以物房抵债涉税策略与风险管理

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1、会计实务操作课程《涉税战略与风险管理》第四讲以物（房）抵债涉税策略与风险管理一、问题概述以房抵债是时下经常发生的经济业务。在资金周转不灵的情况下，债务方与债权方通过协商，用现有存量资产偿还债务就成了无奈的选择。特别是房地产开发企业，由于市场低迷，销售活动成效不明显，而建筑安装工程结算时间紧，在工程尾欠款无法兑付的情况下，开发商不得不选择以开发产品抵偿债务的方法。但是，对于以物（房）抵债的涉税问题目前人们的认识并不全面，所以，在这里我们引用部分案例对相关问题进行简要分析。主要内容1.了解相关税收政策，重点掌握

2、如何确定营业税和企业所得税计税依据。2.抵债（债权人与债务人）双方有关的票据问题。即如何开票；3.通过案例进行相关法律分析；4.以房抵债的涉税会计处理及税会差异调整；5.抵债合同涉税风险分析。税收政策：1.国税函[2005]1103号《关于以房抵债未办理房屋产权过户手续征收营业税问题的批复》；2.国税函[1998]771号《关于以房屋低顶债务应征收营业税问题的批复》；3.国税函[2005]869号国家税务总局《关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》；4.国税发[2005]156号国家税务总局《

3、关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》；5.四川文件：关于金融行业“以资抵债”有关税收政策的通知颁布日期：2001-7-106.中华人民共和国财政部令第52号〈中华人民共和国营业税暂行条例实施细则〉第五条纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。第三条条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指

4、有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下称应税行为）。但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不包括在内。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。7.国税发〔2009〕31号第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（

5、一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。二、【案例分析】以房抵债怎样确定计税价格？第7页会计实务操作课程《涉税战略与风险管理》问：我公司主营房地产开发业务，尚未执行新会计准则，2008年欠一家建安公司工程款1000000元。由于我公司开发的房产销售情况不好，导致目前现金流量严重不足，不能支付所欠的工程款。2010年3月，经与建安

6、公司协商，我公司以开发的两套商品房作价1000000元抵偿对方的债务。该商品房的账面成本为800000元，市场价格约1200000元。请问这笔业务该如何进行纳税申报，如何进行会计处理？（某房地产开发有限责任公司会计）答：以房产抵偿债务，属于债务重组的一种方式，主要涉及流转税和所得税。一、营业税方面根据《营业税暂行条例》的规定，以房产抵偿债务应视同销售不动产，按“销售不动产”税目计算缴纳营业税。但是，营业税的计税价格该如何确定呢？这里有两种选择：一种选择是，计税价格等于市场价格1200000元。依据是《营业税

7、暂行条例实施细则》的规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；核定计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。由于你公司两套商品房的市场价格为1200000元，如果按1000000元作价，则属于价格明显偏低。另一种选择是，计税价格等于双方的作价1000000元。以商品房抵偿

8、债务可以分解为销售不动产和清偿债务两笔经济业务。依据《营业税暂行条例》第五条“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，可以看作你公司先是销售商品房，取得价款1000000元，然后再将取得的价款1000000元用于偿付欠款。两种处理方式看起来似乎都有道理，让我们来作进一步分析。第一种处理方式是按市场价格计征营业税，只要是转让同样的商品房，其税负都是相同的