长沙方兴梅溪湖项目沟通20120319

《长沙方兴梅溪湖项目沟通20120319》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、感谢方兴地产对黑弧奥美的邀约与期待！未来式城市发现之旅黑弧奥美（深圳）2012-03-18长沙方兴地产梅溪湖推广策略思路开宗明义，从方兴地产的生意企图说起实现土地销售与项目销售高价值双赢，在竞争中脱颖而出这是一个充满挑战的命题！区域价值一直是房地产基础，当下市场对梅溪湖板块认知只是大河西有一个大湖。所以本案关键在于明确梅溪湖之于大河西先导区的意义。土地销售及项目销售才能迎刃而解。1宏观市场2梅溪湖板块3项目I地块梅溪湖项目思考模型：一级市场二级市场板块规划板块意义价值体系策略思路推广规划传播要素Step1:宏观市场一级市场城市规划供应成交量品牌房企进驻二级市场研判长沙市

2、场一、二级市场的四大指标，总结当下市场表现，寻找梅溪湖项目出路。供应销售价格产品结构一级市场2008年以前无绪竞争长沙市场土地市场竞争无绪，利润导向，能赚钱就开发。2008年-2010年市场洗牌品牌房企进入长沙市场，土地市场格局大洗牌，板块林立，百花齐放，并呈高速发展态势。2011年——格局明确城市地位提升战略出台，土地竞争格局明确。中心板块地段优势，大河西先导区政策优势，其他区域以生态、资源等为优势。长沙市场依循中国地产发展规律，经历了无序竞争——市场洗牌——格局明确三个阶段。BAO观点之一城市规划数据来源：合富辉煌房地产城市地位提升战略，相应版块功能明确，交通、配套

3、等开工建设，使大河西先导区板块功能明确，集合城市与资源优势一跃成为市场热点区域。土地供应、成交量发展商拿地日益谨慎，同比下降50%，市场成交量以小地块为主。受政策利好，河西板块成为市场热点，土地成交量居首。品牌房企拿地一览数据来源：合富辉煌房地产数据来源：合富辉煌房地产一线品牌万科、保利、华润、绿城等企业拿地占市场很大比重，凸显长沙中部城市洼地效应的同时，也将拉动长沙房地产市场水平，加快城市发展步伐。一级市场总结华中房地产价值洼地在长沙，长沙价值洼地在河西。二级市场BAO观点之二长沙置业群体开始规模化的由河东老城外溢至河西，但区域居住价值标准尚未确立，所以目前外溢至河西

4、还是以价格为导向。商品房供应、成交量大河西区的商品房销售及供销，居长沙市场同比增幅首位，成为市场热点。数据来源：合富辉煌房地产成交价格长沙市场以中心区价格为标杆，随区域外沿递减。大河西板块初期价值的洼地效应，成为刚需置业热点。数据来源：合富辉煌房地产60-120平米刚需紧凑型产品成为市场主流，公寓及大面积产品受市场影响大幅减少，市场高端需求被抑制。产品面积区间供应变化客群需求对比数据来源：合富辉煌房地产市场高端客户需求为“地段交通”+“优势景观资源”的高总价产品，当下市场缺少城市配套和稀缺资源叠加产品，需求被抑制。二级市场总结：大河西区域迅速成为热点，但以价格为导向的9

5、0-120㎡刚需置业为主流。相反大面积户型和高端物业需求被抑制，源自高端客群目前对河西的看法还停留在“自然资源好”而他们需求的是“城市价值”+“自然资源”的叠加价值未被满足。BAO观点之三大河西区成为两型社会先导区，已成为长沙市场热点区域。而梅溪湖国际新城的I地块以高端产品为主（合院、联排、超高层）故一定要确立梅溪湖板块之于大河西区域的高端属性，才能实现企业需求。Step2:梅溪湖板块位于大河西先导区梅溪湖片区核心，涵盖高端居住区、混合功能区、TOD混合功能区、国际文化艺术中心、超五星级酒店、5A写字楼、酒店式公寓、国际研发中心等众多顶尖业态。数据来源：《这就是未来》资

6、料摘录梅溪湖新城描摹是真正意义上的城市形态梅溪湖新城作为大河西先导区高端项目定位，不仅局限在生态、资源、配套等层面，更应强调项目对于城市升级的意义。比较层级交通情况生态资源和谐程度城市配套旧形态交通拥堵湘江等江景资源分片而居阶层明显点状分布距离较远新形态TOD公共交通导向4000亩桃花岭3000亩梅溪湖穿插共居和谐共生生活功能聚合这种城市形态意为着什么？解决现有城市矛盾的全套解决方案梅溪湖新城大河西两型社会先导区的样板面向：中国社会经济发展初期的社会大众提供：未来社会发展阶段的城市形态就是：可持续发展的宜居生活因为：政府主导的两型社会先导区的样板于是：走向未来并影响未来

7、走向梅溪湖国际新城策略定位创造进化的城市梅溪湖板块属性定位TOD模式：国际先进的以公共交通为导向的发展模式；居住形态：产品业态丰富，规避贫富居住区域对立；生态资源：稀缺桃花岭山体公园、梅溪湖资源，城市价值高地；业态功能：国际顶级业态，以人为本、生态宜居、可持续发展。价值支撑体系长沙人：超前消费，及时享乐，看重当下生活质量，认为未来太远太空，和自己关系不大，当下结果导向才是关键。明确了定位，如何跟长沙沟通?邀您进入22世纪城市生活传播口号Step3:I地块推广思考1区域板块价值不清晰，配套尚未完善之际，整个项目价值高度一定是区域价值，区域