贷款出售而从资产负债表上转移出去，增加了信贷资金的流动性，并用所得的现金冲减负债或投资于其它的金融资产。如果冲减负债，商业银行资产负债比例可得以改善；如果投资于其它资产，可以通过调整资产结构来满足资产负债管理的要求。（三）提高商业

6、银行的资本利用率根据巴塞尔协议，金融机构需在资产风险等级加权平均的基础上确定资本充足率，建立风险资本储备金。住房抵押贷款是一种期限长、流动性差的信贷业务。高风险的住宅信贷业务，银行的资本金也要相应的提高。住房抵押贷款证券化能够使银行有效降低资产结构中高风险资产的比率，提高资产杠杆效应，以较少的资本获取较大的利润。通过将非流动性抵押贷款转化为可流通的证券，使银行的信贷资金能够及时变现，住宅信贷机构不必承担资金被长期占用的风险，增加存量资本的流动性，提高资本利用率。（四）分散房地产金融的风险对房地产投资具有

7、如下特点：①房地产位置的固定性，要求其地理分布分散化。②行业景气的变化，要求其投资类型分散化。③资金来源的制约因素，要求投资工具分散化。根据投资组合的有效性原理，随着分散化程度的提高，住房投资风险存在“边际递减规律”。在实践中，一般投资者很难同时参与多个房地产项目，并就其规模、地点、投资额、业绩水平等进行合理的配置。证券化却可以不受实物资产的时间、空间限制，通过将巨额房地产组合、细分，投资人可以小额资金“入市”，以较低的投资成本迅速构建出一种合理的资产多样化组合，通过资本大众化和经营专业化来降低和分担房

8、地产投资的经营风险，改变风险过于集中于商业银行等金融机构的状况。（五）促进资本市场的发展住房抵押贷款证券化具有证券的转让、投资、融资、配资及调节功能，是一种信用度高、收益稳定的投资品，能为资本市场吸引众多的投资者，实现资本市场的扩容；同时，它作为一种新型的融资形式，有利于改变我国目前资本市场上股市过热、债市过冷的局面，促进资本市场的全面发展。正如美国著名经济学家莫迪格利亚尼指出的：“资产证券化真正的意义并不在发行证券本身，而在于这种新的金融