武汉汉阳房地产市场分析

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1、第三章：汉阳区域整体市场环境汉阳区域市场环境土地市场地块编号净用地容积总建面用途总价楼面价竞得人地址P（2010）130213583.370481.4属于居住、商服用地13.18亿7704元/平米中维地产汉钢中路以西309533.25100597.25P（2010）129421663126498居住用地10.2亿8063元/平米九龙仓汉钢中路西南侧P(2010)129P(2010)130各开发商高价在汉阳中心抢地，满足其战略布局的需要，对汉阳中心片区以后的升值潜力信心十足。新地王产生，大幅拉高片区楼面均价。土地市场汉阳区域市场环境1、潜在供应汉阳片区2011年-201

2、2年土地潜在供应总量为684万平方米（建筑面积）,土地出让规模呈增长趋势，且增长速度有所加快。项目地块所处的汉阳中心土地潜在供应量最大，且多为品牌开发商竞得的中、大地块，未来竞争最激烈。在项目入市期项目周边潜在供应量巨大，将面临较大竞争汉阳区域市场环境土地市场2、楼面价推测本项目的拿地成本将大幅上涨。汉阳片中心片区土地出让楼面地价呈大幅上涨趋势，2010年上半年汉阳中心平均楼面价已达到2583元/㎡，相较2009年均价上涨564元/平米，涨幅高达27.9%。汉阳区域市场环境土地市场3、容积率2011-2012年新入市项目中高层、超产品将大量出现。汉阳出让土地的容积率逐

3、年增高，表明汉阳未来土地的集约化利用趋势将进一步增强，越往中心容积率越高。汉阳区域市场环境二级市场1、市场容量汉阳片区市场容量中等偏小，增长较快。2007-2009年，平均年需求规模约52万平米，平均月均去化4.33万方。与2008年相比，2009年市场容量增加约271%。汉阳区域市场环境土地市场2、市场存量2011年下半年本项目入市时，现有市场存量已消化完毕。2010年以来汉阳片区市场存量呈小幅下降趋势。2010年上半年汉阳片区市场存量约为35万平米，按4.33万平方米/月的区划速度，预计将存量全部消化约需要8个月时间。汉阳区域市场环境3、供求关系二级市场2009年

4、以来汉阳片区市场一直处于整体供小于求的局面，以消化市场存量为主；2011-2012随着新项目的集中面市，汉阳片区供求关系将发生改变，供求将会取得平衡。2011-2012汉阳片区市场供求关系将发生改变汉阳区域市场环境二级市场4、成交价格汉阳片区价值受到市场逐步认可，成交均价大幅上涨2009年汉阳片区市场均价成功摆脱低于武汉全市均价的低迷局面，汉阳片区的价值洼地开始被市场发现；2010年汉阳片区的价值洼地逐步受到市场广泛认可，成交均价大幅上涨，2010年上半年与09年上半年同期相比，涨幅达到43.6%。汉阳区域市场环境二级市场4、成交价格汉阳片区价格仍有市场空间截止201

5、0年10月汉阳片区成交均价为8429元/平米，低于武昌中心片区5.7%，低于汉口中心片区12.6%，为武汉三大中心城区成交均价最低片区。汉阳区域市场环境二级市场5、成交结构汉阳片区成交主力为90平米以下的首置产品和90-120平米首改产品汉阳区域市场环境汉阳区域市场供求关系总结供求关系潜在供应量巨大，面临激烈市场竞争拿地成本上涨，开发风险加剧新项目大多将以高层、超高层产品出现市场总体容量中等、偏小，增长较快市场存量消化，未来竞争来自“新盘”供不应求的供求关系即将改变城市价值受到市场认可成交价格大幅上涨汉阳仍有较大的价格上涨空间首置、首改产品市场需求量较大板块竞争格局汉

6、阳区域市场环境钟家村板块四新板块沌口板块近几年汉阳城市建设一直以来以钟家村及王家湾作为中心区域，随着城市的扩张，逐步发展成为多个片区。目前汉阳市场已形成四个居住板块钟家村板块、王家湾板块、四新板块、沌口板块。本案位于钟家村及王家湾板块之中心汉阳居住板块王家湾板块板块竞争格局汉阳区域市场环境钟家村板块钟家村板块区域特征：汉阳中心、传统商业核心区供应特征：供应量较少，楼盘去化速度快建筑形式：以高层为主成交结构：90-100㎡为主力价格特征：2010年上半年整体成交均价9650元/㎡（数据来源克尔瑞）去化特征：钟家村板块月均去化最快，单项目月均去化185套，约19500㎡（

7、09年全年月均去化）板块竞争格局汉阳区域市场环境王家湾板块王家湾板块区域特征：汉阳新的商业，人气最旺区域供应特征：片区供应较大，成交旺盛建筑形式：别墅、多层、小高层、高层成交结构：160-180㎡，50-60㎡为主力价格特征：2010年上半年整体成交均价7180元/㎡（数据来源克尔瑞）去化特征：王家湾板块单项目月均去化120套，约13500㎡（09年全年月均去化）板块竞争格局汉阳区域市场环境沌口板块沌口板块区域特征：汉阳工业腹地、快速发展的城市副中心供应特征：供应规模较大新增供应较多，建筑形式：小高、高层、别墅成交结构：60-80㎡，110-160㎡