适应性城市规划与房地产开发的互动研究

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1、适应性城市规划与房地产开发的互动研究城市的发展是一个不断建设、更新改造的新陈代谢的过程。　　实际上，城市空间的变化反映了其幕后的经济变化趋势和规律。经济活动无时无刻不在变化，它对空间等物质结构的影响也是时时存在的。因此，静态地考虑城市物质结构和经济活动的关系，是难以适应这些变化的，也无法把握城市设计的应用方向。而适应性城市规划由于它的统一控制和灵活适应性的互动关系，可以在很好地适应城市建设的各种经济、社会、法规管理等诸多城市影响因素的基础上，规范城市开发和更新中的各类经济行为，促进公众参与城市设计，决策与建设，加强城市和社区管理，鼓励城市多样性的发生。　　房地产开发，是

2、以城市土地利用为核心的一种经济活动，主要以城市物业和城市基础设施为对象，通过资金和劳动的投入，形成于城市功能相适应的物质空间的品质，并通过直接提供服务或经过交换，分配和消费等环节，实现一定的经济效益和社会效益的目标。房地产开发的核心是对城市土地的开发利用。房地产开发的目标是为了满足城市活动对物质空间的需求，在实现功能要求的同时，达成对城市资源的集约化利用，保持城市的持续发展。　　城市规划的工作本质，就是对结构性要素的挖掘，“在一个随时间和需要而改变的构架中，尝试为城市规划制定一些重要的原则”。因此，房地产开发与城市规划存在内在的密切关系。　　城市中的房地产开发的区位反映

3、了城市生长点在空间结构上的定位。区位指“分布的地区或地点”，研究区位的意义在于寻求人类活动的空间法则，不仅重视空间上表现出来的规律，还重视在时间上的发展，从而探讨一定区域范围内各相关要素的最佳区位所构成的相互关系和结构是否达到整体最优。　　对于城市整体而言，要获得良性发展，在环境、社会、经济等方面要实现的目标是多重的，具有一定规模的房地产开发，从建设初始到大体建成常需要数年以致数十年，在这么长的时间里，需要对房地产开发的先后顺序和分期进行精心的研究和积极的引导，保持城市空间环境形成的累积性和连续性。开发时序决定了城市空间环境塑造的过程，在很大程度上影响房地产开发活动和城

4、市规划实施的质量。　　国内许多城市的房地产开发实践表明：在开发时序上处于“自然状态”（无积极的研究与引导），会增加开发过程的随意性，多变性和不确定因素，增加了规划控制的难度，可能会造成城市资源的不合理利用和其他浪费，也会使一个精心构筑的城市规划模型无法得到有效实施。开发规模的大小常常表现在两个方面：其一是开发地块的大小；其二是开发项目的投资与建设量。开发规模的大小，往往决定了城市空间形态变化，景观塑造的不同层次，直接影响建筑、空间形态以及城市尺度。　　对于开发地块而言，在城市新开发和再开发中，提倡并鼓励开发地保持一定的大小和规模。合理的基地规模可以使建筑具有一定的规模，

5、从而在一定程度上提高城市土地的开发强度，使建筑物体量地安排、形态的变化具有多种可能的选择，并且可以使城市中的空地得到集中的安排和利用。尤其在城市再开发中，由于旧城区土地使用密度较高，地块划分比较细碎，需要结合城市规划研究，按土地所属关系将其进行一定程度的合并，确定开发地块的合理规模，并通过规划控制进行积极的诱导。既要保证空间形态的塑造具有相当的弹性，又要保证城市空间的丰富性和灵活多样。　　房地产开发的过程也是城市空间形成的过程，其外在表现是城市空间结构、形态的变异与重组，而其内在动因则是城市结构和城市功能的互动调节，其结果是城市结构与城市功能协调平衡。因此，城市形态是城

6、市房地产开发与城市规划共同作用的契合点，城市房地产开发由于对城市形态的干预作用而成为城市规划研究的本质内容。　　房地产开发通过对城市功能结构的调整，引起城市空间关系、景观内容的变化，对城市形态存在积极与消极两方面的影响。　　房地产有句格言：“一项工程的成功与价值取决于三个条件——区位，区位和区位”。对于开发商而言，场地选择尤为重要，而其场地筛选的主要依据就是城市规划所提供的开发信息和法令规章。城市规划的一个重要功能就是描述地区发展的过程与前景，增强开发者的信心与判断，积极诱导城市房地产开发，实现城市系统的正常运行。　　适应性城市规划的基本策略在于创造，工作重点是在相关城

7、市规划文件的基础上进行研究论证，寻求一种新的充满活力和内在潜能的城市结构，以满足城市功能的不断创新或生成，并对城市空间形态、景观形象进行挖掘和创造，力图形成全新的、富有个性特征的城市形象。　　非商业性开发与商业性开发在决策的出发点和依据上有着根本的差别。前者以公共利益为取向，把经济和社会发展的整体和长远目标作为决策依据，在城市房地产开发中起主导作用，开发项目除了基础设施和公共设施外，还有社会福利住宅，城市更新和工业园区等。非商业性开发由于投资渠道单一，且有政府的政策作为保障，因而在相当大的程度上减少了城市规划实施的阻力和许多不确定因素，有