2006郑州房地产市场分析报告

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1、[区域房地产市场分析——西南板块]一、区域概述1、板块范围界定该板块位于郑州市的西南方向，地理范围限定在京广铁路以西、陇海铁路以南的区域。板块东邻东南板块，北邻西北板块。从行政区上说，东南板块内主要包括中原区、二七区大部分政域。2、区域发展综述本区域为传统的老工业基地，受传统经济基础和产业规划的影响，西南板块多是传统工业，其中曾经代表郑州荣耀的国棉厂都位于西南板块。相应，区域生活配套齐全，且区域内树木较多，适宜居住，居住氛围浓厚。但是，由于都到郑州市北移东扩的政策影响，区域内房地产发展比较落后。·交通配套西南板块道路规正，交

2、通便利，且区域内居住人口相对较少，交通较为畅通。板块内的道路虽然有一定的等级陈旧，但是经过市政道路的新建与改造，西南板块形成了五横（建设路、中原路、陇海路、航海路、长江路）五纵（京广路、大学路、嵩山路、桐柏路、秦岭-华山路）便利的交通格局，还有规整的市政次干道为辅，板块内交通顺畅。板块外向交通也较为便利。向西有郑上路、中原西路；向北由于秦岭路、桐柏路和嵩山路的畅通，陇海铁路的交通阻隔已不明显，主要是一种心理上的阻隔；向东有建设路、中原路、陇海路及航海路等城市主干道的通畅；向南有京广路、大学路及郑密路外向交通干道；仅仅在西南部

3、的西环与南环的结合部的高速路外向受到一定的影响。总的来说，在西区改造开发的形势下，市政道路进一步改善，路网密度合理，出行便利，有利于区域的发展。·生活配套本板块是郑州市曾经辉煌的老工业基地及市级政府的所在地，原有的生活配套完备，大型商业配套不足，与生活相关的零售商业较为发达。完备的生活配套也是西南板块的主要特征。配套齐全，档次落后，且在板块内有很大的差异性，东部明显好于西部。一是碧沙岗公园周边，作为郑州市的繁华中心之一，与偏远的西南部有其较大的差别，传统特点明显。板块内教育机构众多，大中专院校林立，文化氛围较好，板块东南部分

4、布有郑州大学，河南工业大学，郑州航院，黄河科技大学，北部有中原工学院，纺织高等专科学校等；另外还分布有重点中小学，如市一中，外国语学校等。板块内商业配套略显不足，且分布不均，靠近市中心的东部区域如碧沙岗公园周边，商业氛围浓厚，构建起郑州市的主要商圈，而板块的西部及南部区域有其边缘性因素，商业气息不足，主要是一些生活相关的小型商业。随着西区改造的进一步深入，西部商业度也将逐步走高。板块内娱乐、休憩等生活配套充足，像嵩淮广场、滨河公园、五一公园、绿城广场、碧沙岗公园等为该区域居民提供了休闲娱乐的好去处。3、区域产业分布与经济状况

5、板块内作为郑州市传统的老工业区，国有老厂林立，其经济状况不甚乐观，国有企业的西迁，既有利于改善企业改制的资金问题，也有利于板块的发展。板块内产业发展不尽相同，碧沙岗商圈作为郑州的重要商圈之一，其周边业态多为商业为主，如中原商贸城等；中原西路为以汽车为主的汽车产业带；偏南部的南环路与大学路交叉口周围则是以中陆物流广场为中心的物流圈。随着板块内老企业的外迁及西区改造规划，板块逐步向宜居、宜商、宜休闲的状态转变。二、区域房地产市场发展现状1、总体市场发展西南板块前些年作为政策的忽视区域，房地产市场不免有些沉寂，近年来，由于郑东新区

6、、北区房价的走高，及市中心土地的稀缺，西南板块房地产有了一定的发展，其中住宅市场快速走高，商务商业氛围不足。2005年以来，市场成交量、成交金额、成交价格的增长幅度都是在快速走高。西南板块将会成为郑州市房地产市场的下一个热点区域。注：2006年数据为上半年×2（下同） 2、住宅市场·2004－2006年各物业类型成交量在城市土地资源稀缺、价格快速膨胀下，城市向空中要空间成为现代城市发展的一个趋势。另外，西南板块土地出现每亩200多万的出让金，预示着西南板块高层时代的到来，近年的数据同样显示出，在板块整体住宅市场快速发展的情况

7、下，一向以多层为主的西南板块的多层反倒是有了下降，而高层住宅则上升明显。西南板块的高层小高层将会占据主流，多层相对来说成为一种稀缺产品。·2004－2006年各物业类型价格变化从近年的成交价格情况来看，高层价格上升平稳，多层价格上升较快，高层多层价格差距变小。原因是土地价格的快速上涨，土地成本占总体成本比例上升，地面价格也相应增长。·成交户型分布情况从各户型来看，三室两厅户型是市场主流，其次是两室，四室在2006年上半年增加明显。三室两厅和四室的高比例，显示了客户购买力的提高，也是客户追求多户型功能心理的体现，而在“90，7

8、0％”政策的影响下，未来板块内的三室一厅的比例将会大幅度提高，三室两厅和四室户型成为一种抢手户型。·2004－2006年成交面积段情况从成交面积上来看，除了60－90㎡面积段平稳外，其它各面积段都表现同样的上升趋势，这仅仅是一种总量上升下的表现；从各面积段所占的比例来看，90㎡以上面积占据