住房公积金知识大全

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住房公积金  住房公积金住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。这里的单位包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体。2011年10月27日，住建部副部长齐骥表示，住建部正在联合各个部门，研究修订公积金条例工作中，放开个人提取公积金用于支付住房租金的规定。概念定义　　根据1999年颁布、2002年修订的《住房公积金管理条例》，住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金[1]。申请条件　　申请住房公积金购房贷款基本条件主要包括三个方面：贷款对象、贷款用途、住房贷款基本条件。性质特点公积金性质　　（1）保障性，建立职工住房公积金制度，为职工较快、较好地为解决住房问题提供了保障；　　（2）互助性，建立住房公积金制度能够有效地建立和形成有房职工帮助无房职工的机制和渠道，而住房公积金在资金方面为无房职工提供了帮助，体现了职工住房公积金的互助性；　　（3）长期性，每一个城镇在职职工自参加工作之日起至退休或者终止劳动关系的这一段时间内，都必须缴纳个人住房公积金；职工所在单位也应按规定为职工补助缴存住房公积金。公积金特点   住房　　（1）普遍性，城镇所有在职职工，无论其工作单位性质如何、家庭收入高低、是否已有住房，都必须按照《条例》的规定缴存住房公积金；　　（2）强制性（政策性），单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立的，住房公积金的管理中心有权力责令限期办理，逾期不办理的，可以按《条例》的有关条款进行处罚，并可申请人民法院强制执行；　　（3）福利性，除职工缴存的住房公积金外，单位也要为职工交纳一定的金额，而且住房公积金贷款的利率低于商业性贷款；　　（4）返还性，职工离休、退休，或完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系，户口迁出或出境定居等，缴存的住房公积金将返还职工个人。管理方法　　住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。提取条件　　职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：　　（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的；　　（二）离休、退休的；　　（三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；　　（四）出境定居的；　　（五）偿还购房贷款本息的；　　（六）房租超出家庭工资收入的规定比例的。　　依照前款第（二）、（三）、（四）项规定，提取职工住房公积金的，应当同时注销职工住房公积金账户。职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。　　　职工提取住房公积金账户内的存储余额的，所在单位应当予以核实，并出具提取证明。　　职工应当持提取证明向住房公积金管理中心申请提取住房公积金。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起3日内作出准予提取或者不准提取的决定，并通知申请人；准予提取的，由受委托银行办理支付手续。缴纳规定　　住房公积金缴存范围：下列单位及其在职职工（不含在以下单位工作的外籍员工）　　1、机关、事业单位；   住房公积金2、国有企业，城镇集体企业，外商投资企业，港澳台商投资企业，城镇私营企业及其他城镇企业或经济组织；　　3、民办非企业单位、社会团体；　　4、外国及港澳台商投资企业和其他经济组织常驻代表机构。　　城镇个体工商户、自由职业人员，可以申请缴存住房公积金（注：并不是每个社区城市的住房公积金管理中心都允许城镇个体工商户、自由职业人员交纳住房公积金，具体情况请咨询当地住房公积金管理机构）　　职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%；有条件的城市，可以适当提高缴存比例。具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级人民政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准。城镇个体工商户、自由职业人员住房公积金的月缴存基数原则上按照缴存人上一年度月平均纳税收入计算。　　单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，由住房公积金管理中心责令限期办理；逾期不办理的，处1万元以上5万元以下的罚款。　　单位逾期不缴或者少缴住房公积金的，由住房公积金管理中心责令限期缴存；逾期仍不缴存的，可以申请人民法院强制执行。贷款类型　　1.个人住房公积金贷款：　　个人住房公积金贷款是住房公积金管理中心用住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻修、大修自住住房、集资合作建房的住房公积金存款人发放的优惠贷款。　　2.个人住房公积金组合贷款：　　是指当住房公积金贷款额度不足以支付购房款时，借款人在申请住房公积金贷款同时又向受托银行商业性个人住房贷款，两部分贷款一起构成组合贷款。组合贷款中住房公积金贷款由管理中心审批，商业性贷款由受托银行审批。　　房地产开发商与管理中心和受托银行签订《商品房按揭贷款合作协议》，由房地产开发商为借款人提供阶段性保证担保，并按贷款总额一定比率缴存保证金，待产权证办妥完成抵押登记后，结束保证担保责任，转为所购住房抵押担保。借款人向管理中心提出贷款申请，获得批准后有受托银行与借款人签订借款合同，办理用款手续。　　3.个人住房公积金置换组合贷款：　　个人住房公积金置换组合贷款，是先由银行用银行资金对借款人（缴存住房公积金的职工）发放商业性住房贷款后，再由受托银行代理借款人向管理中心申请公积金贷款。借款人的公积金贷款额度控制在其公积金基本贷款额度内且不超过商业住房贷款金额的70%，其公积金基本贷款期限比商业住房贷款期限短一年以上。还款方式如期还贷　　住房公积金个人购房贷款的还款方式有：每月等额本息还款法和每月等额本金还款法两种。 　　每月等额本息还款法是指借款人每月偿还的贷款本金和利息总额不变，但每月还款额中贷款本金逐月增加，贷款利息逐月减少的还款方式。　　每月等额本金还款法是指借款人每月偿还的本金固定不变，贷款利息逐月递减的还款方式。　　需要说明的是一年期以内的公积金个贷，应当于到期时一次还本付息；一年期以上的公积金个贷，应当按月偿还贷款本息。提前还贷　　只要提前一个月向银行申请就行了。具体各地各银行规定或合同签的不一样，就可能稍有不同，比如有的银行提前还贷还需支付一定的违约金，有的就不需要，你可以仔细看一下你跟银行签订的公积金贷款合同，上面对提前还贷有什么约定（一般人签合同时可能不太在意这条），有没有提前还贷需支付违约金这条，没有的话就不需要提前还贷了，可能还需跟银行另行再签订还贷合同，可以选择缩短贷款时间或减少月供，一般缩短贷款时间较为节省一点.与商业贷款差异贷款对象　　住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款的对象是缴存住房公积金的在职职工和汇缴单位的离退休职工(并不是每个公积金管理中心都对离退休职工发放公积金贷款的)，其贷款的对象必须具备下列条件：　　●持续缴存12个月住房公积金或已累计缴存24个月以上且目前还在继续缴存。　　●具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力。　　●具有购买住房的合同或有关证明文件。　　●提供住房资金管理中心及所属分中心、管理部同意的担保方式。　　●符合住房资金管理中心规定的其他条件。　　以上条件每个地方的住房公积金管理中心不尽相同,以当地政策为准!!　　一般的金融机构发放的住房抵押贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，即不限于住房公积金的缴存人和离退休职工，也就是说其对象的范围大于前者。贷款额度　　一般的金融机构发放的住房抵押贷款的最高贷款额不得超过总房价的80%，而住房公积金贷款都规定了最高限额及限制比例，并根据实际情况进行时时调整。贷款手续　　公积金贷款必须先到住房资金管理中心进行申请，接受住房资金管理中心的初审，初审合格后由住房资金管理中心出具证明，方可办理公积金贷款。因此公积金贷款的手续较一般住房贷款的手续更为复杂。商业贷款在借款人签订购房合同后，直接到相关银行经办机构或与银行签订合作协议的开发商处提供有关材料即可办理。贷款利率　　公积金贷款的利率由人民银行规定，区别于商业银行贷款基准利率。需要担保　　部分地区主要以住房置业担保公司提供反担保的方式，职工需要交纳担保服务费，部分地区则采用保险公司提供的保险方式，此外，还有有价证券质压、公积金帐户余额担保等方式。最新政策房贷加息 　　2011年4月7日，据住房和城乡建设部昨日发布的《中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知》，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.50%上调至4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.00%上调至4.20%。　　成都个人住房公积金存贷款利率昨起上调。从成都市住房公积金管理中心获悉，此次五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.2%，由4.7%调至4.9%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.25%，由4.2%调至4.45%。同时，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25%，由2.85%调至3.1%；当年归集的个人住房公积金存款利率不变。　　调整后，在基准利率情况下，以贷款40万元、贷款期限20年、等额本息还款方式为例，利率上调后，购买首套房的住房公积金贷款每月还款额为2617.78元，比加息前每月增加43.8元，比同等条件下的商业贷款每月节省495.43元；购买二套房，利率按照首套房利率的1.1倍执行，每月还款额为2726.76元，比加息前增加49.23元，比同等条件下商业贷款每月节省558.27元。开放支取　　十一届全国人大常委会第二十三次会议于2011年10月27日上午在人民大会堂金色大厅召开联组会议，对国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告进行专题询问。　　住房和城乡建设部副部长齐骥在回答询问时表示，关于公积金存缴人能否利用公积金支付住房租金的问题，正在实施当中的公积金管理条例中有明确规定，允许缴存人提取自己的公积金来支付房租，但是后面跟着一个很苛刻的条件，就是你的房租已经占了收入的一定比例以上才允许你提取公积金去缴纳。　　齐骥指出，这个规定在具体的执行当中，各地不完全一样。有的地方为了管理公积金方便，干脆就不分青红皂白，公积金不允许提取用于住房的租金，只允许个人提取公积金进行买房和房屋的维修。住建部也正在积极联合各个部门，研究修订公积金条例工作中，放开个人提取公积金用于支付住房租金的规定。[2]　　最新新闻消息：2012年2月14日从住房城乡建设部获悉，为进一步加强住房公积金监管，住房城乡建设部要求各省（区）住房城乡建设厅会同有关部门对住房公积金中心进行实施管理绩效考核。具体要求是，每年3月底前，各省（区）住房城乡建设厅会同同级财政、人民银行等部门对公积金中心上一年度管理情况进行全面考核。对考核优秀的，予以表彰；对考核不合格的，通报批评，责令限期整改。对连续2年考核不合格的，向当地人民政府提出撤换公积金中心负责人的建议。此外，每年组织对各设区城市住房公积金业务管理、政策执行、风险控制和规范服务等工作开展检查，重点检查涉险资金回收、分中心机构调整、骗提骗贷和大额资金转存等情况。加快推进住房公积金监管信息系统建设，制定住房公积金管理人员培训规划和年度培训计划，每年参训人员不低于从业人员的20%。提取条件　　住房公积金的提取必须符合一定的条件，在以下情形之一的可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：（1）购买、建造、翻建、大修具有所有权的自住住房的；　　（2）离休、退休的；　　（3）完全丧失劳动能力、并且与所在单位终止劳动关系的；　　（4）出境定居时；　　（5）偿还购房贷款本息的；　　（6）房租超出家庭工资收入的规定比例的。联网监控　　据2012年2月媒体   资料图片报道，随着住房公积金缴存覆盖面可能进一步被强制扩大，以及用途的增加，对2011年年末余额已高达2.1万亿的住房公积金的安全监管，已成为当务之急。目前，住房和城乡建设部已经部署相关工作，力争在2012年年底完成全国100个主要城市住房公积金账户的联网监控，从而打破住房公积金账户仅由属地政府监管的传统格局。与此同时，住建部已经拟定《住房公积金管理条例》(以下简称“条例”)修订工作的时间表，要求在2013年6月前全部完成，并上报国务院法制办。　　年底落实“百城监控”　　2月8日，住建部一位官员证实，住建部部长姜伟新日前已经做出工作部署，要求进一步推进住房公积金运行监管系统建设，力争2012年年末覆盖到全国100个城市。“主要是为了确保全国住房公积金安全地运行，同时，对使用情况能有实时的了解。”他强调。　　日前，在一次内部会议上，姜伟新表示，“(2011年住建部)加快了住房公积金监管系统建设。部里已经完成了可研报告，在几十个城市采集了住房公积金相关数据，其中资金账户监管功能可在今年年底实现。”在此之前，全国城镇住房公积金的监管一直采用的是属地政府监管的模式，即所在地住房公积金的缴存、使用、账户余额等由属地人民政府负责监管。对于全局信息，地方人民政府以时间段为单位，将数据向中央政府的主管部门即住建部和中国人民银行上报。　　主要覆盖地产发达城市　　由于住房公积金运行监管系统建设工作目前尚在推进当中，对于包括100个主要城市构成名单在内的更多细节，前述住建部官员表示不便透露。不过，对于100个城市覆盖全国主要房地产市场发达城市，他并未否认。　　在住建部“扩大住房公积金覆盖范围”的意见得到国务院认可后，北京市政府率先提出了扩大住房公积金覆盖面。北京市副市长陈刚在北京住房公积金管理委员会第十二次全体会议上提出要求，实现住房公积金由“制度全覆盖”向“人群全覆盖”的转变。将进城务工人员等人群，纳入住房公积金覆盖范围，从而达到全覆盖。　　住建部政策研究中心的一位学者表示，北京扩大住房公积金覆盖范围的做法得到了住建部的认可，存在进一步推广的可能性，但要视各地经济发展程度的情况而定。“如果覆盖面扩大成为一种趋势，那么住房公积金的总额就会进一步扩大，所以强化监管和安全使用就是十分重要的。”中国房地产学会会长陈国强表示。[3]单位住房公积金账户的注销　　(一)申请条件：住房公积金缴存单位发生合并、分立、重组、撤销、解散或破产等情形，且单位账户余额、结转人数为零才可以申请注销。　　(二)申请单位住房公积金账户注销时先持下列材料到公积金中心审核：　　1、填写好的一式三联《住房公积金缴存单位名称变更、注销申请表》;　　2、单位注销的相关文件或证明。　　(三)单位凭经审核盖章的一式三联《住房公积金缴存单位名称变更、注销申请表》到开户银行办理。　　提示 　　▲注销申请前，单位应按下列要求将职工住房公积金账户清理完毕：　　①符合住房公积金销户提取条件的，通知职工办理提取手续;　　②职工有接收单位的，为职工办理转移手续;　　③职工无接收单位且不符合销户提取条件的，将职工住房公积金账户转入公积金中心封存户并通知职工。▲单位经办人确认单位账户余额为零，结转人数为零(若结转人数不为零时，单位经办人需填写好一式三联《中国建设银行广东省分行住房公积金汇缴额、汇缴人数变更清册》)才能办理。住房公积金贷款申请流程 住房公积金知识问答一、什么是住房公积金?住房公积金是城镇在职职工及其所在单位按照国家有关政策法规缴存的具有保障性和互助性的一种长期住房储金。二、住房公积金的性质是什么?　　住房公积金的本质属性就是它的工资性,也就是说住房公积金类似职工的工资收入,无论是职工个人缴存部分,还是单位为职工缴存部分,都归职工个人所有。三、为什么要建立住房公积金制度?　住房公积金制度是一种住房保障制度,也是住房分配货币化的一种形式。建立住房公积金制度的根本目的是转变计划经济体制下的住房实物分配,通过公积金的长期积累,可以逐步增强职工购、建住房能力,提高城镇居民的居住水平。四、住房公积金的缴存是否可以间断?　　住房公积金制度一经建立,职工在职期间必须不间断地按规定缴存,除职工符合政策规定的情况外,不得中止和中断。五、住房公积金适用区域及转移情况？住房公积金在石家庄市行政范围内可以贷款买房。如员工离退等可以办理账户转移或者支取。六、住房公积金缴存利率是多少？住房公积金存入职工住房公积金账户之日起，当年缴存金额按银行活期利率结息，结息日为每年6月30日；上一年的缴存金额按照银行3月定期利率结息，逐年以此类推。七、住房公积金的支取都有哪些？（一）有下列情况之一的，职工可以申请支取本人账户内的住房公积金：1、购买、建造、翻建、大修自住住房的；2、偿还购房贷款本息的；3、被纳入城镇最低生活保障范围并需支付房租的；4、离休、退休的；5、处境定居的；6、出境定居的；7、户口迁出本县并与单位终止劳动关系的；8、非本县户口职工与单位终止劳动关系的；9、被判处刑罚并与单位终止劳动关系的；10、因参军、上学与单位终止劳动关系的；11、因单位解散、破产或辞职、被辞退等原因与单位终止劳动关系，两年后仍未重新就业的；12、职工直系亲属（父母、子女）购买建造、翻建、大修自住住房的；13、遭遇重大疾病或突发事件，造成家庭生活困难的；14、其它规定可支取的事项。符合前款1至3项规定支取条件的，配偶可同时支取个人账户内的住房公积金。 （二）职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人可以申请之前职工住房公积金账户内的存储余额。无继承人的，职工住房公积金账户的存储余额纳入住房公积金的增值收益。（三）职工支取住房公积金应提供本人身份证及复印件，职工配偶支取住房公积金还应提供夫妻关系证明及复印件。根据支取的不同情况同时提供相应证明资料的原件及复印件。（四）职工支取住房公积金，应向所在单位提供有关资料，所在单位核实后向县管理部提出支取申请。经审批准予或不准支取的，均告知申请人。八、住房公积金的贷款对象及贷款额度是多少？（一）贷款对象：1、连续缴存3个月以上的职工。2、为缴存住房公积金的职工，需由正常缴存住房公积金且未申请使用住房公积金贷款的职工（不少于2人）提供担保。3、夫妻双方均符合住房公积金贷款条件的，可以分别申请贷款。（二）贷款用途：用于在本县行政区域范围内的购房、建房、偿还银行住房贷款。（三）贷款额度：根据借款人所购住房价值、借款人的还款能力及抵押房地产状况等情况综合确定。但贷款最高额度不高于所购住房价值的80%，且不超过40万元。（四）贷款期限：贷款期限一般不超过借款人至法定退休年龄的剩余年限，但最长不超过30年。（五）贷款利率：贷款利率执行中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率，如遇利率调整，于次年1月1日开始执行新的利率。九、办理住房公积金需要哪些贷款资料？1、借款人及其配偶的身份证、户口簿、结婚证。2、借款人及其配偶的收入证明。3、购房合同或协议。4、已付购房款证明。5、其他需要提供的材料。购二手房时，同时提供原房主身份证及原《房屋所有权证》复印件。偿还银行住房贷款的，同时提供《房屋所有权证》、原借款合同、上月与银行对账单。抵押旧房购买新房的，同时提供抵押房屋所有权人身份证复印件及房屋所有权证。十、住房公积金贷款程序都有哪些？1、申请：贷款申请人到县住房公积金管理中心领取、填写贷款审批表，并提交上述有关材料。2、审批：管理中心对申请人的贷款资格、贷款条件、贷款额度、还贷能力及抵押房产状况等情况进行审查，3日内作出是否准予贷款的决定。3、签约：管理中心与房屋所有权人签订房屋抵押合同；受委托银行与借款人签订借款合同。4、抵押：抵押人到房产管理部门办理房产抵押登记。5、放款：受委托银行按借款合同约定发放贷款。 十一、如何偿还住房公积金贷款？实行等额还款方式，按月还款。逾期偿还本息的，按有关规定收取罚息。十二、借款还清后,如何办理房产抵押注销手续?　　答:借款人还清借款本息后,市住房公积金管理中心出具贷款结清证明,在《房屋他项权证注销申请书》上签章,退还借款人《房屋他项权证》,借款人持身份证、《房屋所有权证》、《房屋他项权证》、贷款结清证明、《房屋他项权证注销申请书》到市产权管理部门办理抵押注销手续。十三、2011年住房公积金贷款利率和商代利率对比表每万元住房公积金贷款与商业性贷款(基准利率)还本付息对照表适用等额本息还款方式年年利率（%）月还款额本息总额两种贷款限商业性公积金商业性公积金商业性公积金总利差15.313.3310531.0010333.00198.0025.43.33440.51431.2710572.2410350.48221.7635.43.33301.51292.2710854.3610521.72332.6445.763.33233.75222.8011220.0010694.40525.6055.763.33192.21181.1611532.6010869.60663.0065.943.87165.45155.8611912.4011221.92690.4875.943.87145.80136.0912247.2011431.56815.6485.943.87131.12121.2912587.5211643.84943.6895.943.87119.76109.8012934.0811858.401075.68105.943.87110.72100.6313286.4012075.601210.80115.943.87103.3693.1413643.5212294.481349.04125.943.8797.2786.9214006.8812516.481490.40135.943.8792.1681.6814376.9612742.081634.88145.943.8787.8077.1914750.4012967.921782.48155.943.8784.0673.3215130.8013197.601933.20165.943.8780.8269.9415517.4413428.482088.96175.943.8777.9866.9815907.9213663.922244.00185.943.8775.4864.3516303.6813899.602404.08 195.943.8773.2762.0116705.5614138.282567.28205.943.8771.3059.9217112.0014380.802731.20215.943.8769.5458.0317524.0814623.562900.52225.943.8767.9556.3217938.8014868.483070.32235.943.8766.5354.7718362.2815116.523245.76245.943.8765.2453.3618789.1215367.683421.44255.943.8764.0652.0719218.0015621.003597.00265.943.8763.0050.8819656.0015874.563781.44275.943.8762.0249.7920094.4816131.963962.52285.943.8761.1348.7920539.6816393.444146.24295.943.8760.3247.8620991.3616655.284336.08305.943.8759.5747.0021445.2016920.004525.20注：此表仅供参考，贷款时以合同为准。 住房公积金会计核算办法　　第一章　总则　　一、为了规范和加强住房公积金的会计核算，维护住房公积金所有者的合法权益，特制定本办法。　　二、本办法适用于中华人民共和国境内住房公积金管理中心（以下简称“住房公积金中心”）管理的住房公积金。　　住房公积金中心的自身业务应与住房公积金业务分账核算，住房公积金中心自身业务的会计核算，执行《事业单位会计制度》。　　三、住房公积金的会计核算应当正确划分会计期间，分期结算账目和编制会计报表。会计年度自公历１月１日起至１２月３１日止。年度、季度的起讫日期采用公历日期。　　四、住房公积金的会计记账采用借贷记账法。　　五、住房公积金的会计处理方法前后期应当一致，会计指标应当口径一致、不得随意变更。如确有必要变更，应当将变更的情况、变更的原因，在财务情况说明书中加以说明。　　六、住房公积金中心应按以下规定运用住房公积金会计科目：　　（一）本办法统一规定会计科目的编号，以便于编制会计凭证，登记账簿，查阅账目，实行会计电算化，各住房公积金中心不得随意改变或打乱重编。在某些会计科目之间留有空号，供增设会计科目之用。　　（二）住房公积金中心在填制住房公积金的会计凭证、登记账簿时，应填列会计科目的名称，或同时填列会计科目的名称和编号；不应只填列会计科目编号，不填列会计科目名称。　　七、住房公积金中心应按以下规定编制和提供住房公积金财务会计报告：　　（一）住房公积金中心应当按照本办法的规定编制和提供合法、真实和公允的住房公积金财务会计报告。　　（二）住房公积金财务会计报告由会计报表、会计报表附注和财务情况说明书组成。住房公积金中心对外提供的住房公积金财务会计报告的内容、会计报表种类和格式等，由本办法规定；住房公积金中心对住房公积金进行内部管理需要的会计报表由住房公积金中心自行规定。　　（三）住房公积金中心对外提供的住房公积金会计报表包括：　　１．资产负债表；　　２．增值收益表；　　３．有关附表。　　（四）住房公积金会计报表必须做到数字真实、内容完整、说明清楚、手续齐备、编报及时；并报送同级财政部门和住房委员会。　　季度会计报表应于季度终了后１０日内报出，年度会计报表应于年度终了后３０日内报出。　　（五）住房公积金会计报表的填列，以人民币“元”为金额单位，“元”以下填至“分”。　　（六）对外报出的会计报表，应依次编定页数，加具封面，装订成册，加盖公章。封面应注明住房公积金中心名称、报表所属年度、月份、送出日期等，并由住房公积金中心负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名和盖章；设置总会计师的单位，还须由总会计师签名和盖章。　　八、住房公积金会计机构设置、会计人员配备、会计核算、会计监督、内部会计管理制度的要求，按照《会计基础工作规范》的规定执行。　　九、本办法由中华人民共和国财政部负责解释，需要变更时，由财政部修订。　　十、本办法自２０００年１月１日起施行。　　第二章　会计科目及使用说明　　一、会计科目表顺序号　　编号　　会计科目名称　（一）资产类　１　　１０１　　住房公积金存款　２　　１０２增值收益存款　３　　１１１　　应收利息　４　　１２１　　委托贷款　５　　１２２逾期贷款　６　　１２４　　国家债券　（二）负债类７　　２０１　　住房公积金　８　　２１１　　应付利息　９　　２１４　　专项应付款　（三）净资产类　 １０　３０１　　贷款风险准备１１　３１１增值收益　１２　３２１　　增值收益分配　（四）收支类　１３　４０１　　业务收入　１４　４１１　　业务支出　　二、会计科目使用说明　　第１０１号科目　住房公积金存款　　（一）本科目核算按规定存入受委托银行住房公积金专户的款项。　　（二）将款项存入受委托银行住房公积金专户，借记本科目，贷记有关科目；提取和支付住房公积金专户的款项，借记有关科目，贷记本科目。　　收到银行转来的住房公积金专户利息收入，借记本科目，贷记“业务收入住房公积金利息收入”科目。　　（三）本科目应设置“住房公积金存款日记账”，由出纳人员根据收付款凭证，按照业务的发生顺序逐笔登记，每日终了应结出余额。“住房公积金存款日记账”应定期与“银行对账单”核对，至少每月核对一次。月份终了，银行存款账面结余与银行对账单余额之间如有差额，必须逐笔查明原因进行处理，并应按月编制“住房公积金存款余额调节表”，调节相符。　　（四）本科目期末借方余额，反映实际存在受委托银行住房公积金专户的款项。　　第１０２号科目　增值收益存款　　（一）本科目核算按规定存入受委托银行增值收益专户的款项。　　（二）收到银行转来的住房公积金增值收益专户利息收入，借记本科目，贷记“业务收入增值收益利息收入”科目。　　实际上交财政部门的住房公积金中心管理费用、城市廉租住房建设补充资金，借记“专项应付款”科目，贷记本科目。　　（三）期末（季末或年末，下同），按规定将除住房公积金增值收益专户利息收入之外的各项业务收入与业务支出的差额，自银行住房公积金专户转入增值收益专户，借记本科目，贷记“住房公积金存款”科目。　　（四）本科目应设置“增值收益存款日记账”，由出纳人员根据收付款凭证，按照业务的发生顺序逐笔登记，每日终了应结出余额。“增值收益存款日记账”应定期与“银行对账单”核对，至少每月核对一次。月份终了，银行存款账面结余与银行对账单余额之间如有差额，必须逐笔查明原因进行处理，并应按月编制“增值收益存款余额调节表”，调节相符。　　（五）本科目期末借方余额，反映实际存在受委托银行增值收益专户的款项。　　第１１１号科目　应收利息　　（一）本科目核算住房公积金运作过程中发生的各项应收未收的利息，如委托贷款发生的应收利息。　　（二）期末，计算当期尚未收到的委托贷款利息，借记本科目，贷记“业务收入委托贷款利息收入”科目；实际收回利息时，借记“住房公积金存款”科目，贷记本科目。　　按规定程序经批准核销的住房公积金呆账贷款，冲销提取的贷款风险准备，借记“贷款风险准备”科目，贷记本科目和“逾期贷款”科目，同时，借记“住房公积金存款”科目，贷记“增值收益存款”科目；核销的贷款以后又收回，按收回的住房公积金贷款本金和利息，借记“住房公积金存款”科目，贷记“贷款风险准备”科目，同时，借记“增值收益存款”科目，贷记“住房公积金存款”科目。　　（三）本科目应按债务人设置明细账。　　（四）本科目期末借方余额，反映尚未收回的利息。　　第１２１号科目　委托贷款　　（一）本科目核算按规定在受委托银行办理职工住房公积金委托贷款的款项。　　已超过借款合同约定期限尚未归还的委托贷款，不在本科目核算，应在“逾期贷款”科目核算。　　（二）本科目核算内容如下：　　１．按规定向购买、建造、翻建、大修自住住房的职工发放住房公积金贷款，借记本科目，贷记“住房公积金存款”科目；收回住房公积金贷款，按本息合计，借记“住房公积金存款”科目，按本金，贷记本科目，按已计利息，贷记“应收利息”科目，按未计利息，贷记“业务收入委托贷款利息收入”科目。　　２．对于借款合同约定到期（含展期后到期）未归还的委托贷款，应转作逾期贷款处理，自本科目转入“逾期贷款”科目，借记“逾期贷款”科目，贷记本科目。　　３．对借款人申请住房公积金贷款而提供的担保，应建立备查簿，详细登记担保的形式（抵押、质押等形式）、担保金额等情况。　　（三）本科目按贷款职工名称设置明细账。　　（四）本科目期末借方余额，反映实际发生的、在借款合同约定期限内尚未归还的住房公积金委托贷款。　　第１２２号科目　逾期贷款　　（一）本科目核算借款合同约定到期（含展期后到期）未归还的委托贷款。 　　（二）对于借款合同约定到期（含展期后到期）未归还的委托贷款，应转作逾期贷款处理，自“委托贷款”科目转入本科目，借记本科目，贷记“委托贷款”科目。收回逾期贷款，借记“住房公积金存款”科目，贷记本科目和“应收利息”科目。　　按规定程序经批准核销的住房公积金呆账贷款，冲销提取的贷款风险准备，借记“贷款风险准备”科目，贷记本科目和“应收利息”科目，同时，借记“住房公积金存款”科目，贷记“增值收益存款”科目；核销的贷款以后又收回，按收回的住房公积金贷款本金和利息，借记“住房公积金存款”科目，贷记“贷款风险准备”科目，同时，借记“增值收益存款”科目，贷记“住房公积金存款”科目。　　（三）本科目应按贷款职工名称设置明细账。　　（四）本科目期末借方余额，反映已超过借款合同约定期限但尚未归还的住房公积金贷款。　　第１２４号科目　国家债券　　（一）本科目核算按规定用住房公积金购买的国家债券。　　（二）按规定用住房公积金购买国家债券，按实际支付的价款，借记本科目，贷记“住房公积金存款”科目。　　国家债券到期收回本息或按规定转让时，按实际收到的金额，借记“住房公积金存款”科目，按债券账面价值，贷记本科目，按其差额，贷记“业务收入国家债券利息收入”科目。　　购买的国家债券应视同货币资金妥善保管，并建立备查簿详细登记国家债券的金额、期限、利率、到期收回等情况。　　（三）本科目应按国家债券的品种设置明细账。　　（四）本科目期末借方余额，反映持有的国家债券价值。　　第２０１号科目　住房公积金　　（一）本科目核算住房公积金的归集、结息和支付等情况。　　（二）本科目的贷方核算住房公积金的归集和结息情况，其核算内容如下：　　１．收到单位和职工个人缴存的住房公积金，借记“住房公积金存款”科目，贷记本科目。　　２．按规定给职工住房公积金账户进行年度结息，按已提利息，借记“应付利息”科目，按未提利息，借记“业务支出住房公积金利息支出”科目，按应计利息，贷记本科目。　　３．职工在住房公积金中心管辖范围内调动工作，在本科目有关明细科目之间进行转账，借记本科目（调出单位），贷记本科目（调入单位）。　　（三）本科目的借方核算职工住房公积金账户内存储余额的提取情况，其核算内容如下：　　１．职工因购买、建造、翻建、大修自住住房而提取职工住房公积金账户内的存储余额，借记本科目，贷记“住房公积金存款”科目。　　２．职工因偿还购房贷款本息、房租超出家庭工资收入的规定比例而提取职工住房公积金账户内的存储余额，借记本科目，贷记“住房公积金存款”科目。　　３．职工因离退休、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系、户口迁出所在的市县或者出境定居等原因而提取职工住房公积金账户内的储存余额，根据委托银行转来的住房公积金支款凭证，办理注销职工住房公积金账户，按职工个人账户结余数额，借记本科目，按已提利息，借记“应付利息”科目，按未提利息，借记“业务支出住房公积金利息支出”科目，按实际支付金额，贷记“住房公积金存款”科目。　　４．死亡或者被宣告死亡的职工，由其继承人、受遗赠人提取职工住房公积金账户内的存储余额，按职工个人账户结余数额，借记本科目，按已提利息，借记“应付利息”科目，按未提利息，借记“利息支出”科目，按实际支付金额，贷记“住房公积金存款”科目。死亡或者被宣告死亡的职工，无继承人也无受遗赠人的，应将职工住房公积金账户内的存储余额转入业务收入，借记本科目，贷记“业务收入其他收入”科目。　　（四）本科目有关辅助账户的设置：　　１．为了分析、掌握住房公积金的欠缴情况，住房公积金中心可设置“住房公积金应缴存额”备查簿，详细登记应缴存住房公积金的有关情况。　　２．为了了解、掌握职工住房公积金账户内存储余额的提取情况，住房公积金中心可设置“住房公积金账户提取情况”备查簿，详细登记因职工购买、建造、翻建、大修自住住房；离退休；完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系；户口迁出所在的市、县或者出境定居；偿还购房贷款本息；房租超出家庭工资收入的规定比例等原因而提取职工住房公积金账户内存储余额的情况。　　（五）住房公积金中心应向缴存单位及时提供单位住房公积金的存储余额，按期与缴存单位核对住房公积金账户内的余额。　　（六）本科目应按缴存单位和职工个人设置明细账。　　（七）本科目期末贷方余额，反映职工住房公积金账户存储余额。　　第２１１号科目　应付利息　　（一）本科目核算住房公积金运作过程中发生的应付未付的利息，如计提的职工住房公积金账户利息。　　（二）期末计提职工住房公积金账户利息时，借记“业务支出住房公积金利息支出”科目，贷记本科目；按规定给职 工公积金账户进行年度结息时，按已提利息，借记本科目，按应计利息扣除已提利息的差额，借记“业务支出住房公积金利息支出”科目，按应计利息，贷记“住房公积金”科目。　　（三）本科目期末贷方余额，反映应付未付的利息。　　第２１４号科目　专项应付款　　（一）本科目核算应交财政部门的住房公积金中心管理费用和城市廉租住房建设补充资金。　　（二）本科目应设置以下两个明细科目：　　１．住房公积金中心管理费用；　　２．城市廉租住房建设补充资金。　　（三）按规定从住房公积金增值收益中提取的住房公积金中心管理费用，借记“增值收益分配提取公积金中心管理费用”科目，贷记本科目；住房公积金增值收益在扣除贷款风险准备金和公积金中心管理费用后的余额，作为城市廉租住房建设补充资金，借记“增值收益分配城市廉租住房建设补充资金”科目，贷记本科目。实际上交财政部门的住房公积金中心管理费用、城市廉租住房建设补充资金，借记本科目，贷记“增值收益存款”科目。　　（四）本科目期末贷方余额，反映尚未上交财政部门的住房公积金中心管理费用、城市廉租住房建设补充资金。　　第３０１号科目　贷款风险准备　　（一）本科目核算按规定提取的住房公积金贷款风险准备。　　（二）对于委托贷款，应于年度终了按规定提取住房公积金贷款风险准备。提取贷款风险准备时，借记“增值收益分配提取贷款风险准备”科目，贷记本科目。　　对于不能收回的逾期贷款应查明原因，追究责任。对确实无法收回的，按规定程序经批准作为呆账贷款，冲销提取的贷款风险准备，借记本科目，贷记“逾期贷款”、“应收利息”科目，同时，借记“住房公积金存款”科目，贷记“增值收益存款”科目；已确认并转销的呆账贷款，如果以后又收回，按实际收回的本金和利息，借记“住房公积金存款”科目，贷记本科目，同时，借记“增值收益存款”科目，贷记“住房公积金存款”科目。　　（三）本科目期末贷方余额，反映已提取的住房公积金贷款风险准备。　　第３１１号科目　增值收益　　（一）本科目核算住房公积金各项收入与各项支出的差额，即实现的住房公积金增值收益。　　（二）期末，结转下列业务收支科目：　　１．将“业务收入”科目贷方余额转入本科目，借记“业务收入”科目，贷记本科目。　　２．将“业务支出”科目借方余额转入本科目，借记本科目，贷记“业务支出”科目。　　３．同时，将各项业务收入与业务支出的差额，自银行住房公积金专户转入增值收益专户，借记“增值收益存款”科目，贷记“住房公积金存款”科目。　　（三）年度终了，应将本科目贷方余额转入“增值收益分配”科目，借记本科目，贷记“增值收益分配待分配增值收益”科目；如为借方余额作相反会计分录。结转后本科目应无余额。　　第３２１号科目　增值收益分配　　（一）本科目核算住房公积金增值收益的分配情况。　　（二）本科目应设置以下四个明细科目：　　１．提取贷款风险准备；　　２．提取公积金中心管理费用；　　３．城市廉租住房建设补充资金；　　４．待分配增值收益。　　（三）年度终了，账务处理如下：　　１．将“增值收益”科目贷方余额转入本科目，借记“增值收益”科目，贷记本科目（待分配增值收益），“增值收益”科目如为借方余额，作相反会计分录。　　２．增值收益应按下列顺序进行分配：　　（１）按规定从增值收益中提取住房公积金贷款风险准备，借记本科目（提取贷款风险准备），贷记“贷款风险准备”科目。　　（２）按规定从增值收益中提取应上交财政部门的住房公积金中心管理费用，借记本科目（提取公积金中心管理费用），贷记“专项应付款”科目。　　（３）增值收益扣除贷款风险准备和上交财政部门管理费用后的余额，作为城市廉租住房建设补充资金，借记本科目（城市廉租住房建设补充资金），贷记“专项应付款”科目。　　３．将本科目所属“提取贷款风险准备”、“提取公积金中心管理费用”、“城市廉租住房建设补充资金”明细科目的余额转入本科目所属“待分配增值收益”明细科目，借记本科目（待分配增值收益），贷记本科目（提取贷款风险准备、提取公积金中心管理费用、城市廉租住房建设补充资金）。　　（四）本科目年末一般无余额，如有借方余额，反映未弥补的损失。　　第４０１号科目　业务收入 　　（一）本科目核算住房公积金的业务收入。　　（二）本科目应设置以下五个明细科目：　　１．住房公积金利息收入；　　２．增值收益利息收入；　　３．委托贷款利息收入；　　４．国家债券利息收入；　　５．其他收入。　　（三）住房公积金运作过程中实现的各项业务收入，作如下账务处理：　　１．收到委托银行转来的住房公积金专户存款利息收入，借记“住房公积金存款”科目，贷记本科目（住房公积金利息收入）。　　２．收到银行转来的住房公积金增值收益专户存款利息收入，借记“增值收益存款”科目，贷记本科目（增值收益利息收入）。　　３．期末计算当期应收未收的委托贷款利息，借记“应收利息”科目，贷记本科目（委托贷款利息收入）。收回住房公积金委托贷款，按本息合计，借记“住房公积金存款”科目，按本金，贷记“委托贷款”科目，按已计利息，贷记“应收利息”科目，按未计利息，贷记本科目（委托贷款利息收入）。　　４．国家债券到期收回或按规定转让时，按实际收到的金额，借记“住房公积金存款”科目，按债券账面价值，贷记“国家债券”科目，按其差额，贷记本科目（国家债券利息收入）。　　５．收到住房公积金逾期贷款的罚息收入、以及逾期不办理住房公积金的罚款收入，借记“住房公积金存款”科目，贷记本科目（其他收入）。死亡或者被宣告死亡的职工，无继承人也无受遗赠人的，应将职工住房公积金账户内的存储余额转入本科目，借记“住房公积金”科目，贷记本科目（其他收入）。　　（四）期末，应将本科目余额全部转入“增值收益”科目，借记本科目，贷记“增值收益”科目，结转后本科目应无余额。　　第４１１号科目　业务支出　　（一）本科目核算住房公积金的业务支出，包括按国家规定给职工住房公积金账户计算的利息、住房公积金中心按照规定支付给受委托银行的住房公积金归集手续费和委托贷款手续费。　　（二）本科目应设置以下三个明细科目：　　１．住房公积金利息支出；　　２．住房公积金归集手续费支出；　　３．委托贷款手续费支出。　　（三）住房公积金运作过程中发生的各项业务支出，作如下账务处理：　　１．期末，计提职工住房公积金账户利息时，借记本科目（住房公积金利息支出），贷记“应付利息”科目；按规定给职工住房公积金账户进行年度结息时，借记本科目（住房公积金利息支出）、“应付利息”科目，贷记“住房公积金”科目。　　２．按照规定支付给受委托银行的住房公积金归集手续费，借记本科目（住房公积金归集手续费支出），贷记“住房公积金存款”科目。　　３．按照规定支付给受委托银行的住房公积金委托贷款手续费，借记本科目（委托贷款手续费支出），贷记“住房公积金存款”科目。　　（四）期末，应将本科目的借方余额全部转入“增值收益”科目，借记“增值收益”科目，贷记本科目，结转后本科目应无余额。　　　第三章　会计报表（略）财政部关于印发《住房公积金会计核算办法补充规定》的通知〖文号〗财会字[2000]12号〖发文单位〗财政部〖发布日期〗2000-06-13各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：　　《住房公积金会计核算办法》印发以来，陆续接到各地住房公积金管理中心的来电，反映住房公积金运作过程中有关其他应收款、其他应付款会计核算问题。为了完善《住房公积会计核算办法》，我们对住房公积金运作过程中有关其他应收款、其他应付款的会计核算进行了补充，现印发给你们，请印发各级住房公积金管理中心遵照执行。　　附件：住房公积金会计核算办法补充规定附件：　　一、会计科目 　　（一）增设“119其他应收款”科目　　1．本科目核算住房公积金运作过程中临时发生的其他各种应收款项。如处置个人抵押物取得的价款低于逾期贷款账面价值应由债务人清偿的部分等。　　2．处置抵押物时，按取到的价款，借记“住房公积金存款”科目，按取得的价款低于逾期贷款账面价值的差额，借记本科目，按逾期贷款账面价值，贷记“逾期贷款”科目；收回款项时，借记“住房公积金存款”科目，贷记本科目。　　3．本科目应按债务人设置明细账。　　4．本科目期末借方余额，反映尚未收回的其他应收款。　　（二）增设“219其他应付款”科目　　1．本科目核算住房公积金运作过程中临时发生的其他各种应付及暂收款项。如住房公积金缴存过程中收到的多缴款，处置抵押物取得的价款超过逾期贷款账面价值应归抵押人所有的部分等。　　2．住房公积金缴存过程中收到的多缴款，借记“住房公积金存款”科目，贷记本科目；退还款项时，借记本科目，贷记“住房公积金存款”科目。　　处置抵押物时，按取得的价款，借记“住房公积金存款”科目，按逾期贷款账面价值，贷记“逾期贷款”科目，按取得的价款高于逾期贷款账面价值的差额，贷记本科目；偿还款项时，借记本科目，贷记“住房公积金存款”科目。　　3．本科目应按债权人设置明细账。　　4．本科目期末贷方余额，反映尚未偿付的其他应付款。　　二、会计报表　　在资产负债表“应收利息”项目下“委托贷款”项目上增设“其他应收款”项目（7行），反映期末尚未收回的其他应收款。　　在资产负债表“应付利息”项目下“专项应付款”项目上增设“其他应付款”项目（21行），反映期末尚未偿付的其他应付款。 住房公积金知识普及何为住房公积金贷款个人住房公积金贷款为政策性住房公积金发放的委托贷款，指缴存住房公积金的本市职工，在本市城镇购买、建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。住房公积金制度的建立，大大推动了我国城镇住房制度改革的进程。为进一步推动住房商品化、社会化的进程，今后住房公积金发放的主要对象要由住房开发公司转向普通居民。住房公积金的销户和支取职工销户或支取住房公积金一律通过汇交单位办理。汇交单位办理销户或支取时，须开具《住房公积金支取申请书》，加盖预留分中心或市中心直属归集部门印鉴，由经办人签字后，凭《住房公积金支取申请书》及相关证明文件到所属归集部门办理销户或支取。汇交职工符合办理销户或支取条件，汇交单位不开具支取申请书的，可由职工本人凭身份证及有关证明文件，向所属归集部门提出申请，归集部门须与汇交单位协调，并负责办理销户或支取手续。凡符合销户或支取政策的，归集部门必须予以办理。销户销户是指住房公积金交存人按规定不再交存住房公积金，将其帐户上的住房公积金（包括个人交存部分、单位资助部分及应得利息）一次性全部支取并将其帐户撤消。遇有以下情况之一的，提供必要证明后，可办理住房公积金销户：  1.职工离、退休的，凭离休退休证及身份证办理销户；  2.职工未离、退休，但男年满60岁（含）；女年满55岁（含）的，本人自愿，可凭身份证办理销户；  3.具有本市户口的职工调离本市的，凭户口迁出证明及调出单位证明办理销户；  4.具有外地户口的职工调离本市的，凭外地身份证、户口本及调入单位证明办理销户；  5.出国定居的，凭在国外定居证明办理销户，持公安局注销证明；  6.职工自费出国留学或因私出国一年以上的，凭因私护照及签证办理销户，持公安局注销证明；  7.职工在住房公积金交存期间死亡的，由其继承人凭户口注销证明办理销户。不予办理销户支取的范围  1.辞职的职工；   2.工作调动人员凡新调入单位未建住房公积金的职工；  3.下岗的职工；  4.合同到期的职工  5.公派出国的工作人员提取提取是指住房公积金交存人发生住房方面或政策允许的其他用途时，支取个人帐户上的住房公积金，一般须保留一个月余额，支取期间和支足应使用额后仍须正常交存。遇有以下情况之一，提供必要证明文件后，可办理住房公积金支取：（以北京为例）  1.购买自住住房：采取一次性付款购房的职工，可凭购房合同、发票或合法收据和《北京市住房资金管理中心住房公积金支取记录单》办理或凭购房合同和《北京市住房资金管理中心住房公积金支取记录单》办理转帐支取手续，每年可支取一次；采取贷款或分期付款购买住房的，凭借款合同或分期付款协议和《北京市住房资金管理中心住房公积金支取记录单》办理支取手续（根据实际情况可办理提现或转帐手续），每季可支取一次。本通知下发前已购房的职工，支取住房公积金问题由各归集部门根据各自的情况予以安排。  2.建造自住住房：住房公积金交存职工须持政府的宅基地批复及规划局批件或其它建房批准证明文件、购买材料的发票和《北京市住房资金管理中心住房公积金支取记录单》，到归集部门办理支取手续。  3.大中修自有住房：住平房者需持产权人提出的修缮申请、修缮费用发票和《北京市住房资金管理中心住房公积金支取记录单》支取；住楼房者需持物业管理部门的修缮证明、分摊到本户的费用发票和《北京市住房资金管理中心住房公积金支取记录单》办理支取。  4.交房租：支付本人分摊房租中超过本人工资收入5%的部分，需持单位开具的收入证明、户口本及租赁合同（指经房屋管理部分认可的有效契约），每年3、4月办理支取。购买自住住房、建造自住住房、大中修自有住房的职工的配偶，可以持婚姻关系证明支取其住房公积金。但夫妇双方住房公积金的累计支取额不得超过购买自住住房、建造自住住房、大中修自有住房的总价款。住房公积金的缴存　　单位应当到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，经住房公积金管理中心审核后，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金帐户设立手续。每个职工只能有一个住房公积金帐户。 　　住房公积金管理中心应当建立职工住房公积金明细帐，记载职工个人住房公积金的缴存、提取等情况。　　单位录用职工的，应当自录用之日起30日内到住房公积金管理中心办理缴存登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金帐户的设立或者转移手续。　　单位与职工终止劳动关系的，单位应当自劳动关系终止之日起30日内到住房公积金管理中心办理变更登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金帐户转移或者封存手续。　　职工住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例。单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。　　新参加工作的职工从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。　　职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的百分之五；有条件的城市，可以适当提高缴存比例。具体缴存比例由住房委员会拟订，经本级人民政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准。　　职工个人缴存的住房公积金，由所在单位每月从其工资中代扣代缴。单位应当于每月发放职工工资之日起5日内将单位缴存的和为职工代缴的住房公积金汇缴到住房公积金专户内，由受委托银行计入职工住房公积金帐户。　　单位应当按时、足额缴存住房公积金，不得逾期缴存或者少缴。　　对缴存住房公积金确有困难的单位，经本单位职工代表大会或者工会讨论通过，并经住房公积金管理中心审核，报住房委员会批准后，可以降低缴存比例或者缓缴；待单位经济效益好转后，再提高缴存比例或者补缴缓缴。　　住房公积金自存入职工住房公积金帐户之日起按照国家规定的利率计息。　　住房公积金管理中心应当为缴存住房公积金的职工发放缴存住房公积金的有效凭证。 住房公积金40问1、什么是住房公积金？答：住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。2、国务院是哪年颁布《住房公积金管理条例》的？哪年修订的？答：1999年4月3日颁布的，2002年3月24日修订重新颁布。3、新颁布的《住房公积金管理条例》共有多少章多少条？答：共七章四十七条。4、我国于哪年在哪里率先建立住房公积金制度？答：1991年在上海。5、我市是哪年建立住房公积金制度的？答：1995年。6、住房公积金是由谁缴存的？归谁所有？答：住房公积金是由单位资助和职工个人缴存,两者均归职工个人所有。7、缴存住房公积金有强制性吗？答：缴存住房公积金是一种法定义务，即使已有住房的职工也须按月缴存，具有强制性。8、缴存住房公积金需要缴纳个人所得税吗？答：住房公积金本息免征个人所得税。9、每个干部职工可以有几个住房公积金账户？答：只能有一个住房公积金账户，存在多个账户的必须转移合并。10、缴存单位是按月还是按季或按年汇缴住房公积金？答：按月汇缴。[NextPage]11、什么情况下可以提取住房公积金？答：（一)购买、建造、翻建、大修自住住房的； (二)离休、退休的；(三)完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；(四)出境定居的；(五)偿还购房贷款本息的；(六)房租超出家庭工资收入的规定比例的。(七)职工下岗或者失业、享受城镇最低生活保障的；(八)职工遇到其他突发事件、造成家庭生活严重困难的。12、我与单位解除了劳动关系，可以支取住房公积金吗？答：可以。但必须满足以下几个条件：①职工与单位终止劳动关系且两年内未再就业的；②外资企业或私营企业职工与单位终止劳动关系的；③职工与单位终止劳动关系且户口不在本地的。13、工作单位发生变动时，怎么办理住房公积金转移？答：当职工个人工作发生变动时，必须将原单位开设的职工个人住房公积金账户转移至变动后的工作单位。14、我是一名刚参加工作的职工，请问我的住房公积金从何时开始扣缴？答：根据《住房公积金管理条例》第十七条规定，新参加工作的职工从当月起办理职工住房公积金个人账户新增手续并从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。15、缴存住房公积金有利息吗？答：有。住房公积金管理部门于每年6月30日按人民银行当日的挂牌利率给职工的住房公积金统一结息，即当年缴存的住房公积金按活期存款利率结息，上年结转的住房公积金按三个月整存整取的定期存款利率结息。16、职工可以随时支取自己账户内的住房公积金吗？答：不可以。因为住房公积金的个人所有权是限制性所有权，职工对住房公积金的占用、使用、收益和处分四项权能的行使受到一定程度的限制。17、我是一名外资企业的职工，请问可以缴存住房公积金吗？答：可以，按照国务院《住房公积金管理条例》规定，住房公积金缴存对象为：国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工。18、我市目前住房公积金的缴存比例是多少？答：2008年度，怀化市单位职工住房公积金的缴存比例为6%-12%，其中财政预算单位职工住房公积金缴存比例为6%。 19、我市目前住房公积金月缴存额上下限是多少？答：2008年我市住房公积金月缴存额上限为564元，下限为27元。20、住房公积金支取条件中有一项为当年度大修，大修的概念是什么？大修等于装修吗？答：根据1985年1月1日原城建环保部《房屋修缮范围和标准（试行）》，大修是指需要牵动或拆换住房部分主体构件，但不需全部拆除住房。因此大修不等于装修。21、职工购买期房可以提取住房公积金吗？如何办理？答：可以。职工因购买自住住房需要提取住房公积金，但所购住房尚未办理好房屋产权证的，经本人申请，提供购房合同和首付款发票后，可提取本人、配偶及直系亲属（以户籍为准，下同）住房公积金帐户内上年结转余额，并留足所提取住房公积金额度的10%作为保证金，3年之内申请人凭该房屋产权证和房产办证契税发票，领回所留保证金，同时还可提取办证时本人、配偶及直系亲属住房公积金帐户内上年度结转余额。22、职工持提取证明向住房公积金管理部门申请提取住房公积金，住房公积金管理部门应当自受理之日起几日内作出准予提取或不准予提取的决定？答：自受理申请之日起3日内。23、单位不办理住房公积金缴存登记或不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的应负什么责任?答：根据《住房公积金管理条例》第三十七条规定，单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金帐户设立手续的，由住房公积金管理中心责令限期办理；逾期不办理的，处1万元以上5万元以下的罚款。24、单位逾期不缴或者少缴住房公积金的，应负什么法律责任？答：根据《住房公积金管理条例》第三十八条规定，单位逾期不缴或者少缴住房公积金的，由住房公积金管理中心责令限期缴存；逾期仍不缴存的，可以申请人民法院强制执行。25、职工购买期房可以申请住房公积金个人住房贷款吗？有哪些要求？答：可以。但应具备以下条件：连续缴存住房公积金一年以上；与开发商签订了书面购房合同；具有房产部门颁发的预售房屋许可证。26、请问目前住房公积金贷款利率是多少？答：目前1—5年期限贷款年利率为3.33%；6—30年期限贷款年利率为3.87%。在借款期间，如遇到中国人民银行调整住房公积金贷款利率，则您的贷款将会在下一年的1月1日起按照新利率计算贷款利息。27、住房公积金个人住房贷款与商业银行住房贷款相比较，最大的优势是什么？答：低存低贷（即低缴存额低贷款利率）。 28、申请住房公积金个人住房贷款，需要交纳哪些费用？答：在住房公积金管理中心申请个人住房贷款实行零收费。29、办理住房公积金个人住房贷款，需要多长时间？答：办理住房公积金个人住房贷款一般规定在15个工作日之内办结。30、目前我市住房公积金个人住房贷款最高贷款额是多少？答：目前我市住房公积金个人住房贷款可以贷房价的80%，最高贷款额为30万元。31、目前我市住房公积金个人住房贷款最长年限是多少？答：目前最长年限为30年（以法定退休年龄为限）。32、住房公积金个人住房贷款采取何种还款方式？答：采取月均等额本息还款方式，即借款期内每月以相等的还款额偿还贷款本息。33、我曾经在银行留有不良信用记录，不是恶意的，后来也还清了，请问我还可以申请住房公积金个人住房贷款吗？只要留有不良记录就一定贷不了吗？答：借款人及配偶个人的信用状况是通过中国人民银行个人征信系统查询。住房公积金管理部门对透支卡连续逾期达三期以上（含三期）或累计逾期达六期以上（含六期）的不予发放贷款；对在商业银行贷款逾期达一期以上的不予发放贷款。只要您的信用记录不逾期，就可以办理住房公积金个人住房贷款业务。34、我是一名新参加工作的职工，工作才8个月，缴存住房公积金7个月，请问我可以申请住房公积金个人住房贷款吗？答：根据《怀化市住房公积金管理办法》，借款人及其单位建立住房公积金制度一年以上且近3个月无停缴记录才可以申请住房公积金个人住房贷款。35、我本人在县（区）工作，但我想在怀化市区购房，请问如何办理住房公积金个人住房贷款？答：您应该到住房公积金缴存地申请住房贷款。须准备借款人及其配偶身份证、户口本、结婚证、购房合同、首付款发票或购房契税发票，借款人夫妻双方月收入证明，房屋产权证和土地证或售房单位阶段性保证承诺。36、我本人在怀化工作，想在长沙买房，可以申请住房公积金个人住房贷款吗？答：可以。但怀化市外异地购房申请住房公积金个人住房贷款须用现房抵押。37、我可以用住房公积金偿还贷款吗？答：可以。凡在住房公积金管理部门申请了住房贷款的借款户，次年后可每年用本人、配偶及直系亲属上年度缴存余额抵偿当年应还住房公积金借款本息。 38、我是2007年12月购买的住房并已办理好两证，可以申请住房公积金个人住房贷款吗？答：只要您取得房产证、土地证的时间没有超过730天就可以申请贷款。39、我已退休，还可以申请贷款吗？答：不可以，因为您已超过了法定退休年龄。40、我想查询个人住房公积金余额，怎么查询？答：为方便广大职工查询个人住房公积金余额，目前市住房公积金管理中心提供了以下查询方式：①拨打0745-2385666按语音提示操作进行查询；②登陆怀化市住房公积金网站www.hhzfgjj.com，输入第二代身份证号码进行查询；③携带身份证前往怀化市住房公积金管理中心营业厅委托工作人员查询或通过触摸屏查询。 公积金知识问答1、生病可以将公积金取出来用吗？如果本人患大病，恶性肿瘤。可否将公积金取出来用？如果可以需要哪些手续。不买房能不能将公积金取出来呢？管理中心回复：您好，可以申请提取公积金。需提供身份证、公积金卡（密码）、如已婚则提供夫妻双方的工资收入证明、医院诊断书、和该病种的医疗收费收据到账户所在区办事处办理。2、公积金提前还款可以进行房屋买卖及转让吗？您好，想请教。1、公积金现行的政策是否是可以首付最低两成？2、最长年限是20年，还是30年？3、贷款额度的上限公式是否为：（月公积金缴款《个人+单位》×12×年限+公积金账户现有余额）×24、可否在未满年限时提前还款，同时进行房屋买卖及转让？谢谢！管理中心回复：您好！1.首套首付20%。2.最长年限30年。3.可贷款额度=（住房公积金月缴存额×12×未来可缴存年限＋住房公积金个人账户余额）×2，借款申请人及配偶都已参加住房公积金的，按双方可贷款额度之和测算。4.可提前还贷，须在结清之后才能买卖、转让。谢谢您的参与！公积金贷款总评估价怎么算？我正在办理二手房买卖，想办理公积金贷款。我曾在大连某网上查到公积金贷款没有评估费。可我在你们的网上却查到有评估费。中介也让我交评估费。我想问一下，“评估价*0.3%”中评估价是指房子的总评估价还是指房子的每平单价，这个价位是由哪个部门来评估的。管理中心回复：您好，评估价格是指房屋评估的总价值。由房屋评估公司进行评定。夫妻提取公积金共同还贷款流程详解今天上午，天津市公积金管理人士提示：职工夫妻双方提取公积金以及退休职工提取公积金时要注意一些流程细节。市民赵先生问：在去年办理的组合贷款及委托提取手续，当时只用了自己的公积金，现在能否用配偶的公积金来共同还组合贷款？答：您可以到贷款银行办理委托提取配偶住房公积金共同偿还贷款业务。您的配偶应持以下申请资料申请办理：借款人住房公积金龙卡和身份证件及一份复印件；配偶住房公积金龙卡、身份证件及一份复印件；夫妻关系证明及一份复印件；最近一期贷款还款凭证。市民周先生问：父亲前年用公积金贷款买了一套房，目前仍在还贷期。母亲刚刚退休，如何去银行提取她的公积金？答：缴存职工使用个人住房公积金(组合)贷款购房，在还款期间，职工本人和配偶可以申请提取贷款结清当月之前的住房公积金金额，合计不超过已偿还的贷款本息。您母亲的住房公积金应优先用于还贷，当您母亲公积金账户余额小于该房屋贷款的月还款额时，可以按照退休进行销户提取。市民谢先生问：本人即将退休，提取公积金要提供哪些资料？答：离退休人员提取住房公积金应提供：1.职工身份证及两份复印件；2.住房公积金龙卡或储蓄卡；3.退休证或退职证及一份复印件。 深圳住房公积金可以在网上办理提取据悉，从今日开始，只要是在柜台签订了网上业务办理协议，又满足租房提取条件的职工，就可以足不出户在网上自助操作办理公积金的租房提取业务。至此，网上在线已可办理两种公积金提取业务。   自２０１１年９月１日起，深圳住房公积金管理中心表示将分步试运行住房公积金提取业务：９月１日起上线试运行原社保存量住房公积金提取和非户籍社保转移提取等１０项提取业务；９月２８日起租房提取、购房提取、还贷提取等５项业务试运行。·房租飞涨如何提取公积金租房   由于深圳地区外来人口在人口总量中占较大比例，提取公积金缴纳租金的业务量也很大，据公积金中心初步估算，全市住房公积金缴存职工中，存在租房提取潜在需求的职工超过３００万人，而从过去几个月来全市住房公积金提取业务办理情况来看，租房提取业务量约占住房公积金提取业务量的７０%。住房公积金提取   ·住房公积金提取在线办理　　   公积金中心相关负责人表示，为了方便用户办理住房公积金提取，中心推出了网上办理的功能，职工只要在各公积金业务银行网点签订网上业务办理协议，在满足租房提取条件或者"其他住房消费"提取条件(职工应缴存住房公积金累计满１２个月)时可以通过公积金中心网站"网上办事大厅"直接在线办理上述业务，无需再预约到银行网点办理。在线办理成功后，所提取金额将转到职工的公积金联名卡的储蓄账户上。　　需要注意的是，如果想在线办理住房公积金提取，必须要先在网点签订一份网上业务办理协议。 住房公积金指南住房公积金贷款核准依据：《住房公积金管理实施办法》　　核准条件：１．本人参加住房公积金制度一年以上，并连续足额缴存住房公积金；２．具有购房合同和相关证明及文件；３．有相当于购房全部价款百分之三十以上的自筹资金；４．有稳定职业、经济收入和按规定偿还贷款本息的能力；５．同意办理住房抵押或有价证券质押和保险；６．其他条件。近期开盘预告最新开盘楼盘　　核准程序：　　１、商品房贷款：第一步，申请人持本人及配偶的身份证（单身职工持本人身份证）到公积金贷款部或公积金缴存专柜打印住房公积金查询单或查询折，贷款受理人员审查申请人资格，计算可贷额度。符合条件的，发给借款人《青岛市住房公积金贷款申请审批表》。第二步，申请人按要求填写《青岛市住房公积金贷款申请审批表》，根据所购房屋类型及区域提供相关材料。第三步，审批，核准贷款后，签订《借款合同》、《抵押合同》并办理抵押住房的保险手续、抵押登记手续。第四步，《房屋他项权证》收妥后，管理中心办理划款手续。第五步，领取款项进帐单和还款卡。２、二手房贷款：第一步，初审贷款资格：申请人持本人及配偶身份证（单身职工持本人身份证）到管理中心进行业务咨询。工作人员根据申请人的公积金缴存情况、房屋价格、房屋竣工年限初步计算可贷额度和年限，并向符合条件的申请人发放《青岛市住房公积金贷款申请审批表》。第二步，测绘评估：买方持身份证复印件、所购房屋产权证复印件到青岛市房地产交易中心对交易的二手房进行上市资格审查、测绘；买卖双方到指定房屋评估机构进行房屋评估。第三步，发放贷款承诺函：（１）卖方持本人身份证、农行存折、产权证原件及复印件；买方及其配偶持身份证、户口簿、婚姻状况证明、公积金查询单、《青岛市住房公积金贷款申请审批表》到贷款部申领《二手房贷款承诺书》。（２）买卖双方持《房屋买卖契约》或《青岛市已购公有住房出售合同》（合同中需注明贷款划入的卖方存折号）、《评估报告》、《抵押贷款补充协议》等到贷款部申请，审查后发放《贷款承诺函》。第四步，贷款受理：买方持贷款申请材料到贷款部递交贷款申请。第五步，签订借款合同和抵押合同：贷款批准后，借款人应跟踪房地产交易中心过户情况，缴纳税费后，持交费凭证和相关材料到贷款部签订《借款合同》和《抵押合同》，办理保险，提交抵押登记材料。第六步，发放贷款：划款完毕，借款人到管理中心贷款部领取款项进帐单和还款卡。住房公积金提取和使用核准条件：１．购买、建造、翻建、大修自住住房的；２．离休、退休或达到法定退休年龄的；３．完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；４．出境定居的；５．偿还购房贷款本息的；６．房租超出家庭工资收入的规定比例的。近期开盘预告最新开盘楼盘　　职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。　　核准程序：１．凡符合提取住房公积金条件的职工应由职工所在单位经办人持职工身份证复印件、填写“青岛市住房公积金提取申请审核表”、“青岛市住房公积金提取申请审核汇总表”及职工提供的相关证明材料２．管理中心受理申请３．审查４．核准提取。　　核准时限：３个工作日公积金贷款利率及万元还本息金额表年份月数月利率(‰)年利率(%)月还款额本息总额总利息1123.334.0到期一次还本付息10400.00400.002243.334.0434.2510421.98421.983363.334.0295.2410628.63628.634483.334.0225.7910837.95837.955603.334.0184.1711049.911049.916723.754.5158.7411429.301429.30 7843.754.5139.0011676.141676.148963.754.5124.2311926.311926.3191083.754.5112.7812179.802179.80101203.754.5103.6412436.612436.61111323.754.596.1912696.722696.72121443.754.590.0012960.122960.12131563.754.584.7913226.793226.79141683.754.580.3413496.713496.71151803.754.576.5013769.883769.88161923.754.573.1614046.264046.26172043.754.570.2214325.854325.85182163.754.567.6314608.614608.61192283.754.565.3314894.534894.53202403.754.563.2615183.595183.59212523.754.561.4115475.755475.75222643.754.559.7415770.995770.99232763.754.558.2216069.306069.30242883.754.556.8416370.646370.64253003.754.555.5816674.976674.97263123.754.554.4316982.296982.29273243.754.553.3717292.547292.54283363.754.552.4017605.717605.71293483.754.551.5017921.777921.77303603.754.550.6718240.678240.67住房公积金基础知识 一、什么人可以申请公积金贷款？（1）贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人；（2）具有济南市城镇户口或有效居留身份；（3）具有稳定的职业和收入，信用良好，有按时还本付息的能力；（4）至贷款时，借款人已连续缴存住房公积金6个月以上； （5）具有合法的购房合同或协议；（6）已交付所购住房全部价款20％以上的首付款；（7）同意以所购住房作抵押，或以有价证券作质押。二、住房公积金贷款知识   住房公积金贷款属于国家政策性贷款，凡济南行政区域内正常履行住房公积金缴存义务的职工在购买商品住房、经济适用房、单位集资建房、房改住房和二级市场住房时,都可以根据多缴多贷、少缴少贷的原则申请住房公积金贷款。住房公积金贷款的特点:一是利率低，以贷款50万元，期限30年为例，可比按基准利率计算的商业银行贷款节省利息226345.25元；二是房屋保险自愿，以上例可节省保险费约3200元；三是贷款期间可每年支取一次住房公积金余额用于偿还贷款本息；四是手续简便，10个工作日之内办完（二手房贷款除外）；五是办理方便，委托驻济全部有资格办理个人住房贷款业务的金融机构办理，贷款网点遍布全市16家银行的230多个网点。一、贷款对象和条件1.贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人；2.具有济南市城镇户口或有效居留身份；3.具有稳定的职业和收入，信用良好，有按时还本付息的能力；4.至贷款时，借款人已连续缴存住房公积金6个月以上；5.具有合法的购房合同或协议；6.已交付所购住房全部价款20％以上的首付款；7.同意以所购住房作抵押，或以有价证券作质押。二、贷款额度住房公积金贷款额度每户不高于50万元，最低不低于1万元贷款限额，且不高于所购商品房总价款或二手房评估价的80%。住房公积金贷款额度有以下两种计算公式，以较高一种额度作为借款人的最高限额：1.公积金贷款额度=借款人及参贷人公积金月缴存额之和÷缴存比例×12个月×贷款年限×40%。2.公积金贷款额度=借款人及参贷人公积金账户储存余额的15倍。                                                        三、贷款期限住房公积金贷款最长期限不超过30年，贷款年限加借款人年龄不得超过借款人法定退休年龄后五年。二手房房龄与贷款年限之和不超过50年。四、贷款利率个人住房公积金贷款利率按照人民银行的规定，目前实际执行利率为：贷款期限在5年（含）以下的年利率为3.33％，贷款期限在5年以上的年利率为3.57％。五、贷款还款方式1.贷款期限在1年（含）以内的，采用到期一次性还本付息法。2.贷款期限在1年以上的，采用等额本息还款法或等额本金还款法两种方式。六、商品房公积金贷款应提供的材料1.借款人及参贷人（共同还款人、担保人）的居民身份证、户口簿原件及复印件和共同还款承诺书；2.婚姻状况证明（已婚的提供结婚证复印件，其他情况由所在单位或派出所出具证明）；3.合法的商品房购房合同或协议；4.参贷人所在单位提供的个人资信证明；5.借款人已交付不低于20%购房款的有效凭据；6.有效的担保证明。办理住房公积金贷款的期房楼盘，必须“五证”齐全，其开发商必须已与受委托银行签订按揭协议，借款人须通过与开发商签订按揭协议的受委托银行办理贷款初审手续。七、二手房公积金贷款应提供的材料二手房的办理是以现房做抵押担保，在提供第六条资料基础上须补充以下资料：1.卖方身份证复印件； 2.房产证原件和复印件；3.由管理中心认可的评估机构出具的评估报告；4.由济南市房产交易部门进行抵押登记的证明。二手房公积金贷款可到任意一家受委托银行办理。八、单位集资建房公积金贷款应提供的材料单位集资建房由单位到公积金管理中心集中办理公积金贷款手续，并提供以下资料：1.发展计划委的立项批复；2.国有土地使用证；3.建设工程规划许可证；4.建设用地规划许可证；5.建设工程施工许可证。材料审批通过后，公积金管理中心与集资建房单位按照担保法的有关规定签订《协议书》或《担保合同》。单位集资建房须由单位持个人贷款相关资料，直接到公积金管理中心集中办理。由管理中心委托代办银行办理贷款手续。九、公积金贷款房屋保险为减轻借款人经济负担,住房公积金贷款房屋保险,由借款申请人自主决定是否办理。十、公积金贷款抵押登记个人住房公积金贷款抵押登记手续可直接到济南市房产管理局登记中心办理。十一、公积金贷款办理地点及咨询电话管理中心：龙奥大厦，贷款咨询电话：81959399；公积金余额查询电话：86561933建行经七路支行，贷款咨询电话：87905966      商业银行总行营业部，贷款咨询电话：82095034  工行趵突泉支行，贷款咨询电话：82760166?8121光大银行市中支行，贷款咨询电话：86155827农行泺源支行，贷款咨询电话：87920756        兴业银行分行营业部，贷款咨询电话：83198502中行市中支行，贷款咨询电话：86051848       深发展银行分行营业部,贷款咨询电话:82661818交行市中支行，贷款咨询电话：86106220        民生银行分行营业部，贷款咨询电话：86121644浦发银行分行营业部，贷款咨询电话：86556861  恒丰银行分行营业部，贷款咨询电话：83193738 中信银行分行营业部，贷款咨询电话：85180276  招商银行分行营业部，贷款咨询电话：86050620华夏银行分行营业部，贷款咨询电话：82024941  四、济南市个人住房贷款转住房公积金贷款暂行办法（试行）第一章总则    第一条为满足职工个人住房（商业）贷款转住房公积金贷款（以下简称转公积金贷款）的需要，保证购房贷款职工充分享受住房公积金优惠政策，减少利息支出，节约购房成本，济南住房公积金管理中心（以下简称中心）根据《住房公积金管理条例》、《个人住房贷款管理办法》、《济南市个人住房公积金贷款管理办法》及其《操作规范》等有关规定，制定本办法。    第二条本规定所称转公积金贷款是指已在商业银行办理个人住房贷款的借款人向管理中心申请将原住房贷款转为个人住房公积金贷款。    第三条转公积金贷款只能申请纯住房公积金贷款，并且原个人住房组合贷款不能申请转公积金贷款。    第四条转公积金贷款业务办理过程中发生的相关费用由借款人承担。    第五条为防范贷款风险，转公积金贷款业务中凡涉及房屋评估的，由管理中心认定的房产评估公司办理。 第二章转公积金贷款对象和条件    第六条本规定适用的转公积金贷款对象应符合《济南市个人住房公积金贷款管理办法》及其《操作规范》的规定。    第七条申请转公积金贷款除应符合第六条的规定外，还需满足以下条件：    1、转公积金贷款必须在原住房贷款商业银行（以下简称贷款银行）办理转公积金贷款手续。    2、申请人的个人住房贷款还款时间已达到贷款银行规定的最低还款时间，并且没有不良还款记录。    3、以所购房产作抵押的转公积金贷款所涉及房屋的《房屋所有权证》已经办理，并符合办理房屋抵押登记条件；或借款人同意以其它房产作为转公积金贷款的抵押物。第三章转公积金贷款额度、期限和利率    第八条转公积金贷款额度除应符合《济南市个人住房公积金贷款管理办法》及其《操作规范》的规定外，还应符合以下条件：    1、转公积金贷款的贷款额度不得超过房屋原交易价格及房屋评估价值的八成；    2、转公积金贷款的贷款额度不得超过原个人住房贷款剩余的借款本金。    第九条转公积金贷款期限执行《济南市个人住房公积金贷款管理办法》及其《操作规范》的规定。    第十条转公积金贷款利率执行中国人民银行的有关规定，并随中国人民银行利率的调整而调整。第四章转公积金贷款操作流程    第十一条转公积金贷款操作流程：    1、借款人向贷款银行提出转公积金贷款的申请，贷款银行审核后受理转公积金贷款业务。    2、借款人通过贷款银行向管理中心提交住房公积金贷款申请资料，包括：    ⑴《个人住房贷款转公积金贷款申请表》（附件一）；    ⑵《济南住房公积金管理中心个人住房贷款申请审批表》；    ⑶借款人及参贷人住房公积金缴存明细；    ⑷住房公积金贷款面谈笔录；    ⑸中国人民银行征信系统个人信用报告；    ⑹借款人及参贷人（共同还款人、担保人）的居民身份证、户口簿复印件和共同还款承诺书、担保书；    ⑺婚姻状况证明；    ⑻购房合同原件或经原贷款银行盖章的复印件；    ⑼借款人已交付不低于20%购房款的有效凭据；  ⑽中心认定的房产评估公司出具的房产评估报告；    ⑾以所购房产作抵押的转公积金贷款，应提供借款人委托贷款银行办理房产抵押登记的公证书。    3、管理中心在受理转公积金贷款申请后按照规定程序进行审批。    4、对以所购房产作抵押的转公积金贷款，在管理中心审批合格后，将委贷资金划拨到贷款银行，贷款银行与借款人签订住房公积金贷款《借款合同》，办理住房公积金贷款借款手续，借款人将自筹资金与申请的住房公积金贷款一并用于提前全部偿还借款人尚欠贷款银行的借款本息；在办妥住房公积金贷款手续后15日内，借款人与贷款银行在解除原商业贷款房屋抵押登记手续的同时办妥转公积金贷款房屋抵押登记手续；    对以其它房产作抵押的转公积金贷款，在办妥房屋抵押登记手续，并将《房屋他项权证》复印件送管理中心后，办理住房公积金贷款划款手续。    5、在办妥房屋抵押登记手续后5日内，贷款银行将借款人结清原住房贷款的凭证、新办理的房屋他项权证复印件及住房公积金贷款《借款合同》返还管理中心。第五章各方的权利与义务    第十二条管理中心的权利与义务：    1、严格按照规定对申请人的转公积金贷款申请进行审批。    2、对审批合格的贷款按照《住房公积金贷款业务操作规范》的规定时限划拨委贷资金。    3、有权督促贷款银行、申请人办理房屋抵押登记手续。    第十三条贷款银行的权利与义务：    1、严格按照规定对申请人的转公积金贷款申请资料进行审核。对符合条件的申请，按规定程序报管理中心审批。     2、负责将管理中心划拨的住房公积金贷款资金专项用于借款人尚欠原商业贷款的借款本息，不得支付现金给借款人。    3、负责办理借款人住房公积金贷款抵押房屋的抵押登记手续。    4、不得拒绝办理符合条件的转公积金贷款。    5、如贷款银行未按本《办法》规定按时办理房产抵押所引起的贷款风险损失，由贷款银行承担相应的违约责任。    第十四条申请人的权利与义务：    1、凡符合条件的借款人均可申请转公积金贷款。    2、将管理中心划拨的资金与自筹资金一次性提前还清商业贷款余额。    3、协助贷款银行办理住房公积金贷款抵押房屋的抵押登记手续。    4、按照与贷款银行签订的住房公积金贷款《借款合同》的规定，按时偿还住房公积金贷款本息。    5、承担转公积金贷款业务办理过程中发生的相关费用。第六章附则    第十五条本规定未尽事宜按照《济南市个人住房公积金贷款管理办法》及其《操作规范》执行。    第十六条本规定由管理中心负责解释。 住房公积金贷款80问--基础知识普及   1、什么是住房公积金贷款？答：住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源，向参加住房公积金制度的职工发放的，定向用于购买、建造、翻建、大修自有住房的专项住房贷款。2、住房公积金贷款的原则是什么？答：住房公积金贷款实行“存贷结合，先存后贷，贷款担保”的原则。3、住房公积金贷款的发放对象是哪些？答：在本市行政区域范围内购买、建修自住住房，并按月连续、足额向管理中心缴存住房公积金的职工，可到受委托银行申请公积金贷款。4、住房公积金贷款的承办银行有哪些？答：职工可选择工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、招商银行、南京银行、中信银行、兴业银行、浦发银行、深圳发展银行、民生银行、光大银行、华厦银行十四家银行中任何一家银行所指定的网点申请办理住房公积金贷款。5、住房公积金贷款对职工的住房公积金缴存有什么要求？答：职工在申请贷款前单位和本人须开户并且连续足额缴存住房公积金满6个月（含6个月）以上，同时单位和个人住房公积金账户均处于正常状态。6、买卖契约签订后多长时间内可办理住房公积金贷款？答：购买商品房和经济适用住房的，在买卖契约签订一年之内办理住房公积金贷款；购买二手房的，在买卖契约签订后半年之内办理住房公积金贷款；购买二手房两证已过户的，在过户完毕后三个月内办理住房公积金贷款。7、住房公积金贷款利率是多少？答：住房公积金贷款目前实行的利率为：贷款1?5年，年利率为4.77%；贷款6?30年，年利率为5.22%。8、住房公积金贷款额度如何计算？答：贷款额度为按照借款人还贷能力确定的贷款额度。其计算公式为：借款人月计缴住房公积金额÷借款人住房公积金缴存比例×个人还贷能力系数（目前个人还贷能力系数为0.45）×12（月）×实际可贷年限。夫妻双方均缴存公积金且共同借款的，贷款额度为夫妻双方分别计算的贷款额度之和。但不能超过规定的购房贷款比例及最高贷款限额。9、住房公积金贷款最高限额是多少？答：目前一方缴存住房公积金的职工，贷款最高限额为20万元；夫妻双方均缴存住房公积金的职工，贷款最高限额为40万元。 10、住房公积金购房贷款的比例是多少？答：购买商品房的，最高贷款额不超过购房总价的70%；购买二手房的，贷款额度不超过购房总价的60%；申请第二次住房公积金贷款的，贷款额度不超过购房总价的60%。11、购买二手房买卖契约与完税凭证上价格不一致的，怎样认定成交价格？答：购二手房的，以《中华人民共和国契税完税证》原件上填写的价格和《房地产买卖契约》原件上填写的价格对比，取其价格低者作为房屋的成交价格计算其购房总价。12、住房公积金贷款期限如何计算？答：借款人申请贷款时实际年龄与申请贷款期限之和原则上不得超过其法定退休年龄，申请贷款时的实际年龄取整计算。13、住房公积金贷款最长期限是多少？答：购买商品房、经济适用住房的最长贷款期限不得超过30年；购买二手房的最长贷款期限不得超过20年。14、2006年度以来军队转业干部能否申请公积金贷款？答：可以，只要按照宁金管[2007]59号文的要求缴存公积金，即可申请公积金贷款。军转干部开户缴存的住房公积金到帐后，即可按实际缴存住房公积金的金额和比例办理住房公积金贷款，不受“连续、足额缴存6个月以上”才能办理住房公积金贷款的限制。15、2006年度以来军队转业干部怎样办理公积金贷款？答：军转干部办理住房公积金贷款时，由贷款承办银行按贷款要求正常受理，同时填写贷款专用的“住房公积金缴存情况证明”单(一式三联，“证明”中初始缴存日按实际开户日提前6个月填写)，并附军转干部相关证明，直接报管理中心审批。16、借款人配偶方为部队军官的，可否申请住房公积金贷款？答：可以申请，但须出具军队统一颁发的有效证件。17、借款人配偶方为部队军官，在申请住房公积金贷款时可贷额度如何计算？答：借款人配偶为军官（含士官）在出具军队统一颁发的有效证件后，可贷额度为规定的个人贷款最高限额。18、住房公积金贷款查询的渠道有哪些？答：借款人可登陆南京市住房公积金网站（www.njgjj.com）查询）。19、住房公积金贷款的还款方式有哪些？答：等额本息还款法和等额本金还款法。20、住房公积金贷款提前部分还款的还贷方式有哪些？答：缩短贷款期限和减少月还本付息额两种。21、贷款全部结清后如何注销抵押？ 答：在还清贷款本息后，到银行打印出贷款结清证明，开具《注销抵押证明》，再到房地产抵押登记部门办理注销抵押手续。22、没有按期偿还住房公积金贷款如何处理？答：（1）借款人未按借款合同约定按月偿还贷款本息的，按中国人民银行有关规定计收罚息。（2）按照借款合同的约定，逾期超过规定的期限后，将处分其抵押物。23、如果父母购房，子女能否申请住房公积金贷款？答：如果以子女名义申请住房公积金贷款，子女的名字必须在购房的买卖契约中，且应理解为是子女购房申请公积金贷款，父母是房屋的共有权人。24、如果本人是外地城镇户口，但在南京市缴存住房公积金能否申请住房公积金贷款？答：可以。但在申请贷款时除提供户口簿以外还须提供南京市公安机关出具的暂住证。25、提取了住房公积金的职工，买房可以申请住房公积金贷款吗？答：可以。只要按规定足额、连续缴存住房公积金且单位和个人新开户均超过半年即可申请住房公积金贷款。26、贷款期间，借款人能否办理所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》？答：可以。但同时必须办理《房屋他项权证》交给贷款银行执管，并由相关部门在《房屋所有权证》、《国有土地使用证》上加盖房产抵押注记。27、进行房屋装修能否申请住房公积金贷款？答：不能，住房公积金贷款是为职工在购买自住住房产权时提供的贷款。房屋装修不属于购买房屋产权，所以不能办理住房公积金贷款。28、购买使用权的住房能否申请住房公积金贷款？答：不能，住房公积金贷款是为职工在购买自住住房产权时提供的贷款。购买使用权不属于购买房屋产权，所以不能办理住房公积金贷款。29、购买集体土地上的住房能否申请住房公积金贷款？答：不能，《南京市住房公积金贷款管理办法》第八条第四款规定所购买、建修住房土地性质为国有土地。30、等额本息还款法和等额本金还款法哪种还款方式合算？答：人民银行规定的这两种还款方式，计算利息的原理实际是相同的，借款人选择哪种还款方式，我们认为应根据自己家庭经济收入状况来决定。31、配偶在非南京中心本部缴存住房公积金的职工，如何申请住房公积金贷款？答：以在管理中心本部缴存公积金的一方作为主贷人，配偶方由省直机关公积金分中心、铁路公积金分中心、监狱管理局公积金管理部、华东石油公积金管理部出具正常、连续缴存住房公积金的证明，且在缴存证明上注明其住房公积金的缴存 比例，在申请贷款时可按夫妻双方均缴存住房公积金计算可贷额度。32、购买商品房期房，对于房屋的建设进度有何要求？答：按照中国人民银行的有关规定，商品房期房必须主体封顶后方可发放住房公积金贷款。33、借款人能否办理住房公积金购房贷款用于买房以外的其他用途？答：不能。借款人申请住房公积金贷款后，只能用于购买所购住房，严禁挪作他用。借款人在贷款期限内，要配合贷款银行对贷款使用情况进行的检查。如果挪作他用，贷款银行有权按照借款合同的约定提前收回贷款并中止合同。34、住房公积金网站贷款查询的初始密码是多少？答：住房公积金网站贷款查询的初始密码为借款人住房公积金卡账号的后六位。35、没有领取结婚证能一起办理住房公积金贷款吗？答：不能。必须领取结婚证后才能以夫妻的名义办理住房公积金贷款，享受双方缴存住房公积金的贷款额度。36、在非本市行政区域购房是否可以办理住房公积金贷款？答：不可以。37、办理住房公积金贷款需要提供哪些基本证明材料？答：（1）职工及配偶身份证、户口簿原件（外地城镇户口还须提供暂住证）、结婚证原件或婚姻状况证明原件、住房公积金卡；（2）买卖契约原件（购买二手房还另须提供房屋所有权证、国有土地使用证、中华人民共国和契税完税证）（3）售房单位出具的首付款证明；（4）借款人亲笔签字的自行安置承诺书，同意贷款银行通过人民银行征信系统查询并打印个人信用报告的承诺书。38、申请住房公积金贷款是否需要提供收入证明？答、不需要，但申请组合贷款的借款人，由于商业住房贷款要求，须提供由借款人及其配偶单位出具的收入证明。39、职工如何确定住房公积金贷款额度和期限？答：职工携带身份证和买卖契约前往住房公积金贷款承办银行网点，银行网点人员将职工提供的材料的相关信息输入系统中，系统可给出最大可贷额度和最长可贷期限，职工申请贷款的金额和期限时，只要小于或等于最大可贷额度和最长可贷期限即可。40、已办理商业性住房贷款能否转为住房公积金贷款？答：不可以。41、购买哪些房屋不得办理住房公积金贷款？答：购买办公用房、商业用房以及其他非居住用房的、购买住房土地性质为非国有土地的、购买独立别墅、联排式别墅的不予办理住房公积金贷款。 42、什么是组合贷款？答：职工购买自住住房时，在申请住房公积金贷款后如资金仍然不足，可以向商业银行同时申请商业性住房贷款，此类贷款称为组合贷款。43、可用于偿还住房公积金贷款的住房资金有哪些？答：可用于偿还住房公积金贷款的住房资金是指职工所在单位为职工在南京住房公积金管理中心开设的住房公积金和住房补贴账户中的资金。44、二手房采取直接用所购自住住房抵押担保方式的，需要在多长时间内办理住房公积金贷款？答：应在《房屋所有权证》、《国有土地使用证》过户完毕三个月内申请住房公积金贷款，贷款银行须在取得其《房屋他项权证》后放款。45、如果所购房屋《房屋所有权证》和《国有土地使用证》地址不符的应提供什么证明？答：提供住房所在地公安机关出具的《南京市街巷门牌号码编排（变更）证明单》。46、购买什么住房开发商需要与管理中心签订按揭协议？答：购买商品房和经济适用住房，开发商需要与管理中心签订按揭协议。47、贷款期限为一年的，如何提前还款？答：贷款期限为一年的，如需提前还款，必须一次性还清贷款本息。48、贷款期限为一年的，如何偿还贷款本息？答：贷款期限为一年的，采取到期一次性还本付息，利随本清的方式进行还款。49、一年期贷款如遇利率调整如何处理？答：公积金贷款期限为一年的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息。50、一年期以上住房公积金贷款如遇利率调整如何处理？答：一年期以上公积金贷款采取每年确定利率的方法，遇中国人民银行利率调整，新办理的贷款按新利率执行；已经办理过的贷款，于次年1月1日起，按新利率执行。51、住房公积金贷款对于首付款有何要求？答：购买商品房的，具有开发商出具的不少于购房总价30%的首付款证明；第二次申请公积金贷款的，具有开发商出具的不少于购房总价40%的首付款证明；购买二手房的，具有卖方出具的不少于购房总价40%的首付款证明。52、购买商品房的，住房公积金贷款如何发放？答：购买商品房、经济适用住房的，贷款银行以转账方式将借款人的贷款划入售房单位在银行开设的资金监管账户。53、购买二手房的，住房公积金贷款如何发放？答：购买二手房的，贷款银行以转账方式将借款人的贷款划入南京市房地产交易市场在银行开设的资金监管账户。 54、贷款银行多长时间内完成贷款的审核？答：贷款银行应在三个工作日内完成审核，并将借款人的贷款资料送管理中心审批。55、贷款银行应在中心审批同意后多长时间内放款？答：贷款银行应在中心审批同意后三个工作日办理完贷款手续并放款。56、住房公积金贷款发放后，首期还款什么时候开始？答：住房公积金贷款发放后，首期还款日为贷款发放后次月15日。57、如何偿还住房公积金贷款？答：借款人必须按月归还贷款本息。借款人按照借款合同约定的时间将还款金额存入储蓄卡中，贷款银行每月从借款人账户中扣取应还本息。58、还款方式能否更改？答：不能，借款合同中规定，还款方式一经确定不得更改。59、住房公积金贷款部分提前还款有何规定？答：住房公积金贷款部分提前还款每年不得超过两次，每次部分提前还款金额不得低于5000元（使用住房公积金还贷除外）。60、如果想提前还款怎么办？答：借款人提前归还贷款本息，需提前5个工作日向承办银行提出书面申请，经审核同意后，可偿还全部或部分贷款。61、职工提前偿还住房公积金贷款是否收取违约金？答：职工提前偿还住房公积金贷款，不论部分提前还款还是提前结清贷款，都不收取违约金。62、住房公积金贷款部分提前还款的扣款顺序是什么？答：先还逾期贷款本息、罚息，再还本期应还贷款本息、剩余金额用于归还住房公积金贷款本金。63、提前还款是否将后几年的利息也支付给了银行？答：不是，对提前归还的贷款本金，将按照借款人实际占用资金的时间计收贷款利息。64、没有按期偿还贷款怎么办？答：借款人应及时带资金到贷款银行归还逾期贷款，或者将还款资金存入还款账户并通知贷款银行在当晚系统批量扣收。65、在什么情形下贷款银行有权停止支付或者提前收回全部贷款？答：(1)借款人采用欺诈手段隐瞒真实情况，提供虚假证明材料的；(2)还款期间，违反借款合同规定的。66、在什么情况下贷款银行依法处分抵押物？答：借款人连续六个月未按期归还贷款本息或贷款到期后六个月未还清贷款本息的，受委托贷款银行依法处分抵押物。 67、贷款还清后，要办理哪些后续手续？答：借款人结清贷款后，凭银行出具的《贷款结清证明》、《撤消抵押申请书》，并持本人身份证、购房合同或《房屋所有权证》，到房产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。68、贷款后，个人缴存的住房公积金和住房补贴能否用于归还贷款？答：可以。归还住房公积金贷款可以选择逐月转账还贷或逐年转账还贷；归还商业性住房贷款可以每年提取一次用于归还商业性住房贷款。69、使用住房公积金和住房补贴归还组合贷款，有何规定？答：使用住房公积金和住房补贴归还组合贷款，必须先还住房公积金贷款，住房公积金贷款全部还清后再还商业性贷款。70、何时调整住房公积金贷款最高可贷额度的？答：自2008年2月18日起，住房公积金贷款最高可贷额度由15万元/人调整到20万元/人。71、目前住房公积金贷款还贷能力系数是多少？答：目前实行的还贷能力系数是0.45。72、曾经办理过住房公积金贷款，还可以再次申请住房公积金贷款吗？答：可以，购买自住住房的借款人，还清住房公积金贷款后，可再次申请办理住房公积金贷款。73、第二次申请住房公积金贷款有什么规定？答：根据中国人民银行有关文件精神，第二次使用公积金贷款时,首付不低于总购房款的40％。74、购买城内单价“万元”以上的楼盘可以申请公积金贷款吗？答：可以，南京市自2008年2月初就取消了对“每平方米万元以上楼盘，不予公积金贷款”的限制。75购买单身公寓或酒店式公寓可否申请住房公积金贷款？答：可以，项目与公积金管理中心签订了《南京市住房公积金贷款按揭协议书》，就可以办理住房公积金贷款。76、开发企业签订《按揭协议书》需要多长时间？答：在开发企业及项目资料齐全，工程进度符合要求的情况下，开发企业与公积金管理中心签订《按揭协议书》在七个工作日内完成。77、购买商品房多长时间可以办结公积金贷款？答：购买商品房时符合公积金贷款条件的购房人在手续齐备、楼盘符合个贷放款条件的情况下，各公积金贷款承办银行应于10个工作日内放款到位。78、开发商或银行拒绝公积金贷款怎么办？答：任何单位和个人无正当理由拒绝购房人办理住房公积金贷款或变相刻意引导购房人办理商业货款，一经查实，将按照宁金管[2008]19号文的规定对有关单位、责任人进行处理。 79、开发企业应怎样帮助购房人办理公积金贷款？答：符合办理住房公积金贷款条件的房地产开发企业，应根据有关规定，在取得销售许可证后，与住房公积金管理中心签订按揭协议书。80、贷款银行在办理公积金贷款时应做什么工作？答：贷款银行应协助中心做好房地产开发企业签订按揭协议书的引导工作，对符合公积金贷款条件的购房人应主动办理住房公积金贷款，不得变相引导购房人办理商业性贷款。 住房公积金经验先“逐月还款”再“一次性还款”    据银行工作人员分析，对于年轻人来说，刚工作不久，贷款前期资金使用比较紧张，而收入正处于上升期，所以选择“逐月还款法”比较好，这样可以减少前期的还款压力，如果今后资金宽松，再变更还款方式为“一次性还款法”来减少利息支出。对于中年人来说，采用“一次性还款法”则比较理想。在收入高峰期多还款，就能减少利息支出和今后的还款压力。   点评：住房公积金还款方式灵活，可根据个人实际情况灵活组合。刚工作的年轻人可先选择“逐月还款法”，随着收入上升，可转为“一次性还款法”减少利息支出。住房公积金贷款利率比商贷低1％    容小姐来东莞工作已经五年了，现在她用公积金贷款实现了自己购房安家的梦想。容小姐买这间房申请了29.5万，17年期的公积金贷款，利率比商业性的房贷低1%左右，应付的总利息比商业的房贷少了28000元，同时，缴存的公积金每月可以提900多元供楼，实际供款额从2000多元降到1000多元。   点评：申请住房公积金贷款，利率比商业性的房贷低1％左右，让您轻松实现购房安家的梦想。使用住房公积金可申请交房租    “每个月的房租是很大的一笔费用，可以用公积金支付吗？”答案是肯定的！张师傅是东莞一家大型私营公司的职员，由于公司没有宿舍，他每个月要掏1200元租房子给家人住。而他每个月的收入约3000元左右，日子过得比较拮据。听说了公积金可以交房租的消息后，他很快就申请到了每个月750元的公积金用来交房租，大大缓解了家庭的经济压力。   点评：如果每个月的房租超过了家庭月收入的15％，您可以申请住房公积金交房租，那样的话既能缓解家庭的经济压力，又能享受到住房的乐趣。公积金账户不收利息税存款也赚钱很多人看到自己公积金账户里的钱越来越多，常常会觉得不划算：除了买房或一些特定情况下才能使用，要“套现”只有等退休，这么大笔钱不能用实在可惜。可很少有人知道：钱存在公积金账户里是不收取利息税的，在目前国家规定的利率下，钱存在公积金账户里，绝对比存银行活期、零存整取一年期、整存整取一年期要合算。   点评：公积金存款无利息税，若您暂时不用提取住房公积金，不妨好好享受它的利息吧。公积金与商业贷款组合购房省几万    按规定，如果夫妻双方都缴公积金，只能用其中的一个，不能双方同时使用。王女士和她的先生都是公司的白领，准备结婚买房时设计出了一个绝妙的点子：在和丈夫领结婚证前，两人先以各自的名义购买了4楼与5楼上下相邻一室一厅的房子，这样算来可节省一大笔钱。因为两个人如果共买一套房子，只能用夫妇一个人的公积金额度10万元，而两个人分开买房就可以各自申请10万元的公积金，可以多获得公积金贷款10万元。   点评：住房公积金额度可灵活使用。若男女双方都缴住房公积金，可在婚前以各自名义申请住房公积金，那样的话可以享受两份公积金贷款。婚前各自申请公积金享受双份贷款   按规定，如果夫妻双方都缴公积金，只能用其中的一个，不能双方同时使用。王女士和她的先生都是公司的白领，准备结婚买房时设计出了一个绝妙的点子：在和丈夫领结婚证前，两人先以各自的名义购买了4楼与5楼上下相邻一室一厅的房子，这样算来可节省一大笔钱。因为两个人如果共买一套房子，只能用夫妇一个人的公积金额度10万元，而两个人分开买房就可以各自申请10万元的公积金，可以多获得公积金贷款10万元。   点评：住房公积金额度可灵活使用。若男女双方都缴住房公积金，可在婚前以各自名义申请住房公积金，那样的话可以享受两份公积金贷款。个人循环授信贷款案例　　做商贸生意的王女士一直以来有个烦恼,每次在进货和出货时总会产生矛盾心理，原因是她的每次进出货的获利空间都很大，可是她手中的资金规模很小，进货时有时要和朋友借。王女士考虑到长久的利益规划后，决定让我们帮助她制定一个能长期灵活使用资金的模式。但前提是：一次性办理贷款手续和支出费用，而让其在一定时间内受用；我们为其制定了当下生意人最喜欢的一种融资方式（具备用款灵活还款方便利率低廉年限长的组合）　　针对王女士的实际情况我们为她制定了以下贷款融资方案: 　　王女士有位于丰台区的房产一套,市场价值150万的商品房.该房产评估价值大概在135万左右；该房产建成是在2003年，由于王女士用款周期及还款时间不能确定，我们参考了王女士的收入与负债比例，为其量身制定了在某银行采取房产抵押额度授信的方式进行融资的方案；申请了26年94万的循环使用的额度，就是说王女士在未来的26年内，在该贷款银行可以不受限的使用额度内的94万元款项。享受低利率，并且用款十分灵活。王女士非常满意，因为她的获利空间非常大，而且省去了和别人借钱分成的烦恼。　　此种操作的优势在于:一次支出，终身受益，一劳永逸。适合生意人或中小企业主临时的资金使用方便。利率低，用款方便。住房公积金贷款：STRONG<>　　客户薛先生看中一套位于朝阳的房产，与房主陈姓夫妇协商后，决定选择公积金贷款来购置该房产，双方来到我公司，了解具体操作流程后决定进行办理相关手续。买卖成交价格为85万，薛先生自有首付40万，我们向银行申请了额度45万年限25年的公积金贷款。将月供控制在2688.66元/月。比商业贷款的月供少300元/月，薛先生非常满意　　此种操作的优势在于:利率低，贷款利息支付较少按揭贷款案例   钱小姐购买了李先生位于朝阳区芍药居一套一居室的房屋，钱小姐要购买该套房屋必须贷款。为此钱小姐从多方查找贷款信息后最终来到公司。   某日，钱小姐同李先生来到公司咨询贷款相关政策。   笠日，他们约好时间待齐资料一同来到公司，在银行客户经理处面签银行申请表及借款合同等相关资料并提供相应个人材料。   几日后，评估报告出来，由公司整理后送银行审批。3-5个工作日后，由银行通知公司钱小姐申请的贷款已批贷，公司通知钱小姐，李先生已批贷可以过户。   过户当日，银行见到过户证明及契税发票放款并冻结，卖方去银行领卡。   工作日，领新房产证，做抵押登记，出他项权利证送银行解冻。   李先生可以去银行支取现金，钱小姐来公司领取自己的房产证及银行还款卡等资料。转按揭贷款案例   有一天，冯小姐在报纸上看到房屋在贷款中可以买卖，正好自己有这样一套房子想要出售，因为自己是贷款所以错过几次成交的机会，冯小姐忙打电话到公司咨询，在问清流程及所有需要的资料后。   第二日，冯小姐打电话给以前想买她房子的张军，告诉他房屋可以进行买卖了。   笠日，冯小姐与张军来到公司在详细了解并咨询了贷款全部流程后，他们俩约好了下次来签约的时间。    几日后，他们在银行客户经理的面签下完成了贷款申请及借款合同的签署，并同公司签署了双方的委托服务合同。   在以后的几日里，评估报告，产权调查及公证相继完成。张军来到公司往自己的个人监管帐户里存入了购买房屋的首付款及交纳了所有的服务费，由公司整理卷宗后送往担保中心，经审查合格后送银行审批。    几日后审批结果可以批贷通知冯小姐，张军进行提前还款，还清款后，到房地局及税务局办理过户、缴税等手续，出新房产证后冯小姐来到我公司办理房款结清手续，抵押后张军拿到自己的房产证及银行还款卡等资料。公积金贷款案例   公积金提前还款借款人“逍遥行”   随着住房公积金贷款被越来越多的借款人使用，公积金贷款能否提前还贷？提前还贷如何操作？等等问题成为借款人的普遍关心点。　　   ***小姐于2006年1月份办理了公积金贷款，贷款金额50万。***小姐月收入4000元，其公积金月缴纳额为480元，翁小姐信用资质较好可以申请8成30年贷款，根据市管公积金自由还款方式计算，其月供及总利息额为：每个月最低还款额2276元，总还款利息为731798.31元。　　   现在***小姐手中有10万元的存款，她打算部分提前还款却不知道该如何办理？　　   业内专业按揭顾问指出，住房公积金的提前还款较为简单，不论是市管公积金还是国管公积金在提前还款时都是“自由还款”。具体流程为，借款人办理完住房人公积金贷款后手中都会有一张住房公积金的存储卡，然后通过此卡偿还每月的银行贷款。就***小姐这个案例而言，现在她有部分提前还款的需要，那么她可以提前三个工作日在其每个月的固定还款日期前存入所要偿还的这部分金额，也就是往公积金存储卡内预存10万元，然后通过电话语言系统进行操作。设置完成后，到了固定扣款日期住房公积金管理中心会自动扣除***小姐的这部分提前还款金额，然后重新生成***小姐新的还款金额以及新的利息便于她日后每月还款。　　   公积金提前还款没有商业贷款那样复杂，部分提前还贷的，借款人直接通过电话语言系统自动设置部分提前还款金额即可。一次性全部偿还清楚的，借款人需要到住房公积金管理中心办理，带上本人身份证到住房公积金管理中心申请预约，公积金管理中心会根据借款人要求以及公积金存储卡的开户银行政策为借款人逐一办理，一般预约时间短则几天之内，长则不会超过一个月。　　   虽然住房公积金的提前还款方式较为简单、便捷，但却需要注意一个问题。就***小姐这个案例来说，因为***小姐选择了在8月份部分提前还款，即在她每个月的还款金额基础上增加了10万元。假设她设置完提前还贷后未取消这个“指令”，那么她下个月也就是9月份的还款总金额仍然会和这个月等同，如果其公积金存储卡上的余额不够的话，***小姐就要被认定为逾期一次，也就是说会在她的个人信用报告上“摸黑”一笔。业内专业按揭顾问提醒借款人应该仔细注意这一细小环节。　　   总体来说，住房公积金提前还贷流程还是较为方便的，尤其是在公积金见契税票放款提高放款流程速度之后，住房公积金的贷款使用率也越来越高，几乎与商业贷款不分伯仲，足见其未来发展潜力。小贴士??住房公积金贷款额度： 　　　   （１）市管公积金比贷款额度计算公式：借款人家庭月收入（月收入＝职工个人住房公积金月缴存额÷职工住房公积金缴存比例），每月至少扣除400元的生活费后所剩余额，再除以申请贷款年限的每万元贷款月均还款额的所得，即为最高可贷款额度。　　　   （２）国管公积金贷款额度，只要借款人能够提供以家庭为单位的收入证明，在月均实收收入不能少于对应贷款年限所需月均还款额的2倍的情况下，能够贷款上限金额不超过60万的贷款。同名转按揭贷款案例   赵先生于2003年购买了一套价值40万元的新商品住房，按揭贷款28万元，20年。还款3年后，贷款余额还剩23.8万余元，目前该房屋已升值为65万元，赵先生又看上了一套品质、地理位置更佳的商品房，价值70万元，于是赵先生打算采取以房养房的策略，出租现住房，贷款购买新房，但新房的首付21万元让赵先生犯了难。   商行个人客户经理徐伟：赵先生可以申请办理同名转按揭贷款业务，原房屋升值为65万元后，在商行可以重新进行抵押并最多可贷出45.5万元，用于还清之前23.8万元老贷款后，赵先生仍可获得约21.7万元资金，因此从容支付购买新房的首付款已绰绰有余，达到以房养房策略，一举两得，两全其美。商业按揭贷款案例   从事IT行业的赵先生已经工作多年，现在有一部分积蓄考虑要改变家庭的居住环境，经朋友介绍看好了位于朝阳区的一套面积为92平方米的商品房，他与卖方杨女士商量好房价为85万元。现在赵先生的积蓄一共有40万元，他需要通过银行按揭的方式购买该套房产，且赵先生曾经贷款购买过一套小户型的房子，工作也很忙，对购买二手房的手续不太了解，不知道如何办理相关的手续，如何能更节省对于房贷的支出。于是通过朋友推荐找到了凯盛经略担保公司。   凯盛经略专业的按揭顾问对赵先生的工作、收入情况及个人财产情况做了全面的了解，赵先生目前月均收入在12000元，现名下拥有一套房产，银行贷款月供为1350左右，赵先生购买该套房屋属于是第二套房屋。按照目前购买第二套房屋的政策，赵先生的银行按揭贷款最高能贷到六成，且利率要上浮10%即为8.613%。赵先生希望尽量减少目前的贷款支出，不愿因购买房屋降低了现在的生活标准，等过几年有能力的话想尽快偿还清银行的贷款。      针对以上的情况凯盛经略给赵先生做了一个节省利息的方案：建议其选择贷款期限为30年的等额本息加上气球贷的还款方式，即按照目前的三年期的利率为8.316%计算，这样赵先生每月的还贷额即可减少105元，该套房屋的月供加上原有的房贷月供，每月的还款额不到5800元，这样赵先生节省了银行的房贷月供又能保证他现在的生活标准。   凯盛经略的专业按揭顾问帮助赵先生及卖方杨女士全程办理了该业务：帮助买卖双方签订合同，并在物业交接等方面给双方合理的建议，在银行为赵先生申请了50万的银行贷款，又为双方办理了房屋过户手续。整个过程在凯盛经略专业按揭顾问的帮助下顺利完成了，赵先生及杨女士对此都十分满意。消费性抵押贷款案例    严先生于2004年全款购买一套CBD地区的住房，当时房屋精心装修了一番。近几年房屋升值空间非常大，现在房价已经升值到100万元左右。因为父母要来北京一起居住，严先生打算再购买一套大面积的房子。正好经朋友介绍看好了另一套110平米的房子，但是房主要求严先生一次性全部付清房款。严先生非常喜欢这个房子的户型和地理位置，但是还差50万元才能凑齐全部房款。在非常紧迫的情况下，严先生想将自己现在住的房屋卖掉，但又舍不得，考虑到CBD地区还有升值的可能，这边出租房子的收益也很高，卖房的时间又比较长，而且卖掉现有的这套房子才能拿到钱，再去买那套已经选好的房子，这中间的过渡期怎么办？正在愁眉不展之际，一个偶然的机会，严先生从一位从事金融行业的朋友那得知通过房产抵押给银行可以贷出一笔资金，于是严先生找到凯盛经略担保公司进行咨询。   经凯盛经略的专业按揭顾问介绍，客户可以以完全产权的房屋抵押给银行获得一笔相当于抵押房产七成的贷款，贷款期限最长可达20年。所以凯盛经略的按揭顾问不建议严先生卖掉房子，而是建议他直接将现在这套全款购买的房子抵押给银行，利用房屋大幅升值空间从银行贷出款来。根据严先生的收入和资信状况及房屋的市场价值，凯盛经略的按揭顾问帮助他向银行申请了贷款额60万元，期限为10年的贷款。又建议严先生选择了固定利率和气球贷款结合的还款方式，很大程度上节省了严先生的贷款支出，减少资金使用成本。最终该笔贷款如期放到严先生的账户上，使得他按期付了要购买房屋的尾款。这笔资金及时缓解了严先生的资金周转问题，解决了燃眉之急，而且抵押贷款后的房屋还可以正常自住和出租。   像严先生这样拥有自有房产且一时急于用钱的情况很多，都是可以通过抵押房产的方式来进行融资解决资金周转问题。在此，凯盛经略提醒大家还有一种情况是可以办理该抵押贷款业务的，就是客户目前自有的房产是贷款购买的，但是因房产升值了，现在能从银行申请的贷款额度高于原银行的贷款额度的这种情况，凯盛经略也是可以帮助客户办理抵押贷款解决融资问题。个人循环授信贷款案例   做商贸生意的王女士一直以来有个烦恼,每次在进货和出货时总会产生矛盾心理，原因是她的每次进出货的获利空间都很大，可是她手中的资金规模很小，进货时有时要和朋友借。王女士考虑到长久的利益规划后，决定让我们帮助她制定一个能长期灵活使用资金的模式。但前提是：一次性办理贷款手续和支出费用，而让其在一定时间内受用；我们为其制定了当下生意人最喜欢的一种融资方式（具备用款灵活还款方便利率低廉年限长的组合）   针对王女士的实际情况我们为她制定了以下贷款融资方案:   王女士有位于丰台区的房产一套,市场价值150万的商品房.该房产评估价值大概在135万左右；该房产建成是在2003年，由于王女士用款周期及还款时间不能确定，我们参考了王女士的收入与负债比例，为其量身制定了在某银行采取房产抵押额度授信的方式进行融资的方案；申请了26年94万的循环使用的额度，就是说王女士在未来的26年内，在该贷款银行可以不受限的使用额度内的94万元款项。享受低利率，并且用款十分灵活。王女士非常满意，因为她的获利空间非常大，而且省去了和别人借钱分成的烦恼。   此种操作的优势在于:一次支出，终身受益，一劳永逸。适合生意人或中小企业主临时的资金使用方便。利率低，用款方便。个人住房公积金贷款：   客户薛先生看中一套位于朝阳的房产，与房主陈姓夫妇协商后，决定选择公积金贷款来购置该房产，双方来到我公司，了解具体操作流程后决定进行办理相关手续。买卖成交价格为85万，薛先生自有首付40万，我们向银行申请了额度45万年限25年的公积金贷款。将月供控制在2688.66元/月。比商业贷款的月供少300元/月，薛先生非常满意   此种操作的优势在于:利率低，贷款利息支付较少个人住房抵押贷款案例    客户黄氏夫妇，自有一套房产，房产价值60万。因孩子上重点学校的问题需在学校附近购买一套房产，房产价值100万，夫妻两人由于没有首付资金，遇到贷款方面的问题，找到我公司来咨询，我公司资深顾问针对其情况，制订如下方案：   1.将一套自有房产向银行申请房屋抵押贷款，年限为10年，将成数控制在二成首付之内（20万左右），用来做购买房产的首付款。   2.向银行申请二手房按揭贷款购买价值100万元的房产，年限为20年，提出申请80万元的额度。这样操作既满足了购买房产的要求，同时又让黄氏夫妇节省了月供交纳数额（参考下文），问题圆满解决   制订专业贷款组合有助于节省月供缴纳数额，以上述案例说明：抵押贷款（10年）20万月供+二手房按揭（20年）80万月供=8446.91元2408.62+6038.29=8446.91   抵押贷款（10年）30万月供+二手房按揭（20年）70万月供=8896.44元3612.94+5283.5=8896.44   抵押贷款（10年）40万月供+二手房按揭（20年）60万月供=9345.96元4528.71+4817.25=9345.96房产短期贷款    客户尹先生因为生意需要急需资金60万,要求当天或第二天拿到资金,有一套价值90万的房产。在这种情况下，如果向银行申请抵押贷款,虽然利率低,但是办理房产抵押贷款的手续最快也需要7天,尹先生接受不了。公司资深融资顾问了解到他此次项目投资回报率很高(大约28.3%左右),用款周期为二个月,了解到尹先生的具体情况后,我们建议为他操作房产质押贷款,额度最高为评估价值的七成,尹先生携带身份证.户口本.房产证等相关材料,当天办理了房产评估,公证和抵押登记手续,第二天尹先生顺利取得了扣除利息后所需要的资金.二个月后尹先生还完贷款,我公司同其办理解押手续,问题圆满解决,尹先生也获得了很高的投资收益。提示：因办理该贷款的客户均为急需用款，在办理该贷款时需注意以下事项：1.   规定手续完成后进行放款评估→房地局核档→实地看房→公证（或抵押登记）→放款2.如果当天急需放款的客户，需要尽早办理以上手续   此种操作的优势在于:适合那些投资收益回报率很高，资金用途正当，资金使用周期短，急需资金的人士。按揭中的房产也可操作，但放款的额度参考原银行欠款金额。个人住房公积金贷款案例   客户薛先生看中一套位于朝阳价值110万的房产，但薛先生就贷款方式选择上出现了问题。   薛先生就选择商贷还是公积金贷款上持忧郁态度，因为使用公积金可以降低还款的月供那么相应的贷款的利息就会减少，可弊端就在于过户税费不可能按地区指导价来操作，如果使用商贷的方式，虽然可以减少过户税费时的交纳，但贷款利率比公积金的要高；薛先生带着疑问来到我公司，计算过所有的税费及贷款利息的综合支出指数后，薛先生选择了公积金贷款方式，买卖双方顺利的完成了过户。薛先生实际贷款额度为55万：个人住房转按揭案例   客户刘先生给我们打来咨询电话求助，他和房主李女士自行达成买卖成交协议。双方以120万来确定了最后的成交价格，并协商好过户的各种税费缴纳情况。可两人遇到了困难，刘先生自有首付款30万，而房主李女士在当初购买此房时向银行申请了按揭式购买的方式。目前，还有48万没有还清，而双方的争议焦点就落在了房主    李女士欠银行这48万贷款的问题上了，房主李女士没有能力一次性偿还所有的欠款,而刘先生自有的30万也不足以偿还房主李女士的银行欠款,刘先生还有自己顾虑的因素。毕竟让刘先生在没有过户之前就出30万替房主李女士还款有一定的风险，刘先生为控制双方的风险找到了我们。刘先生通过与我公司资深转按揭业务专家咨询后，约李女士一同前往我公司。针对这种市场上最为普遍的这种转按揭业务，我公司资深转按揭顾问制定了以下方案:   此种操作的优势在于：能够在刘先生确定贷款已审批完成的基础上，公司予以垫款替房主李女士偿还欠款，全面的控制了三方的风险，打消了刘先生原有的顾虑，使该业务在有安全保障的前提下，迅速圆满的完成。个人住房质押贷款   客户尹先生因为生意急需资金60万,要求当天或第二天拿到资金,尹先生有一套价值90万的房产.这种情况如果向银行申请抵押贷款,虽然利率低,但是办理手续时间需要7天,尹先生接受不了,我公司资深顾问了解到他此次项目投资回报率很高(大约28.3%左右),用款周期为二个月,了解到尹先生的具体情况后,我们建议为他操作房产质押贷款,额度最高为评估价值的七成,尹先生携带身份证.户口本.房产证等相关材料,当天办理了房产评估,公证和抵押登记手续,第二天尹先生顺利取得了扣除利息后所需要的资金.二个月后尹先生还完贷款,我公司同其办理解押手续,问题圆满解决,尹先生也获得了很高的投资收益   此种操作的优势在于:适合那些投资收益回报率很高，资金使用周期短，急需资金的人士按揭中的房产也可操作企业经营贷款客户郑先生有两套位于昌平回龙观的按揭房产，两套房产中有一套因为当时买房时利率等考虑因素，故实际有一套房产的产权归属于其妹妹郑女士，由于郑先生在京经营其公司，属于自雇人士，（郑先生是该公司法定代表人）此次贷款用于公司的扩大生产经营，两套房产评估价值约合人民币390万元左右，但该按揭房产欠原贷款银行人民币62万元左右。客户郑先生提出：问题1：虽然自有62万元但要偿还原银行欠款，不仅用款时间较长，而且资金风险性极高（归还原银行欠款后新的银行不与批款）？    2：郑先生公司经营性质决定其还款具有周期性，因产品销售性质决定回款周期季度化特点，其还款方式可否季度还息？    3：可否多贷点金额？    4：如何能节省利息支出？         5：该笔贷款可否灵活运用？   回复：1.首先为郑先生在新的银行报审抵押贷款（以企业经营为用途），确认银行批贷的情况下，通知郑先生偿还原银行借款，办理解押及抵押手续后放款。从郑先生还款到重新获得贷款仅用10天的时间，比其原来计划用款时间缩短20天左右，为郑先生创造了更多的资金价值，也规避了资金的风险性。         2.其次由于郑先生公司经营销售的产品，其下游公司付款方式为季度给付。造成郑先生月供还款压力大，所以我们根据其实际情况，选择季度付利息、年度偿还本金的还款方式，很大程度上减少了郑先生的压力。         3.由于郑先生企业经营的不错，可按评估价格人民币390万贷款8成人民币312万。（一般抵押贷款最高7成）         4.我们为郑先生选择了贷款年限为5年期，还款方式为半年式提款，所以就可以按半年期贷款利率计息，每半年可以进行循环提款。          5.根据客户要求，我们为郑先生申请的是5年期额度循环经营贷款，可方便企业主用款，随用随提。（按实际用款时间支付利息）房屋二次贷款   客户赵先生于2003年购买了一套价值40万元的新商品住房，按揭贷款28万元，贷款年限20年。还款3年后，贷款余额还剩23.8万余元，目前该房屋已升值为90万元，赵先生又看上了一套品质、地理位置更佳的商品房，价值70万元。于是赵先生打算采取以房养房的策略，出租现住房，贷款购买新房，但新房的首付21万元让赵先生犯了难。客户赵先生提出：问题：1.可否不卖现有住房就可拥有足够钱款买房？     2.如何能顺利的买到自己满意的新房？（客户手中并没有首付款）      3.可否享受优惠利率？回复：1.赵先生可以申请办理同名转按揭贷款业务，原房屋升值为90万元后，在商行可以重新进行抵押并最多可贷出56万元，用于还清之前23.8万元老贷款后，赵先生仍可获得约32.2万元资金，因此从容支付购买新房的首付款已绰绰有余，达到以房养房策略，一举两得，两全其美。   2.赵先生用自有按揭房产抵押重新贷款获得的32万作首付，结合二手房按揭贷款的方式，将剩余38万支付给卖方，完成此次房屋买卖交易。        3.因为客户贷款为改善住房前提条件，在此种情况下，我公司为该客户做到二手房贷款利率下浮30%，为赵先生节省了利息的开销。个人住房转按揭案例   客户刘先生给我们打来咨询电话求助，他和房主李女士自行达成买卖成交协议。双方以120万来确定了最后的成交价格，并协商好过户的各种税费缴纳情况。可两人遇到了困难，刘先生自有首付款30万，而房主李女士在当初购买此房时向银行申请了按揭式购买的方式。目前，还有48万没有还清，而双方的争议焦点就落在了房主   李女士欠银行这48万贷款的问题上了，房主李女士没有能力一次性偿还所有的欠款,而刘先生自有的30万也不足以偿还房主李女士的银行欠款,刘先生还有自己顾虑的因素。毕竟让刘先生在没有过户之前就出30万替房主李女士还款有一定的风险，刘先生为控制双方的风险找到了我们。刘先生通过与我公司资深转按揭业务专家咨询后，约李女士一同前往我公司。针对这种市场上最为普遍的这种转按揭业务，我公司资深转按揭顾问制定了以下方案:   首先，进行二手房按揭贷款的操作，双方进行贷款审批的面签及一系列工作。得到刘先生具体批贷信息的情况下（年限贷款额度），通知刘先生批贷结果；刘先生同意接受此笔贷款后，我们协助房主李女士提出还款申请   其次，以先行垫资的形式替房主李女士偿还其银行所欠48万款项，再次，完成双方的买卖过户交易   最后，向银行提出放款申请，将剩余款项直接打入李女士的银行帐户   此种操作的优势在于：能够在刘先生确定贷款已审批完成的基础上，公司予以垫款替房主李女士偿还欠款，全面的控制了三方的风险，打消了刘先生原有的顾虑，使该业务在有安全保障的前提下，迅速圆满的完成。个人住房质押贷款    客户尹先生因为生意急需资金60万,要求当天或第二天拿到资金,尹先生有一套价值90万的房产.这种情况如果向银行申请抵押贷款,虽然利率低,但是办理手续时间需要7天,尹先生接受不了,我公司资深顾问了解到他此次项目投资回报率很高(大约28.3%左右),用款周期为二个月,了解到尹先生的具体情况后,我们建议为他操作房产质押贷款,额度最高为评估价值的七成,尹先生携带身份证.户口本.房产证等相关材料,当天办理了房产评估,公证和抵押登记手续,第二天尹先生顺利取得了扣除利息后所需要的资金.二个月后尹先生还完贷款,我公司同其办理解押手续,问题圆满解决,尹先生也获得了很高的投资收益   此种操作的优势在于:适合那些投资收益回报率很高，资金使用周期短，急需资金的人士按揭中的房产也可操作房产短期贷款    客户尹先生因为生意需要急需资金60万,要求当天或第二天拿到资金,有一套价值90万的房产。在这种情况下，如果向银行申请抵押贷款,虽然利率低,但是办理房产抵押贷款的手续最快也需要7天,尹先生接受不了。公司资深融资顾问了解到他此次项目投资回报率很高(大约28.3%左右),用款周期为二个月,了解到尹先生的具体情况后,我们建议为他操作房产质押贷款,额度最高为评估价值的七成,尹先生携带身份证.户口本.房产证等相关材料,当天办理了房产评估,公证和抵押登记手续,第二天尹先生顺利取得了扣除利息后所需要的资金.二个月后尹先生还完贷款,我公司同其办理解押手续,问题圆满解决,尹先生也获得了很高的投资收益。提示：因办理该贷款的客户均为急需用款，在办理该贷款时需注意以下事项：1.   规定手续完成后进行放款评估→房地局核档→实地看房→公证（或抵押登记）→放款2.如果当天急需放款的客户，需要尽早办理以上手续   此种操作的优势在于:适合那些投资收益回报率很高，资金用途正当，资金使用周期短，急需资金的人士。按揭中的房产也可操作，但放款的额度参考原银行欠款金额。案情：缴了住房公积金竟无登记                       案情：缴了公积金竟无登记　　［案例描述］　　曾小林曾是成都市东风面粉总厂的职工，2003年4月面粉总厂将其除名。从1991年到2002年底，面粉总厂为曾小林办理了社会保险，曾也缴纳了保险费及住房公积金。他被面粉总厂除名后，发现面粉总厂账户上从未有自己的名字，单位根本没把他的公积金缴到公积金管理中心。曾多次要求公积金管理中心责令面粉厂限期缴纳自己的公积金。但管理中心仍不予理睬，也未给予答复。无奈之下，曾小林于2005年12月向成都市青羊区法院提起了行政诉讼，要求公积金管理中心履职。　　公积金管理中心则称，2005年5月，公积金管理中心已在成都市发出办理住房公积金缴存手续的公告，已履行了职责，且原告曾小林的诉讼请求已经超过了起诉期限。面粉总厂称，曾小林被除名时，因欠厂里172569.55元巨款，其住房公积金1376.84元作为欠款处理，他当时并无异议。　　判决：公积金管理中心未履职　　青羊区人民法院对此案进行了审理，认为住房管理中心未对曾小林的申请作处理和答复，其行为属未履行法定职责。2006年3月15日，该法院判决公积金管理中心对曾小林的申请给予答复。但对于曾小林要求面粉总厂为其缴纳住房公积金的诉讼请求，法院以该请求属住房公积金管理中心的行政职责范围为由，不予支持。　　裁判：证明超期起诉被告举证　　该案件的典型就在于相关证据材料的提供。根据相关规定，公民、法人或者其他组织起诉被告不作为的，应当提供其在行政程序中曾经申请的证据材料。被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任。行政机关未能提供证据证实原告超过起诉期限，其未履行法定职责的行为不具有合法性，依法应当责令其对原告的申请作出处理。住房公积金缴存——比例不足　基数超标 比例不足　基数超标单位和个人缴存比例均低于12%，但缴存基数超过上限。［案例描述］某公司国内人员陆先生2007年住房公积金年度缴存公积金基数为11000元，单位和个人缴存比例均为10%，2007年7月份陆先生工资收入为10400元(未含单位为陆先生缴付的住房公积金1100元)，问7月份陆先生应纳个人所得税是多少？［案例分析］陆先生月缴存住房公积金基数为11000元，超过扣除上限；单位和个人缴存比例均为10%，不超过12%的幅度，根据148号文规定，单位每月为陆先生缴付的住房公积金1100元，只允许在税前扣除908.1元(9081×10%=908.1)，其单位超标准为陆先生缴付的住房公积金部分191.9元，不予在税前扣除；陆先生本人每月缴付的住房公积金1100元，也只允许在税前扣除908.1元(9081×10%=908.1)；其本人超标准缴付的住房公积金部分191.9元，不予在税前扣除。陆先生7月份应纳个人所得税额如下：1、应纳税所得额=(10400＋1100)-(908.1＋908.1)-1600=8083.8元2、应纳税额=8083.8×20%-375=1241.76元注：税前共允许扣除1816.2元。法律法规148号文住房公积金缴存——比例达标　基数超标比例达标　基数超标单位和个人缴存基数标准，均超过扣除上限。［案例描述］某公司国内人员王先生2007住房公积金年度缴存公积金基数为11000元，单位和个人缴存比例均为12%，2007年7月份王先生工资收入为10680元(未含单位为王先生缴付的住房公积金1320元)，问7月份王先生应纳个人所得税是多少？［案例分析］王先生月缴存住房公积金基数为11000元，超过扣除上限；单位和个人缴存比例均为12%，不超过12%的幅度，根据148号文的规定，单位每月为王先生缴付的住房公积金1320元，只允许在税前扣除1089.72元(9081×12%=1089.72)，其单位超标准为王先生缴付的住房公积金部分230.28元，不予在税前扣除；王先生本人每月缴付的住房公积金1320元(11000×12%=1320)，也只允许在税前扣除1089.72元(9081×12%=1089.72)；其本人超标准缴付的住房公积金部分230.28元，不予在税前扣除。王先生7月份应纳个人所得税额如下：1、应纳税所得额=(10680＋1320)-(1089.72＋1089.72)-1600=8220.56元2、应纳税额=8220.56×20%-375=1269.11元注：税前共允许扣除2179.44元。　法律法规148号文 住房公积金缴存——完全超标型完全超标型单位和个人缴存基数及缴存比例，均超过扣除上限。［案例描述］某公司国内人员何先生2007年住房公积金年度缴存公积金基数为15135元，单位和个人缴存比例均为20%，2007年7月份何先生工资收入为16973元(未含单位为何先生缴付的住房公积金3027元)，问7月份何先生应纳个人所得税是多少？［案例分析］何先生月缴存住房公积金基数为15135元，超过扣除上限标准；单位和个人缴存比例均为20%，超过12%的幅度，根据148号文规定，单位每月为何先生缴付的住房公积金3027元，只允许在税前扣除1089.72元(9081×12%=1089.72)，其单位超标准和超比例为何先生缴付的住房公积金部分1937.28元，不予在税前扣除；何先生本人每月缴付的住房公积金3027元，只允许在税前扣除1089.72元(9081×12%=1089.72)，其超标准和超比例缴付的住房公积金部分1937.28元，不予在税前扣除。何先生7月份应纳个人所得税额如下：1、应纳税所得额=(16973＋3027)-(1089.72＋1089.72)-1600=16220.56元2、应纳税额=16220.56×20%-375=2869.11元注：税前共允许扣除2179.44元法律法规148号文住房公积金缴存——单位不足　个人超标单位不足　个人超标单位缴存比例为8%，个人缴存比例15%。［案例描述］某公司国内人员陈先生2007住房公积金年度缴存公积金基数为5000元，单位缴存比例为8%，个人缴存比例为15%，2007年7月份陈先生工资收入为4800元(未含单位为陈先生缴付的住房公积金400元)，问7月份陈先生应纳个人所得税是多少？［案例分析］陈先生月缴存住房公积金基数为5000元，低于扣除上限；单位缴存比例为8%，不超过12%的幅度，个人缴存比例为15%，超过12%的幅度，根据148号文规定，单位每月为陈先生缴付的住房公积金400元允许在税前扣除，陈先生本人每月缴付的住房公积金750元，只允许在税前扣除600元，其本人超过12%比例所缴付的住房公积金部分150元(5000×3%=150)，不予在税前扣除。陈先生7月份应纳个人所得税额如下：1、应纳税所得额=(4800＋400)-(400＋600)-1600=2600元2、应纳税额=2600×15%-125=265元　　注：税前共允许扣除1000元。　　法律法规 　　148号文住房公积金缴存——单位个人　比例超标单位个人　比例超标单位和个人缴存比例为20%。［案例描述］某公司国内人员李四2007住房公积金年度缴存公积金基数为5000元，单位和个人缴存比例均为20%，2007年7月份李四工资收入为4900元(未含单位为李四缴付的住房公积金1000元)，问7月份李四应纳个人所得税是多少？［案例分析］李四月缴存住房公积金基数为5000元，低于扣除上限9081元；单位和个人缴存比例均为20%，超过12%的幅度，根据148号文的规定，单位每月为李四缴付的住房公积金1000元，只允许在税前扣除600元，其单位超过12%比例为李四缴付的住房公积金部分400元不予在税前扣除；李四本人每月缴付的住房公积金1000元，也只允许在税前扣除600元，其本人超过12%比例所缴付的住房公积金部分400元，不予在税前扣除。李四7月份应纳个人所得税额如下：1、应纳税所得额=(4900＋1000)-(600＋600)-1600=3100元2、应纳税额=3100×15%-125=340元注：税前共允许扣除1200元。法律法规148号文住房公积金缴存——个人超标个人超标单位缴存比例12%，个人缴存比例20%。［案例描述］某公司国内人员伍先生2007住房公积金年度缴存公积金基数为5000元，单位缴存比例为12%，个人缴存比例为20%，2007年7月份伍先生工资收入为4900元(未含单位为伍先生缴存的住房公积金600元)，问7月份伍先生应纳个人所得税是多少？［案例分析］伍先生月缴存住房公积金基数为5000元，低于扣除上限；单位缴存比例为12%，不超过扣除上限，个人缴存比例为20%，超过上限，根据148号文的规定，单位为伍先生缴付的住房公积金600元，允许在税前扣除；伍先生本人缴付的住房公积金1000元，只允许在税前扣除600元；其本人超过12%比例所缴付的住房公积金部分400元(5000×8%=400)，不予在税前扣除。伍先生7月份应纳个人所得税额如下：1、应纳税所得额=(4900＋600)-(600＋600)-1600=2700元2、应纳税额=2700×15%-125=280元 注：税前共允许扣除1200元。法律法规148号文住房公积金缴存——单位和个人缴存基数标准和缴存比例，均符合规定。单位和个人缴存基数标准和缴存比例，均符合规定。［案例描述］某公司国内人员张三2007住房公积金年度缴存公积金基数为5000元，单位和个人缴存比例均为12%，2007年7月份张三工资收入为4900元(未含单位为张三缴存的住房公积金600元)，问7月份张三应纳个人所得税是多少？［案例分析］张三月缴存住房公积金基数为5000元，低于扣除上限；单位和个人缴存比例均为12%，不超过扣除，根据《关于住房公积金个人所得税扣除标准的通知》(穗地税发〔2007〕148号，以下简称“148号文”)规定，单位每月为张三缴付住房公积金600元和张三本人每月缴付的住房公积金600元，均可全额在张三个人的应纳税所得额中扣除。张三7月份应纳个人所得税额如下：1、应纳税所得额=(4900＋600)-(600＋600)-1600=2700元2、应纳税额=2700×15%-125=280元注：税前共允许扣除1200元。法律法规《关于住房公积金个人所得税扣除标准的通知》职工可以随时提取住房公积金吗？ [案例描述]小张是某国企的一名职工，进入公司已有5年之久，最近正逢喜事，准备结婚，但是手头的钱不够，于是他想到了自己的住房公积金，准备提取住房公积金作为结婚的筹备金，但是公司却不允许他领取自己的住房公积金。小张想这是自己的住房公积金，可以随时提取，认为公司无权干涉，请问他的做法对吗？ [案例分析]小张的想法是错误的。《住房公积金管理条例》第24条规定：“职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金帐户内的存蓄余额：　　1、购买、建造、翻建、大修自住住房的；　　2、离休、退休的；　　3、完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；　　4、户口迁出所在的市、县或者出境定居的；　　5、偿还购房贷款本息的；　　6、房租超出家庭工资收入的规定比例的。 依照前款2、3、4项规定，提取职工住房公积金的，应当同时注销职工住房公积金帐户。职工死亡或宣告死亡的，职工的继承人或受遗赠人可以提取职工住房公积金帐户内的存蓄余额；无继承人的，又无受遗赠人的，该职工住房公积金帐户内的存蓄余额纳入住房公积金的增值收益。所以，职工只有符合上述6个条件之一的，才能支取住房公积金。[法律法规]《住房公积金管理条例》第24条公积金缴了两年半，同名同姓人全取走？[案例描述]   　重庆市市民钟先生2001年3月进入麦德龙超市南坪店上班后，单位给他办理了住房公积金缴存。2003年9月30日辞职后，他拿到了单位发给他的“重庆市住房公积金查询卡”的磁卡，并告诉他可凭此卡到银行或住房公积金业务网点，查询本人的公积金缴存和使用情况。2005年上半年，买房后的钟先生准备提取住房公积金，查询时却发现该卡的公积金余额竟为“0”。随后，钟先生持卡到市住房公积金管理中心查询，工作人员称其身份证号码与查询卡上的身份证号码不符。无奈钟先生只能通过法律途径来解决这个问题，最后居然发现他的住房公积金竟然被一个同名同姓的人取走了！在整个查询过程中，他从公积金中心的缴存明细表上看到，从2001年4月到2003年9月30日，公积金账户缴存为零；这段时间麦德龙他我缴存的公积金，被打进了与他同名同姓的一位女子的账户……钟先生随后出示了一份明细表，表中显示在此期间，麦德龙确实是将属于钟先生的公积金存进了另一人账户。明细表还显示，那名女子的公积金账户上3000多元的公积金余额已为零，“其中有2000多元是我的！”钟先生说。经四处打听，钟先生终于找到了那名与他同名同姓的女子的居住地址，但邻居却称该女子刚搬家不久。“我们曾经找到过那名女子，但她不承认自己取走了别人的住房公积金。”麦德龙超市南坪店人事部工作人员称，公司确实将住房公积金存进了钟先生的账户，这点也得到了钟本人的证实，在其提供的明细表上能看见。但是那名女子取走的那部分公积金，存入单位确为麦德龙公司的代码。[案例分析]   　从钟先生的情况来看，可以走民事诉讼和到公安机关报刑事案件两条渠道。在民事诉讼中，钟先生可以将麦德龙超市南坪店和银行同时告上法庭。因为在其公积金的缴存过程中，这两方的其中一方会存在工作环节上的错误，才导致了钟先生的住房公积金被他人取走的结果。而在向公安机关报刑事案件时，那名取走钟先生住房公积金的女子则涉嫌两方面的违法行为：一是每个人都应该清楚自己的账户余额，她取走多余部分的钱，就存在错领和恶意领取的行为；二是那名女子如果存在不小心领走了那部分钱，事后也应该将钱退还给事主，否则就涉嫌非法侵占。查询公积金的途径有：   　1.可以登录重庆市住房公积金管理中心网站(http://www.cqgjj.cn/)后，首页的左栏会显示出“公积金个人缴存查询”，你可通过注册成为会员后，查询自己的公积金缴存明细，以及公积金缴存余额等是否在正常状态。   　2.找单位住房公积金缴存的经办人核实明细表。据了解，每过一段时间，银行会向单位出示单位公积金缴存情况明细表。3.持“重庆市住房公积金查询卡”和本人身份证，到经办银行或住房公积金网点查询。 住房公积金案例住房公积金小知识之贷款经典案例一　　［案例描述］　　夫妻两人——男：小A，女：小B。小A28岁，月收入为3500元，小B25岁，月收入为3200元，两人的单位都各为其缴存了住房公积金，比例都为其收入的8％。目前，小A的公积金帐户余额为40000元，小B的公积金帐户余额为18000元。　　两人准备买房，看中了一套42万的房子，正在申请贷款，希望每月的按揭负担不超过3000元。　　［案例分析］　　（1）根据广州公积金管理中心规定，目前公积金货款最高成数为购房价格的七成，即必须付三成的首期。该做法同样适用于公积金和商业的组合贷款，即公积金贷款和商业贷款的贷款总额不超过购房价格的七成。所以，如果他们要申请公积金贷款，他们首期至少要交付30％的房款，即42×30％＝12.6万元。　　（2）由于需申请42×70％＝29.4万元贷款，超过广州市住房公积金个人住房抵押贷款最高额度25万元的规定。　　（3）按照国家法定退休年龄，男60岁，女55岁，小A离退休还有32年，小B30年，所以按目前工资计算，按照这条规定可申请的贷款数上限为——小A：3500×8％×2×12×32＝21.5万；小B：3200×8％×2×12×30＝18.4万，两人合计39.9万。　　（4）取（3）、（4）中可申请贷款最高额度的较小值——25万与39.9万的较小值，即25万，所以，可申请的公积金贷款最大额度为25万元。　　（5）所以，建议采用7成10年，25万元住房公积金贷款和4.4万元商业贷款的组合贷款方式，其中：首期——12.6万元；每月按揭款——约3000元。住房公积金小知识之贷款经典案例二　　［案例描述］　　男，小C，26岁，广州人，目前与父母同住，看中一套二房二厅的房子，总价29万。小C月收入为5200元，单位为其缴存了住房公积金，比例为其收入的10％，目前其公积金帐户余额为20000元。小C的父母离退休均还有3年，目前两人公积金帐户余额合计为40000元。　　目前，小C可用于购房的存款只有3万元，希望这次购房可利用上父母的公积金。　　［案例分析］　　（1）如果要用父母的公积金，需以小C、他父母的名义联名购房。　　（2） 根据广州公积金管理中心规定，目前公积金货款最高成数为购房价格的七成，即必须付三成的首期。该做法同样适用于公积金和商业的组合贷款，即公积金贷款和商业贷款的贷款总额不超过购房价格的七成。所以，如果他们要申请公积金贷款，他们首期至少要交付30％的房款，即29×30％＝8.7万元。　　（3）根据规定，公民买房的按揭期限不得长于离退休年限，小C的父母离退休均还有3年，所以，只能以小C的离退休年限来计算可申请的贷款数最高额度。　　（4）按照国家法定退休年龄，男60岁，小C离退休还有34年，按目前工资计算，按照这条规定可申请的贷款数最高额度为：5200×10％×2×12×34＝42.4万。　　（5）取（2）、（4）中可申请贷款最高额度的较小值——25万与42.4万的较小值，即25万，所以，可申请的公积金贷款最大额度为25万元。　　（6）因为，29×70％＝20.3万<25万，所以，建议小C采用7成10年纯住房公积金贷款方式。　　（7）其中：首期——8.7万元；每月按揭款——约2000元住房公积金小知识之贷款经典案例三[案例描述]刘先生夫妇二人的住房公积金都属正常缴存，但过去从未买过房子，也没有申请过公积金贷款，现在夫妻俩打算买一套房子，是否可以享受公积金贷款的新政策？[案例分析] 可以享受公积金贷款的新政策。根据最新政策，从9月1日起，第一次购买自住住房的住房公积金贷款借款人，每户家庭最高贷款限额为40万元；若有补充住房公积金的，每户另增加补充住房公积金贷款限额10万元，即每户最高可获得50万元的贷款；而目前，上海是按人头计算公积金贷款额度，个人最高贷款额度30万元。刘先生夫妇符合公积金贷款新政策规定的“第一次购买自住住房”的条件，可以获得最高50万元的公积金贷款。住房公积金小知识之贷款经典案例四[案例描述]  　 杨先生夫妇过去买房子的时候曾共同申请过一笔公积金贷款，现该笔公积金贷款已经还清。他们打算再买一套房子，是否可以享受公积金贷款的新政策？[案例分析]　　不可以享受公积金贷款的新政策。由于杨先生夫妇曾经买房并申请过公积金贷款，虽然贷款已经还清，但根据规定他们不能再享受公积金贷款的新政策，再次申请公积金贷款的时候，只能按照原有政策计算贷款额度。住房公积金小知识之贷款经典案例五[案例描述]老马一家三口，老马还在上班，公积金缴存正常；老马的妻子已经退休；儿子小马大学尚未毕业。老马过去没买过房子，也没有申请公积金贷款，现在考虑买一套大一点的房子，是否可以按照新政策享受最高50万元的公积金贷款额度？小马大学毕业参加工作，公积金缴存正常，他打算另外再买一套房子，是否可以获得最高50万元的公积金贷款额度？[案例分析] 公积金贷款的新政策规定：只有一个人参与贷款的家庭，仍按原有政策计算贷款额度，最高贷款额度为30万元。老马考虑买房的时候，一家三口只有老马一人可以申请公积金贷款，所以最高可贷额度仍然是30万元；而小马买房的时候，如果还是仅有小马一人申请公积金贷款，其最高可贷额度仍为30万元。小马此时可以考虑两个方案：一是请父亲老马作为参贷人共同申请公积金贷款，可以获得最高50万元的公积金贷款；二是待结婚后，若自己的配偶从未购房，也未申请过公积金贷款，小俩口共同申请公积金贷款，按照公积金贷款新政策，可以获得最高50万元的贷款额度。住房公积金小知识之贷款经典案例六[案例描述]  　小郭在结婚前因购房申请过公积金贷款，婚后几年很快结清了贷款。现打算再次买房，因为妻子小潘的住房公积金从未使用过，所以这次打算以小潘作为主贷人，小郭作为配偶共同申请公积金贷款，能否享受到公积金贷款新政策？[案例分析]这种情况他们不能享受公积金贷款新政策。只要夫妻双方中的任意一方曾经因为购房申请过公积金贷款，就不能再享受“第一套自住房”的贷款优惠。住房公积金小知识之贷款经典案例七[案例描述]陆先生在几年前结婚的时候曾经作为主贷人申请过一笔公积金贷款用于买房，现在离异了，经法院判决，房子和债务都归女方所有。现陆先生再婚，打算购房，他考虑了两个方案，一个是和自己现在的配偶一起申请公积金贷款，现在的配偶公积金缴存正常，也从未申请过公积金贷款；另一个是和自己还在工作的父亲一起申请公积金贷款，父亲的公积金也缴存正常。这两个方案是否可行？[案例分析]都可行。虽然陆先生曾经在市场上购买过住房，并且申请过公积金贷款，但陆先生现在由于离婚导致了房屋归属和相应债务的变更，只要及时办妥有关的变更手续，无论是和自己现在的配偶还是和自己的家人共同申请公积金贷款，都可以享受公积金贷款的新政策。住房公积金小知识之贷款经典案例八[案例描述]张先生过去的房子是单位分配的，几年前曾申请公积金贷款把这套公有住房的产权买了下来。公积金贷款已还清，现因子女逐渐长大，张先生考虑再买一套大一点的房子。目前张先生夫妇二人公积金都属正常缴存，这种情况是否可以享受公积金贷款的新政策？[案例分析]可以享受公积金贷款的新政策。张先生当年购买公有住房产权，是当时房改的一部分，不同于“在市场上购买自住住房”，所以可以享受公积金贷款新政策。如果在办理过程中遇到什么问题，可以向公积金中心或担保公司寻求解决。住房公积金小知识之贷款经典案例九[案例描述] 孔先生曾经历过一次动拆迁，当时孔先生选择了实物安置，获得了一套房子，因要补足差价，申请了一笔公积金贷款。现孔先生考虑到当时的动迁安置房比较偏远，工作生活包括子女学习都不太方便，所以打算在合适的地段再买一套房子。如果孔先生夫妇公积金缴存都正常，并且还清了上笔公积金贷款，他们这种情况是否可以享受公积金贷款的新政策？[案例分析]可以享受公积金贷款的新政策。孔先生虽然曾经申请过公积金贷款，但动拆迁安置和“在市场上购买自住住房”还是应当有所区别。所以，孔先生这种情况可以享受公积金贷款新政策，如果在办理过程中遇到什么问题，可以向公积金中心或担保公司寻求解决。住房公积金小知识之贷款经典案例十[案例描述]  　小林曾经申请过一笔住房公积金建造、翻建、大修贷款，用于修缮住房。小林现已与女友领取了结婚证，考虑另买一套婚房，小俩口公积金缴存都正常，能否享受公积金贷款的新政策？[案例分析]要根据不同的情况来判断。如果小林申请公积金“建、翻、修”贷款用于修缮的那套房子是小林自己买的，那么小林就不能再享受公积金贷款的新政策了；如果那套房子小林虽有产权，却不是其本人购买的，那么小林夫妇是可以享受公积金贷款新政策的，如果在办理过程中遇到什么问题，可以向公积金中心或担保公司寻求解决。住房公积金小知识之贷款经典案例十一   [案例描述]  　楚先生夫妇前几年离职当起了自由职业者，但没有单位为其缴存住房公积金了。后来听说公积金中心规定可以自愿缴存住房公积金，于是就和公积金管理中心签了协议，通过自愿缴交的方式定期为自己缴纳公积金。现在楚先生夫妇看中了一套房子，打算申请公积金贷款，是否可以享受公积金贷款的新政策？ [案例分析]　　可以享受公积金贷款的新政策。楚先生夫妇两人通过自愿方式缴交公积金，只要缴交正常，又符合“第一次购买自住住房”的条件，就可以享受公积金贷款的新政策。当然，楚先生夫妇在获得公积金贷款以后，还应该继续按照协议正常缴交公积金。住房公积金小知识之贷款经典案例十二[案例描述]  　小吴和她的妹妹都没买过房子，基本和补充公积金缴存正常且余额充足，姐妹俩如想共同买房，是否可以获得50万元公积金贷款？[案例分析]不可以获得50万元公积金贷款。公积金贷款的共同参贷范围只包括：主贷人、主贷人的配偶以及与主贷人同一户籍且时间在一年以上的直系血亲（即主贷人的父母和子女）。住房公积金小知识之贷款经典案例十三       [案例描述]  　秦先生是上海铁路系统职工，在上海铁路系统住房公积金归并本市管理前办理过铁路系统的住房公积金贷款用于购买本市住房，现在秦先生已经将上述贷款还清。若秦先生欲再次购买住房，是否可享受住房公积金贷款新政策？[案例分析]   　 随着铁路系统住房公积金归并本市管理，原先铁路系统职工使用住房公积金的相关记录和数据也同时归并。秦先生既买过房，又贷过款，因此不能享受公积金贷款新政策，只能按照原有政策计算贷款额度。用住房公积金贷款案例十四   王先生在一家国有企业工作三年时间，现在看中了一套商品房，户型和位置都非常适合自己，总价71.5万，可自己只能筹措到21.5万，剩余的50万如何筹集，开发商建议可以申请住房贷款。   王先生有两种选择：商业住房贷款和住房公积金贷款   商业住房贷款：是商业银行向购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款。   住房公积金贷款：属于国家政策性贷款，凡济南行政区域内正常履行住房公积金缴存义务的职工在购买商品住房、经济适用房、单位集资建房、房改住房和二级市场住房时,都可以根据多缴多贷、少缴少贷的原则申请住房公积金贷款。   特点:一是利率低，以贷款50万元，期限30年为例，可比按基准利率计算的商业银行贷款节省利息237600.00元；二是住房贷款期间可每年支取一次住房公积金余额用于偿还贷款本息；三是手续简便，一般情况下10个工作日即可（办理二手房贷款除外）；四是贷款期间可每年支取一次住房公积金余额用于偿还贷款本息；五是办理方便，委托驻济全部有资格办理个人住房贷款业务的金融机构办理，贷款网点遍布全市14家银行的近240个网点。   王先生认为住房公积金贷款比商业贷款合适，但是不知道自己是否具备办理公积金贷款的条件，于是拨打了住房公积金贷款咨询电话：81959399   首先，贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人；其次，具有有效居留身份；三是具有稳定的职业和收入，信用良好，有按时还本付息的能力；四是至贷款时，借款人已连续足额缴存6个月以上；五是具有合法的购房合同或协议；6.已交付所购住房全部价款30％以上的首付款；7.第二次使用住房公积金个人住房贷款购买普通自住住房的，购房首付款比例不得低于50%，贷款利率按同期住房公积金贷款利率的1.1倍执行；8.同意以所购住房作抵押，或以有价证券作质押；9.禁止借款人家庭第三次使用住房公积金贷款购买普通自住住房。   王先生单位及本人按时缴纳住房公积金已经三年时间，符合“至贷款时，借款人已累计足额连续缴存住房公积金6个月以上”的条件；所购房产71.5万，要求“交付所购住房全部价款30％以上的首付款”即是21.45万，王先生正好有积蓄21.5万，剩余的50万可以申请公积金贷款。   王先生决定申请办理公积金贷款，如何办理呢？   办理地点：   购买商品房申请住房公积金贷款的，可到与楼盘开发商签订按揭协议的银行申请办理住房公积金贷款；购买单位集资建房的，由单位与管理中心委托的14家银行的任意一家联系申请住房公积金贷款，也可由单位直接向管理中心提出申请办理公积金贷款。购买二手房或现房抵押申请住房公积金贷款的，可以到管理中心委托的16家银行的任意一家申请住房公积金贷款.   王先生购买的是商品房，可到与楼盘开发商签订按揭协议的银行申请办理住房公积金贷款。   目前济南可以办理住房公积金贷款的银行有哪些呢？   中国建设银行山东省分行营业部、中国工商银行山东省分行营业部、中国农业银行山东省分行营业部、中国银行济南分行、交通银行济南分行、招商银行济南分行、兴业银行济南分行、中信银行济南分行、浦发银行济南分行、光大银行济南分行、济南市商业银行、华夏银行济南分行、民生银行济南分行、深圳发展银行济南分行等14家银行的所属支行办理住房公积金贷款业务，贷款经办网点有近240家。   王先生想贷款30年还清，符合条件吗？   对住房公积金贷款期限的审查，需要同时满足以下条件：   一是贷款年限最长不超过30年；二是贷款期限加借款人年龄不得超过借款人法定退休的年龄。现规定，男性按照65周岁计算、女性按照60周岁计算贷款期限；三是二手房龄与贷款年限之和不应超过50年。   王先生今年26周岁，可以贷款30年。   王先生想知道自己最高能贷多少住房公积金？   住房公积金贷款额度按照借款人的申请额和限额标准计算确定。申请住房公积金贷款金额不超过限额标准的，以申请额作为贷款金额；申请额超过限额标准的，以其中最低限额作为贷款金额。   住房公积金贷款限额应同时符合以下条件：   一是每个购房户申请住房公积金贷款金额不高于抵押房屋总价款的70%；二是每个购房户申请住房公积金贷款不高于50万元；三是可贷金额不高于按借款申请人及配偶（或一名共同还款人）缴存住房公积金计算的贷款额度。借款人可选择下面两个公式中的任意一个来计算限额：   公式一:住房公积金贷款额度=借款人及共同还款人住房公积金月缴存额之和÷缴存比例×12个月×贷款年限×40%   公式二:住房公积金贷款额度=借款人及共同还款人住房公积金缴存余额之和×15    王先生未婚，参加工作三年时间，单位和个人一个月各交120元钱，即月缴存额为240元，每月缴存比例是14％，想贷款30年，通过拨打住房公积金余额查询电话86561933，得知自己的帐户余额为6480元。   按照公式一计算：240÷14％×12×30×40％=246857（元）   按照公式二：6480×15＝97200（元）   所以无论是按哪个公式都不能达到王先生的希望贷款额。   对刚参加工作的借款申请人，考虑到工资增长因素，其还贷能力系数上浮10%。即借款年限在10年以上，借款申请人距退休年龄20年以上者，其可贷款额度的还贷能力按50%计算。若是单身职工，可将一名愿作共同还款人的公积金缴存额合并计算公积金贷款额度。   根据上面的住房公积金贷款优惠政策计算，王先生可以贷款30.8万元了，即240÷14％×12×30×50％=308571（元）这样计算，还是贷款不到50万元。因为王先生是单身，可以追加一名正常缴纳住房公积金的共同还款人，按照管理中心规定，王先生可以同共同还款人的月缴存公积金合并计算，这样，王先生就可以贷到50万元公积金贷款了。   王先生非常高兴，开始准备办理住房公积金贷款材料。   商品房住房公积金贷款应提供材料：（1）借款人及参贷人（共同还款人、担保人）的居民身份证、户口簿原件及复印件、共同还款承诺书和担保书；（2）婚姻状况证明；（3）合法的商品房购房合同或协议；（4）借款人及参贷人所在单位提供的个人资信证明；（5）借款人已交付不低于30%购房款的有效凭据；（6）第二次使用住房公积金个人住房贷款购买普通自住住房的，购房首付款比例不得低于50%，贷款利率按同期住房公积金贷款利率的1.1倍执行；（7）有效的担保证明；（8）借款人的住房公积金缴存流水帐（到本人缴存银行打印）；办理住房公积金贷款的期房楼盘，必须是由开发商与受委托银行签订按揭协议并经管理中心考察合格做出按揭批复后，方可通过按揭银行办理贷款手续。二手房住房公积金贷款应提供材料：办理二手房贷款要以所购房产做抵押担保，除提供商品房住房公积金贷款所提供的全部材料外还应提供（1）卖方身份证复印件；（2）房产证原件及复印件；（3）住房公积金管理中心认可的评估机构出具的评估报告；（4）由济南市房产交易部门进行抵押登记的证明。   单位集资建房住房公积金贷款应提供材料：单位集资建房由单位集中办理，并向公积金管理中心提供以下资料：（1）发展计划委员会的立项批复；（2）国有土地使用证；（3）建设工程规划许可证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程施工许可证。材料审批通过后，公积金管理中心与集资建房单位按照担保法的有关规定签订《保证担保合同》或《协议书》。签订合同之后，职工提交以下材料，由公积金管理中心或经办银行受理申请：（1）借款人及参贷人（共同还款人、担保人）的居民身份证、户口簿原件及复印件、共同还款承诺书和担保书；（2）婚姻状况证明（已婚的提供结婚证复印件，其他情况由所在单位和民政部门出具证明）；（3）集资建房购房合同或协议；（4）借款人及参贷人所在单位提供的个人资信证明；（5）借款人已交付不低于30%购房款的有效凭据；（6）第二次使用住房公积金个人住房贷款购买普通自住住房的，购房首付款比例不得低于50%，贷款利率按同期住房公积金贷款利率的1.1倍执行；（7）有效的担保证明；（8）借款人的住房公积金缴存流水帐（到本人缴存银行打印）；   王先生想知道住房公积金材料申报流程是什么样，公积金贷款有哪几个步骤呢？   首先借款申请人向受委托银行领取并如实填报《住房公积金贷款申请审批表》，同时附上述规定的全部材料报送受委托银行。受委托银行对借款人填报的《住房公积金贷款申请审批表》和所提供的材料进行认真调查、核实，确保内容完整规范、证件齐全有效、材料真实合法。   其次，受委托银行对借款人的各种证件、资料审查合格后，通过网络审批手续传至管理中心，然后签署意见并注明时间将纸制材料报送住房公积金管理中心。   最后，住房公积金管理中心收到电传资料及申请材料后对借款人的资信状况进行考察、测算、核实，签署意见，然后向受委托主办银行出具《委托贷款通知书》，明确贷款的对象、金额、期限、利率等内容，同时将委托贷款资金划入主办行账户。对不符合贷款条件的，由受委托银行通知借款申请人并说明原因。   自各经办银行收到住房公积金贷款申请人所提供的手续齐全材料起，至贷款发放到位的整个过程不超过10个工作日（二手房贷款除外）。   王先生想知道住房公积金的贷款利率、还款方式是如何规定的，便于选择还款方式。   住房公积金贷款利率按照人民银行的规定，目前实际执行利率为：贷款期限在5年（含）以下的年利率为4.00％，贷款期限在5年以上的年利率为4.50％。贷款期限在1年以内的（含1年），采用到期一次性还本付息法，1年以上的，采用等额本息还款法或等额本金还款法两种方式。   王先生最终选择了等额本金的还款方式，觉得虽然每月还款额不一样，计算比较麻烦，但是万一以后提前还款，还可以少付一些贷款利息。   王先生最终申请下来住房公积金贷款，帐户中的住房公积金如何利用呢？   住房公积金贷款完毕，可以用房产证将帐户中的余额一次性取出，并且贷款期间可每年支取一次住房公积金余额用于偿还贷款本息。    购买具有产权的自住住房，支取住房公积金需提供的材料：应提供职工本人、代办人身份证原件及复印件；购房发票或房产证原件及复印件，如果是夫妻关系或同一户口直系亲属的，应同时出具结婚证或户口本原件及复印件（购买外地自住住房，支取住房公积金手续同上）。   偿还住房贷款本息，支取住房公积金应提供材料：应提供职工个人、代办人身份证及复印件；住房贷款合同、上年度个人扣款存折原件及复印件。以后还贷每满一年可以支取一次，支取金额不得超过当年还贷金额。丈夫在职死亡，社会保险和住房公积金分给谁网友未名问：丈夫在职死亡，他的社会保险和住房公积金是分给妻子还是分给父母？王学海律师答复：你说的是丈夫遗产分配问题。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。本案在确定遗产时，应当将个人财产与夫妻共同财产区分开来。夫妻共同财产有两个特征：一是在婚姻存续期间；二是实际取得或者应当取得。对于夫妻共同财产，《婚姻法》第17条有明确的规定：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。你所说的社会保险和住房公积金，则属于“其他应当归共同所有的财产”。最高人民法院关于《婚姻法》解释（二）第11条对于“其他应当归共同所有的财产”规定为：“（一）一方以个人财产投资取得的收益；（二）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；（三）男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金，破产安置补偿费。”根据以上规定，丈夫死亡时的社会保险和住房公积金应按夫妻共同财产对待，应将其中的一半分出归其妻子所有，另一半按个人遗产处理，根据《继承法》的法定继承的规则进行分配。 社保和住房公积金处理案例分析一、兴民钢圈：社保问题的经典解释【申报期间：2006-2009】从2008年开始，发行人已强制性为员工参加了龙口市当地的社会保险，包括基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险。但由于客观情况的存在，2005年-2007年发行人仅为公司管理人员、技术人员及愿意缴纳社会保险的部分职工依法缴纳了社会保险。2009年6月1日，发行人股东王嘉民、姜开学、邹志强、崔积旺和刘云利为2009年4月30日登记在册的员工补缴了自该员工入职以来以前年度未能足额缴纳的社会保险费。根据《社会保险费征缴暂行条例》第十三条的规定：“缴费单位未按规定缴纳和代扣代缴社会保险费的，由劳动保险行政部门或者税务机关责令限期缴纳；逾期仍不缴纳的，除补缴欠缴数额外，从欠缴之日起，按日加收千分之二的滞纳金。滞纳金并入社会保险基金。”,“第二十三条缴费单位未按照规定办理社会保险登记、变更登记或者注销登记，或者未按照规定申报应缴纳的社会保险费数额的，由劳动保障行政部门责令限期改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员可以处1,000元以上5,000元以下的罚款；情节特别严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员可以处5,000元以上10,000元以下的罚款。”因此，发行人2005年度至2007年度未足额缴纳员工社保费存在被劳动保险行政部门或者税务机关责令限期缴纳的可能。发行人主要股东王嘉民、姜开学、邹志强、崔积旺和刘云利已承诺将承担因发行人2007年度及之前员工社会保险问题而产生的所有责任和风险。龙口市劳动和社会保障局于2009年6月1日出具证明，发行人2008年之前未能足额为全部员工缴纳社会保险费是由于客观情况造成的，本局不会对其进行处罚和征收相关滞纳金。发行人律师认为，发行人2007年度及之前未能为全部职工缴纳社会保险不属于重大违反社保法律法规的行为，亦不应构成本次发行上市的实质性法律障碍。1、公司2005年-2008年缴纳社会保险的金额发行人2005年-2008年缴纳社会保险的金额如下表所示： 发行人2005年和2006年按照当年实际缴纳社保费的金额计提并核算职工社保费。股份公司成立后，2007年度发行人按全员口径计提并核算职工社保费。发行人2007年度计提社会保险费696.80万元，其与实际缴纳的社保费差额583.86万元转作对兴民集团的负债，拟由兴民集团在时机成熟时为公司员工补缴2007年度的社会保险费。后由于兴民集团注销，上述义务由兴民集团原五名自然人股东王嘉民、姜开学、邹志强、崔积旺和刘云利承继。2、发行人2005-2007年未能足额缴纳员工社保费原因分析发行人在2005年-2007年未能足额缴纳员工社会保险费，主要原因如下： 发行人生产工人绝大部分是来自农村的农民工，生产工人流动性比较大。我国社会保险费用的缴纳由员工个人与企业共同承担，目前我国的社会保险还未实现全国统筹，各地社会保险部门都在执行根据各地实际情况制定的相关标准，地区与地区之间均存在缴费基数的差异，导致社保费不能跨地区转移和支付，因此仅为地区统筹或省级统筹。由于公司的生产工人以农民工为主，来自不同的地区，流动性较强，在缴纳基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险后，如回原籍工作和生活，在当地已缴纳的社保费仅部分可以自行提取且手续繁琐；同时个人在缴纳社保费后，将降低个人当月的实际收入，因此农民工没有缴纳社会保险的主观意愿。如果公司强行办理，存在生产工人大量流失的风险（即使自2008年1月1日起，按照新劳动法的要求，发行人在强制为所有员工缴纳全部社会保险费时，对于坚决不同意缴纳相关社保费用的员工，发行人也只能代其缴纳应由其个人承担的社保费用）。因此，2005年至2007年，公司在尊重员工意愿的基础上，只为生产工人办理了工伤保险，未办理其他社会保险。自2008年1月1日起，发行人已强行为所有职工足额缴纳了全部社会保险。2005年-2008年，发行人假定按全员口径、以各年末员工数为基数核算，有关数据如下表所示：3、员工社会保险费的补缴情况发行人2005年和2006年按照当年实际缴纳社保费的金额计提并核算职工社保费。发行人改制设立股份公司后，2007年度发行人按全员口径计提并核算职工社保费。发行人2007年度计提社会保险费696.80万元，其与实际缴纳的社保费差额583.86万元划至山东兴民集团有限公司，由兴民集团承担因2008年以前年度未足额缴纳社会保险费所引发的相关义务和责任。后由于兴民集团注销，上述义务由兴民集团原五名自然人股东王嘉民、姜开学、邹志强、崔积旺和刘云利承继。2009年6月1日，前述五名自然人股东为2009年4月30日登记在册的员工补缴了自该员工入职以来以前年度未能足额缴纳的社会保险费，涉及补缴金额共计310.10万元。本次补缴的社会保险费中除发行人应承担的部分外，还包括以前年度本应由员工个人承担的个人部分社会保险费。本次补缴以前年度员工社会保险费的过程中，鉴于部分员工现已离职，补缴已离职员工欠缴的社保费存在困难，其存在的潜在补缴义务和相关责任仍由股东王嘉民、姜开学、邹志强、崔积旺和刘云利继续承担。4、当地社保主管部门的意见龙口市劳动和社会保障局于2009年6月1日出具证明：“山东兴民钢圈股份有限公司及其控股子公司赛诺特（龙口）车轮制造有限公司为我市企业。公司主营业务为钢制车轮的研发、生产和销售。自设立以来，公司为城镇居民及农村进城务工人员（以下简称“农民工”）提供了大量的就业机会。公司员工构成中，农民工较多、外地员工较多，员工流动性较大，且部分员工无缴纳社会保险费的意愿。鉴于上述客观情况，2008年以前年度，公司未能足额为全部员工缴纳社会保险费，2008年开始，公司已强制为所有在册员工缴纳社会保险费。截至本证明出具日，公司已为目前在册的所有员工补缴了以前年度未缴纳的社会保险费。经本局研究决定，公司2008年之前未能足额为全部员工缴纳社会保险费是由于上述客观情况造成的，本局不会对其进行处罚和征收相关滞纳金。”5、发行人股东承诺为妥善解决发行人以前年度欠缴的职工社会保险费问题，避免因此对发行人以后的经营造成不利影响，公司股东王嘉民、姜开学、邹志强、崔积旺和刘云利特作出如下承诺：“本人保证承担兴民钢圈在2007年度及以前年度有关职工社会保险金的所有责任和义务；如果兴民钢圈因2007年度及以前任何年度的职工社会保险金问题而遭受损失或承担任何责任（包括但不限于补缴职工社会保险金等），本人保证对兴民钢圈进行充分补偿，使兴民钢圈恢复到未遭受该等损失或承担该等责任之前的经济状态。”6、发行人律师意见 发行人律师认为，发行人在2005-2007年度未能为所有职工足额缴纳所有社会保险，违反了国家关于劳动和社会保障方面的法律法规，存在被劳动保险行政部门或者税务机关责令限期缴纳的可能。但基于：（1）发行人外地职工多，流动性大，发行人员工无缴纳劳动和社会保障相关费用意愿；（2）发行人实际控制人王嘉民及其他主要股东均已承诺，将承担因发行人2005-2007年期间未足额缴纳职工社会保险而产生的所有责任，并赔偿发行人由此遭受的任何损失，因此，该等违法行为不会对发行人造成重大法律后果，不应构成本次发行的实质性法律障碍。发行人律师认为，劳动和社会保障部、国家经贸委、财政部于1999年11月25日联合下发的《关于清理收回企业欠缴社会保险费有关问题的通知》（劳社部发[1999]36号）第六条虽然规定“对经调查确认有缴费能力但不按规定缴费的企业，可采取以下行政措施：劳动保障行政部门通过新闻媒体向社会公布；证券监督管理机构不予批准企业上市……”，但《关于清理收回企业欠缴社会保险费有关问题的通知》第六条规定的“有缴费能力但不按规定缴费的企业”，主要是指企业有能力但却拒绝或不愿按规定缴费的情形，不应该包括因为职工本身不愿缴纳的原因造成企业无法缴纳社保费的情形，且发行人已为所有在册职工补缴了欠缴的社保费，因此发行人的上述行为不属于《关于清理回收企业欠缴社会保险费有关问题的通知》第六条规定不予批准上市的情形。此外，考虑到龙口市劳动和社会保障局不会对发行人进行处罚和征收相关滞纳金，以及发行人股东王嘉民、姜开学、邹志强、崔积旺和刘云利等承诺将承担因欠缴社会保险费可能给发行人造成的所有损失和责任，发行人的违法行为不会产生重大法律后果，也不应构成本次发行的实质性法律障碍。7、保荐人意见基于：（1）发行人在2005-2007年度未能为所有职工足额缴纳所有社会保险，违反了国家关于劳动和社会保障方面的法律法规。根据《社会保险费征缴暂行条例》第十三条的规定：“缴费单位未按规定缴纳和代扣代缴社会保险费的，由劳动保险行政部门或者税务机关责令限期缴纳；逾期仍不缴纳的，除补缴欠缴数额外，从欠缴之日起，按日加收千分之二的滞纳金。滞纳金并入社会保险基金。”“第二十三条缴费单位未按照规定办理社会保险登记、变更登记或者注销登记，或者未按照规定申报应缴纳的社会保险费数额的，由劳动保障行政部门责令限期改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员可以处1000元以上5000元以下的罚款；情节特别严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员可以处5000元以上10000元以下的罚款。”但发行人以前年度未能为全部员工缴纳社保费存在一定的客观情况，并且发行人股东王嘉民、姜开学、邹志强、崔积旺和刘云利已于2009年6月1日补缴了2009年4月30日登记在册的员工自该员工入职以来以前年度未能足额缴纳的社会保险费，且对于已离职员工存在的潜在补缴义务和相关责任仍由股东王嘉民、姜开学、邹志强、崔积旺和刘云利继续承担。（2）发行人社保主管部门龙口市劳动和社会保障局也证明，公司于2008年之前未能足额为全部员工缴纳社会保险费是由于上述客观情况造成的，并且不会对其进行处罚和征收相关滞纳金。（3）发行人股东王嘉民、姜开学、邹志强、崔积旺和刘云利承诺：“本人保证承担兴民钢圈在2007年度及以前年度有关职工社会保险金的所有责任和义务；如果兴民钢圈因2007年度及以前任何年度的职工社会保险金问题而遭受损失或承担任何责任（包括但不限于补缴职工社会保险金等），本人保证对兴民钢圈进行充分补偿，使兴民钢圈恢复到未遭受该等损失或承担该等责任之前的经济状态。” 综上所述，保荐人认为，劳动和社会保障部、国家经贸委、财政部于1999年11月25日联合下发的《关于清理收回企业欠缴社会保险费有关问题的通知》（劳社部发[1999]36号）第六条虽然规定“对经调查确认有缴费能力但不按规定缴费的企业，可采取以下行政措施：劳动保障行政部门通过新闻媒体向社会公布；证券监督管理机构不予批准企业上市……”，但发行人以前年度未能足额为全部员工缴纳社会保险存在前述客观情况，且发行人已为所有在册职工补缴了欠缴的社保费，因此发行人的上述行为不属于《关于清理回收企业欠缴社会保险费有关问题的通知》第六条规定不予批准上市的情形。此外，考虑到龙口市劳动和社会保障局不会对发行人进行处罚和征收相关滞纳金，以及发行人股东王嘉民、姜开学、邹志强、崔积旺和刘云利等承诺将承担因欠缴社会保险费可能给发行人造成的所有损失和责任，发行人的违法行为不会产生重大法律后果，也不应构成本次发行的实质性法律障碍。二、银河磁体：二次反馈【申报期间：2006-2009】保荐机构、律师对发行人是否为符合条件的全体员上按规定办理社会保险赞和住房公积金的缴纳手续进行核查并发表意见，律师发表了如下核查意见：根据公司提供的相关资料并经本所律师核查，发行人具有独立的经营管理人员和生产员工，发行人的人力资源管理完全独立。发行人已经建立劳动合同制度，为符合条件的员工按照规定缴纳社会保险及住房公积金。2009年12月31日，成都市高新区人事劳动和社会保障局于出具《证明》，证明公司在该局办理了劳动用工登记手续，与登记在册的员工均签订了劳动合同；近三年在劳动用工方面遵守国家和地方的有关法律法规，未发生违反劳动法律法规而受行政处罚的情况。2010年1月7日，成都市高新区社会保险事业管理处于出具《证明》，证明公司已按国务院第259号令《社会保险法征缴暂行条例》以及省、市人民政府的规定参加社会保险，并已足额缴纳2009年12月前的社会保险费。2010年1月7日，成都住房公积金管理中心郫县管理部出具《证明》，证明公司严格执行国家住房公积金管理规定，按时、足额缴纳住房公积金，自2006年1月1日起至该证明出具之日，不存在欠缴、少缴住房公积金或其他违反公积金法律、行政法规的情况，未受该部的处罚。综上，本所律师认为，发行人已为符合条件的全体员工按规定办理社会保险赞和住房公积金的缴纳手续。中介机构的核查思路很取巧也很常规，就是以主管部门出具的证明文件作为公司已经全额缴纳社保和公积金的依据，但是这显然并没有让审核人员满意，于是进行了第二次反馈：请发行人补充披露报告期内各项社会保险及住房公积金的具体缴纳情况，请发行人律师、保荐机构就发行人报告期内没有为全体员工足额缴纳社会保险是否合规进行核查并发表明确意见。1、根据公司提供的相关资料并经本所律师核查，发行人在报告期内没有为全体员工足额缴纳社保的原因如下：①部分员工因自身未及时向公司提供有效证件，导致公司无法及时为其办理社保缴费手续；②部分员工正在与原单位办理社保转移手续，导致公司无法及时为其办理社保缴费手续；③部分员工由于在岗时间较短，入职后，公司尚未为其办迄社保缴费手续，员工已离职；④部分离退休返聘人员虽计算在公司员工总数内，但该等离退休人员不属于应参保人员，故公司不应为其缴纳社保；⑤公司在报告期内与成都市高级技工学校、成都电子机械高等专科学校实训基地签订相关合作协议，由学校方选派学员至公司进行顶岗实习工作。实习学生与公司之间并非《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》所规定的劳动关系，故公司不应为其缴纳社保。 2、2010年7月5日，成都市高新区社会保险事业管理处出具《证明》，证明公司已按国务院第259号令《社会保险法征缴暂行条例》以及省、市人民政府的规定参加社会保险，并已足额缴纳2010年6月前的社会保险费。2010年8月18日，公司现有股东戴炎、银河集团、张燕、吴志坚、何金洲均签署《声明与承诺函》，声明其作为公司股东，“如银河磁体因首次公开发行并在创业板上市完成之日前的事由，因未足额、按时为公司全体员工缴纳各项社会保险，导致公司被相关行政主管机关或司法机关处以罚金、征收滞纳金或被任何他方索赔的，本人/本公司将按照本声明和承诺函出具之日本人/本公司持有银河磁体的股份比例以现金支付的方式无条件补足公司应缴差额并承担银河磁体因此受到的全部经济损失”。3、根据公司提供的相关资料并经本所律师核查，发行人在报告期内为其员工缴纳住房公积金的人数低于员工总数。造成上述情形产生的原因除与公司社保缴费人数不足员工总数的原因相同之外，2010年以前，公司非城镇户籍员工较多，由于该部分员工大多已在农村拥有住房，且公司采取了措施解决员工的休息住宿问题，因此该部分员工不愿缴纳应由其承担的住房公积金部分。为解决这一问题，经公司与该部分员工沟通协商，自2010年1月起，公司也开始为该部分员工缴纳住房公积金。2010年7月7日，成都住房公积金管理中心郫县管理部出具《证明》，证明公司严格执行国家住房公积金管理规定，按时、足额缴纳住房公积金，自2006年1月1日起至该证明出具之日，报告期内不存在欠缴、少缴住房公积金或其他违反公积金法律、行政法规的情况，未受该部的处罚。2010年8月18日，公司现有股东戴炎、银河集团、张燕、吴志坚、何金洲均签署《声明与承诺函》，声明其作为公司股东，“如银河磁体因首次公开发行并在创业板上市完成之日前的事由，因未足额、按时为公司全体员工缴纳住房公积金，导致公司被相关行政主管机关或司法机关处以罚金、征收滞纳金或被任何他方索赔的，本人/本公司将按照本声明和承诺函出具之日本人/本公司持有银河磁体的股份比例以现金支付的方式无条件补足公司应缴差额并承担银河磁体因此受到的全部经济损失”。（五）综上，公司在报告期内缴纳社会保险费及住房公积金的总人数低于公司员工总数确因特殊原因造成，对此，发行人全体股东已出具书面承诺，如公司因此受到经济损失，将无条件全额承担；相关征管主管机关亦出具了证明，证明公司已足额缴纳。经核查，本所律师认为，发行人社会保险、住房公积金缴纳人数低于员工总数的情况，不属于重大违法行为，不构成本次首发的实质性障碍。三、双林股份：社保和公积金全面解释【申报期间：2006-2009】发行人没有披露缴纳养老保险、医疗保险，失业保险、生育保险、工伤保险、住房公积金的具体金额。于是反馈意见中要求发行人具体披露报告期内发行人参与社会保障的具体人数，没有参与社会保障的原因，报告期内上述社会保障资金的缴纳情况，并提供相关证明文件。对发行人报告期内是否违法社会保障法律法规进行核查并发表明确意见。1、根据发行人出具的承诺以及经锦天城律师核查，报告期内发行人参与社会保障的具体人数以及社会保障资金的缴纳情况如下：  根据发行人出具的说明，报告期内发行人部分员工没有缴纳社保的原因如下： 根据发行人出具的说明，报告期内发行人部分员工没有缴纳住房公积金的原因如下：2、根据发行人及其分/子公司所在地的劳动和社会保障局出具的证明，证明发行人及其分/子公司在报告期内，在社保方面已按照法律、法规、规章的规定为其员工缴纳了养老保险、医疗保险、失业保险、生育保险和工伤保险；在劳动保障方面已按法律、法规、规章的规定为员工提供劳动保障条件。该公司至今未因违反社保及劳动保障方面法律、法规、规章的相关规定而受到行政处罚。根据发行人及其分/子公司所在地的住房公积金中心出具的证明，证明发行人及其分/子公司在报告期内，已按国家有关住房公积金方面法律、法规的规定办理了住房公积金缴存登记，为其员工办理了住房公积金账户登记手续，并按缴费比例缴纳了住房公积金。该公司至今不存在违反国家住房公积金相关条例及其他有关规定的情形，亦不存在因住房公积金缴存事宜而被追缴或被政府有关部门处罚的情形。3、根据发行人说明及经锦天城律师核查，发行人在报告期内针对员工实际情况，采取了为部分员工定期缴纳住房公积金、为部分员工提供厂区住宿用房等不同住房福利政策。针对发行人社保缴纳及住房公积金的缴纳情况，发行人控股股东双林集团于2010年3月12日出具《关于宁波双林汽车部件股份有限公司社会保险费用事项的承诺函》承诺：如果双林股份及其控股子公司所在地有关社保主管部门在任何时候依法要求双林股份补缴在其首次公开发行股票之前任何期间内应缴的社会保险费用(包括但不限于基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险五种基本保险和住房公积金)，双林集团将按主管部门核定的金额无偿代双林股份补缴，并承担发行人因补缴社会保险费用、住房公积金而受到的任何罚款或损失。4、核查意见经核查，发行人未因违反社保及劳动保障方面法律、法规、规章的相关规定而受到行政处罚，发行人控股股东已就上述社保及公积金出具承诺予以承担，锦天城律师认为，发行人社保及公积金的缴纳事宜不会损害发行人及中小股东的利益，不会对发行人本次公开发行股票构成实质性法律障碍。四、豫金刚石：控股股东代为缴纳【申报期间：2007-2009】经核查，截至2009年12月31日，发行人及控股子公司工程中心最近三年社保、住房公积金缴纳情况如下表所示： 经核查，发行人分别于2008年8月和12月开立了独立的社会保险和公积金账户，之前一直通过河南华晶的相应账户为其员工代为缴纳社会保险及公积金，再将相关费用支付给河南华晶，故在此期间发行人员工的社会保险和公积金名义缴纳主体是河南华晶，但实际承担者为发行人。经核查，发行人已经与全体员工（截至2009年12月31日合计721人）签订了《劳动合同》，其中生产人员百分之七十以上为农业户口。由于我国社会保障体系尚处于不断完善中，尚未普遍惠及农村，且城镇的社会保障系统与乡村的社会保障系统尚不能对接，所以，虽经公司动员，大部分农业户口的老员工仍然不愿缴纳社会保险及公积金，并出具了自愿放弃缴纳社会保险和公积金的《声明》，经本所律师及保荐机构现场工作人员实地调查访谈部分不愿缴纳社会险及公积金的员工，不缴纳社会保险及公积金系其真实意思表示。经核查，发行人控股股东河南华晶于2010年1月15日，就华晶股份员工的社会保险及公积金问题作出如下承诺：“若华晶股份被要求为其员工补缴或者被追偿2009年12 月之前的社会保险金及住房公积金，本公司将全额承担该部分补缴和被追偿的损失，保证华晶股份不因此遭受任何损失。同时，本公司将督促华晶股份从2010年1月起全面执行法律、法规及规章所规定的社会保险及住房公积金制度，为全体新员工建立社会保险及住房公积金账户，依法缴存社会保险金及住房公积金，并逐步解决老员工不愿参保的问题，最终达到为全体员工建立社会保险及住房公积金账户，依法缴存社会保险金及住房公积金”。经核查，郑州市劳动和社会保障局于2010年1月5日出具了《证明》，证明发行人及其控股子公司工程中心最近三十六个月内，均能足额为职工缴纳社会保险费，目前社会保险无欠费。经核查，郑州住房公积金管理中心于2010年1月14日出具了《证明》，证明发行人及其控股子公司工程中心现均为正常缴存单位，最近三年内不存在由于违反国家住房公积金法律、法规和规范性文件而遭受行政处罚的情况，亦不存在正在进行的因住房公积金纠纷或争议引发的仲裁、诉讼程序。综上，本所律师认为，发行人最近三年社保和公积金的缴纳情况不影响发行人的持续经营，不会导致发行人因为社会保险和公积金事项而发生财产损失，不构成发行人本次发行上市的法律障碍。五、三元达：老实交代【申报期间：2007-2009】公司实行全员劳动合同制，公司与员工按照有关规定签订劳动合同，员工根据劳动合同承担义务和享受权利。公司为员工提供了必要的社会保障计划，公司自2004年成立以来即为员工缴纳养老保险、失业保险、生育保险和工伤保险。自2008年5月和6月开始为员工缴纳医疗保险和住房公积金。1、公司缴纳医疗保险具体情况公司有超过半数的员工分布于全国各地的营销网络，无单独的法人账户，无法在当地办理职工医疗保险。若为驻外地员工在福州办理医疗保险，由于各地医疗保险制度执行的差异，导致员工很难实际享受相关的医疗保险保障，所以公司多数员工一直向公司表达不愿参加医疗保险。当然，公司对医疗保险管理制度和政策的重视程度不够、理解不透彻，也导致了公司未及时给职工办理医疗保险。因此2008年4月前，公司未严格按照国务院和福建省的相关规定，执行职工医疗保险制度。公司于2008年5月开始为职工缴纳医疗保险。2008年度和2009年度，公司及控股子公司共缴存职工医疗保险金126.92万元和191.49万元。2008年12月公司拟补缴职工医疗保险，福州市医疗保险管理中心于2008年12月10日出具回函：“经查，你公司经济类型为股份有限公司，按照目前我市医疗保险扩面政策，非公企业在我中心正式投保后开始参保缴费，正式参保之前的月份不办理补缴，待到龄退休时再审核缴费年限。”2、公司缴纳住房公积金具体情况公司职工住房和经历情况差异较大，部分职工更愿意公司将个人应缴住房公积金的资金直接发给职工，加之公司对住房公积金管理制度和政策的重视程度不够、理解不透彻，故公司2008年5月前未严格按照国务院和福州市相关规定，执行住房公积金制度。公司于2008年6月开始为员工缴纳住房公积金，2008年度和2009年度，公司及控股子公司共缴存住房公积金64.91万元和119.09万元。3、公司共同控制人的有关承诺 公司共同控制人于2008年12月12日出具《共同控制人关于福建三元达通讯股份有限公司住房公积金、医疗保险问题的承诺函》，不可撤销地承诺：如果公司住所地住房公积金管理部门要求公司对2008年5月（含2008年5月）之前的住房公积金进行补缴，共同控制人将无条件按主管部门核定的金额无偿代公司补缴；如果公司因未按照规定为职工缴纳住房公积金而带来任何其他费用支出或经济损失，共同控制人将无条件全部无偿代公司承担；如果公司住所地医疗保险管理部门要求公司对2008年4月（含2008年4月）之前的医疗保险费进行补缴，共同控制人将无条件按主管部门核定的金额无偿代公司补缴；如果公司因未按规定为职工缴纳医疗保险费而带来任何其他费用支出或经济损失，共同控制人将无条件全部无偿代公司承担。4、保荐机构意见保荐机构认为，公司报告期内住房公积金和医疗保险的缴纳情况，不符合我国管理制度的相关规定。因公司已按照相关规定为全体员工按期缴存，对于以前年度未按照规定缴纳可能给公司带来的风险，公司共同控制人黄国英、郑文海、张有兴、黄海峰、林大春做出负责承担全部费用和经济损失的书面承诺，该承诺真实、有效。公司上述未按照规定缴纳的情形不会对本次发行上市构成实质性障碍。六、步步高：申报期未缴纳未来承诺缴纳【申报期为2006-2008】1、承诺未来补缴公司在2008年前未执行住房公积金制度，未为员工缴存住房公积金。公司已于2008年1月23日出具了《承诺》，“本公司将从2008年1月份起全面执行法律、法规及规章所规定的住房公积金制度，为全体在册员工（原国有企业员工已由原单位办理并缴存的除外）建立住房公积金账户，缴存住房公积金”。2、金额测算本公司2008年应缴存住房公积金约933.37万元，其中公司及员工个人各应缴存约466.67万元。以2008年缴存基数为依据，经测算，本公司2004年、2005年、2006年及2007年应缴住房公积金分别约为301.40万元、418.79万元、594.92万元、809.26万元，其中公司及员工个人各应负担50%，即分别为150.70万元、209.40万元、297.46万元、404.63万元。3、实际控制人承诺公司实际控制人王填于2008年1月23日出具了《承诺》，“若公司被要求为其员工补缴或者被追偿2008年1月之前的住房公积金，本人将全额承担该部分补缴和被追偿的损失，保证公司不因此遭受任何损失；本人将促使公司从2008年1月起全面执行法律、法规及规章所规定的住房公积金制度，为全体在册员工（原国有企业员工已由原单位办理并缴存的除外）建立住房公积金账户，缴存住房公积金”。4、中介机构意见保荐人经核查认为：尽管发行人在2008年前未为其员工缴存住房公积金，违反了住房公积金的有关规定，但发行人已承诺将执行住房公积金制度，纠正该不规范行为；发行人的实际控制人已出具承诺，将全额承担补缴或被追偿的损失，保证发行人不因此遭受任何损失。据此，我们认为，发行人此前未为其员工缴存住房公积金的行为，对发行人本次发行及上市不构成重大不利影响，不影响本次发行及上市。发行人律师认为：尽管发行人在2008年1月前未执行住房公积金制度，未为其员工缴存住房公积金，违反了住房公积金的有关规定，但发行人已承诺将执行住房公积金制度，纠正该不规范行为；发行人的实际控制人已出具承诺，将全额承担补缴或被追偿的损失，保证发行人不因此遭受任何损失。据此，我们认为，虽然发行人此前没有为其员工缴存住房公积金，但是该事项导致发行人未来经济利益流出可能性极小，因此，发行人此前没有为其员工缴存住房公积金的行为，对发行人本次发行及上市不构成重大不利影响，不影响本次发行及上市。七、网宿科技：已经缴纳还问【申报期间：2007-2009】 1、由于目前深圳市尚未依据《住房公积金管理条例》及《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》(建金管[2005]5号)制订有关住房公积金管理的具体办法，按照深圳市现行有效的《深圳市社会保险暂行规定》（深府[1992]128号）、《深圳市社会保险暂行规定职工养老保险及住房公积金实施细则》（深府[1992]179号），深圳市住房公积金制度适用于深圳市常住户口的企业固定职工和合同制职工。根据发行人的说明，经本所律师核查，发行人深圳分公司为其具有深圳市常住户口的员工缴纳了住房公积金，对于不具有深圳市常住户口的员工没有缴纳住房公积金。发行人实际控制人刘成彦和陈宝珍共同出具了《承诺函》，承诺：“如深圳市有权政府部门要求或决定，上海网宿深圳分公司需要为其户籍所在地非为深圳市的员工（以下简称“该等员工”）补缴住房公积金或因未为该等员工缴纳住房公积金而承担任何罚款或损失，本人愿意在无需上海网宿及其深圳分公司支付对价的情况下承担所有金钱赔付责任。”发行人承诺：“如果深圳市有权政府部门要求本公司为户籍所在地非为深圳市的员工（以下简称“该等员工”）缴纳住房公积金，本公司将根据有关规定从有权部门要求之日起为该等员工缴纳住房公积金。”2、根据发行人提供的书面说明、相关费用缴纳凭证和发行人及其下属公司所在地社会保险及住房公积金管理部门分别出具的书面证明，经本所律师核查，除上述本补充法律意见书已披露的情况外，发行人及其他下属公司报告期内按照国家法律法规、地方政策文件的规定和所在地政府主管部门的要求为职工缴纳了社会保险和住房公积金。综上，经核查，本所律师认为，发行人在报告期内已按照国家法律法规和地方政府规范性文件的规定缴纳社会保险和住房公积金；发行人深圳分公司只为深圳市户籍员工缴纳住房公积金，符合深圳市政府规范性文件的规定，且发行人及其控股股东、实际控制人均作出了承诺，故深圳分公司执行住房公积金制度的情况不会影响发行人的持续经营，不会对本次公开发行股票并上市构成实质性的法律障碍。八、鸿路钢构：公积金核查的经典解释【申报期间：2007-2009】1、经合肥市住房公积金管理委员会审议通过，合肥市于2007年出台了《合肥市住房公积金归集管理办法》（合积[2007]77号），该办法第五条规定：本市行政区域内下列单位及其在职职工应缴存住房公积金：①国家机关、事业单位；②国有企业、城镇集体企业、城镇私营企业及其他城镇企业或经济组织；③民办非企业单位、社会团体；④外商投资企业（含港、澳、台投资企业）和其他经济组织常驻本市代表机构。2、根据该《办法》规定，合肥市住房公积金管理中心负责本市住房公积金的归集管理。其分支机构负责所辖行政区域内的住房公积金归集管理业务的具体承办。发行人所在地长丰县的住房公积金归集管理业务由合肥市住房公积金管理中心长丰县管理部承办。3、经访谈合肥市住房公积金管理中心长丰县管理部，目前，合肥市住房公积金归集扩面工作尚在推进之中，现阶段还未能完全覆盖到所有单位和各类就业群体，尤其是非公企业和农民工群体。合肥市及各县区非公企业用工中，农民工所占比例较大，由于农民工就业流动性强，其缴存住房公积金后，异地提取和使用较为困难，同时农民工因在城市购房而实际享受公积金贷款优惠政策的可能性小，因此，农民工群体缴存住房公积金的意愿普遍较差，公积金归集的难度较大。目前，合肥市住房公积金管理中心已在考虑允许农民工使用公积金租房，以解决农民工的公积金利用问题。下一步，合肥市住房公积金管理中心将通过加强住房公积金政策宣传，加大制度催建催缴力度，不断扩大制度覆盖面和归集额。九、特锐德：住房补贴代替公积金【申报期间：2006年-2009】 由于公司及前身特锐德有限已经建立住房补贴制度，为员工按期发放住房补贴，因此，公司未同时建立住房公积金制度，截至2009年3月末累计应缴未缴员工住房公积金35.97万元。2009年4月，公司前身建立了住房公积金制度，开始为员工缴纳住房公积金，并补缴了前期欠缴的住房公积金。青岛市住房公积金管理中心于2009年7月3日及2009年8月25日分别出具《证明》，认为公司及前身已建立关于住房补贴的企业内部制度并得到有效执行，特锐德有限自2004年3月至2009年3月在青岛市住房公积金管理中心未为员工缴纳住房公积金不构成重大违法行为。发行人律师意见：发行人未能在2004年3月设立至2009年3月期间为员工缴存住房公积金事项不构成重大违法行为，对本次发行上市不构成法律障碍。保荐机构核查意见：特锐德有限自2004年3月至2009年3月期间未为员工缴纳住房公积金，发行人及其前身自2009年4月起开始为员工缴纳住房公积金。2009年8月28日发行人已向青岛市住房公积金管理中心补缴公积金累计欠款。发行人曾经存在欠缴住房公积金的行为对本次发行上市不构成实质性障碍。十、大东南：大东南集团代公司缴纳社保根据立信会计师事务所有限公司2008年3月10日出具的信会师报字（2008）第20346号《审计报告》并经本所律师适当核查，发行人的控股股东浙江大东南集团有限公司为发行人承担了2005年度、2006年度及2007年1至10月份养老金、工伤基金和医疗保险金，分别为70.73万元、87.03万元、112.42万元。发行人已经根据原会计准则将2005年至2006年由股东承担的社保基金调整增加2005年和2006年的管理费用70.73万元和87.03万元，同时调整增加资本公积70.73万元和87.03万元；根据新会计准则公司取得的捐赠利得计入营业外收入，故对2007年1至10月份由股东承担的社保基金调整增加管理费用112.42万元，增加营业外收入112.42万元，并对营业外收入的捐赠利得112.42万元作为非经常性损益处理。根据诸暨市人民政府办公室《关于推进社会保险费五费合征工作的实施意见》（诸政办发〔2007〕213号），诸暨市从2007年10月1日(费款所属期)起，所有申报企业全面实施五项社保费自行申报缴纳。在此之前，发行人（杭州高科和万象包装除外）的社保由集团公司统一申报缴纳。根据诸暨市劳动和社会保障局于2008年4月16日出具的《证明》，证明发行人的控股股东浙江大东南集团有限公司上述为发行人缴纳社保金的行为符合诸暨市政府的相关规定；自2007年10月1日起，按照诸暨市人民政府办公室《关于推进社会保险费五费合征工作的实施意见》（诸政办发[2007]213号）中关于所有申报企业全面实施五项社保费自行申报缴纳的规定，发行人开始自行申报缴纳社会保险费，至今不存在欠缴或未缴之情形，无因违反关于劳动和社会保障等法律法规而遭受处罚的情形。发行人的控股股东浙江大东南集团有限公司也于2008年2月20日出具《承诺函》，承诺对上述已缴纳的社会保险费今后不会要求发行人予以偿还；对上述已缴纳的社会保险费今后不会与发行人发生任何异议、争议、索赔或权利主张。自2007年10月1日起，发行人已按照诸暨市人民政府办公室《关于推进社会保险费五费合征工作的实施意见》（诸政办发[2007]213号）的规定，开始自行申报、缴纳社会保险费，浙江大东南集团有限公司不再承担发行人任何社保费用。 本所律师认为，发行人的控股股东浙江大东南集团有限公司在2007年10月以前为发行人缴纳社保金的行为，符合当时当地相关政策和惯例；2007年10月起发行人开始自行申报缴纳社会保险费，至今不存在欠缴、未缴及因违反劳动和社会保障等法律法规而遭受处罚的情形，符合诸暨市人民政府办公室《关于推进社会保险费五费合征工作的实施意见》（诸政办发[2007]213号）的规定；发行人控股股东浙江大东南集团有限公司已对其为发行人缴纳社保金的行为作出不要求其偿还的承诺，不存在损害发行人及其他股东利益的情形。同时，根据立信会计师事务所出具的信会师报字（2008）第20346号审计报告，2005年1月至2007年10月原由股东为发行人代缴的社保金分别调整计入各年的管理费用后，发行人2005年至2007年扣除非经常性损益后的净利润分别为73.84万元，1,583.43万元，5,487.35万元，累计超过人民币三千万元，符合发行上市条件。因此，发行人控股股东浙江大东南集团有限公司为发行人缴纳社保金的行为对本次发行上市不构成实质性障碍。【案例研习】1、中国民营企业生存的环境一直很恶劣，所以只要是能省钱的方式他们都会去尝试，既然避税甚至偷漏税的事情都稀松平常，那么不为员工缴纳社保和公积金的问题也就更不奇怪了。2、在以前的审核实践中，对于社保和公积金的问题也会涉及但是不会重点关注，或许是出于提高居民幸福指数建设和谐社会的需要，最近政策日益收紧。从近一两年过会的案例来看，会里现在对于社保和公积金的问题几乎到了每家必问的程度，甚至有的企业已经很规范的全部缴纳了也会被问。但是，会里对该问题的关注程度又是千差万别，有的只是重新核查一遍即可，有的则需要你详细披露缴纳人数、缴纳基数、缴纳金额并解释原因等，就是不知道会里有如此差别的真正原因是什么。3、尽管政策收紧，但是该问题从来没有成为首发上市的障碍，当然也理应不能成为首发上市的障碍，只要是解释合理打消审核人员的质疑就可以。最新的发行审核政策市：社保公积金问题，按照当地规定执行。但由于各地执行标准不一，因此本着历史问题历史看的原则，只要不影响发行条件就可以，未来的要进行制度上的合理安排进行规范。4、那么怎么解释呢？尽管案例千差万别，上述案例也仅是其中很少的一部分，但是从中也能够总结出一些共性的东西。社保问题解释的思路是：①员工统计口径有问题，如实习生或者外聘的人员在员工统计中包含但是却不需缴纳社保；②员工不愿意缴纳，由于现在社保统筹还存在问题，员工担心交了不一定取得出来所以意愿不强。公积金的解释思路是：①员工统计口径也是一个原因；②公司有一定比例的农民工，一来不愿因缴纳公积金，二来由于他们有宅基地也无需缴纳公积金。③公司已经为其提供免费住宿或者发放住房补贴以代替住房公积金。④当地政府有特殊规定，如深圳。还有的县级地方政府根本还未成立住房公积金的相关管理机构，往往会出现企业想缴但却缴交无门的情况，不但如此想要开具无需缴纳的证明也找不到单位。当然，以上仅是解释问题的一些大体思路，具体核查方式可以丰富多样，比如鸿路钢构通过访谈公积金中心有关负责人的方式就是一个很不错的想法。5、社保问题的解决思路如下：①披露报告期社保缴纳的具体金额；②解释未能足额缴纳的原因，③是否补缴了社保，④当地主管部门出具足额缴纳和无违规证明，⑤发行人控股股东承诺如果追缴社保或者实施处罚由其承担全部责任，⑥中介机构发表核查意见。公积金的解决思路类似。6、总体上来讲，社保问题在拟上市公司中全部未缴纳的很少见，至多像某些案例有一种保险未缴纳，而公积金未缴纳的情况倒是非常普遍。这或许可以验证网友的一种判断：就是会里对社保的审核态度还是要比公积金严格的多，毕竟社保可以看作是法定义务还公积金还有些福利的性质。7、上述案例的简要评析如下：① 兴民钢圈：应该说给我们提供了一个解释社保瑕疵问题的经典案例。另外，曾有人提出会里对于社保的一种意见，就是有能力缴纳拒不缴纳的不能上市。看来，该观点的出处就是《关于清理收回企业欠缴社会保险费有关问题的通知》（劳社部发[1999]36号）第六条的规定：“对经调查确认有缴费能力但不按规定缴费的企业，可采取以下行政措施：劳动保障行政部门通过新闻媒体向社会公布；证券监督管理机构不予批准企业上市……”。不过律师对于该句话的解释也很有意思：第六条规定的“有缴费能力但不按规定缴费的企业”，主要是指企业有能力但却拒绝或不愿按规定缴费的情形，不应该包括因为职工本身不愿缴纳的原因造成企业无法缴纳社保费的情形，且发行人已为所有在册职工补缴了欠缴的社保费，因此发行人的上述行为不属于《关于清理回收企业欠缴社会保险费有关问题的通知》第六条规定不予批准上市的情形。②银河磁体：中介机构的核查思路很取巧也很常规，就是以主管部门出具的证明文件作为公司已经全额缴纳社保和公积金的依据。但是有时候申报和公积金的缴纳是根据员工人数和基本工资水平进行估算的，如果你差距不是很大可能不会看出来，但是如果有明显的差距那么你还是要把详细情况解释清楚的。银河磁体在二次反馈中还是承认没有为全体员工缴纳社保和公积金。社保未全额缴纳的原因一看就很牵强但是倒想了很多的花样，而公积金的解释还是常规思路就是农民工太多。后来该问题没有再追问，或许是后来大股东补的承诺起了关键的作用，但是从投行实务上来讲，该律师的核查意见不值得推广。③双立股份：其实在招股说明书中不单独披露社保和公积金金额是合乎规定的，或许是由于双林股份子公司过多的原因，会里对其这两个问题做了重点关注。并且从披露的资料来看，2006年和2007年公司社保和公积金几乎就是没有缴纳而是从2008年才开始规范的，这或许也是会里重点关注的一个原因吧。④豫金刚石：大股东利用自己的账户替发行人缴纳社保和公积金的做法比较特殊，值得关注；另外，公司大部分农民工员工还签署了自愿放弃缴纳公积金的声明，尽管是真实意思的表示但是总觉得是与法律法规违背的。⑤特锐德：以前提供住房补贴也是解释公积金的一个思路，另外提供职工宿舍也是一个思路，很多企业也采取了上述的方式。⑥步步高：有一点很特殊，就是公司在申报期内并没有开始缴纳公积金，而是承诺从下一年开始缴纳，步步高于2008年4月14日过会，不知道公司在补一季报的时候会里有没有关注过公积金缴纳的问题，不过至少可以判断会里以前对该问题还是相对比较宽容的。【思路总结】一、IPO公司存在的住房公积金缴存问题1、从某一时点开始缴存，之前未按规定缴存《条例》要求新设立的单位应当自设立之日起30日内办理缴存登记手续，录用员工的，自录用之日起30日内办理缴存登记，并于每月发放职工工资之日起5日内缴存员工住房公积金。实践中，IPO公司很少执行上述规定，大部分均是在申报材料前某一时点开始缴存。2、缴费比例低于要求的比例《条例》要求职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，并允许各市适当提高缴存比例。现实中，各市通常结合当地经济、社会发展情况，统筹兼顾各方面承受能力，确定不同的住房公积金缴存比例。3、缴费范围未包括全体员工按照《条例》及相关规范文件，所有国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其它城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体均应建立住房公积金制度。但是，根据住房和城乡建设部的统计，截止2008年底，全国应缴住房公积金职工人数11,184.05万人，实际缴存职工人数为7,745.09 万人，占比69.25%，住房公积金总体覆盖率仍偏低。以深圳为例，深圳户籍人口仅为200多万，且深圳规定只为深圳户籍职工缴纳住房公积金，这就将很大比例的职工群体排除在制度之外。总部位于深圳或在深圳设有分、子公司的上市公司，无一例外的披露了由于深圳市政策的限制，以为非深圳户籍员工发放住房补助的形式代替缴纳住房公积金。4、历史上由他方（如控股股东、实际控制人）代替缴纳按照《条例》及相关规范文件，用人单位的义务有两个：其一，设立住房公积金账户；其二，按时足额缴存住房公积金。因此，依法为职工开立账户并缴存住房公积金，既是职工的合法权益，也是单位应尽的义务。豫金刚石在开立独立的住房公积金账户之前，一直通过其控股股东河南华晶为其员工代为缴纳住房公积金，再将相关费用支付给河南华晶，故此期间豫金刚石员工的公积金名义缴纳主体是河南华晶，但实际承担者为豫金刚石。虽然豫金刚石这样做不符合《条例》及相关规定，但终究未对员工合法权益造成损害，其性质也并非上面的三种情形严重。二、监管对策及建议1、由于各地具体操作不尽相同，应首先核实和说明未能缴纳的原因，说明是否符合地方相关规定，提出明确的处理措施并予以披露；由保荐机构和发行人律师对该问题核查，并就是否构成重大违法行为及本次发行的法律障碍出具明确意见；2、目前社会保障体系下，监管机构尚不宜将IPO公司完全合法合规执行住房公积金制度作为上市的必需条件，而应重视IPO公司对相关问题的解决措施，例如在允许补缴的情况尽可能补缴、控股股东、实际控制人出具承诺等；3、可考虑在IPO申报的《招股说明书》和《律师工作报告》中单独设置一章社会责任章节，要求保荐机构、律师对IPO公司履行为员工缴存社保、住房公积金等维护职工合法权益责任的情况进行详细核查；4、公司上市以后必须严格按照相关法规操作，将上市公司后续住房公积金制度执行情况、相关方承诺履行情况作为保荐机构持续督导的一项重要内容。【参考法规】一、社会保险法（人大常委会2011年修订）（一）总则第四条中华人民共和国境内的用人单位和个人依法缴纳社会保险费，有权查询缴费记录、个人权益记录，要求社会保险经办机构提供社会保险咨询等相关服务。个人依法享受社会保险待遇，有权监督本单位为其缴费情况。（二）基本养老保险第十条职工应当参加基本养老保险，由用人单位和职工共同缴纳基本养老保险费。无雇工的个体工商户、未在用人单位参加基本养老保险的非全日制从业人员以及其他灵活就业人员可以参加基本养老保险，由个人缴纳基本养老保险费。公务员和参照公务员法管理的工作人员养老保险的办法由国务院规定。第十二条用人单位应当按照国家规定的本单位职工工资总额的比例缴纳基本养老保险费，记入基本养老保险统筹基金。职工应当按照国家规定的本人工资的比例缴纳基本养老保险费，记入个人账户。无雇工的个体工商户、未在用人单位参加基本养老保险的非全日制从业人员以及其他灵活就业人员参加基本养老保险的，应当按照国家规定缴纳基本养老保险费，分别记入基本养老保险统筹基金和个人账户。第十四条个人账户不得提前支取，记账利率不得低于银行定期存款利率，免征利息税。个人死亡的，个人账户余额可以继承。 第十六条参加基本养老保险的个人，达到法定退休年龄时累计缴费满十五年的，按月领取基本养老金。参加基本养老保险的个人，达到法定退休年龄时累计缴费不足十五年的，可以缴费至满十五年，按月领取基本养老金；也可以转入新型农村社会养老保险或者城镇居民社会养老保险，按照国务院规定享受相应的养老保险待遇。（三）基本医疗保险第二十三条职工应当参加职工基本医疗保险，由用人单位和职工按照国家规定共同缴纳基本医疗保险费。无雇工的个体工商户、未在用人单位参加职工基本医疗保险的非全日制从业人员以及其他灵活就业人员可以参加职工基本医疗保险，由个人按照国家规定缴纳基本医疗保险费。第二十七条参加职工基本医疗保险的个人，达到法定退休年龄时累计缴费达到国家规定年限的，退休后不再缴纳基本医疗保险费，按照国家规定享受基本医疗保险待遇；未达到国家规定年限的，可以缴费至国家规定年限。（四）工伤保险第三十三条职工应当参加工伤保险，由用人单位缴纳工伤保险费，职工不缴纳工伤保险费。第三十四条国家根据不同行业的工伤风险程度确定行业的差别费率，并根据使用工伤保险基金、工伤发生率等情况在每个行业内确定费率档次。行业差别费率和行业内费率档次由国务院社会保险行政部门制定，报国务院批准后公布施行。社会保险经办机构根据用人单位使用工伤保险基金、工伤发生率和所属行业费率档次等情况，确定用人单位缴费费率。第三十五条用人单位应当按照本单位职工工资总额，根据社会保险经办机构确定的费率缴纳工伤保险费。（五）失业保险第四十四条职工应当参加失业保险，由用人单位和职工按照国家规定共同缴纳失业保险费。第四十六条失业人员失业前用人单位和本人累计缴费满一年不足五年的，领取失业保险金的期限最长为十二个月；累计缴费满五年不足十年的，领取失业保险金的期限最长为十八个月；累计缴费十年以上的，领取失业保险金的期限最长为二十四个月。重新就业后，再次失业的，缴费时间重新计算，领取失业保险金的期限与前次失业应当领取而尚未领取的失业保险金的期限合并计算，最长不超过二十四个月。第四十八条失业人员在领取失业保险金期间，参加职工基本医疗保险，享受基本医疗保险待遇。失业人员应当缴纳的基本医疗保险费从失业保险基金中支付，个人不缴纳基本医疗保险费。（六）生育保险第五十三条职工应当参加生育保险，由用人单位按照国家规定缴纳生育保险费，职工不缴纳生育保险费。（七）社会保险费征缴第五十七条用人单位应当自成立之日起三十日内凭营业执照、登记证书或者单位印章，向当地社会保险经办机构申请办理社会保险登记。社会保险经办机构应当自收到申请之日起十五日内予以审核，发给社会保险登记证件。用人单位的社会保险登记事项发生变更或者用人单位依法终止的，应当自变更或者终止之日起三十日内，到社会保险经办机构办理变更或者注销社会保险登记。第五十八条用人单位应当自用工之日起三十日内为其职工向社会保险经办机构申请办理社会保险登记。未办理社会保险登记的，由社会保险经办机构核定其应当缴纳的社会保险费。自愿参加社会保险的无雇工的个体工商户、未在用人单位参加社会保险的非全日制从业人员以及其他灵活就业人员，应当向社会保险经办机构申请办理社会保险登记。家建立全国统一的个人社会保障号码。个人社会保障号码为公民身份号码。 第五十九条县级以上人民政府加强社会保险费的征收工作。社会保险费实行统一征收，实施步骤和具体办法由国务院规定。第六十条用人单位应当自行申报、按时足额缴纳社会保险费，非因不可抗力等法定事由不得缓缴、减免。职工应当缴纳的社会保险费由用人单位代扣代缴，用人单位应当按月将缴纳社会保险费的明细情况告知本人。无雇工的个体工商户、未在用人单位参加社会保险的非全日制从业人员以及其他灵活就业人员，可以直接向社会保险费征收机构缴纳社会保险费。第六十一条社会保险费征收机构应当依法按时足额征收社会保险费，并将缴费情况定期告知用人单位和个人。第六十二条用人单位未按规定申报应当缴纳的社会保险费数额的，按照该单位上月缴费额的百分之一百一十确定应当缴纳数额；缴费单位补办申报手续后，由社会保险费征收机构按照规定结算。第六十三条用人单位未按时足额缴纳社会保险费的，由社会保险费征收机构责令其限期缴纳或者补足。用人单位逾期仍未缴纳或者补足社会保险费的，社会保险费征收机构可以向银行和其他金融机构查询其存款账户；并可以申请县级以上有关行政部门作出划拨社会保险费的决定，书面通知其开户银行或者其他金融机构划拨社会保险费。用人单位账户余额少于应当缴纳的社会保险费的，社会保险费征收机构可以要求该用人单位提供担保，签订延期缴费协议。用人单位未足额缴纳社会保险费且未提供担保的，社会保险费征收机构可以申请人民法院扣押、查封、拍卖其价值相当于应当缴纳社会保险费的财产，以拍卖所得抵缴社会保险费。（八）法律责任第八十四条用人单位不办理社会保险登记的，由社会保险行政部门责令限期改正；逾期不改正的，对用人单位处应缴社会保险费数额一倍以上三倍以下的罚款，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处五百元以上三千元以下的罚款。二、《住房公积金管理条例》（国务院2002年修订）第十三条住房公积金管理中心应当在受委托银行设立住房公积金专户。单位应当到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，经住房公积金管理中心审核后，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。每个职工只能有一个住房公积金账户。住房公积金管理中心应当建立职工住房公积金明细帐，记载职工个人住房公积金的缴存、提取等情况。第十四条新设立的单位应当自设立之日起30日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起20日内持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。单位合并、分立、撤销、解散或者破产的，应当自发生上述情况之日起30日内由原单位或者清算组织到住房公积金管理中心办理变更登记或者注销登记，并自办妥变更登记或者注销登记之日起20日内持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户转移或者封存手续。第十五条单位录用职工的，应当自录用之日起30日内到住房公积金管理中心办理缴存登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金账户的设立或者转移手续。单位与职工终止劳动关系的，单位应当自劳动关系终止之日起30日内到住房公积金管理中心办理变更登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金账户转移或者封存手续。第十六条职工住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例。单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。 第十七条新参加工作的职工从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。第二十条单位应当按时、足额缴存住房公积金，不得逾期缴存或者少缴。对缴存住房公积金确有困难的单位，经本单位职工代表大会或者工会讨论通过，并经住房公积金管理中心审核，报住房公积金管理委员会批准后，可以降低缴存比例或者缓缴；待单位经济效益好转后，再提高缴存比例或者补缴缓缴。第三十七条违反本条例的规定，单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，由住房公积金管理中心责令限期办理；逾期不办理的，处1万元以上5万元以下的罚款。三、《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建设部财政部中国人民银行2005年修订）—、国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工，应当按《住房公积金管理条例》（国务院令第350号，以下简称《条例》）的规定缴存住房公积金。有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金；城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金，月缴存额的工资基数按照缴存人上一年度月平均纳税收入计算。二、设区城市（含地、州、盟，下同）应当结合当地经济、社会发展情况，统筹兼顾各方面承受能力，严格按照《条例》规定程序，合理确定住房公积金缴存比例。单位和职工缴存比例不应低于5％，原则上不高于12％。采取提高单位住房公积金缴存比例方式发放职工住房补贴的，应当在个人账户中予以注明。未按照规定程序报省、自治区、直辖市人民政府批准的住房公积金缴存比例，应予以纠正。三、缴存住房公积金的月工资基数，原则上不应超过职工工作地所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2倍或3倍。具体标准由各地根据实际情况确定。职工月平均工资应按国家统计局规定列入工资总额统计的项目计算。六、单位补缴住房公积金（包括单位自行补缴和人民法院强制补缴）的数额，可根据实际采取不同方式确定：单位从未缴存住房公积金的，原则上应当补缴自《条例》（国务院令第262号）发布之月起欠缴职工的住房公积金。单位未按照规定的职工范围和标准缴存住房公积金的，应当为职工补缴。单位不提供职工工资情况或者职工对提供的工资情况有异议的，管理中心可依据当地劳动部门、司法部门核定的工资，或所在设区城市统计部门公布的上年职工平均工资计算。九、进城务工人员、城镇个体工商户、自由职业人员购买自住住房或者在户口所在地购建自住住房的，可以凭购房合同、用地证明及其他有效证明材料，提取本人及其配偶住房公积金账户内的存储余额。十四、进城务工人员、城镇个体工商户和自由职业人员购买自住住房时，可按规定申请住房公积金贷款。