油价、房价何时是尽头？

《油价、房价何时是尽头？》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

　　油价、房价何时是尽头？　房价是当今举国上下最关心的事儿，房价的一点风吹草动都能让老百姓的喜怒哀乐立即显现在脸上。继续看涨的，敢拿中国房价与日本、香港比，说那还早得很呢；看跌的，虽然嘴里发着牢骚，心里却在想“只要它敢再涨，我一定要冲进去捞它一把”，所以看跌的没几个心里有谱的。何况政府的一系列政策，摆明着是要“托房市”，老百姓哪敢“逆上意”啊！　　可房价有它自身的规律，天皇老子也管不了规律的事儿，任何事物都逃不了“阴极必阳，阳极必阴”的自然法则。房价就如同如今的石油价格一样。近来有传言说，油价会冲向130美元，这又是一个“高盛派观点”，高盛一句话整垮了中航油之后，冒了一句“油价会涨至100美元”，敢情如此大的投资银行做起决策来犹如三岁娃儿吃糖，不是苦，就非得是甜。这个130美元一定也是哪个大投资银行发出的狂言，看来又有一个“中航油”垮了。 　　当年唱多国际油价时，我是全球第一个预言80美元的，也许无数人心里想过、嘴上说过，但只有我是写出来的。2005年3月24日我在《股市如约反弹，止跌？石油如约下跌，反转？》一文中，宣告“石油时代的临界点已经来到”。虽然之后的这6个月石油价格仍然居高不下，最高还冲至71美元，似乎最后的顶点还无法确定，但我仍敢确定石油时代最后的临界点已经出现。当然，石油价格的滑落也有个漫长的过程，所以世界仍得承受着高油价的痛苦，直到有一天石油淡出能源的舞台。　　100美元的预言已毁了一个高盛的名声，不知130美元的预言又要毁了谁的名声？这些预言的破灭也毁了无数坚信油价是被某国或某些人“操纵”的投机家们的“跟庄”梦。这世上总是有无数的“聪明人”相信世界是由人推动的，什么都可以操纵，正如相信神仙的长生不老秘方一样，只可惜每隔几十年现实总会粉碎无数人的梦想，我相信这些“聪明人”到了阴间也仍然会“跟阎王的庄”，因为他们相信阎王可以操纵他们轮回、永生。 　　油价不是咱老百姓最关心的事儿，我也不再多说。咱们中国老百姓最关心的是房价，无论有房或没房的都比关心自己的身体还紧张。自从去年10月央行象征性地加了次息后，一下子把二手房市场搞冷了，全国各地出现了许多房产中介卷款出逃的事件。央行加息我也曾写过预言，不过我的预言是11月底央行会加息。那次预言之后，我改了口，逆天下人的意愿又预言了“未来两年不会加息，房价不会暴跌，而且还有上涨50%的空间”。同时我也顺带预言了人民币两年内不会升值，我本以为咱当家的硬得很，没想到还是老一套。　　可利率未来两年（我的预言是2004年底写的）上涨的可能性倒真不大，人民币升值，那是因为咱当家的怕老外，可对内我相信一定会比对外硬三倍，这样的历史多了去了，所以这个小预言倒有望再次成真。如果利率的预言成真了，自然房价不会暴跌的预言也便成了真，继而房价上涨50%的可能性也会增大许多。　　但是，世上到今天还没出现过“阳极不必阴”的事儿，就算是政府硬托市，到了该跌之时，也会跌你个没商量。近来，各大城市都在忙着拆违大行动，旧城改造、郊区拆迁曾让无数家庭一夜暴富，当然这是早期走了财运的主儿，后来的主儿就只得自认倒霉，就算如今的拆违是地方政府的无赖之举，谁也不敢吭声气，谁叫你来得晚呢？ 　　推动房价再上涨50%的因素也很多。这拆违算是一个利好，所以城市老百姓仍然大力支持拆违行动，房子少了自然房价会高涨，从短期来看，的确会如此。第二个就是不准银行拍卖按揭抵押的房产了，说明白点，就是老百姓还不了贷款，房产归银行了，银行不准拍卖折现，这样一来，无论房地产泡沫多大，房地产的供给也不会突然放大，既然供给控制了，流通的房子也就相应地减少了，供小于求嘛，自然房价也能稳中有升。这第三就是某些城市规定按揭不还清，房屋不准卖，这又是个控制供给的招儿。当然，聪明的看涨派们还能想出无数个理由来，大家随便翻翻报纸都能看到，也不用我罗嗦。　　我不信油价是谁在操纵，我也不信政府或某些集团能把房价托个十几年，油价我敢逆天下而看涨，也能逆天下而看空。对房价也不例外，我能看涨它50%，也能看跌它几十年。当然我的看涨或看跌都不是闭着眼瞎说，多少还是有点理由的。　　关于房地产的真正价值，我曾写过两篇文章，今天回头再看它们，当时的文笔过于粗糙。不过一些结论仍然有用，如民工返乡、学生归巢、农业迎来大机遇等，对于房价的冲击正在渐渐显现，当然这些只是影响了租房市场，还不足以动摇房价。而且通货膨胀、拆违等又抵消了这部分影响，租房市场短时间内也很难逆转，还有小幅上涨的空间。 　　那么未来究竟要靠什么样的因素来逆转房价呢？看不透阳极为什么一定会必阴的背后，又怎么能妄谈逆转呢？　　首先得从城市原居民来分析。这轮房价暴涨，得益最多的是原居民（包括郊区改建开放区的农民），他们因旧房拆迁或地段升值而获利丰厚，同时很多家庭在这些年也新购了房产，特别是公务员阶层。外来户们虽然也购了房，但获利大多只在几倍左右，并不像这些原居民的获利最高能达百倍，如果算上那些疯狂加建的隔夜楼，利润更是上千倍。这是中国加速工业化给城市原居民带来的天大机遇。这些原居民们拿着政府赠送的钱，自然会再投进房市中，所以现在很多城市原居民一家有个几套房子是很普遍的。以一家两套来算吧，通常这是上一辈提前为下一代预备的新房，假设一个原居民男人娶了一个原居民女人，那么当上一辈都归西后，理论上原居民男人等于拥有了四套房子。如果按现在的市价计算，这个男人算是个百万富翁了。那么大家算算，城市现在有多少资产过百万的家庭？这可能吗？　　再来谈谈房价为什么总是会高于百姓的平均生活水平？房屋的最基本功能是住，其次是“商” ，住的功能使得房子总会有个价值存在，这是房价的底限，可以理解为是房屋建造成本加上住的价值。而“商”才是房价总是会高于百姓平均生活水平的根本原因。房子不能出租给住家或商用，它就谈不上市场价值，只有历史成本。商用的我们俗称为门面房，商家对地段优势的争夺，会使得某些房价高得没谱，但房价最终还得取决于这个地段优势能否给商家带来巨额的利润，如果商家都得不到利润了，这个地段也就成了纸上富贵，有价无市了。就算能抗个十年八年，最终只要房主想出租，就得压价。　　所以房价与商业的盛衰密切相关，商业又与人气分不开，一个商场没人去转，最终百分百要关门。人气靠什么来维持？靠企业、学校、机关、事业单位、居民区、旅游景点等，说白了就是人流量。如今百货、超市、商店满街飞，可人气真的越来越旺了吗？ 　　企业离开城市奔开发区或其它经营成本更低廉的小城市了，学校也开始学国外往郊区搬。企业一搬，工薪阶层能搬的自然也得搬，所以居民区也在往开发区周围建。机关、事业单位历来是旱涝保收，那儿的人气有钱又肯消费，商家岂能忽视？但如今政务区也在往郊区搬，为何？为的是好盖得像个紫禁城，个个都想当回太监或皇上。景点周围当然会继续红火，这也是如今各大城市都拼命要开发旅游项目的原因，街上随便立块石头，也敢说是某某皇上坐过的，算是个文化古迹，真是奇招迭出。　　全国都雷同的景点看多了，游客也会眼累，如今的游客都改奔人少的地方去了，所以光靠这些来无影去无踪的游客来维持生意，也非长久之计。如今的城市都开始流行划区，这也是大商业区改成小商业区的权宜之策。这样一来，一个城市的商业区也就分散了，分散虽然使得新商业区地段的房价上涨，但对于整个城市来说，平均房价还是下降了。　　当然，这些因素在看涨派眼里都不足以大惊小怪。两年前我预言中国农业将迎来历史性的大机遇，我万没想到预言后几个月就成了真，农业税大减免，使得农业焕发了生机，原本想来城市淘金的民工们也渐渐冷了心，他们发现这些年累得半死，挣来的血汗钱又全让城市的高消费剥夺了回去，很多人开始有了返乡的心，农村渐渐开始热闹了。如今的农村只要你肯干活，真的是地里能生钱。茶叶、棉花、芝麻等经济作物，价格高得喜人，闭着眼也能比种稻麦强，所以粮食产量也没见大幅回升，而且天公也越来越不作美，敢情是暗示农民们少种粮。 　　粮食产量低了，才让政府急得大减农业税，这是我早就料到的，只是没想到这一回政府动作极快，倒有点出乎我之意料。可毕竟已经晚了很多年，想补救也来不及了，虽然珍惜耕地的呼声很高，政府的命令也很多，但那些过去步伐慢的城市，谁也不肯认输，人家江苏的小县城搞工业化成了全国标兵，咱们又岂能落后？所以一面是农业耕地急剧减少，一面是从城市到乡镇都在大搞工业化，粮田平了一亩又一亩，连乡镇的房价都在往10万以上狂奔。咱没经历过大跃进，可我感觉这比大跃进还厉害。过去是大炼钢铁，如今是大兴工业，本质上没个两样。　　可中国毕竟是个14亿人口的大国，到哪个朝代，最核心的问题都是粮食和农业问题。既然到了今天这个无法挽回的地步，农业的“繁荣”也是无法逆转的了，但这种繁荣是虚弱的，农民从中得到的利润终究是少的，因为耕地少了，就算都改种“超超级稻”，粮食产量也无法一夜之间暴增，中国的经济重心将被逼着从城市转向农村。民工返乡的趋势也无法逆转，只会越来越多，谁也不敢到城里拣了点芝麻却丢了老家的耕地。耕地生出来的钱再少，也比城里打工轻松。聪明的打工仔回到农村，个个有勇有谋，几十万都敢买个农机，个个都准备着大干几十年。　　民工返乡了，学生也被教育 部勒令归巢了，工薪阶层也渐渐被逼得全国乱窜，越窜越偏僻了，大城市反而慢慢地变空了，少了人气，小商业门面撑不下去，百货商场也快关门，只剩下几个实力强的大门面撑着。　　可这还没完，我越来越感觉到网络时代正快速地席卷全球，在PC价格、上网费狂降的推动下，网络如同飓风一般越来越快速地席卷着每个角落。每当我回到农村，听着农村孩子大谈电脑，我就知道世界正快速地变化，如今电脑已经进入乡镇中学，很快就将进入农村，进入小学，进入山区，终有一天，电脑就像电视一样普及。到那时，网络将改变世界。旧有模式的商业最恐惧的敌人就是网络，可这原本还遥远的威胁，如今却快速地变成现实。我能感觉到那种快速的力量，我甚至感觉如果我不拼命学习，我都快跟不上一个农村娃儿的思想了，他们谈起电脑来，竟然说那很简单，摸几下就能玩游戏。他们还知道有些地方的私立学校学生已开始用笔记本电脑取代书包了。8亿农民一旦对某些东西产生了强烈的需求，那是多么巨大的市场机会啊！可这又对城市造成多么大的冲击啊！ 　　如今看来，工业区向郊区、小县城扩展竟然是一种象征，象征着一个新的网络时代将取代旧的工业时代。如果放眼农村，谁也不会再有寸土寸金的固执，中国原来是个地域如此辽阔的；如果放眼网络，那更感觉一个城市的繁华区小得没影儿。　　如果将这一切都与房价联系起来，我看不出房价还有几年奔头。我从来都没真正喜欢过城市，因为我来自农村，每每看到田野的景色，我无法对城市产生半点留恋，但“跳出农门”的娃儿不该吃回头草，我能预言农村的大机遇，却被名声的障碍逼得留在城市。我喜欢农村，因为那儿有更广阔的市场机会，我真的佩服浙商，他们的行动几乎与我的预言同步，他们如旋风般地开始铺满农村，到处都能看到他们的身影。农村的政治面貌也在发生巨大的变化，地方政府官员越来越踌躇满志，他们再也不为自己是农村官员而自卑了。如果我是商人，我也会立即冲向农村啊。8亿农民的市场看似微不足道，可伺候好了这8亿农民，你是又积功德又发财啊。　　网络时代的人们更不会留恋这些混凝土堆砌的鸽笼了，他们更向往真正的自然，也难怪如今的旅游团就爱往偏僻的农村、小乡镇钻。经过20年的风水轮流转，我终于找回了儿时的回忆，农村开始出现20年前的繁荣景象了，虽然还不很明显，但我能感觉到繁荣的气息正越来越浓。每次回农村，我都会看到更多的惊喜。 　　也许几十年后城市也会重新繁荣起来，但这几十年里，城市却要渐渐让位于农村。我曾思考过西部如何才能繁荣，如今看到了网络时代即将到来，我在想贫穷的西部也快有起色了，虽然西部底子薄，但恰因此而负担更轻。网络跨越了一切界限，贫穷的西部如今要以最快的速度直接跳入网络时代，抢占未来新的制高点。　　我隐约看到一个繁忙而又安静的世界，正如现在的开发区一样，虽然一切都是静悄悄的，但却在生产着数不清的商品，而这些商品通过无形的网络和快捷的物流，迅速地在全世界流通着。传统的商业似乎更像是个让人怀念的咖啡屋，我相信，不久的某一天，我们会怀念今天拥挤的城市交通和这鸽笼般的人窝。