天津市房地产业发展研究

《天津市房地产业发展研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

天津市房地产业发展研究河北工业大学博士学位论文天津市房地产业发展研究姓名：孙维丰申请学位级别：博士专业：管理科学与工程指导教师：陈立文20081001河北工业大学博士学位论文天津市房地产业发展研究摘要天津市我国四大直辖市之一，近年经济发展迅猛，支柱产业的房地产业在天津市经济发展中发挥着越来越重要的作用。天津市滨海新区发展战略，给天津市房地产业发展注入了新的生机。房地产业持续、快速、健康发展对天津市实现战略跨越式发展起到至关重要的作用。本论文从研究房地产业持续发展和可持续发展两条主线出发，对天津市房地产业发展系统研究，分析天津市房地产业发展的基本规律，关注发展过程中存在的问题和隐患，为天津市房地产业发展提供有效的理论分析与政策选择，进而提高房地产业运行效率。 本论文首先从天津市房地产业发展外部环境和房地产业发展相关要素两方面进行了分析。对与房地产业发展密切相关的天津市地理位置，城市总体发展定位以及天津市产业布局等市场外部环境进行分析；同时也对天津市城市化发展，产业结构，房地产开发投资及销售情况，包括房地产业的发展前景进行了分析和研究。18><#004699'>9<#004699'>90-2006年天津市住宅投资占房地产开发投资的比重平均达67.33%，2005-2007年天津市商品住宅交易总额均占商品房交易总额的80%以上，住宅产业作为天津市房地产业的主导地位不可动摇。住宅产业与国民生计息息相关，近年天津市住宅产业是否存在过热的情况值得研究。本论文对天津市住宅产业重要的交易类指标进行分析，通过热度分析图法比较分析天津市各区域住宅产业发展状况，系统研究了近年天津市住宅产业发展热度情况。与宏观经济运行过程的周期波动一样，房地产业在发展过程中也客观存在着周期波动现象。正视天津市房地产业的周期波动现象，对于处在发展阶段的天津市房地产业具有重要的现实指导意义。本论文研究了天津市房地产业周期波动影响因素，定性和定量分析方法相结合，利用SPSS软件，详细分析影响天津市房地产周期的经济因素、政策因素、城市化进程因素、心理因素。运用单指标和多指标方法，对天津市房地产周期进行分析，得出天津市房地产的周期波动规律，并对天津市和全国房地产周期波动进行了对比分析。住房保障制度的实质是政府利用国家和社会的力量，通过行政手段为中低收入家庭提供适当住房，解决住房问题。在不同国家(地区)、同一国家(地区)的不同时期，住房保障制度的内容也各不相同。本论文在研究发达国家住房保障政策基础上，根据天津市本土实际，分析天津市住房保障模式内容与特点，I天津市房地产业发展研究提出了应加大住房合作模式的住房保障模式的建议。房地产业一直被认为是高风险、高回报的行业。宏观角度，本论文建立了属性数学模型研究天津市房地产市场风险状况，具有重要的经济和社会意义。微观角度，本论文系统地提出了房地产项目风险投资的物元分析模型，结合效用理论，将风险评价中存在的主观风险判断与客观存在风险综合考虑，一定程度上提高了风险决策的可靠性，为房地产投资风险决策提供有效的理论依据。房地产业可持续发展问题的研究是建设集约型社会的一个热点研究问题，本论文从分析国内外房地产业可持续发展研究现状入手，定义房地产业可持续发展的内涵，从人口方面和土地方面分析天津市房地产业可持续发展现状，论述房地产业可持续发展方法论研究，提出建立在信息化贯穿始终的全团队、全过程、全要素的房地产可持续管理方法论集成模型。重点介绍全团队房地产可持续管理技术方法和房地产可持续发展管理信息系统建设，提出房地产可持续发展管理信息系统构架体系，并对房地产可持续造价管理信息系统进行研究。为天津市房地产业可持续发展系统有序进行，提供理论依据。关键词：房地产可持续发展，周期波动，热度分析，属性数学模型，物元理论，住房保障II 河北工业大学博士学位论文RESEARCHONTIANJINREALESTATEINDUSTRY’SDEVELOPMENTABSTRACTTianjin,asoneofChina<#004699'>9;sfourmunicipalitiesdirectlyunderthecentral,economicdeveloprapidinrecentyears.AsapillarindustryofTianjin<#004699'>9;seconomicdevelopment,therealestateindustryisplayinganincreasinglyimportantrole.TianjinBinhaiNewAreadevelopmentstrategyhasinjectednewvitalityforthedevelopmentoftherealestateindustryinTianjin.RealEstatesustained,rapidandhealthydevelopmentplayacrucialroleforTianjinstrategicdevelopmentbyleapsandbounds.Inthispaper,studiealongwhittwolines.OneiscontinueddevelopmentofTianjinrealestate；AnotherissustainabledevelopmentofTianjinrealestate.AnalysisthebasiclawoftheTianjinrealestateindustry’sdevelopment.ConcerntheexistingproblemsandpotentialforTianjinRealEstateDevelopment.ProvideaneffectivetheoreticalanalysisandpolicyoptionsforTianjinrealestateindustrytoimproveitsoperatingefficiency.Inthispaper,firstofallanalysisfromtheexternalenvironmentandrealestatedevelopmentrelatedtothekeyelementsforthedevelopmentofTianjinrealestate.AnalysiscloselyrelatedtothedevelopmentoftheTianjinrealestateindustrytheexternalenvironmentincludingthegeographicallocation,aswellaspositioningintheoveralldevelopmentofTianjinindustrialdistributionandsoon；Atthesametime,analysisandresearchalsoonthedevelopmentofTianjincity,theindustrialstructure,investmentinrealestatedevelopmentandsales,isincludingrealestateprospectsforthe development.Fromm1<#004699'>9<#004699'>90to2006,Tianjininvestmentinresidentialrealestateinvestmentaccountedforanaverageof67.33%.From2005to2007,Tianjintotalmerchandisetradeamountedtoresidentialrealestatetransactionsofmorethan80%ofthetotal.PositionoftheresidentialrealestateindustryasapillarinTianjin,andhousingIndustrycloselyrelatedtolivelihood.Inrecentyears,theexistenceofoverheatedTianjinhousingindustryisworthstudying.Inthispaper,analysisimportanttransactionindexesofthehousingindustryinTianjin.UsetheheatanalysismapmethodtocomparativeanalysisofthedistrictofTianjinhousingindustrialdevelopment.SystemstudyonTianjinrecentyearshousingindustry’sheatcondition.Sameasthemacroeconomicfluctuationsinthecourseofthecycle,therealestateindustryinthedevelopmentprocessisalsoobjectiveexistenceofthephenomenonofIII天津市房地产业发展研究fluctuationsinthecycle.CorrectunderstandingoftheTianjinrealestatecyclefluctuationshasimportantpracticalsignificanceforthedevelopingstageoftherealestateindustryinTianjin.ThispaperstudiestheimpactoffluctuationsinTianjinrealestatecycle.Qualitativeandquantitativeanalysismethodscombined,withtheuseofSPSSsoftware,detailedanalysisoftheimpactofTianjinrealestatecycle,economicfactors,policies,theprocessofurbanization,thepsychologicalfactorandsoon.Useofsingle-andmulti-indicatorapproachanalysisTianjinrealestatecycleandcomparedandanalyzedTianjinandNationalrealestatecyclefluctuations.CometothelawofTianjinrealestatecyclefluctuations.Housingsecurity systemistheessenceoftheGovernmenttousethepowerofthestateandsociety,throughadministrativemeansinordertoprovideadequatehousingforlow-incomefamiliessolvehousingproblems.Indifferentcountries(regions),thesamecountries(regions)ofthedifferentperiodsoftime,thehousingsecuritysystemisalsodifferent.Inthispaper,thestudydevelopedonthebasisofhousingsecuritypolicies,accordingtoTianjinlocalreal,analysishousingsecuritymodelcontentsandcharacteristicsofTianjin,andproposedhousingsecurityshouldincreaseco-operationmodeltoperfectTianjinhousingsecuritysystem.Therealestateindustryhasalwaysbeenconsideredhigh-risk,highreturnbusiness.Inamacrosense,thepaperestablishedanattributesmathematicalmodelstudytherealestatemarketriskinTianjin,hasanimportanteconomicandsocialsignificance.Microscopicpointof6><#00aa00'>view,thepapersystematicallyputforwardtherealestateriskinvestmentmatter-elementmodel,combinedwithutilitytheory,comprehensiveconsiderthesubjectiveriskandobjectivejudge,toacertainextent,increasedtheriskofthereliabilityofthedecision-making.Forrealestateinvestmentriskprovideaneffectivedecision-makingtheory.Realestateresearchonsustainabledevelopmentisahotsocialissuefortheconstructionofintensivecommunity.Inthispaper,researchfromtheanalysisoftherealestateindustryofsustainabledevelopmentathomeandabroad,definitethecontentofsustainabledevelopmentintherealestate,fromthepopulationissueandlandareaissueofanalysisthesustainabledevelopmentofTianjinrealestate,methodologyresearchonrealestateindustryonsustainable development.Madeintheestablishmentofinformationtechnologythroughouttheentireteam,theentireprocess,allelementsofrealestateintegratedmodelofsustainablemanagementmethodology.Studyfocuseon:theentireteamsustainablemanagementtechniquemethodsandrealestatesustainabledevelopmentMIS.PutforwardthesustainabledevelopmentofrealestateMISframeworksystemandstudyonsustainablecostofrealestateMIS.ForTianjinrealestatesustainabledevelopmentsysteminanorderlymannerprovidesatheoreticalbasis.KEYWORDS：realestatesustainabledevelopment,fluctuationsinthecycle,heatanalysis,attributemathematicalmodel,matter-elementtheory,housingsecurityIV河北工业大学博士学位论文第一章绪论§1-1研究意义 房地产业的特殊性，决定了它是一个倍受人们关注的产业。从宏观经济的角度来看，房地产业是与其上下游50多个生产部门相关联的基础性、支柱性产业；从政府的角度来看，无论是在财政政策还是货币政策的制定上，政府都必须充分考虑到房地产业发展的特殊性；从百姓的角度来看，房地产业发展的好坏是关系到人民能否安居乐业的现实问题。因此，房地产业的兴衰影响着国民经济的发展。鉴于房地产业的特殊地位，如何使房地产市场健康持续的发展已经成为理论界与企业界越来越关注的课题。在中国，房地产业的发展受到三方面因素的制约：首先，中国发展市场经济的时间较短，而房地产从一种按计划分配的产品转换为市场竞争中交易的商品，必然要经历一个发展完善的过程，而这个过程与西方发达国家房地产业发展所经历的时间相比则非常短暂；其次，中国经济的发展存在着明显的地域性差异，沿海与内陆地区经济发展不平衡，房地产业也表现出明显的地区差别，这种差别主要表现在产业发展起步的时间不同，程度不同，水平、规模、速度、增长潜力等一系列的地区不平衡性；最后，政府对不同地区、不同规模城市的政策影响程度也不同，我国现有体制不同程度地阻碍房地产业的健康发展。可持续发展问题是近几年来国际上兴起的一个新的理论热点问题。它以经济发展为轴心，主张把人口、资源及环境等问题综合纳入对“发展”问题的思考之中，并且以持续发展代替原来非持续发展思路，从而突破了人们原来的“发展”观念。可持续发展问题也已为各国政府所重视，我国已制定并公布了《中国21世纪议程——中国21世纪人口、环境与发展白皮书》(1<#004699'>9<#004699'>94年3月25日国务院第16次常务会议讨论通过)。天津市作为我国四大直辖市之一，近年经济发展迅猛，作为支柱产业的房地产业在天津市经济发展中发挥着越来越重要的作用。国家发展规划天津市滨海新区发展战略，给天津市房地产业注入了新的生机。2006年3月22国务院批准的《天津市城市发展总体规划(2005-2020)》，天津市的未来城市布局将面临巨大变革。论文从房地产业持续和可持续发展的角度入手，对天津市房地产业发展基本概况、天津市住宅产业发展热度、天津市房地产周期波动、天津市住房保障政策、天津市房地产市场及投资风险及天津市房地产可持续可持续发展进行逐一研究。研究对天津市房地产业持续健康发展、对整体天津市国民经济健康有序地发展，均有重要意义。1天津市房地产业发展研究§1-2研究内容论文研究目标是从持续发展和可持续发展两条主线出发，宏观角度对天津市房地产业发展作系统研究，分析天津市房地产业发展的基本规律，关注发展过程中存在的问题和隐患，为天津市房地产业发展提供有效的理论分析与政策选择，从而提高房地产业经济运行效率。1-2-1天津市房地产市场发展概况研究 房地产业的发展有很强的地域性，天津市房地产业发展深入研究之前，需要对天津市房地产市场发展的概况有准确认识。本部分，从天津市房地产业发展外部环境以及天津市房地产业发展相关要素两方面进行分析，对与房地产业发展密切相关的天津市地理位置，主要城区，天津市城市总体发展定位，天津市整体经济发展状况以及天津市产业布局等市场外部环境进行分析，同时也对天津市城市化发展、产业结构发展、房地产开发投资以及房地产销售情况、房地产业的支柱地位分析，包括天津市房地产业的发展前景进行判断和研究。1-2-2天津市住宅产业发展热度研究天津市1<#004699'>9<#004699'>90-2006年住宅投资占房地产开发投资的比重平均达67.33%，住宅在房地产开发投资中占有绝对的主导地位，房地产开发投资、住宅投资呈逐年增加趋势，平均增速分别为48.26%和51.4<#004699'>9%，天津市住宅投资增速相对房地产开发投资增速更为显著。2005-2007年天津市商品住宅交易总额均占到总商品房交易总额的80%以上，说明住宅业作为天津市房地产业的支柱地位不可动摇。住宅产业与国民生计息息相关，近年天津市住宅产业是否存在过热的情况，值得研究。本部分重点从天津市国土资源和房屋管理局政务门户网站公布权威数据入手，对住宅重要的交易类指标进行分析，通过热度分析图法比较分析天津市各区域住宅产业发展状况，直观研究近年天津市住宅产业发展热度情况。1-2-3天津市房地产业周期波动规律研究各国的经济增长与发展历程表明，经济波动是经济增长过程的伴生现象。与宏观经济运行过程的周期波动一样，房地产业在发展过程中也客观存在着周期波动现象。分析房地产周期波动，不但具有理论上的开拓意义，而且也有助于在实践中指导房地产业健康发展。正视天津市房地产业的周期波动现象，对于处在起步阶段的天津市房地产业具有重要的现实指导意义。本部分研究了天津市房地产业周期波动影响因素，对房地产周期波动影响因素分类，利用定性和定量方法，结合SPSS软件和图表，详细分析影响天津市房地产周期的经济因素、政策因素、城市化进程因素、心理因素。运用单指标和多指标方法，对天津市房地产周期进行分析，从而得出天津市房地产的周期波动规律，并在此基础上对天津市和全国房地产周期波动进行对比分析。 1-2-4天津市住房保障体系发展研究住房问题是城市化与工业化发展的必然产物，城市作为经济活动的聚集地，人口在城市高度集中，产生了对住房的巨大需求与住房供应的绝对短缺的矛盾，导致住房价格上涨。住房价格过高，中低收入家庭无力支付，产生住房有效需求的不足。因住房问题引发疾病、犯罪等一系列严重的社会问题，危害社会经济与政治的和谐。住房保障这一特殊的社会保障制度在这样的背景下产生了。2河北工业大学博士学位论文住房保障制度是保障居民基本居住水平的一种制度，是一种在住房领域内实行的社会保障制度，其实质是政府利用国家和社会的力量，通过行政手段为中低收入家庭提供适当住房，解决他们的住房问题。住房保障制度是一种复合性的保障制度，具有社会保险、福利等多方面的成分与性质，是一种综合性的社会保障制度。当然，在不同国家(地区)、同一国家(地区)的不同时期，住房保障制度的侧重点会有所不同，形成不同的住房保障模式。本部分在研究发达国家住房保障政策基础上，根据天津市本土实际，分析天津市住房保障模式内容与特点，并提出应加大住房合作模式的住房保障模式的建议。1-2-5天津市房地产市场及投资风险评价方法研究房地产业一直被视为高风险、高回报的行业。本部分从宏观和微观两个角度，对天津市房地产市场以及房地产开发项目投资风险分别研究。宏观角度，房地产市场是土地、劳动力和资本要素的高度集合体，天津市房地产业作为国民经济重要的支柱产业，对整个国民经济和社会发展起着十分重要的作用。研究天津市房地产市场风险状况有重要的经济和社会意义。微观角度，系统地提出了房地产项目风险投资的物元分析模型，是物元理论在项目投资风险决策中有意义的尝试。运用物元方法的理论基础，构造房地产投资项目风险评价物元模型，结合效用理论，将风险评价中存在的主观风险判断与客观存在风险结合起来考虑，提高了风险决策的可靠性，为房地产投资风险决策提供有效的理论依据。1-2-6天津市房地产业可持续发展研究 可持续发展问题的研究是建设集约型社会的一个热点研究问题，本部分从分析国内外关于房地产业可持续发展研究现状入手，定义房地产业可持续发展的内涵，从人口方面和土地方面分析天津市房地产业可持续发展现状，论述房地产业可持续发展方法论研究，提出建立在信息化贯穿始终的全团队、全过程、全要素的房地产可持续管理方法论集成模型。重点介绍全团队房地产可持续管理技术方法和房地产可持续发展管理信息系统建设，提出房地产可持续发展管理信息系统构架体系，并对房地产可持续造价管理信息系统进行研究，为天津市房地产业可持续发展系统有序进行，提供理论依据。§1-3研究方法1-3-1实证与规范分析实证分析方法是经济学最基本的研究方法，主要回答经济现象“是什么”，或研究社会所面临的经济问题“实际上是如何解决的”。也就是说，主要通过对历史和现实的诸多现象和变化的具体考察，从中总结出有关的规律性结论，并以此为基础，形成有关经济学说体系。规范分析是指研究经济活动“应该是什么”或是研究社会所面临的经济问题“应该是怎样解决的”，是在有关理论的研究分析中，其有关判断或结论的得出是以一定的经济价值观标准为前提的。对天津市房地产市场发展的研究首先会涉及一定的价值观标准，对于相同的房地产市场现象不同的学者基于不同的价值观体系见解可能不同，如对于房地产市场周期波动的界定和房地产风险研究指标的选择，在此意义上，规范分析是不可或缺的。同时，改革开放以来，天津市房地产市场发展已经经历了二十多个春秋，借助实证分析的方法，通过对房地产市场历史发展的追踪，可以对天津市房地产市场的发展轨迹、特征以及周期变化的规律进行具体的阐释，为进一步的研究提供必要的基础支撑。3天津市房地产业发展研究1-3-2静态和动态分析结合的方法 静态分析是指考察研究对象在某一时间点上的现象和本质问题，常被称为横截面分析。动态分析是指研究某一研究对象随着时间的推移显示出的种种发展、演化的规律，常称之为时间序列分析。房地产市场是非均衡、变化、运动的市场。房地产市场是相对活跃的，影响房地产市场变化的因素是多方面的，动态分析对于分析和研究房地产市场的问题非常重要。也正因为影响房地产市场变化的因素较多，因此，必须采取静态分析的方法作为补充。动态分析与静态分析又是互为前提、互为补充的。它们的主要区别在于动态分析加进了时间因素的作用，就是在一定的条件下从由前到后的过程中，将所有的因素都作为可变的量来考察房地产市场的演变和发展。静态分析，就是把一定时间的技术、制度条件作为一个不变的因素，来考察有关房地产市场调控的相关问题。1-3-3系统分析方法系统理论基础是在物理科学和生物科学领域中被广泛地应用，效果良好。实践中发现，系统理论也可以应用于房地产市场问题研究。市场经济条件下，一个房地产企业经营活动本身就是一个系统，而且是一个开放系统，由房地产企业组成的房地产市场，其运行更加体现系统性。对房地产市场问题研究，必须考虑到外部环境多种变化，如宏观经济形势对房地产业的影响、房地产市场(包括一、二、三级市场)变化、国家和政府法律和法规等影响，应考虑整个环境因素的动态变化，进行综合分析，作出科学决策，以获得预期的效果。房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业。开发是基础，经营是开发产品得以实现的过程，管理和服务是保证开发和经营顺利实施的手段。房地产业的认识应从系统内部及其与系统外部的联系两方面进行，才能更好的把握房地产的自身特征及其与社会经济的相互关系。系统的内部来看要着重研究微观层次的、独立的房地产子市场的运作，通过分析各子市场的投资、成本、价格、空置、供求关系、交易情况等来了解不同子市场之间的联系；系统外部的研究，要从宏观层次考察以产业结构及其变化等为特征的外部环境探讨房地产业自身的发展及其与市场环境的关系。§1-4技术路线下面是国发[2003]18号文件，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中关于我国今后房地产业发展指导思想的内容。 房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人们物质文化生活的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施。是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设和谐社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度的发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快和完善适合我国国情的住房保障制度；坚持加强宏观调控，努力实现房地产总量基本平衡、结构基本合理，价格基本稳定；坚持在国家统一政策指导下，各地4河北工业大学博士学位论文区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。基于上面指导思想的精神，本论文的技术路线框架如图1.1所示：天津市住宅产业发展热度研究均衡研究住宅产业均衡发展问题，是房地天津市房地产业周期波动研究房地产业发展研究现状产业持续健康发展的首要问题。波动研究周期波动问题研究，是房地产业论文研究的基础性研究；持续健康发展的关键问题研究。本论文问题提出的基础。天津市住房保障体系发展研究体系研究住房保障体系发展问题，是房地天津市房地产业市场发展概况天津市房地产市场产业持续健康发展的核心问题。了解天津市宏观市场状况；模型研究及投资风险评价研究天津市房地产研究的基础。稳定金融秩序、巩固房地产业天津市房地产业可持续发展研究方法论研究支柱地位有效措施问题研究。可持续发展是实现房地产业持续健康发展的必经之路。研究特色基础研究专题研究图1.1本论文的技术路线框架图Fig.1.1Thepaper’stechnicalroutemap§1-5特色与创新1-5-1论文的特色 论文立足天津市这个特定的区域，对天津市房地产业持续发展和可持续发展问题结合研究。主要特色是除了对房地产业问题理论研究之外，重点采用量化的方法对天津市房地产业实际问题的分析和解决，并给出更清晰和直观的结论，为天津市房地产业健康发展提出必要的建议和主张。1-5-2论文的创新(1)1<#004699'>9<#004699'>90-2006年天津市住宅投资占房地产开发投资的比重，17年来平均达67.33%，住宅在房地产开发投资中占有绝对的重要地位。住宅发展是否过热十分令人关注，本论文提出了热度分析图法，分区域和分年度对天津市住宅发展热度进行分析。方法简单、直观、可靠、明了，值得推广。(2)本论文在房地产周期相关理论分析基础上，对天津市房地产周期波动的影响因素进行了分析，从单指标法、合成指数法以及扩散指数法分别对天津市房地产周期波动进行了系统研究，得出比较有益的结论。三种方法结合使用，针对同一区域房地产周期波动问题进行系统研究，效果良好。(3)本论文从宏观角度就天津市房地产市场整体风险进行研究，整理大量的历史数据，对指标的界定提出自己见解，并建立一套较为完整天津市房地产市场风险评价指标体系，确定指标评价界定标准，采用属性数学方法，建立属性数学风险评价模型，编制计算机程序，对天津市近年来房地产市场风险进行研究。将属性数学综合评价方法应用在房地产市场风险的研究，是本部分模型研究的特色。5天津市房地产业发展研究(4)本论文从微观角度，系统地提出了房地产项目风险投资的物元分析模型，是物元论在项目投资风险决策中有意义的尝试。运用物元方法的理论基础，构造房地产投资项目风险评价物元模型，结合效用理论，将风险评价中存在的主观风险判断与客观存在风险结合起来考虑，一定程度上提高了风险决策的可靠性，为房地产投资风险决策提供有效的理论依据。 (5)本论文论述了房地产业可持续发展方法论研究，提出了建立在以信息化贯穿始终的全团队、全过程、全要素的房地产可持续管理方法论集成模型。重点研究了全团队房地产可持续管理技术方法和房地产可持续发展管理信息系统建设，提出房地产可持续发展管理信息系统构架体系，对房地产可持续造价管理信息系统进行研究。国内房地产可持续发展方法论的研究并不多见，本论文研究虽稍显粗糙，但能为房地产可持续发展方法论研究提供一定思路帮助。6河北工业大学博士学位论文第二章房地产业发展研究现状§2-1房地产业相关基础理论研究早在1662年，英国经济学家威廉·配第第一次提出级差地租的概念，并对级差地租、土地价格等做了初步阐述，开创了早期房地产理论研究的先河。杜尔阁(A.R.J.Turgot，1727-1781)、亚当·斯密(A.Smith，1723-17<#004699'>90)、大卫·李嘉图(D.Ri-cardo，1772-1823)等相继对土地经济问题及住房问题进行了探讨。马克思在批判和继承资产阶级古典经济学理论的基础上，创造了科学的地租、地价理论体系，对地租构成、地价量化及建筑物地段、地租等做了深入研究，为房地产理论研究提供了重要的理论基础。恩格斯、列宁的研究进一步丰富和完善了马克思的土地理论。总的来说，早期的房地产理论大部分是对基础理论的阐释，理论成果较多依附于政治经济学、土地经济学等。 随着房地产业的发展，房地产理论研究也日益深化。美国经济学家伊利(L.T.Yelly)和莫尔豪斯(E.W.Morehouse)1<#004699'>924年合著的《土地经济学原理》，是经济学开始系统研究土地及房地产发展的标志。R.U.拉特可利夫1<#004699'>94<#004699'>9年出版的《城市土地经济学》，是第一部比较系统研究房地产业理论的经济学著作。加拿大经济学家哥德伯格(M.Goldberg)和钦洛依(P.Chinlog)1<#004699'>984年合著出版了《城市土地经济学》，在拉特可利夫《城市土地经济学》研究的基础上，对土地供需、房地产市场、房地产金融市场、土地利用控制、房地产政策调控、土地投机防治等问题进行了研究。阿隆索(W.Alonso)和温哥(L.Jr.Wingo)在20世纪60年代以后提出了居住区位模式，引出了城市土地利用模式、房地产供需模式、土地与住宅市场均衡模式等一系列问题的研究。这一时期，劳瑞(L.S.Lowry)的大城市模式和哈里斯(B.Harris)的城市数量模式比较典型。1<#004699'>985年英国经济学家伊文思教授(AlanW.Evans)出版的《城市经济学》比较系统地分析了住宅区位、制造业区位、办事机构区位和房地产市场问题，这是城市经济学派对房地产业发展进行系统研究的重要著作。经过多学科系统、深入的研究，国外房地产业理论逐渐形成较完善的体系，并可以概括为五大理论：地租理论、地价理论、供求理论、区位理论和城市化理论。国外房地产理论研究经常使用的研究方法包括：市场定价法(HedonicApproach)，网格估计法(Interpolation-BasedLatticeApproach)，实物选择法(RealOptionApproach)，风险比例法(ProportionalHazardApproach)，模拟法(SinulationbasedApproach)，期权法(OptionsApproach)。国外学者经常使用的模型包括：金融危机模型(ModelofFinancialCrisis)，实物选择定价模型(RealOption-PricingModel)，动态一般均衡模型(OynamicGeneralEquilibriumModel)，计量经济需求-供给模型(EconometricDemand-supplyModel)，特征价格模型(HedonicPriceModel)，还价模型(BargainingModel)和不动产定价模型(RealEstatePricingModel)等。从学科研究的动向看，房地产理论研究越来越多地与社会学(城市与居住区开发中的社会学研究)、环境科学(包括可持续发展理论)、金融学(风险分析、衍生金融工具的开发等)、经济学(投资分析、市场研究与评价)、管理科学、技术(信息技术、城市规划、建造技术)相结合，而且这种结合是深层次而非仅仅使用一些表面的名词术语。7天津市房地产业发展研究国外房地产理论研究经历了300多年的历史，形成较系统、较完整的理论体系。在看待这些理论成果的时候，需要清楚：国外房地产理论是在市场经济条件下形成和发展的；它产生和发展的制度基础是私有制；它是为资本主义经济服务的；各理论之间(包括在层次上)是相互关联的；随着实践的发展，这些理论成果也是不断发展的。 由于长期计划经济体制的影响，新中国建立的前30年里，国内有关房地产经济理论以及房地产业发展方面的探索基本处于停滞状态。改革开放以后，随着广州、深圳、上海等沿海城市房地产业体系大规模的建立与发展，有关房地产经济理论的研究开始活跃起来。在房地产业运行规律的研究方面，如价格规律、供求关系、周期波动、宏观调控政策等都有学者进行了深入研究，取得了不少创造性的成果，如张泓铭(1<#004699'>9<#004699'>98)的《住宅经济学》，张永岳(2002)的《新编房地产经济学》，谢经荣(2002)等的《地产泡沫与金融危机》，曹振良(2003)的《房地产经济学通论》等。房地产理论研究及其成果包括在多学科中，主要有房地产经济学、产业经济学、区域经济学、城市经济学、资源经济学、生态经济学、经济地理学、[1]心理学、行为学等。曹振良教授(2003)把这个理论体系分为三个层次：一是核心层理论，包括地租地价理论、区位理论、土地产权理论等；二是一般理论或内层理论，包括房地产投资理论、金融理论、房地产开发建设、房地产市场、房地产价格、房地产周期理论等；三是外延交叉理论，包括外部性理论、宏观经济周期理论、泡沫理论、环境经济学理论等。总的来说我国房地产理论研究开展时间比较短，研究深度与广度相对国外还有很大差距。§2-2房地产业与国民经济关系研究国内关于房地产业与国民经济关系研究也经历了一个不断发展的过程，可以分为以下几个专题。2-2-1房地产业在国民经济中地位研究 [2][3]包宗华(1<#004699'>9<#004699'>94)对房地产业先导性和房地产泡沫较早地进行了研究。印坤华(1<#004699'>9<#004699'>98)及孟晓苏、梁[4][5]运斌(1<#004699'>9<#004699'>98)对住宅成为国民经济新增长点的政策进行了研究。刘志峰(1<#004699'>9<#004699'>9<#004699'>9)对住房建设在中国经济[6]格局中的地位进行了研究。王骐骥(2000)对房地产拉动经济增长的原由、问题及启动方略进行了研究。[7]伍弗隆(2001)对土地、住房市场化和经济全球化条件下的房地产业的地位、作用进行了研究。曹振良[8](2002)对住宅业是我国新的经济增长点和消费热点进行了研究。学者们一致认为，房地产业是基础性和先导性产业，同时也是主导、支柱产业和新的经济增长点。2-2-2房地产业与国民经济关系研究通过定量研究，认为住宅产业发展对国民经济增长具有明显的拉动效应(顾云昌，1<#004699'>9<#004699'>98)。在此基础上，运用多种实证方法，测算出房地产业对相关产业的带动效应(王国军、刘水杏，2004)。运用定性分析方法比较系统地研究了房地产业与国民经济的关系(李启明，2002)、(韩健，2004)。从建设投资、房地产资产价值量角度，运用计量模型分析房地产业与国民经济的关系(郑思齐，2002)、(沈悦、刘洪玉，2004)、(张琳、陈美亚，2002)。从房地产投资规模、投资结构以及房地产业周期等角度系统研究了房地产业与国民经济协调发展问题(李艳双，2003)。这些研究对于系统、深刻地揭示房地产业与国民经济的关系提供重要的理论视角和方法，取得了一系列有价值的成果，但也有局限性，表现为没有构建研究房地产业与国民经济关系的较好的理论分析框8河北工业大学博士学位论文架；属于定性分析和规范分析的部分缺乏系统而有效的经济理论作为支撑；属于定量分析和实证分析的部分也大多是从单个因素出发；不能从根本上把握房地产业与国民经济之间的关系。2-2-3房地产业与国民经济相关联专项研究2-2-3-1房地产金融研究[<#004699'>9][10]陶莉(1<#004699'>9<#004699'>98)、应红(2000)分析了我国房地产证券化的必要性。靳简、魏嶷(1<#004699'>9<#004699'>9<#004699'>9)对抵押贷款和担保贷款的效果进行了对比分析。深圳综合开发研究院金融课题组(1<#004699'>9<#004699'>9<#004699'>9)对我国住宅金融业涉及的问题[11][12][13][14][15]进行了研究。杨力(1<#004699'>9<#004699'>97)、西宝、董玉学(1<#004699'>9<#004699'>97)、刘正山(2000)、阮萍、陈志敏(2000)等学者对房地产业的投资风险及测度方法进行了研究。2-2-3-2房地产业供求关系研究 [16]房地产供求关系研究包括供求总量研究和供求结构研究两方面。张红、刘洪玉(1<#004699'>9<#004699'>9<#004699'>9)对住宅市[17]场的供给结构进行了分析。永平(2001)从人均GDP收入分配模式人手，根据住宅的投资和消费需求[18]动机，建立了住宅需求函数。黄美君、高宏静等人(2001)根据中等收入水平家庭对住宅的偏好，对[1<#004699'>9]住宅需求的未来趋势进行了预测，从政府和消费者的角度提出了相应的政策建议。金成晓(1<#004699'>9<#004699'>98)对[20]我国房地产业的有效需求不足进行了政治经济方面的分析。左令(2001)通过分析我国房价与家庭收[21]入比的构成，提出我国住房价格过高和家庭收入水平过低仍是不可回避的事实。张中华(2000)提出[22]在市场经济条件下，需求结构不合理是我国产业结构和投资结构失衡的主要原因。孙永正(2000)从[23]不健全的金融制度等方面分析了我国房地产有效需求不足的原因。赵广林(2000)提出应以创新性财政货币政策对房地产企业实施先征后退的减税措施，并通过拉开存贷款利率差等措施启动房地产业的潜[24][25][26]在需求。凌传荣、施骞(1<#004699'>9<#004699'>9<#004699'>9)、李红云(2000)、杨力(2000)等对我国房地产市场供求价格差异过大、住宅价格过高进行了分析。理顺住房价格，降低房价是我国专家学者的普遍呼声。§2-3房地产周期波动理论研究2-3-1国外研究现状作为一个经济学的应用研究领域，房地产周期研究与经济理论的发展历程是密不可分的。二战前后，大萧条引发了人们对经济周期的重视，房地产建筑周期作为经济周期的一个重要组成部分也成为经济学者的研究对象。2-3-1-1起源阶段(20世纪二三十年代)Mitchell(1<#004699'>927)认为由于建筑活动受人口增长、房屋折旧、维修及投资利润率高低等因素的影响，建筑业的供求不但像工业那样可以无限地扩大或缩减，而且庞大的建筑投资对经济活动的影响更为明显和巨大，由此形成一定的波动。Burns(1<#004699'>935)率先利用官方数据描述了美国房地产建筑的长周期。这二人的研究可视为房地产周期研究的起源。2-3-1-2沉寂阶段(20世纪六七十年代) 二战后的20世纪六七十年代，西方各国的经济逐渐从战后的衰退中得到复苏，并且在美国经济的带动下进入了高速增长阶段，大萧条的阴影逐渐从人们的记忆中抹去，房地产周期研究未再得到应有的重视，进入了“沉寂”阶段。这个阶段的研究成果也比较少，代表性的有：Moore(1<#004699'>961)指出住宅开工量<#004699'>9天津市房地产业发展研究受财政条件、建造成本、社会结婚率、房屋空置率、住宅修改法等因素影响，如果要了解房地产建造量，可以从财政条件(主要是抵押贷款)或建筑成本推算，而住宅需求量和投资生产量则可从社会结婚率高低、房屋空置率多少等指标来研判。Harwood(1<#004699'>977)提出经济变化、人口迁移、基础设施，特别是道路建设、人口出生率、银行贷款、政府政策等因素均会引起房地产业周期波动。2-3-1-3复苏阶段(20世纪八十年代)进入20世纪80年代后，“滞胀”再度引发了对经济周期波动的重视，房地产周期的研究也开始进入一个蓬勃发展的阶段，并且从经济周期的从属部分发展为一个相互独立的领域，经济学者们开始对房地产周期进行识别、解释和运用，并认识到房地产周期对国民经济的重要意义，研究成果也随之不断涌现，不仅各类房地产作为一个整体的周期得到了确认，而且对各种类型的房地产周期如住宅、写字楼、工业建筑、商品房地产的研究也得到了发展，在此基础上，经济学者开始利用一些新的理论工具对房地产周期进行解释，并利用模型进行检验和预测，理性预期、期权定价等理论工具被应用于房地产周期的研究。此阶段代表性的研究为： Wenzlick(1<#004699'>980)以美国房地产市场交易量(或销售额)为依据，通过分析17<#004699'>95-1<#004699'>973年，共180年间美国房地产的周期波动循环变化，指出美国房地产的长期波动周期约为18年。Case赞成美国房地产长期周为18年的观点，指出长期周期主要受历史事件，如战争、经济衰退、技术创新等事件影响。他还提出房地产短期波动周期的概念，从美国来看短期波动周期为5年，主要受货币市场、贷款额度和政府住宅政策等因素影响。Grebler和Burns(1<#004699'>982)分析了美国1<#004699'>950-1<#004699'>978年房地产总体建筑、公共建筑、私人建筑和住宅建筑，发现了6个住宅周期和4个非住宅的房地产周期，并且发现GNP(经济周期)领先房地产周期11个月达到峰值。同时以GNP循环为基准循环，探讨了建筑波动周期问题，认为建筑成本在较低水平时，公共工程与私人部门呈相同方向变动；但建筑成本在较高水平时，两者呈相反方向变化。Brown(1<#004699'>984)考察了1<#004699'>968-1<#004699'>983年美国单家庭住宅的销售情况，在消除了季节影响和趋势影响之后，发现房地产周期依然存在，并且与国民经济周期具有很强的相关关系。Prichett(1<#004699'>984)研究了1<#004699'>967-1<#004699'>982年美国经济周期对房地产投资的影响，其结论是：①房地产供求之间存在着“领先/滞后”关系，从而存在周期波动；②描述房地产周期的最优指标是“空置率”。写字楼市场是周期研究中的热点。Hekman(1<#004699'>985)检验了1<#004699'>97<#004699'>9-1<#004699'>983年美国14个城市的写字楼市场，并将写字楼租金对GNP、城市就业、城市失业率、城市写字楼建设许可数量等进行了回归，发现写字楼租金不仅依据本地的经济情况进行调整，而且与国民经济周期密切相关，特别是与通货膨胀相关，从而证明了美国全国写字楼市场具有很强的周期特征。Barrast和Ferguson(1<#004699'>985、1<#004699'>987)从实证分析和理论分析两个方面研究了英国的建筑周期波动。认为建筑周期的需求循环大约为4-5年，主要反映经济景气波动及政府政策的变动；而建筑周期的供给循环大约为<#004699'>9年，主要反映生产过程的落后状况。Wheaton(1<#004699'>987)考察了二战后美国的写字楼建设和空置情况，发现了12年一循环的周期，在写字楼中办公行业的就业率变化会对供给和需求产生较大的影响，而且供给比需求的反应快，并且发现写字楼周期的发生频率要小于国民经济周期，Grenadier(1<#004699'>9<#004699'>95)的研究也证实了这一结论。房地产周期研究要成为一个相对独立的领域，就必须首先证明房地产周期的实际存在性，因此对房地产周期的识别与证实是研究的首要步骤，这类研究的另一个主要方面是研究房地产周期与经济周期的“领先/滞后”关系。10 河北工业大学博士学位论文尽管经济周期研究方面的文献汗牛充栋，但是对于产业周期方面的研究，尤其是房地产与国民经济周期波动相关性方面的研究，在20世纪80年代以前，还是相对少的。2-3-1-4全面发展阶段(20世纪九十年代至今)20世纪<#004699'>90年代开始后，新的经济现实改变了房地产周期研究“识别、解释、检验、预测”的传统范式，一是日本“房地产”泡沫的出现与破裂，引发了对这一特殊房地产周期现象的研究；二是发达国家资本市场的进一步发展和世界金融市场的形成，以及资产组合理论的应用，引发了“投资导向”型房地产周期研究的出现；三是1<#004699'>985-1<#004699'>9<#004699'>94年发达国家普遍的房地产周期波动和最近的东南亚金融危机，使得人们开始重视国际房地产周期关联性的研究。房地产周期研究进入了多样化深入发展的新时期。[27]美国StephenA.Pyhrr等房地产经济学家开始致力于西方房地产市场的周期研究，分别从宏观和微观角度，采用多模型和多方法，探索房地产周期波动及其机理。从宏观的角度分析房地产的周期波动规律，即着重于国家、世界或区域范围内的周期研究，如国家和地区范围内的房地产需求周期、供给周期、占有周期、长周期和短周期等。主要研究内容包括三个方[28][2<#004699'>9]面：以全国为对象研究房地产周期；以较长的时间序列资料为基础研究房地产周期；以宏观经济[30]周期为背景研究房地产周期。从微观的角度分析某类物业的周期波动规律，即着重于城市区域、次级市场或物业位置范围内的周期研究，如城市周期、社区周期、所有权生命周期、租金率周期和资本化率周期等。针对项目投资决策的研究也属于微观层面的研究，所涉及的物业包括办公楼、住宅、工业用房和商业用房等，主要分析各类物业在不同市场周期阶段的投资策略。在各类物业周期研究的文献中，较多的是办公物业，如伦敦和[31-32]悉尼的办公楼市场周期。 [33]采用多方法和多模型研究房地产周期，即采用不同指标描述房地产周期，如空置率、通货膨胀[34][35][36][37]率、房地产价值、价格和租金等；利用多模型分析房地产周期，如系统动力学模型、租金增[38][3<#004699'>9]长率和租金分布模型；考虑风险因素分析房地产周期及其投资策略。Downs(20世纪<#004699'>90年代初)的研究发现：由于经济基础、市场需求、市场供给等方面的不同，不同房地产市场中有不同的空置率。一些市场包含了较高比例的公司数量增长或者是人口数量的迅速增长，动态市场比静态市场有较高的空置率。他还验证了房地产周期与总经济周期之间的联系。Grissom与Delisle(20世纪<#004699'>90年代末)利用理论与实证相结合的方法，探讨房地产周期研究的基本理论问题。如房地产周期各阶段是否能够区分和识别；是否可利用一些变量把房地产周期的各阶段模型化；引起房地产市场结构变化的外部冲击是否可以监测或模型化。研究结论是积极肯定的。房地产一直被认为具有很强的“地域性”，因此有关全球房地产周期的研究一直未得到重视。然而，1<#004699'>985-1<#004699'>9<#004699'>94年之间，发达国家普遍经历了一次剧烈的房地产周期波动，从而引发了对全球房地产周期的研究。Bertrand(l<#004699'>9<#004699'>96)研究了1<#004699'>985-1<#004699'>9<#004699'>94年全球房地产周期的原因与结果。从全球房地产市场冲突入手，把影响全球房地产周期的国际因素与国家因素结合分析，全面研究全球房地产市场的变化。认为资本流动、资本市场自由化、金融管制放松、财政政策的扭曲和土地利用制度是全球房地产周期波动以及泡沫崩溃的主要原因。经济全球化的进程中，各国金融开放程度大大提高，资本的跨国流动大大加强，逐渐形成了全球金融体系。因此，研究全球房地产周期变化具有很强现实意义。11天津市房地产业发展研究 随着西方经济学基础理论的迅速发展，一些新的研究成果不断的被应用到房地产业周期波动的研究当中，尤其伴随着为宏观经济学寻找微观基础的研究浪潮中，为房地产周期波动寻找微观动力的研究也迅速发展。例如PeterChinloy(1<#004699'>9<#004699'>96)在模型中加入了预期因子，分析了预期在形成房地产业周期波动中的作用。Chatterjee(1<#004699'>9<#004699'>9<#004699'>9)利用动态经济理论分析了反周期货币政策对房地产业周期波动的影响，结论认为宏观经济政策对平稳房地产业周期波动效果并不明显。Wheston(1<#004699'>9<#004699'>94)对美国的单家庭住宅和多家庭住宅分别进行了研究，发现住宅市场的波动较写字楼更贴近国民经济周期。Wheaton和Rossoff(1<#004699'>9<#004699'>98)利用1<#004699'>96<#004699'>9-1<#004699'>9<#004699'>94年的数据研究了工业不动产周期；还研究了酒店业的出租率周期，而Clayton(1<#004699'>9<#004699'>96)发现了资本市场对商业房地产周期的作用。Kaiser’s(1<#004699'>9<#004699'>97)利用78年的数据研究了美国房地产长周期，比较了房地产总收益率与机构房地产投资回报率、以及建筑、就业、通胀、利率、和股指等经济变量的关系，发现了长为30年、50-60年和几百年的房地产周期。Clayton(1<#004699'>9<#004699'>97)利用1<#004699'>982-1<#004699'>9<#004699'>94年的数据分析了个不同区域住宅市场的周期波动，在更加微观的层次上检验了住宅市场的效率问题。2-3-2国内研究现状 国内房地产周期的研究提出的时间比较晚，加上中国房地产业发展的历史原因和中国的现实统计数据体系的不健全，相对来说研究比较落后。南开大学的薛敬孝教授发表在1<#004699'>987年《南开学报》上的《试论建筑周期》一文，被认为是国内较早讨论房地产业周期的文章。近年国内的学者对于房地产业周期波动的研究主要集中在宏观经济与房地产周期相关性、房地产周期波动影响因素、指标体系探讨及区域房地产业周期实证、房地产政策周期、房地产周期研究方法与模型等方面研究，本论文将逐一介绍。同时，不论欧洲、美国、日本、香港和台湾，还是我国内地都要面对房地产周期波动的发展。房地产周期发展有其规律性和必然性，这是经济发展的规律，本论文还就我国房地产周期阶段研究系统分析。2-3-2-1宏观经济与房地产周期相关性研究房地产经济周期是宏观经济周期的组成部分之一，两者相互协调，波动方向相同，相关性较强，但房地产经济周期也有自身特点。GDP增速与房地产投资额增速正相关，但复苏—繁荣—衰退—萧条四个阶段在时间上并不一致。通过周期波动的次序考察，房地产经济周期的复苏、萧条期相对滞后，繁荣、衰退期相对超前。这是房地产业本身的特点和对宏观经济周期影响程度所决定的。[40]范苑(2005)通过考察厦门市房地产投资增长率和GDP增长率两组数据相关系数，表现出较高的[41]相关性。李聪明(2005)对这方面也作过详尽的研究。[42]李海英(2007)运用因果关系检验、协整理论、误差修正模型、脉冲响应函数、方差分解等现代计量分析方法，对房地产周期与宏观经济周期的关系进行了深入细致的探讨。得出房地产周期与宏观经济周期的波动有相似性，房地产周期波动幅度明显大于宏观经济周期波动幅度的结论。2-3-2-2房地产周期的指标体系探讨近年国内房地产周期波动研究文献很多，研究指标的选择各不相同，我国房地产市场发育时间较短，统计数据不齐全，目前还难以找到公认的唯一科学的指标体系。国内外房地产业常采用物业的施工面积、开工竣工面积、房屋投资额、土地出让面积等单项指标或扩散指数DI、合成指数CI等综合指数，还有[43][44]调和分析及谱分析等多种统计技术，来反映房地产市场景气状态和房地产市场运行趋势。12河北工业大学博士学位论文[45]指标体系的设计一般遵循以下几个原则：(1)经济显著性原则，要求特定指标一定是有代表性的主要经济指标；(2)统计数据的充分性，主要体现在统计的方法、频率、误差、可比性、序列初始时间点和修订次数与方法这些方面，它是衡量该项经济指标是否可靠的重要标准；(3)周期方向的一致性，是指标系列的先行、同步或滞后特性在前后各期必须保持一致；(4)序列的平滑性，是指标的统计结果随形成的序列应当较为平滑，分析结果会产生较大误差； (5)可操作性，指标数据要有可靠和及时的来源，否则只有理论分析的意义而不能实际运用，也就失去了设立指标体系进行综合分析的意义了。[46-47][48]谭刚(2001)选取6大类16项指标，来分析深圳房地产周期波动。曲波，谢经荣，王玮(2003)[4<#004699'>9]选取商品房销售面积年增长率对我国房地产周期波动进行研究。张元瑞(2005)：研究指出评判房地产市场形势一般是看四个方面的指标：一是商品房销售额增长率；二是投资增长率；三是产业增长率(施、竣工面积等)；四是价格涨落。销售额增长率(也有的研究者是用“房地产增加值”这个指标来评价)是[40]比较合适的单一指标。认为它是最本质的指标，决定后三项指标。范苑(2005)为了测定和描述厦门房地产的波动规律，选取了厦门房地产经济活动的12个经济指标来计算1<#004699'>9<#004699'>90年以来厦门商品房的扩散指[50][51]数。陈多长，王美红(2007)采用倪鹏飞(2006)提到的6项指标对浙江房地产周期进行实证研究。梁[52]桂保，黄芳，向为民(2007)结合我国房地产业发展实际，从房地产投资、房地产政策、房地产价格和房地产需求等四个指标对我国房地产所处周期阶段及未来走势进行判断和预测。2-3-2-3区域房地产周期实证研究房地产业具有显著的区域性特征，不同城市之间的房地产业发展可能具有巨大的差异性。从总体上研究中国的房地产市场可能低估一些问题的严重性。例如总整体上分析中国的房地产市场在大多数情况下是不可能出现严重的泡沫的，但在某些区域性市场是可能存在的。中国城市(区域)房地产业周期研究是有其必要性的。国内区域房地产周期实证研究，较早的是对深圳房地产周期波动实证研究的谭刚(2000)。苗维亚，[53]胡鹏(2003)对四川省1<#004699'>980-2001年房地产投资时间序列周期波动状态进行统计分析，得出四川省房地产投资经历四次周期，并以此为基础，分析了房地产投资周期波动的规律特征及影响因素。盛松成，[54]李安定，刘惠娜(2005)采用单指标(房地产开发投资增长率、商品房平均销售价格增长率)和综合指标对上海的房地产市场发展周期进行了实证研究。 2006-2007年是我国区域房地产周期实证研究较繁荣的阶段，这与各区域房地产业发展较热有关，[55]是区域房地产业的高速发展促进了周期波动实证研究的繁荣。其中包括：马万里(2007)的杭州房地[56][57]产周期波动研究；孟钊兰，张月(2007)的甘肃省房地产周期实证分析；陈多长，王美红(2007)的[58][5<#004699'>9]浙江房地产周期波动研究；陆菊春，田洪芬(2006)的武汉房地产周期波动实证研究；赵晓斐(2006)的福建房地产周期波动与风险防范实证研究。2-3-2-4政策周期研究[60]於瑞芬(2004)对上海的房地产政策分析，将房地产政策划分为刺激型的和抑制型两种。并将[61]1<#004699'>9<#004699'>97-2004年上海出台的主要的房地产政策进行了汇总分析；王文群(2005)讨论了我国房地产周期波[62]动与宏观调控政策取向；王军武，王轶(2006)浅析宏观调控政策对我国房地产周期波动的影响；陈[63][64]峰，丁烈云(2007)给出了中国1<#004699'>9<#004699'>91-2006年房地产波动周期及政策周期的比较。梁桂保，黄芳(2007)13天津市房地产业发展研究借助前人房地产周期研究成果，结合我国房地产业发展实际，从房地产投资、政策、价格和需求等四个指标对我国房地产所处周期阶段及未来走势进行判断和预测，其中投资在房地产周期萧条和上升阶段属于先行指标，在房地产周期成熟与衰退阶段属于滞后指标，房地产价格和房地产需求为同步指标，而房地产政策为滞后指标。最后，在此基础上以房地产周期长度及宏观经济周期进行验证。总之国内关于周期政策的研究，全国区域的研究成果要多于各省市区域的，然而我国房地产业发展并不均衡，针对我国不同区域的特点，加强国内具体区域的政策研究研究，效果会更好。2-3-2-5房地产周期方法及模型研究房地产周期方法研究在我国发展时间比较短暂，但研究的内容比较丰富，并且取得了可喜的成果。[65]谭刚(2002)指出经济周期理论大致上可以概括为冲击— 传导学说，即经济周期波动是经济体系受到随机性的外部冲击之后，经由一定的内部传导机制而引发的周期性反应。利用外部冲击和内部传导相结合的分析方法，对客观存在的经济周期波动现象进行了侧重有所区别的解释。我国，部分经济学家借鉴[66]这种方法分析了经济周期波动问题。袁鸿昌(2002)采用类比推理的方法，比较美国、日本、香港的[67]房地产波动周期，寻找其呈现的共性规律，分析我国房地产波动周期的基本规律。杨蕾，武玉英(2004)采用博弈论理论对我国房地产市场波动的各个时期进行分析，得出房地产市场的稳定结构是一种产业集[68]中垄断的市场结构，并须辅之予国家政策的调整。罗乐，张欣莉(2006)将系统聚类方法应用在房地产周期分析中。[6<#004699'>9]朱骏，张红(2006)作了基于时间序列与人工神经网络的房地产周期识别的研究。国内识别房地产周期的方法主要有两类。一类是利用线性模型的分析方法，研究简化了各指标间关系，误差相对较大，[70]指标和数据有较高的准确度要求。另一类是基于非线性模型的分析方法，如模糊式识别理论。这类研究改进了线性模型，但在指标标准值的选取过程中没有进行实证分析，容易使研究结果与房地产市场发展状况不符。经对比，将时间序列分析与人工神经网络结合的周期识别模型能有效地弥补上述方法的缺陷。人工神经网络能有效提取各指标间关系，弱化对数据准确度的要求；利用时间序列分析的结果作为人工神经网络周期识别模型的训练样本，可避免指标标准值确定过程中的主观性偏差，提高了模型的预测精度。文章利用时间序列分析对1<#004699'>9<#004699'>92-2003年的北京房地产市场周期发展阶段进行判别研究，并将该判别结果作为训练样本，利用局部改进的标准BP人工神经网络构建了房地产周期识别模型。[71]罗乐，张欣莉(2006)将聚类分析方法应用到房地产周期的分析中。聚类分析又称群分析和类分析，是从“物以类聚” 现象出发，对个体(变量或样品)进行分类的多元统计方法。将一批样品或变量，按照性质上的亲疏、相似程度进行分类。聚类分析内容丰富，文献运用的是应用最广的型(样品)系统聚[72][73]类法。孟钊兰(2007)同样采用聚类方法对甘肃省房地产周期实证分析。卜胜娟(2006)采用时间序列分析方法中的谱分析对中国房地产业的周期波动进行了测定，得出在中国存在一个4年左右的短周期[74]和一个<#004699'>9年左右的中周期。张红，马进军，孔沛(2007)采用动态计量经济学模型对房地产周期进行研[75]究；马万里(2007)采用对比分析法对杭州房地产周期波动进行了研究。总之，国内房地产周期研究呈现以下几个特点：(1)理论基础弱，但是发展迅速，从基本上套用国民经济周期原理、方法研究房地产周期向建立具有中国房地产特色的周期波动理论和方法的研究；(2)研究条件差，在中国由于特定的历史条件和特殊的体制条件下，收集数据、实践调研难度大，造成在指标体系的设置探讨方面往往由于资料的采集困难而失败；14河北工业大学博士学位论文(3)工具手段逐步改进，研究方法形势多样。国内的研究已经大量运用数学计量的分析，计算机的应用较为普遍；(4)对房地产业周期特点的分析以及政策构想构成国内研究房地产周期的一大特色。这种与实践和政策结合的研究方法，很能适应中国的需要。总之，我国房地产发展历史比较短，房地产研究还不成熟，诸多发达国家的研究经验值得借鉴。§2-4房地产业宏观调控政策的研究2-4-1国外研究现状房地产业的宏观调控问题，作为宏观经济研究中一个重要的组成部分，是经济理论界比较热门的问题，国外学者的研究比较多也比较成熟，提出了很多较有成效的政策措施，积累了很多经验。他们积极倡导政府运用经济手段对房地产市场进行干预，特别是对住房市场的干预。西方有代表性的学者有：WhiteM.(1<#004699'>975)、J.E.Richard(1<#004699'>982)、Wheaton和WilliamC.(1<#004699'>9<#004699'>93)，他们运用宏观经济学的理论，探讨了政府在房地产业发展中的职能、政府干预的效率等。迪帕斯奎尔和惠顿(1<#004699'>9<#004699'>96)研究了房地产业与国民经济的关系、地方政府与房地产业的关系，提出了政府对房地产业干预和管制的必要性。DennisJ.Mckenzie和RichardM.Betts(1<#004699'>9<#004699'>96)提出政府要介入住房建设与管理方案，理由是房地产业中存在着政府干涉住房市场以改变供给和需求状况所不能满足的方面。M.Ralph(2000)论述了政府政策对房地产市场均衡发展的影响。[76]Stuart Gabriel(2002)等综述了关于房地产政策的不同观点的文章，涵盖了对于当前政策的大部分研究方向与理论观点，其中包括对于美国房地产金融改革政策的经济学分析、美国低收入者房地产税收[77]政策、住房自助系统的影响等。GeoffreyMeen，MarkAndrew(2004)研究了政策在降低房地产市场分裂程度中所起到的作用。文章分析了三种类型房地产政策的作用：土地政策、地区改造措施和个人住房的公共财政政策，并运用两种不同的模型分析了这三种政策。分析结果表明，公共财政政策的广泛应用[78]对于防止人口居住过于分散将起到很大作用。KosukeAoki等(2005)研究了房屋价格、消费与金融政策之间的相互作用关系，建立了用于房地产信贷市场的均衡模型。房屋一方面满足居住需求，另一方面其可作为抵押物的性质也加大了金融政策对于房地产投资、消费与价格的影响。同时作者研究了信贷市场结构性变化所带来的影响，如违反公平原则所造成的交易成本降低等。这种变化将会助长金融政策对于房地产消费的影响，但是对于房屋价格和房地产投资方面将会起到反作用。2-4-2国内研究现状[7<#004699'>9]梁运斌(1<#004699'>9<#004699'>96)等人的房地产业发展与宏观调控研究，对房地产业发展目标、战略筹划、调控体系及调控政策，进行了详细的分析和探讨。发展目标选择中，提出了房地产业适度消费、调整用地结构、增加土地利用强度、调整城市发展目标等城市房地产业可持续发展的战略方针。调控手段研究中，提出了对房地产业总量与结构、供给与需求、宏观与微观等方面所采取的经济调控、法律调控、行政调控等调控手段。发展战略方针及调控手段，对研究政府政策与制度在特定区域房地产业中所起的作用，有重要的实践意义。15天津市房地产业发展研究 [80]宋春华(2000)设计了房地产业宏观调控体系理论框架，提出了总量调控、优化结构、规范行为、调节收益等宏观调控四个方面的任务。谭刚(2001)提出了转轨时期中国房地产调控体系的总体构思。曹振良(2003)等从房地产的可持续发展、法律规范、政策体制等角度研究了房地产业的宏观调控问题。董[81][82]藩(2003)等分析了房地产开发宏观调控必要性、调控的内容、原则、手段等问题。张泓铭(2003)研究了房地产宏观调控的必要性和目的，调控的内容、特点、途径及手段，在对房地产宏观调控初步实践进行总结的基础上，提出了未来房地产宏观调控的基本设想。[83]汪丽娜(2004)分析了我国房地产市场现状，2000-2003年间，房地产投资规模不断扩大，商品房屋销售率也在稳步增长，认为房地产市场是一个属地化极强的市场，各地区不同的经济发展水平、居民收入状况直接影响着区域房地产市场的走势。分析了房地产宏观调控政策产生的积极影响并反思了某些调控政策效果欠佳的原因，并提出了几项建立长效机制以避免房地产业大起大落的建议。[84]翟纯红等(2005)认为，我国政府加强房地产业的宏观调控作为抑制经济过热的重要举措，成效显著。但某种程度上又存在误区和盲点，如需求旺盛和抑制供给的矛盾、政策和时效性与方向性的误区[85]等，影响了房地产业发展及宏观调控的效应。李鹏(2005)认为影响我国房地产发展的最主要的三个方面是土地、房地产金融市场、交易费用，房地产价格的起伏也主要受这三方面因素的影响，因此，政府要做好这三方面的制度安排与建设。§2-5房地产开发投资风险研究国际上对于房地产开发风险的研究在20世纪60-70年代有了一些进展，大多是在风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域。Wurkzebach在《ModernRealEstate》一书中对房地产开发风[86]险进行了分析，并涉及到投资组合问题，但没有更深入阐述其内涵和致险机理分析；Gaylon在《InvestmentAnalysisForRealEstateDecisions》一书中研究了不同类型房地产投资收益及决策问题。[87]RogerP.Sindt在《RealEstateInvestmentAnalysisandApplication》一书中研究了房地产投资分析问题。[8<#004699'>9-<#004699'>90]PeterJovanovic和DavidSpaulding针对房地产投资风险做了全面的研究，主要在房地产项目投资风险识别、评价和防范等方面作了大量研究对房地产开发风险的研究。 我国研究的起步更晚。以前国家的房屋建设以福利分配为主，理论上讲是一种低风险甚至无风险建设投资，拖延了风险的理论研究工作。上个世纪<#004699'>90年代初，由于1<#004699'>9<#004699'>92-1<#004699'>9<#004699'>93年的房地产投资过热现象，投资回收遇到麻烦，促使学者们对房地产开发风险的研究，正式进入房地产开发风险与决策的研究阶段，[<#004699'>90]但这方面的著作非常少。中立银和俞明轩(1<#004699'>9<#004699'>96)对房地产市场各种物业所面临的风险和影响房地产[<#004699'>91]市场各类风险因素进行了系统的研究和分析，给出了简单的风险度量方法。苏云鹏等针对影响房地产开发企业若干盈亏因素，通过对房地产开发企业进行风险管理的机理分析，提出房地产开发企业风险[<#004699'>92]控制的对策。金长宏等明确了房地产开发风险的涵义及其特征，阐述了房地产开发面临的主要风险，[<#004699'>93]并剖析了导致房地产开发风险的诸多因素，提出了处置房地产开发风险的具体措施。赵世强主编的《房地产开发风险管理》一书内容系统、全面，既有房地产开发风险管理理论的探讨，又有实用风险管理方法的论述，还有开发实例剖析。由李启明(2002)主编的《房地产投资决策与风险防范完全手册》，从把握市场入手，全面地论述了风险防范的方法，为取得最佳的开发效益奠定基础，是一个相对完整的16河北工业大学博士学位论文房地产开发风险的研究成果。2004年<#004699'>9月，中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等进行了严格界定，主要目的也是为[<#004699'>94]了抵御商业银行对房地产贷款的风险。 我国房地产开发风险研究,绝大部分都不同程度地侧重于投资和金融领域的研究，而忽视了房地产开发全过程的风险研究和防范；房地产开发风险的研究包罗万象、脱离实际，缺乏房地产开发实际操盘经验；项目投资前的可行性研究只是做一些简单的会计运算，有的做成了可批性可研报告，有的也仅凭领导人意志拍脑袋决策，造成了大量的决策失误，形成了相当多的胡子工程、烂尾楼，给企业和社会造成巨大损失；缺乏国土政策和房地产规划等方面对房地产开发影响的研究。因此，研究适合我国房地产开发、特别是大型房地产项目开发实际情况分析与决策方法，具有深远的理论与实践意义，也是目前我国房地产界研究的热点问题之一。§2-6房地产业区域差异与战略研究[<#004699'>95]陈浮、王良健(2000)对中国房地产业区域差异与发展战略进行了研究，中国房地产业十几年内经历了大起大落的发展阶段，区域发展极不平衡，这种畸形发育导致了房地产市场发展的无序性与不公平竞争，出现了种种问题。研究以土地出让市场化程度、住宅私有化程度、住宅价格商品化程度、住房消费支出度、房价收入可比度、房地产投资多样化、房地产市场化整体程度等指标测算了中国东、中、西三大地区房地产市场化的区域差异，提出了不同区域房地产业的发展战略。对于制订房地产业发展方针和政策，促进中国房地产业的持续、协调发展具有重要意义。[<#004699'>96]张涛(2001)就房地产业的区域特性做出了初步的分析，引用了微观经济学中两隔离市场模型对房地产市场的区域价格及区域价格弹性差异进行了分析，认为房地产的开发投资应根据地区不同的发展状况来制定不同的开发策略与价格策略，并对我国区域房地产业的发展提出几点政策建议。[<#004699'>97]胡经波(2004)认为建立系统的区域房地产市场评估体系，是房地产业可持续发展的重要保证。以国家相关标准和统计数据为基准值，阐述了区域房地产市场评估体系的内容和方法，分析了影响房地产市场健康发展的多种因素，其中，主要的评估对象为区域经济状况、居住环境、需求潜力及购买力、房地产市场的发育度和产业相关的地方政策，作者对建立科学、客观、可操作性的区域房地产市场评估体系，提出了建议。[<#004699'>9<#004699'>9]蔡穗声，王幼松(2004)将长三角地区与珠三角地区房地产市场发展差异进行了比较分析，认为二者在市场需求状况、资金来源结构等方面存在差异，造成这些差异的原因主要来源于土地供应、房屋需求结构、预期升值空间等因素的不同。 [<#004699'>98]皮舜，武康平(2004)对我国房地产市场与经济增长的关系进行了实证研究，通过基于Panel数据的Granger因果检验模型，发现1<#004699'>9<#004699'>94-2002年间我国区域房地产市场的发展与经济增长之间存在着双向因果关系，为决策者处理房地产市场的发展与经济增长的关系以及制定宏观调控政策提供了科学依据。经济增长是社会发展主要目标，房地产市场的风险要服从这一目标，既然房地产市场的发展与经济增长存在Granger双向因果关系，则决策者对房地产市场风险的管理需要从制度创新的角度进行机制设计来化解房地产市场发展问题，从而又不会损害经济增长。17天津市房地产业发展研究§2-7房地产业可持续发展研究可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然索取与对自然回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而，推进中国房地产业可持续发展。1<#004699'>9<#004699'>96年温哥华世界人类住区会议发表的《温哥华人类住区宣言》首次接触到房地产业的可持续发展问题，1<#004699'>9<#004699'>96年6月在伊斯坦布尔举行的第二届联合国人类住区会议，再次提出并探讨了“人人有适当住房”和“城市化世界中的可持续人类住区发展” 。主题主要侧重于对人口居住条件的改善来探讨。由于受到我国计划经济体制的影响，房地产业的发展也经历了一个曲折而漫长的过程。1<#004699'>9<#004699'>92年邓小平同志南巡讲话以前，我国的学者主要侧重于对《马克思主义政治经济学》中的土地、地租理论的研究。1<#004699'>980年4月2日，邓小平在同中央负责人探讨长期规划问题时说：“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清，住宅出售之后，房租恐怕要调整，要联系房价调整房租，使人们感到买房合算。不同地区的房子，租金应该有所不同，将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑”。1<#004699'>987年11月20日，原国家城乡建设环境保护部《关于发展城市房地产业的报告》中，第一次对房地产业进行了科学定义，为我国房地产业的发展奠定了理论基础。1<#004699'>9<#004699'>98年住房制度改革后，我国的学者对房地产业的研究有了一定的进展，包亚钧与汪洪涛(1<#004699'>9<#004699'>98)编写的《房地产经济论——房地产业可持续发展研究》，王全民(2002)编著的《房地产经济学》，提出了住房改革政策与住房消费概念，主要从房地产业的基本概念和经济属性入手，属于产业经济学的范畴，没有结合空间区域因素来研究。从国内的文献来看，刘玉录(1<#004699'>9<#004699'>97),《关于天津市房地产可持续发展的对策及建议》，主要从实证的角度出发，分析了天津市几个开发区的开发战略，对城市规划具有一定的参考价值；郑应亨(2003),《房地产业可持续发展及指标体系研究》，主要从人口、土地、环境等可持续发展影响因素联系房地产相关概念进行研究，提出了相应的指标体系，着重于理论方面；王新龙(2003),《城市化进程中房地产业可持续发展研究》，主要从城市化和房地产业的关系入手，分析了城市化和房地产业发展中的相互作用，具有一定的理论性创新；陈学文(2005),《乐山市房地产业发展对策探讨》，主要从乐山市城市环境和房地产市场入手，探讨了乐山市房地产业，特别突出了旅游房地产业的发展思路。 房地产业可持续发展评价指标体系是房地产业可持续发展研究中的一项重要的内容，很多专家学者对此进行了探讨。评价指标体系大都从人民生活、经济、环境三个方面进行综合。根据胡学锋(2000)18河北工业大学博士学位论文提出的评价指标，人民生活方面主要反映收入增长及人口的增长与房地产业可持续发展的相互促进作用，包括人均居住面积、居民住房成套率、居民居住面积、住房价格收入比、房地产业从业人员增长率、银行住房消费贷款增长率、城镇人口增长率等7项指标。经济方面反映的是房地产业与经济发展之间的协调性和相互影响，有房地产业增加值、人均房地产业环保增加值、房地产企业环保总资产贡献率、房地产业增加值占GDP的比重、房地产企业环保全员劳动生产率、房地产企业环保成本费用利润率、房地产价格指数、房地产银行贷款偿还率等8项指标。环境反映房地产业的生态效益，包括全社会房屋使用效率、房地产开发小区绿化覆盖率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地开发面积增长率、农业用地被征用面积增长率等6项指标。总的来说，国内关于房地产业可持续发展的文献研究较少，而且大多都是将房地产业与可持续发展理论进行融合，实践性差。§2-8本章小结本章通过国内外学者就房地产发展诸多问题研究的综述，表明对于房地产领域各相关问题的研究始终是学者们长期关注的课题，研究成果对于天津市房地产业的发展研究具有很好的借鉴意义。(1)总的来说，国外房地产理论体系比较健全，并向精细研究发展。大都是利用计量经济中的统计分析方法或相关模型,对房地产投资与其他经济变量之间关系进行的实证研究。较多关于房地产业发展的经济理论、房地产市场周期波动规律以及房地产投资与房地产金融研究。国内房地产发展研究方法比较单一，尚属粗放型研究，对于房地产业的研究主要是沿用国外的理论成果，以实证研究和对于房地产业发展现状的描述为主，关于诸如土地政策、项目评估、投资回报等问题研究。 (2)针对区域房地产业发展与区域经济相互作用内部机制的系统、深入的研究，国内外均较少见。我国区域经济发展很不平衡，各地区房地产业起步时间、发展水平很不一致，有关房地产业与宏观经济的协调发展，房地产业与区域经济相互作用的规律及进一步深化的关系，需有深度和力度的研究。政府政策制定和企业战略规划上，政策性、战略性的发展目标如何量化、宏观调控措施及手段如何细化，如何根据不同区域的特定条件有针对性的完成，尚无完整、系统的实证研究。(3)对房地产业发展规模与国民经济总量关系的研究国外很少，国内虽然对此问题有部分研究，视角多为定性分析，即使进行定量分析，也多是单因素或两因素分析。房地产业发展规模的文献，主要着眼于房地产业本身，就是仅对房地产业发展的历史分析，而不是从房地产业与国民经济协调发展角度进行研究。至今还尚未见到将房地产业与国民经济协调发展的总量特征进行国际比较的研究。关于房地产可持续发展的研究，各个国家大多处于理论探索阶段，成熟的可持续发展方法论的研究很少，我国这方面的研究更是任重道远。(4)国外房地产周期研究有近百年的历史，积累了比较丰富的研究成果，但总的来说仍然处于理论积累和发展阶段。研究的主题比较驳杂，诸多研究尚未没有形成一致的观点，这同房地产周期研究“地域性”、指标选取不一致等因素有关。房地产周期的概念是随着研究的不断深入而发展变化的，目前尚未形成公认标准。几乎每个文献均有各自的周期定义和刻画指标，如空置率周期，价值(价格)周期，投资回报率周期等。国内房地产周期研究相对国外落后很多，遇到问题和国外十分相似，也存在国内房地产业发展时间较短，理论积累不足的问题。1<#004699'>9天津市房地产业发展研究(5)国内在房地产开发风险研究方面还不够深入，未上升到应有的理论地位。定性分析和经验决策仍是房地产开发风险分析中常用的方法。尽管有少量的定量方法应用，但整体上不系统，风险分析还很表面，决策失误的现象大量存在。在具体的房地产投资项目操作中，由于我国的国情和房地产市场的特殊性，需要一种更加完善的、适合国情和房地产市场特点的房地产投资风险的分析与决策方法。20 河北工业大学博士学位论文第三章天津市房地产市场发展概况§3-1天津市房地产业发展外部环境分析3-1-1天津市地理位置简介天津市是中国四大直辖市之一，环渤海地区经济中心，中国北方最大的沿海开放城市，地处华北平原东北部，海河流域下游，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京，是海河五大支流南运河、子牙河、大清河、永定河、北运河的汇合处和入海口，素有“九河下梢”、“河海要冲”之称。天津市总面积1.1<#004699'>9万平方公里。常住人口达上千万之多。现辖15个区、3个县。其中，中心城区面积167.76平方公里，占天津市总面积1.4%；滨海三区2256.78平方公里，占天津市总面积18.<#004699'>9%。天津市处在东北亚经济区的中心地带，是我国北方地区进入太平洋走向世界的重要通道，地缘优势突出；我国华北、东北和华东三大区的结合部，是城市群、港口群和产业群最为密集的区域之一，是我国经济由东向西扩散、由南向北推移的纽带。在全国区域经济发展的大格局中，环渤海地区居于重要的地位，成为我国最具有活力的经济区域、经济发展的第三支引擎。3-1-2天津市主要城区简介3-1-2-1和平区——天津市城市特色的中心商业区和平区位于天津市中心，是天津市党政机关所在地，也是天津市的政治、商贸、金融和信息中心，区域面积不足10平方公里，常住人口48万。主要经济指标始终名列中心城区前茅，滨江道地区集聚了天津市现有的商业、饮食业、服务等行业的精华，商业网点密度天津市聚首，商品零售额居天津市第一，日客流量保持在60万人次左右。是代表天津市城市特色的中心商业区。3-1-2-2河北区——发展中的新型城区 河北区是天津市发祥地之一，位于市区东北部，因地处海河以北而得名。面积32平方公里，人口64万，改革开放以来，河北区以创造最佳投资环境为目标，致力于发展区域经济，逐步发展成为集工商业、服务业、房地产业和旅游业为一体的开放型城区。交通便捷顺畅，铁路、公路、海运、空运优势明显。铁路天津市站、天津市北站和京津塘高速公路两个出口均在区内，金狮、北站、普济河道等7座立交桥、新拓宽的8条主干道与内环线、中环线、外环线构成四通八达的交通网络，到天津市机场、天津市开发区、保税区和北京快捷方便。作为一个新型城区，其今后主要的发展目标为成为有影响力的文化旅游区、有竞争力的商贸服务区、有吸引力的居住生活区、有辐射力的都市型工业区。3-1-2-3河东区——以“货运兴旺”、庙宇云集著称元代天津市出现“直沽寨”至今，河东区大直沽地区迄今已有800多年历史。历史上这里货运兴旺，庙宇林立，商贸繁荣。天津市河东区大直沽的天妃宫与建于宋代的福建莆田湄州妈祖庙、明代的台湾北港朝天宫，被海内外誉为中国著名的三大妈祖庙，见证着地区的发展。地区规划：实施兴建一座集旧城市改造与发展经济相结合、大型公建与住宅建设相结合、现代化建筑与仿古建筑相结合，集商贸、文化、体育、旅游、民俗及居住为一体的“津沽旅游商城”。21天津市房地产业发展研究3-1-2-4河西区——文化与社区结合河西区为天津市中心区之一，解放前，其东北部是军阀政客、达官显贵、洋人买办的乐园；中部是各地穷苦劳动者聚居的“五万杂处”之地，多为城市贫民中的最低层；西南部是以农耕为主的分散的农家村舍。目前，河西这个天津市传统工业基地之一，正向高新技术迈进，区街经济已有相当规模的工业生产格局；区内商贸业以其多种体制、形式、渠道竞相发展，步入了市场经济大流通的繁荣时期；以天津市涉外中心的友谊路为依托，充分发挥其独有的地理优势，逐步增强了河西对外开放的空间和力度，河西普教事业曾连续多年获得市级或全国先进称号的殊荣，首创的社区文化成为全国推广的典范，加之市属大专院校、文艺团体、科研单位及其名人专家云集区内，构成了比较发达的文化区。3-1-2-5南开区——文化区 南开区是天津市行政区之一，位于中心城区西南部，区域面积40.64平方公里，人口87万。是一个具有商贸、科技、文化特色的充满生机活力的新型城区，具有综合发展的有利条件和优势。是天津市的文化教育区、高新技术产业区、民俗文化旅游区、天津市重要的商贸区。南开区的发展目标是要建设成为天津市重要的商贸中心、富有活力的高新技术产业基地、有吸引力的文化旅游基地,成为天津市先进的文明市区。3-1-2-6红桥区——多民族聚居区、民间经济的发祥地红桥区是天津市六个中心市区之一，位于天津市城区西北部，因横跨子牙河上的大红桥而得名。红桥区东南与河北、南开两区相交，西北与西青、北辰两区相邻。全区面积21.31平方公里。辖有十个街道办事处，总人口53.<#004699'>9万人。红桥区是多民族聚居区，除汉族外，还有17个少数民族，其中回族4万多人，约占天津市回族人口总数的四分之一。红桥区是天津市重要的商业区之一，是天津市老字号商业聚集地及发祥地。大胡同小百货批发商厦、天奕商城、天津市都行货采江南，辐射三北，面向全国和俄罗斯等国家地区，已经成为华北地区最大的小商品批发集散地。3-1-2-7滨海区——天津市未来发展的经济引擎滨海区由塘沽区、汉沽区、大港区三区构成，是天津市经济发展的引擎。滨海新区在天津市经济发展中占据着龙头地位。滨海新区2006年实现生产总值1<#004699'>960.4<#004699'>9亿元，比上年增长20.2%，占天津市45%。实现工业总产值1310.52亿元，增长25%；房地产业增加值1.73亿元，占天津市21.06%；完成固定资产投资864.2<#004699'>9亿元，增长24.7%；实际直接利用外资33.45亿美元。滨海新区的崛起不仅对振兴天津市经济，而且对带动环渤海经济圈整体发展也将起到至关重要的作用。3-1-3天津市总体发展定位《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》将天津市的城市性质及总体定位为“天津市是环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为经济繁荣、社会文明、科教发达、设施完善、环境优美的国际港口城市，北方经济中心和生态城市”。十一五规划对于天津市城市性质和定位，有三点重大变化和调整：(1)将“现代化港口城市”调整提升为“国际港口城市”；(2)将“我国北方重要的经济中心”调整提升为“北方经济中心”，即现代制造业中心、北方航运(货运)中心、物流中心；(3)增加了建设“生态城市”的发展目标。22 河北工业大学博士学位论文天津市在扩大国际影响力的同时，国内经济地位得到很大提高，政府在天津市未来发展建设过程中必将有更多的财力物力投入，和更多的政策优惠和倾斜(国务院给予滨海新区5项政策优惠：①作为综合改革试验区；②设立东疆保税港区；③进行金融改革试点；④扩大建设用地供应；⑤将区内510平方公里范围高新技术产业的所得税税率降为15%)，天津市将面临重大历史发展机遇。3-1-4天津市整体经济发展2003年天津市生产总值比上一年增幅14.8%，人均生产总值由上年的22380元增加到25874元，按当年汇率折算，折合3126美元，人均生产总值突破3000美元，“三步走”战略第一步目标实现。国家把天津市已经由北方重要的经济中心定位为北方的经济中心。2006年其经济总量已达4337.73亿元，比上年增长14.4%，如图3.1所示。这是天津市已经连续4年在14%以上的高速增长。其中滨海新区生产总值完成1<#004699'>960.5亿元，对天津市经济增长贡献率高达45%。2006年GDP比2000年增长1.2倍，提前四年实现了翻一番，率先完成了“三步走”战略第二步经济总量发展目标。按常住人口计算，天津市人均地区生产总值达到40<#004699'>961元，比上年增长11.7%，按照当年平均汇率计算，人均地区生产总值为5177美元。按照世界银行2002年标准，天津市经济发展已达到上中等收入国家平均水平。上海市在2004年人均GDP超过5000美元，2006年达到7000美元以上，北京市在2005年人均GDP超过5000美元，2006年达到6210美元。在全国31个省、自治区和直辖市，天津市成为继上海、北京之后第三个人均GDP超过5000美元的地区。1<#004699'>9<#004699'>94-2006年天津市城市居民人均可支配收入年平均递增13.5%，农村居民人均纯收入年均递增13.2%，与经济发展是基本协调的。 16.004337.73450015.814.7400014.414.836<#004699'>97.6214.0035003110.<#004699'>9712.730002578.031212.0025002150.761701.881<#004699'>91<#004699'>9.0<#004699'>9200010.810.0015002000200120022003200420052006GDP总量（亿元）GDP年增幅（%）注：本图各年度GDP总量按当年价计算，速度按可比价计算图3.12000-2006年天津市GDP发展趋势图Fig.3.1ThechartofTianjinGDP,2000to200623天津市房地产业发展研究如表3.1所示,人均GDP与房地产发展阶段关系，据此分析天津市房地产业已经进入快速发展阶段。表3.1按人均GDP划分的房地产业发展阶段Table3.1RealestatedevelopmentphtasebyGDPpercapita人均GDP(美元)房地产业发展阶段800-1300起步阶段1300-8000快速发展阶段8000-13000平稳发展阶段大于13000下降阶段资料来源：王克忠著.房地产经济及其周期研究.上海财经大学出版社.2005年2月：330页。2006年，天津市的财政收入也连续第二年跨越两个百亿元台阶。全年天津市财政收入突破<#004699'>900亿元，达到<#004699'>925.6亿元，比上年增加200亿元，增长27.6%，占天津市生产总值的比重达到21.3%，比上年提高1.7个百分点，收入增幅连续三年保持在26%以上，收入总量三年翻了一番。财政收入的不断增加为天津市经济社会发展和进行基础设施建设提供了坚实的财力保障和支持。滨海新区已经成为天津市经济进入新的上升期的强大引擎，对天津市的经济发挥着引导作用。综上所述，天津市在目前国家新一轮政策的支持下，在有力的地方财政支持下，经济高速增长，迎来了新的一轮增长高峰，人均收入不断增加且在全国名列前茅，目前宏观经济环境良好。3-1-5天津市产业布局情况 从产业总体布局上来看，天津市中心城区主要强调城市主导功能，以发展金融、商贸、科技、信息、教育、文化、体育、医疗卫生等第三产业为重点，并安排主要居住功能，重点建设客运交通枢纽，适当发展技术密集、附加值高、无污染的都市型工业，形成城市功能完善、生活服务设施齐全，立足环渤海，面向东北亚的我国北方经济中心。在外环线沿线规划以高新技术产业为主的都市型工业用地。外围地区重点发展高新技术产业、现代制造业、教育科研等专业化职能，接纳中心城区人口和工业外移，分担中心城区压力。重点发展西青城区和双口、双街、小淀、大毕庄等外围组团。滨海新区：以天津市港为龙头，天津市经济技术开发区、天津市港保税区等为基础，外向型经济为主导，重点发展现代加工制造业、交通、能源、环保产业、物流业以及为其服务的第三产业。其中石化工业重点布置在滨海新区的大港地区。滨海新区要立足天津市、服务环渤海，辐射“三北”，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心。近郊地区：以发展第一产业和第二产业为重点，着力发展现代都市型农业，并充分发挥比较优势，形成以制造业和农产品加工业为主的工业体系。从各产业发展规划上来看，要推行产业发展的高级化与高新化，形成“三二一”的产业结构，提高高新技术产业、高端服务业的比重。第三产业：推动第三产业领域扩大、层次提升、功能完善，大力发展现代物流业、商贸会展业、房地产业、金融商贸业、旅游业等行业，形成与现代化国际大都市相匹配的综合服务功能。第二产业：以滨海新区为基地，以现代制造业为突破，以高新技术产业为龙头，联动“北京—首都圈—环渤海—全国—海外”，形成世界著名的制造业集聚区。工业增长主要由支柱产业和高新技术产业支撑，主要发展电子信息、汽车制造、石油化学等工业。第一产业：按照天津市农业的都市型性质和保护生态的基本功能，以市场为导向，着重发展设施农业、生态农业、观光休闲农业以及园艺农业等，构建可持续发展的都市型农业和农产品加工业。24河北工业大学博士学位论文目前天津市实施的重工业东移战略，即大部分工业东移到滨海新区，所以滨海新区会成为未来天津市的工业中心。随着国家对滨海新区的战略定位和资金投入力度的加大，部分金融和商贸产业也将被滨海新区从天津市区分流或者占据先机。未来的滨海新区将会代替天津市区成为经济中心，从而产生天津市区做为政治文化、滨海新区成为经济工业中心的格局。§ 3-2天津市房地产业发展要素分析3-2-1天津市城市化发展与房地产发展关系分析中国的城市化建设的起点极低，新中国成立时，我国城市化水平只有10.6%，当时世界城市化的平均水平是2<#004699'>9%，欧美等发达国家的城市化水平早超过60%。直到1<#004699'>978年城市化水平仍低于18%。改革开放后，城市化进程随之加快。2000年城市化率达到36.0<#004699'>9%。世界城市化发展的规律表明，一个国家或地区的城市化水平达到30%左右时，城市化进程将进入快速发展阶段，这是一个不可逆转的客观规律。世界银行对全球133个国家的统计资料表明，当人均国内生产总值从700美元提高到1000-1500美元时，城市化进程将加快，城市人口占总人口比重将达到40%-60%。我国的人均GDP将从1<#004699'>9<#004699'>97年的800多美元提高到2010年的1200美元，甚至更高。城市化和经济发展水平的指标都表明，我国城市化的列车已驶入快车道。随着城市化战略的实施，我国的城市数量和城市人口将会有一个快速发展时期。世界各国的经验表明，当一个国家的城市化率达到了30%以后，城市化进程将大大加快，直到城市化率达到70%左右逐步稳定下来。2006年末天津市常住人口1075万人，户籍人口<#004699'>948.88万人，如表3.2所示。户籍人口中，非农业人口571.03万人，占60.2%。城市化水平高于全国平均水平，城市人口从1<#004699'>9<#004699'>96年的513.2万人到2006年的571.03万人，11年间净增加57.83万人。城市人口占天津市人口的比例也由1<#004699'>9<#004699'>96年的57.12%增加到2006年的60.18%，这个数据相对70%还有一段距离。城市人口的增加直接刺激了住房需求，是推动天津市房地产业的持续蓬勃的发展重要内因之一。表3.21<#004699'>9<#004699'>96-2006年天津市城市人口及住房状况Table3.2TianjinPopulationandhousingsituation,1<#004699'>9<#004699'>96to2006户籍人口城市人口占城市人口人数农村人口人数年末实有住宅建筑面积城市人均建筑面积年份(万人)户籍人口比重(万人)(万人)(万平方米)(平方米)1<#004699'>9<#004699'>96 8<#004699'>98.4557.12%513.1<#004699'>946385.25546803.613.261<#004699'>9<#004699'>978<#004699'>9<#004699'>9.8057.27%515.3155384.484570<#004699'>96.013.771<#004699'>9<#004699'>98<#004699'>905.0<#004699'>957.60%521.3318383.75827412.014.221<#004699'>9<#004699'>9<#004699'>9<#004699'>910.1758.0<#004699'>9%528.7178381.45227831.014.812000<#004699'>912.0058.3<#004699'>9%532.516837<#004699'>9.48328404.015.782001<#004699'>913.<#004699'>9858.56%535.2267378.753311201.820.<#004699'>932002<#004699'>91<#004699'>9.0558.88%541.1366377.<#004699'>9134118<#004699'>97.0121.<#004699'>9<#004699'>92003<#004699'>926.005<#004699'>9.37%54<#004699'>9.7662376.233812575.3822.872004<#004699'>932.555<#004699'>9.64%556.1728376.377213465.3224.212005<#004699'>93<#004699'>9.315<#004699'>9.87%562.364<#004699'>9376.<#004699'>945114043.1624.<#004699'>972006<#004699'>948.8860.18%571.03377.8514875.3326.05注：本论文图表分析数据如无特殊说明，均来自各年《国家统计年鉴》和《天津市统计年鉴》25天津市房地产业发展研究发达国家经验，人均住宅面积有一个“定量”，在这个“定量”达到之前，住宅建设将较快地发展。达到这个“定量”之后，住宅建设速度明显放慢，人均住宅面积将处于相对稳定状态。我国这个“定量” 为人均30平方米左右。1<#004699'>9<#004699'>96-2006年，与天津市城市人口增长相对应的是城市居民住房条件的改善，11年间，城市居民人均居住面积每年都有不同程度的增加，从1<#004699'>9<#004699'>96年的人均建筑面积13.26平方米到2006年的人均建筑面积26.05平方米，人均建筑面积增加11.71平方米，提高了88%，而住宅总建筑面积增加了8071.73万平方米，提高了118.64%，根据天津市十一五规划，天津市人均住房建筑面积在2010年将达30平方米，因此距离这个目标仍有很大的差距，天津市的住房建设压力仍然很大。3-2-2天津市产业结构发展与房地产发展关系分析我国房地产业占国民经济的比重是否协调，首先要清楚我国经济发展所处的阶段及产业结构的特点。从1<#004699'>94<#004699'>9年到20世纪70年代，可视为我国工业化初期，20世纪80年代以来进入工业化中期。1<#004699'>978年以来，我国三种产业规模得到了长足的发展，总体呈明显上升趋势，如图3.2所示。第三产业增加值增长最明显，2006年我国第三产业增加值是1<#004699'>978年的<#004699'>94倍，第二产业增加值是1<#004699'>978年的5<#004699'>9倍，第一产业增加值是1<#004699'>978年的24倍。1010008100061000410002100010001<#004699'>9781<#004699'>9851<#004699'>9<#004699'>901<#004699'>9<#004699'>921<#004699'>9<#004699'>941<#004699'>9<#004699'>961<#004699'>9<#004699'>982000200220042006第一产业增加值(亿元)第二产业增加值(亿元)第三产业增加值(亿元)图3.21<#004699'>978-2006年我国三种产业增加值趋势图Fig.3.2ThreeindustriesaddedvaluechartofChina,1<#004699'>978to20061<#004699'>986-2006年间，如图3.3所示，我国三种产业增速明显发展平均增速分别为11.83%、17.31%、18.80%，以第三产业发展增速最为明显。26河北工业大学博士学位论文70503010-101<#004699'>9861<#004699'>9871<#004699'>9881<#004699'>98<#004699'>91<#004699'>9<#00469 9'>901<#004699'>9<#004699'>911<#004699'>9<#004699'>921<#004699'>9<#004699'>931<#004699'>9<#004699'>941<#004699'>9<#004699'>951<#004699'>9<#004699'>961<#004699'>9<#004699'>971<#004699'>9<#004699'>981<#004699'>9<#004699'>9<#004699'>92000200120022003200420052006第一产业8.7315.<#004699'>931<#004699'>9.5610.3618.665.41<#004699'>9.6718.6637.4226.8115.772.742.01-0.651.18-0.1210.326.0522.6110.0<#004699'>97.22第二产业16.1816.8<#004699'>925.4310.4<#004699'>96.0317.<#004699'>9528.5340.4236.1827.5617.7811.6<#004699'>92.874.6611.18<#004699'>9.207.<#004699'>9715.6520.6117.7818.51第三产业15.241<#004699'>9.0528.6221.645.<#004699'>9724.3026.4523.<#004699'>9131.8520.2117.5528.77-7.337.4010.527.<#004699'>9511.857.7<#004699'>967.2012.2313.71图3.31<#004699'>986-2006年我国三种产业增加值年增速趋势图(单位：%)Fig.3.3ThreeindustriesaddedvalueyeargrowthchartofChina,1<#004699'>978to2006(unit:%)但随着经济发展，工业化进程的推进，各产业发展水平并不平衡，如表3.3所示。第一产业占GDP的比例从1<#004699'>978年的28%到2006年的11.73%，下降明显；二十余年间，第二产业一直占有最重要产业地位，占GDP的比例介于42%和52%，平均为47%，指标有小幅波动；第三产业占GDP的比例相对第一产业的下降有相反的趋势，从1<#004699'>978年的24.1<#004699'>9%发展到1<#004699'>985年28%与第一产业持平，到2005年的3<#004699'>9.85%和2006年的3<#004699'>9.35%，超过第一产业，大有取代第二产业占据产业主导趋势。表3.31<#004699'>978-2006年我国三种产业增加值占GDP比重Table3.3ProportionofGDPofChinathreeindustriesaddedvaluefrom1<#004699'>978to2006年份第一产业第二产业第三产业年份第一产业第二产业第三产业1<#004699'>97827.<#004699'>94%47.88%24.1<#004699'>9%1<#004699'>9<#004699'>9520.51%48.80%30.6<#004699'>9%1<#004699'>98030.0<#004699'>9%48.52%21.3<#004699'>9%1<#004699'>9<#004699'>9620.24%4<#004699'>9.00%30.76%1<#004699'>98528.35%43.13%28.51%1<#004699'>9<#004699'>9718.06%47.54%34.40%1<#004699'>986 27.0<#004699'>9%44.04%28.87%1<#004699'>9<#004699'>9818.57%4<#004699'>9.2<#004699'>9%32.13%1<#004699'>98726.7<#004699'>9%43.<#004699'>90%2<#004699'>9.31%1<#004699'>9<#004699'>9<#004699'>917.65%4<#004699'>9.34%33.01%1<#004699'>98825.66%44.13%30.21%200016.35%50.24%33.41%1<#004699'>98<#004699'>924.88%42.83%32.2<#004699'>9%200115.23%51.15%33.62%1<#004699'>90027.05%41.61%31.35%200215.32%50.37%34.30%1<#004699'>9<#004699'>9124.46%42.11%33.43%200314.58%52.26%33.16%1<#004699'>9<#004699'>9221.77%43.<#004699'>92%34.31%200413.11%46.23%40.67%1<#004699'>9<#004699'>931<#004699'>9.87%47.43%32.70%200512.60%47.54%3<#004699'>9.85%1<#004699'>9<#004699'>9420.23%47.85%31.<#004699'>93%200611.73%48.<#004699'>92%3<#004699'>9.35%27天津市房地产业发展研究我国从工业化中期年代(1<#004699'>985年后)，第三产业的比重开始超过第一产业，而第二产业的比重始终在第一位，且相对稳定。产业结构整体上向高级化方向发展，这与国际发达国家的发展经历比较相似。2006年，我国的第一、第二、第三产业的结构比例是：11.73：48.<#004699'>92：3<#004699'>9.35。[100]世界范围的统计来看，工业化中期，第三产业占GDP的比重介于40%-60%之间比较合理。一些发展中国家第三产业占GDP的比重约在40%左右。我国经过20年工业化中期的发展，第三产业占GDP的比重刚刚达到40%，国际上属于比重最低的国家之一，第三产业在我国的发展潜力巨大。 1<#004699'>9<#004699'>98-2006年，如表3.4所示，随着天津市工业化的蓬勃发展，第一产业所占比例逐年降低，增速维持在较低水平，平均增速为4.66%；第二产业和第三产业快速增长，平均增速分别为14.4<#004699'>9%、11.21%，维持在较高的水平，二产和三产所占比例平均为51.5%和44.5%。表明天津市产业结构水平相对全国更为成熟，但是第二产业主导地位、第三产业发展尚不充分的特点和全国数据分析结论相一致。表3.41<#004699'>9<#004699'>98-2006年天津市三种产业结构的产值分析表Table3.4AnalysisofoutputvalueofTianjinthreeindustriesfrom1<#004699'>9<#004699'>98to2006第一产业第二产业第三产业第一产业第二产业第三产业同比上年同比上年同比上年年份增加值增加值增加值占GDP占GDP占GDP增长(%)增长(%)增长(%)(亿元)(亿元)(亿元)比重(%)比重(%)比重(%)1<#004699'>9<#004699'>9874.036.7660.007.4602.35135.544<#004699'>9.3<#004699'>945.071<#004699'>9<#004699'>9<#004699'>971.010.1711.<#004699'>9311.7667.128.<#004699'>94.<#004699'>904<#004699'>9.1046.00200073.543.7820.1711.5745.6510.54.4<#004699'>950.0345.48200178.556.3<#004699'>904.6412.8856.<#004699'>9111.74.274<#004699'>9.1646.57200283.356.1<#004699'>978.7514.3<#004699'>96011.24.1248.4047.4820038<#004699'>9.76.11212.3417.81084.<#004699'>911.53.7650.7<#004699'>945.452004102.2<#004699'>95.11560.161<#004699'>9.8126<#004699'>9.4311.73.4<#004699'>953.2143.30200510<#004699'>9.424.32050.3417.51504.111.42.<#004699'>9<#004699'>955.<#004699'>9641.052006118.<#004699'>973.52485.8317.61732.<#004699'>9311.02.7457.313<#004699'>9.<#004699'>95数据来自：天津市统计局，2000-2006年天津市国民经济和社会发展统计公报，以及天津市房地产市场发展趋势研究，硕士学位论文，p5。经济发展的一般规律表明，产业结构中心随着经济发展趋向高级化。从全球看，第三产业快速发展是当今世界经济发展的大趋势。如表3.5所示美国、日本和香港代表年度产业结构的变化，第一产业逐渐退出历史舞台、第二产业据次要地位、第三产业占据主导产业的趋势十分明显。28 河北工业大学博士学位论文表3.5美国、日本、香港三种产业结构比重分析Table3.5ThreeindustriesproportionanalysisofUSA,Japan,HongKong以1<#004699'>9<#004699'>94年美元计算年代第一产业第二产业第三产业人均GDP3000美元的时间1<#004699'>9103241271<#004699'>9501331571<#004699'>960<#004699'>93163美国50年代1<#004699'>970430661<#004699'>98042<#004699'>9671<#004699'>9<#004699'>92324731<#004699'>9203426.73<#004699'>9.31<#004699'>96014.<#004699'>936.348.4日本1<#004699'>9706.141.852.160年代中、后期1<#004699'>9803.637.658.81<#004699'>9<#004699'>9823463.<#004699'>91<#004699'>96043<#004699'>9621<#004699'>965240581<#004699'>97023662香港60年代末、70年代初1<#004699'>9831306<#004699'>91<#004699'>98802<#004699'>9701<#004699'>9<#004699'>9401882美国、日本、香港人均GDP达到3000美元的年份各不相同，这由不同国家和历史决定的，但是人均GDP达3000美元后，第三产业成为主导产业的趋势越发明显，并呈现逐年上升的趋势是一致的。按照发展经济学的观点，人均GDP突破3000美元，人民生活将进入富裕阶段。世界经济发展的实践表明，当一个国家或地区经济发展跨入富裕型发展阶段时，随着收入水平的提高，人们对生活便利和舒适度的要求大大提高。从消费结构看，家用电器占重要地位的小康特征将不存在，住宅、家用轿车为主的富裕[101]型消费特征日益明显。 天津市产业结构同发达国家和地区有所不同，尽管2003年人均GDP突破3000美元大关，但是还没有真正形成第三产业为主导的状况，表明天津市的产业结构还不成熟，有待调整，需要完善。同发达国家和地区比较表明，天津市第三产业仍有很大的发展空间。而第三产业整体落后的状况，必然使属于第三产业的房地产业发展受到影响。因此，天津市产业结构有待于进一步优化和调整，为房地产业的健康发展创造更加有利的产业经济环境。2<#004699'>9天津市房地产业发展研究3-2-3天津市房地产开发投资分析3-2-3-1我国房地产开发投资1<#004699'>9<#004699'>92年以前，我国统计指标体系中没有把房地产投资单列，固定资产投资分为基本建设、更新改造和其他三项。从1<#004699'>9<#004699'>92年开始，增加了商品房投资一项。从1<#004699'>9<#004699'>97年开始，取消了商品房投资，增加了房地产开发投资。1<#004699'>9<#004699'>93-2006年，我国固定资产投资和房地产开发投资总体保持连年增长的趋势，如表3.6所示。2006年固定资产投资相当于1<#004699'>9<#004699'>93年固定资产投资8.4倍，房地产开发投资则是1<#004699'>9<#004699'>93年房地产开发投资10倍，表明了房地产开发投资相对增长更显著。表3.61<#004699'>9<#004699'>93-2006年全国房地产开发投资与固定资产投资分析表Table3.6AnalysistableoffixedassetsinvestmentrealestateinvestmentofChinafrom1<#004699'>9<#004699'>93to2006固定资产投资房地产开发投资比例固定资产投资房地产开发投资比例年份年份A(亿元)B(亿元)B/A(%)A(亿元)B(亿元)B/A(%)1<#004699'>9<#004699'>9313072.31<#004699'>937.514.82200032<#004699'>917.74<#004699'>984.115.141<#004699'>9<#004699'>9417042.12554.114.<#004699'>9<#004699'>9200137213.56244.116.781<#004699'>9<#004699'>952001<#004699'>9.3314<#004699'>915.732002434<#004699'>9<#004699'>9.<#004699'>977<#004699'>90.<#004699'>917.<#004699'>911<#004699'>9<#004699'>9622<#004699'>9743216.414200355117.<#004699'>910106.118.341<#004699'>9<#004699'>9724<#004699'>941.13178.412.74200470477.418.67131581<#004699'>9<#004699'>9828406.23614.212.72200588773.6 1575<#004699'>917.751<#004699'>9<#004699'>9<#004699'>92<#004699'>9854.74103.213.74200617.6410<#004699'>98701<#004699'>93821<#004699'>9<#004699'>93年我国固定资产投资和房地产投资增速非常大，分别为61.8%和164.<#004699'>9%，如图3.4所示。反映当时我国房地产过热，泡沫严重的现象。17511555-51<#004699'>9<#004699'>931<#004699'>9<#004699'>941<#004699'>9<#004699'>951<#004699'>9<#004699'>961<#004699'>9<#004699'>971<#004699'>9<#004699'>981<#004699'>9<#004699'>9<#004699'>92000200120022003200420052006固定资产投资61.830.3717.4714.768.5613.8<#004699'>95.110.2613.0516.8<#004699'>926.7127.8725.<#004699'>9623.76房地产开发投资164.<#004699'>931.8223.2<#004699'>92.14-1.1813.7113.5321.4725.2824.772<#004699'>9.7230.21<#004699'>9.7722.<#004699'>9<#004699'>9图3.41<#004699'>9<#004699'>93-2006年我国固定资产投资和房地产开发投资年增速对比图(单位：%)Fig.3.4YeargrowthcomparisonchartoffixedassetsinvestmentrealestateinvestmentofChinafrom1<#004699'>9<#004699'>93to2006(unit:%)30河北工业大学博士学位论文 1<#004699'>9<#004699'>94年之后固定资产投资和房地产开发投资增速相对平稳，平均年增速为17%和18.8%，房地产投资增速更大。图3.4还可以清楚看到两条增速曲线大体趋势一致，体现房地产投资的增速与固定资产投资波增速很强的相关性。房地产投资占固定资产投资的比重相对稳定，1<#004699'>9<#004699'>93-2000年房地产投资占固定资产投资比重平均为15.64%，整体波动不到6%。同时房地产投资占固定资产比重在2000年后有明显的提升，此指标平均为17.85%，比1<#004699'>9<#004699'>93-2000年平均提高了3.6%。表明2000年以来，我国房地产开发投资持续旺盛的特点。3-2-3-2天津市房地产开发投资1<#004699'>9<#004699'>93-2006年天津市年固定资产投资和年房地产开发投资整体保持增加趋势，如表3.7所示。2006年天津市固定资产投资是1<#004699'>9<#004699'>93年的8.16倍，此项指标接近8.4倍的全国指标。2006年天津市房地产开发投资是1<#004699'>9<#004699'>93年的22.23倍，大大超出了全国的10倍。表明天津市房地产开发速度更快，势头更劲。1<#004699'>9<#004699'>93年以来天津市全社会固定资产投资年平均增幅接近18%，2002年后增幅一直保持在20%以上。天津市房地产开发投资平均增幅31%(去掉投资增幅最高和最低的两年数据后，平均增幅20%)，房地产开发投资增幅略高于全社会固定资产投资增幅。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重平均为18.33%，高于全国的2.7%，1<#004699'>9<#004699'>95年后房地产投资占固定资产比重每年均不低于16%，1<#004699'>9<#004699'>9<#004699'>9年至今，房地产开发投资占固定资产投资比重平均为21.42%，固定资产投资的五分之一强来自房地产开发投资，指标高于全国的4.5%，并且波动很小，保持很好的稳定性。表明天津市房地产业对天津市整体发展有重要影响，而且长期保持持续稳定的发展势头，处理好房地产业的持续发展对天津市整体发展意义重大。表3.71<#004699'>9<#004699'>93-2006年天津市全社会固定资产投资、房地产投资发展分析表Table3.7AnalysistableoffixedassetsinvestmentrealestateinvestmentofTianjinfrom1<#004699'>9<#004699'>93to2006固定资产投资固定资产投资房地产投资额房地产投资房地产投资占固年份(亿元)增速(亿元)增速定资产投资比重1<#004699'>9<#004699'>93226.56——18.0<#004699'>96——7.<#004699'>9<#004699'>9%1<#004699'>9<#004699'>94315.<#004699'>973<#004699'>9.46%25.65741.78%8.12%1<#004699'>9<#004699'>953<#004699'>93.1824.44% 6<#004699'>9.436170.63%17.66%1<#004699'>9<#004699'>96435.8110.84%71.512.<#004699'>9<#004699'>9%16.41%1<#004699'>9<#004699'>974<#004699'>98.6614.42%80.80413.00%16.20%1<#004699'>9<#004699'>98575.8615.48%106.70432.05%18.53%1<#004699'>9<#004699'>9<#004699'>9567.36-1.48%116.<#004699'>957<#004699'>9.61%20.61%2000608.807.30%133.<#004699'>92<#004699'>914.51%22.00%2001705.1015.82%161.26620.41%22.87%2002811.2615.06%175.845<#004699'>9.04%21.68%20031046.722<#004699'>9.02%211.38820.21%20.20%20041258.<#004699'>9820.28%263.<#004699'>91724.85%20.<#004699'>96%20051516.8420.48%327.5424.11%21.5<#004699'>9%2006184<#004699'>9.8021.<#004699'>95%402.3222.83%21.75%数据来源：2000-2006年天津市国民经济和社会发展统计公报和《2006天津市统计年鉴》数据计算得到。31天津市房地产业发展研究3-2-4天津市房地产销售状况分析1<#004699'>9<#004699'>90-2006年，不论是全国还是天津市的社会消费品零售总额都呈现持续快速增长，商品房销售总额相对社会消费品零售总额的比例，呈现逐年增加的趋势，2006年天津市达到51.32%，相对全国的27.26%高出许多。如表3.8所示。表3.81<#004699'>9<#004699'>90-2006年天津市及全国商品房销售额与全社会消费品零售额分析表Table3.8AnalysistableofTianjinandChinanewcommercialhousessalesandcommunity-wideconsumergoodsretailsalesfrom1<#004699'>9<#004699'>90to2006全国天津市年份A(亿元)B(亿元)B年增速(%)B/A(%)A(亿元)B(亿元)B年增速(%)B/A(%)1<#004699'>9<#004699'>908300.1201.8——2.4313<#004699'>9.883.23——2.311<#004699'>9<#004699'>91<#004699'>9415.6237.<#004699'>917.8<#004699'>92.5315<#004699'>9.443.63 12.3<#004699'>92.281<#004699'>9<#004699'>9210<#004699'>9<#004699'>93.7426.67<#004699'>9.323.88181.205.053<#004699'>9.402.7<#004699'>91<#004699'>9<#004699'>9312462.1863.7102.466.<#004699'>93227.4210.16101.014.471<#004699'>9<#004699'>9416264.71018.517.<#004699'>926.26303.3711.2610.873.711<#004699'>9<#004699'>9520620.01257.723.4<#004699'>96.10375.6427.<#004699'>9<#004699'>9148.4<#004699'>97.451<#004699'>9<#004699'>9624774.11427.113.475.76470.0431.0310.866.601<#004699'>9<#004699'>97272<#004699'>98.<#004699'>917<#004699'>9<#004699'>9.526.0<#004699'>96.5<#004699'>9535.0244.7744.278.371<#004699'>9<#004699'>982<#004699'>9152.52513.33<#004699'>9.678.62587.1258.012<#004699'>9.5<#004699'>9<#004699'>9.881<#004699'>9<#004699'>9<#004699'>931134.72<#004699'>987.<#004699'>918.88<#004699'>9.60657.2858.130.218.84200034152.63<#004699'>935.431.7111.52736.63<#004699'>91.2056.8812.382001375<#004699'>95.24862.823.5712.<#004699'>93832.70127.643<#004699'>9.<#004699'>9515.33200242027.16032.024.0414.35<#004699'>941.36140.28<#004699'>9.<#004699'>9114.<#004699'>90200345842.07671.027.1716.73<#004699'>922.271<#004699'>98.0441.1821.47200453<#004699'>95010375.735.261<#004699'>9.231052.70263.8233.2125.0620056717717576.16<#004699'>9.4026.1611<#004699'>90.06367.563<#004699'>9.3230.8<#004699'>92006764102082615.4227.261356.7<#004699'>96<#004699'>96.278<#004699'>9.4351.32注：A——社会消费品零售总额，B——商品房销售额 我国房地产业的发展相对国民经济的发展相比，波动幅度要大的多，如图3.5所示，天津市与全国房地产年销售额的年增长波动呈现较为一致的趋势。在1<#004699'>9<#004699'>92年、1<#004699'>9<#004699'>93年经济过热时期，房地产业的盲目膨胀，是当时经济过热的重要推动力量。1<#004699'>9<#004699'>97年以后的较快发展，则与住房制度改革和国家扩张的宏观经济政策直接相关。32河北工业大学博士学位论文175全国天津11555-51<#004699'>9<#004699'>911<#004699'>9<#004699'>921<#004699'>9<#004699'>931<#004699'>9<#004699'>941<#004699'>9<#004699'>951<#004699'>9<#004699'>961<#004699'>9<#004699'>971<#004699'>9<#004699'>981<#004699'>9<#004699'>9<#004699'>92000200120022003200420052006图3.51<#004699'>9<#004699'>91-2006年全国-天津市商品房销售额年增长情况趋势图(单位：%)Fig.3.5YeargrowthchartofTianjinandChinanewcommercialhousessalesfrom1<#004699'>9<#004699'>91to2006(unit:%)如图3.6所示，1<#004699'>9<#004699'>91-2006年，天津市-全国房地产销售额占全社会消费品零售额的比重呈现波动上升的趋势。全国商品房销售额占全社会消费品零售额的比重1<#004699'>9<#004699'>90-1<#004699'>9<#004699'>93年呈上升趋势，1<#004699'>9<#004699'>93-1<#004699'>9<#004699'>96年有小幅下降，1<#004699'>9<#004699'>97-2006年保持良好的上升势头，2000年后达到了两位数，2006年增长了27.26%。52全国天津3<#004699'>9261301<#004699'>9<#004699'>911<#004699'>9<#004699'>921<#004699'>9<#004699'>931<#004699'>9<#004699'>941<#004699'>9<#004699'>951<#004699'>9<#004699'>961<#004699'>9<#004699'>971<#004699'>9<#004699'>981<#004699'>9<#004699'>9<#004699'>92000200120022003200420052006图3.61<#004699'>9<#004699'>91-2006年全国-天津市商品房销售额占全社会消费品零售额比重变化图(单位：%)Fig.3.6AnalysischartofTianjinandChina newcommercialhousessalesinproportionofcommunity-wideconsumergoodsretailsalesfrom1<#004699'>9<#004699'>91to2006天津市商品房销售额占全社会消费品零售额的比重2002年前经历了多次的周期波动，体现居民消费结构不断调整的过程，2003-2006年指标保持很高的水平，而且明显高于全国水平。一方面反映天津市房地产业最近几年蓬勃发展的好形势，另一方面也说明天津市居民消费结构重点逐步从吃穿用向住行转移。特别是居住问题，更是首当其冲。因此，天津市今后一段时间，住宅业发展前景相当好。33天津市房地产业发展研究3-2-5天津市房地产业支柱地位分析所谓的支柱性产业，是指在国民经济发展中起着骨干性、支撑性作用的行业。一个产业要成为支柱性产业，一般应具备四个基本条件：一是在国民经济发展中有着举足轻重的地位，其增加值在GDP中占5%以上。二是具有非常广大的市场和发展潜力。三是符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化。四是产业的关联度高，能带动众多相关产业的发展。根据上述标准，结合天津市经济发展的战略目标和实际情况来看，房地产业已经成为国民经济发展中的支柱性产业。房地产业为社会提供的房地产商品是国民经济各行业最基本和最重要的生产资料，是社会活动不可缺少的物质条件和空间场所。房地产70%左右的住宅，是直接关系到国计民生的基本生活资料。房地产业的生产方式采用综合开发的形式，为城市总体规划的实施、基础设施的配套、投资环境的改善以及城市现代化提供了可能。天津市作为中国北方最重要的经济中心，拥有上千万人口，目前正处于工业化、城市化的加速发展时期，居住消费将继续成为主要的消费热点，人们的居住消费支出将有较大幅度的提高；居住消费的范围，也将从单一的住宅实物消费扩大到包括物业管理服务、中介服务、电子购物等连带消费领域。近年天津市经济飞速发展，房地产市场对住宅的需求量极大，住宅业和房地产业发展的空间十分广阔，这为房地产业的增长提供了坚实的市场基础。 2006年天津市城乡恩格尔系数均低于0.4，如表3.<#004699'>9所示。中等收入家庭和总体平均的恩格尔系数小于0.5，标志步入国际规定的小康水平，当恩格尔系数小于0.4时，标志步入国际规定的生活比较富[102]裕水平。天津市目前已经步入生活富裕水平，对于居民住房的消费有积极推动作用。表3.<#004699'>91<#004699'>9<#004699'>95-2006年天津市恩格尔系数统计表Table3.<#004699'>9TianjinEngel<#004699'>9;scoefficientfrom1<#004699'>9<#004699'>95to2006年份城市恩格尔系数农村恩格尔年份城市恩格尔系数农村恩格尔1<#004699'>9<#004699'>9552.0<#004699'>9%57.1%200137.04%40.45%1<#004699'>9<#004699'>9651.25%52.3%200236.25%38.23%1<#004699'>9<#004699'>9746.66%51.1%200337.67%38.34%1<#004699'>9<#004699'>9843.56%47.1%200437.24%38.52%1<#004699'>9<#004699'>9<#004699'>942.04%44.34%200536.70%38.33%200040.10%42.62%200634.<#004699'>90%38.00%房地产业作为为生产和生活服务的第三产业，对国民经济的贡献度较其他行业更大，更具有推动国民经济增长的能量。天津市已进入了工业化和城市化发展的加速时期，客观上要求房地产业有一个大的发展。同时，房地产业对其他相关行业所产生的关联度比其他行业更强，它所带动的上游相关产业和下游相关产业，不仅链条长、范围广，而且能够带动其行业质量的提高和产业的增长。目前，房地产业在许多国家和地区成为支柱产业，占GDP的比重在10%以上。例如，美国房地产业增加值占GDP的比重：1<#004699'>980年为10.6%，1<#004699'>988年为11.4%，1<#004699'>9<#004699'>90年为11.6%，2002年为11.5%。20[103]世纪<#004699'>90年代中后期，日本为10%，中国台湾为11%，中国香港为1<#004699'>9%，韩国为8%。目前，房地产业、工业、农业、交通运输业、信息业构成美国国民经济的五大主要产业。34 河北工业大学博士学位论文根据美国经济学家西蒙库兹涅茨的统计分析，宏观经济增长率与房地产业发展存在十分紧密的关系。国民经济发展速度低于4%时，房地产发展状况萎缩；国民经济发展速度介于4%-5%时，房地产发展处于停滞状态；国民经济发展速度介于5%-8%时，房地产发展比较稳定；国民经济发展速度介于8%-10%时，房地产业高速发展；国民经济发展速度高于10%时，房地产业将飞速发展。1<#004699'>9<#004699'>93年以来天津市经济一直保持较高速度发展，天津市GDP年平均增速接近13%，如表3.10所示，天津市房地产业正处于飞速发展阶段。表3.101<#004699'>9<#004699'>93-2006年天津市房地产增加值占GDP比重表Table3.10ThetableoftheaddedvalueofTianjinrealestateintheproportionoftheGDPfrom1<#004699'>9<#004699'>93to2006房地产增加值房地产增加值年份GDP(亿元)GDP增长率年份GDP(亿元)GDP增长率(亿元)(亿元)1<#004699'>9<#004699'>93536.1012.10%<#004699'>9.702000163<#004699'>9.4010.80%60.871<#004699'>9<#004699'>94725.1014.30%12.1420011826.7012.00%81.511<#004699'>9<#004699'>95<#004699'>917.6014.<#004699'>90%16.8520022022.6012.50%88.571<#004699'>9<#004699'>9610<#004699'>9<#004699'>9.4014.30%26.2<#004699'>920032386.<#004699'>9414.50%11<#004699'>9.871<#004699'>9<#004699'>971235.2012.10%34.2520042<#004699'>931.8815.70%146.511<#004699'>9<#004699'>981336.30<#004699'>9.30%43.2120053663.8614.50%116.041<#004699'>9<#004699'>9<#004699'>91450.1010.00%43.6720064337.7314.40%13<#004699'>9.27 目前许多发达国家房地产业增加值占GDP的比重都在10%以上。20世纪<#004699'>90年代中后期，日本为10%，中国台湾为11%，中国香港为1<#004699'>9%，韩国为8%。通过《天津市统计年鉴》数据计算，2000年以来，天津市房地产业增加值占GDP的比重在3%-5%之间，如图3.7所示。5.02房地产增加值占GDP比重（%）4.464.703.<#004699'>903.233.102.301.501<#004699'>9<#004699'>931<#004699'>9<#004699'>941<#004699'>9<#004699'>951<#004699'>9<#004699'>961<#004699'>9<#004699'>971<#004699'>9<#004699'>981<#004699'>9<#004699'>9<#004699'>92000200120022003200420052006图3.7天津市房地产业增加值占GDP中的比重Fig.3.7ThechartoftheaddedvalueofTianjinrealestateintheproportionoftheGDP,1<#004699'>978to2006国家统计局现有统计资料受资料来源的限制，对于房地产业增加值的核算缺乏系统、完整的统计基础数据，许多属于房地产业增加值的内容并步完善，需要准确的对现有房地产业增加值内容进行补充。2000-2005年天津市房地产增加值补充后测算结果如表3.11所示。计算方法参考文献[102]。35天津市房地产业发展研究表3.112000-2005年天津市房地产业实际增加值占调整GDP比重Table3.11TheactualaddedvalueofTianjinrealestateintheproportionoftheadjustedGDP,2000to2005年份GDP(亿元)调整GDP(亿元)实际房地产业增加值占调整GDP比重2000163<#004699'>9.401712.417.82%20011826.701<#004699'>915.478.8<#004699'>9%20022022.602127.6<#004699'>9<#004699'>9.10%20032386.<#004699'>9424<#004699'>96.23<#004699'>9.18%20042<#004699'>931.88307<#004699'>9.23<#004699'>9.54%20053663.863868.<#004699'>938.30%2000-2005年，实际房地产业增加值占调整GDP比重平均为8.81%，均达到支柱产业一般标准5%的指标。天津市房地产业已经成为国民经济支柱产业。2003年<#004699'>9月《国务院关于促进房地产市场健康发展的通知》中明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。” 综上所述，天津市房地产业已基本成为国民经济的支柱性产业，随着房地产业的进一步发展，其在天津市国民经济中发挥着越来越重要的作用。3-2-6天津市房地产业发展前景分析2005-2007年天津市新建商品房交易总量23万套之多，2007年一年就达10.4万套。2005年4-12月天津市商品房月交易套数为7067套；2006年，月交易套数为7024套；2007年商品房月交易套数为8663套，水平相对前两年有较大提高，上升达23%。说明了天津市商品房交易在2005-2006年持续繁荣的基础上，2007年又有较大突破，而这种突破在2007年下半年表现尤为突出，如表3.12所示。2005-2007年天津市新建商品房平均交易每平方米价格,分别为43<#004699'>91元/平方米、500<#004699'>9元/平方米、6470元/平方米，交易价格呈逐年上升趋势，分别上涨14%和2<#004699'>9%；每套商品房交易价格为4<#004699'>9.86万元、56.32万元、71.61万元，年上升比率分别为12.<#004699'>96%和27.15%；月平均交易金额分别为35.24亿元、3<#004699'>9.56亿元、62.04亿元，也呈逐年上升趋势，分别上升12.26%和56.83%。几项指标均表明了2007年相对2006年天津市商品房交易的势头更旺。在诸多指标上升的情况下，2005-2007年交易新建商品房平均套面积呈小幅下降，分别为113.57平方米、112.44平方米、110.68平方米。这和国家近年推行建设小户的政策有关，而目前效果尚不明显，房价居高不下，老百姓的承受能力越来越差，截至2007年底，天津市新建商品房交易仍然以100平方米以上较大户型为主。 与经济高速增长、城市化速度加快、人们住房需求增加等相适应，天津市房地产市场今后发展空间相当大。2020年以前天津市常住人口控制在1350万以内，相对2006年天津市户籍人口<#004699'>948.88万人，将新增401万人，而这部分人口将全部是城市人口，2006年天津市城市化水平为60.18%，按照2010年天津市城市人均住房建筑面积30平方米目标计算，天津市仍需新建住房14556万平方米，此数据和2006年天津市天津市城市实有住宅面积14875万平方米相当。到2020年，天津市每年需要平均新增1040万平方米住房。而事实上，随着天津市人口城市化的推进，2020年天津市新增城市人口将大大超过401万，因此，14556万平方米仍是一个相当保守的估计。36河北工业大学博士学位论文表3.122005年4月至2007年12月天津市新建商品房交易情况分析Table3.12AnalysistableofTianjinnewcommercialhousestrade,April2005toDecenber2007交易套数面积平均价格交易总额单套面积平均套价格年月(套)(平方米)(元/平方米)(亿元)(平方米)(万元)2005年4月6<#004699'>925766857403830.<#004699'>97110.7444.725月638673818<#004699'>93<#004699'>9812<#004699'>9.3<#004699'>9115.5<#004699'>946.026月585768<#004699'>91423<#004699'>98227.44117.6646.857月665<#004699'>9757474410131.07113.7546.658月787086775<#004699'>9415636.07110.2645.83<#004699'>9月72<#004699'>93841456435036.60115.3850.1<#004699'>910月77768200244<#004699'>90040.18105.4651.6711月657877<#004699'>9451487738.02118.4<#004699'>957.7<#004699'>912月8262<#004699'>96312<#004699'>94<#004699'>92547.43116.5757.41小计63606722348043<#004699'>91317.15113.574<#004699'>9.86平均每月706780260<#004699'>943<#004699'>9135.24113.574<#004699'>9.862006年1月4<#004699'>9235648644<#004699'>90527.71114.7456.282月43484837<#004699'>97504624.41111.2756.143月715381737148<#004699'>9840.03114.2755.<#004699'>974月7238827275513442.47114.3058.685月7<#004699'>972<#004699'>902481500245.14113.2156.626月73<#004699'>9282253648573<#004699'>9.<#004699'>95111.2754.057月6<#004699'>9468114674<#004699'>96040.25116.8357.<#004699'>958月6<#004699'>90776<#004699'>95304<#004699'>96038.17111.4155.26<#004699'>9月76288507124<#004699'>97542.32111.5255.4810月7318 8251654<#004699'>9<#004699'>9341.20112.7656.3011月7477838043524<#004699'>943.<#004699'>9<#004699'>9112.0858.8312月8<#004699'>9<#004699'>91<#004699'>96452050<#004699'>914<#004699'>9.10107.2854.61小计842<#004699'>93<#004699'>9477761500<#004699'>9474.74112.4456.32平均每月702478<#004699'>9813500<#004699'>93<#004699'>9.56112.4456.322007年1月6510715513534438.2410<#004699'>9.<#004699'>9158.742月2<#004699'>9<#004699'>9034300<#004699'>9552718.<#004699'>96114.7263.413月5<#004699'>91<#004699'>96421<#004699'>93545735.04108.505<#004699'>9.204月6<#004699'>91675<#004699'>9265570743.3310<#004699'>9.7862.655月774<#004699'>9827041618<#004699'>951.18106.7366.056月8342<#004699'>922606628<#004699'>958.02110.606<#004699'>9.557月1603117183056466111.11107.1<#004699'>96<#004699'>9.318月67617580<#004699'>90644748.87112.1372.28<#004699'>9月1372416151<#004699'>9267<#004699'>9210<#004699'>9.70117.6<#004699'>97<#004699'>9.<#004699'>9310月<#004699'>96<#004699'>911067112686673.27110.1175.6011月102501103820702677.56107.6<#004699'>975.6712月<#004699'>9072103384<#004699'>9765<#004699'>97<#004699'>9.1<#004699'>9113.<#004699'>9687.2<#004699'>9小计103<#004699'>95511505<#004699'>9<#004699'>936470744.46110.6871.61平均每月8663<#004699'>958833647062.04110.6871.61数据来源：数据根据天津市国土资源和房屋管理局政务门户网站公布数据分析得到；网址：//211.<#004699'>94.1<#004699'>92.68/Pages/default.aspx37 天津市房地产业发展研究§3-3本章小结本章从天津市房地产业发展外部环境和房地产业发展相关要素两个方面入手，对与房地产业发展密切相关的天津市地理位置、主要城区、天津市城市总体发展定位、天津市整体经济发展状况以及天津市产业布局等市场外部环境进行分析；同时也对天津市城市化发展、产业结构发展、房地产开发投资以及房地产销售情况、房地产业的支柱地位包括天津市房地产业的发展前景进行分析和研究。作为环渤海地区经济中心、中国北方最大的沿海开放城市的天津市，特别是天津市滨海新区正在成为我国最具有活力的经济区域、经济发展的第三支引擎，目前天津市整体经济状况良好。1<#004699'>9<#004699'>93年以来GDP平均增速13%，但产业结构有待深入调整，尚未形成产业结构“三二一”的高级产业布局，新世纪以来，天津市城市化进程加剧，房地产投资和销售情况良好，可以预测，天津市房地产业发展前景广阔。38河北工业大学博士学位论文第四章天津市住宅产业发展热度研究住宅业是以住宅建设为目的的产业。住宅业包括：土地开发、住宅设计和住宅的建造。1<#004699'>9<#004699'>97年夏天，中央提出把住宅业作为主要的经济增长点。1<#004699'>9<#004699'>98年国家计委主任曾培炎在计划报告中将住宅业作为扩大内需的重要政策正式提出。目前，我国住宅业已经超越了“经济增长点”的阶段，将其定位表述[102]为“稳定增长的重要产业，促使其进入新的发展阶段”。住宅是关系国计民生的大事情，同时，住宅在各类房屋中比例最大，本部分将住宅业作专门研究。§4-1发达国家住宅产业的发展规律描述4-1-1发达国家住宅产业发展阶段描述欧美国家和日本，建筑业的盛衰是经济发展状况的晴雨表和指示器。二次大战后建筑业对日本经济增长起到巨大的促进作用，日本称之为“永恒的增长产业”。建筑业、钢铁工业和汽车工业曾经是美国经济的三大支柱。 如表4.1所示美国、日本、德国等国家住宅产业发展的历史描述，从中可以看出住宅产业阶段性发展规律。虽然这些国家经济发展的水平不同，社会环境及住宅发展政策不同，但是住宅产业发展的阶段性规律却基本相同。表4.1住宅产业在美国、日本、德国发展阶段描述Table4.1DevelopmentphrasediscriptionofUSA,JapanandGermanayresidenceindustry国别年代特征描述特征总结阶段西德地区的住房状况极为困难，有70%-80%的房屋遭到战火破坏，加政府对住宅给予高1<#004699'>945年后之战后城市人口急剧增加，住房问题十分突出。度重视。1<#004699'>950年政府颁布了第一个建筑法，鼓励居民积极攒钱购置房产，重A阶段住房短缺的问题基1<#004699'>950-1<#004699'>960年点支援低收入者，推动了住宅建设事业的发展。1<#004699'>951-1<#004699'>956年期间共建房本解决。310万套。随着人民生活水平的提高，人们开始重视住房质量，要求改善居住环境。为适应消费需求的变化，住宅产业进行相应的调整，注重提高技德国20世纪术含量和建筑标准。住宅产业向重质量B阶段70年代1<#004699'>968年，人均居住面积24平方米，1<#004699'>972年达到30平方米，每套住方向发展。宅的平均使用面积从50年代的60平方米提高到70年代的<#004699'>90-100平方米，完善了室内设施，新建商品住宅<#004699'>9<#004699'>9%有浴室和供热设施。80%以上的居民住进城市，促进了市政建设和城市发展。平均每户拥政府将把城市建设20世纪有1套住宅，使用面积82平方米，人均居住使用面积超过34平方米，成“为人服务”的城C阶段80年代平均每人拥有1.7间居室，家庭设备齐全。多数家庭希望购置带有花园市，使城市、住宅和交的独立低层住宅。通建设协调一致。3<#004699'>9天津市房地产业发展研究续上表国别年代特征描述特征总结阶段住宅建设是民间的私事；效率低，融资渠道少；大量农民进入城市，1<#004699'>930年前住宅数量不足。居住水平很低。1<#004699'>930年 政府决定介入住房问题，制定促进住房建设和解决中低收入者住房政府干预，解决住(经济危机)问题的政策和制度，希望通过住宅产业刺激经济发展。房数量不足。宏观调控，住房数A阶段20世纪政府采取建立住宅抵押贷款制度和担保制度鼓励私人建房、购房，量解决起到成效，并促30-40年代和使用联邦资金建筑公用房的政策，促进了住宅产业的发展。进经济恢复。经济高速发展，1<#004699'>94<#004699'>9年美国国会通过的《全国可承受住房法》，目标生活水平提高，对1<#004699'>960年前是“让每个美国家庭应该承受得起一套环境适宜的体面住房”。住房提出更高要求。美国1<#004699'>960-1<#004699'>972年美国人口增长16%，住宅建设增长66%。B阶段在全国7000万套住宅中，每户有两个房间的占3%，3-4个房间的占居住条件有了较大1<#004699'>975年30%，5-6个房间的占40%，平均每套住宅居住人口不到3人。的改善。每年住宅投资占固定资产投资的6%-8%。1<#004699'>980年，美国有住宅8820住宅数量和环境、多万套，比10年前增长了28.4%，人均居住面积达到5<#004699'>9平方米。配有两质量都有提高，单幢的个以上现代化卫生间的住房占总房数的C阶段3/4，近2/3的家庭拥有自己独立20世纪独户住宅比例加大，住的住宅，其中有5%的家庭拥有两套住宅。政府为大规模开发的商品房提80年代中期宅的标准也越来越高。供贷款担保，使住宅产业既有大量的住宅市场，又能得到政府贷款担保，政府扶持下，完成了住理顺了融资渠道，促进了住宅产业从小生产水平迅速提高到大规模生产宅产业的现代化。阶段。日本军国主义思想的影响，日本住宅产业发展缓慢。1<#004699'>940年整个建住宅数量严重不1<#004699'>945年前筑业的产值仅占GDP的3.1%。足。日本因经济困难和战争破坏，使得近1／3的人口成为无房户，住宅宏观调控出台政1<#004699'>945年后的供需矛盾尖锐。日本政府在战后的最初几年大量建设标准低、面积小策，解决住房数量不足。的简易住宅，以应急需。1<#004699'>948年人均住房面积达5.8平方米。 A阶段随着日本经济发展，人们生活水平相应提高，购买力增强，人们对1<#004699'>95<#004699'>9年住房也有了更高的要求。建筑住宅42.4万套，建筑业产值占GDP的比重为5.4%。使全国住住房的数量不足得宅总套数与全国住户总数相平衡。1<#004699'>960年人均居住面积7.1平方米。到解决；住宅产业也得1<#004699'>960年日本政府实行《国民收入倍增计划》和减税、降息的财政政策，刺到恢复和发展，宏观调日本激了私人购房和投资的积极性，日本进入了住宅建设的新时期。控再次发挥作用。颁布《住宅计划法》，住宅投资增长较快，住宅标准迅速提高，建房1<#004699'>965年规模日趋增大。1<#004699'>965-1<#004699'>96<#004699'>9年住宅建设投资平均每年80.34亿美元。平均每年投资达231.86亿美元，住宅建设投资已占GDP的6%-8%。住宅数量和居住质B阶段1<#004699'>970-1<#004699'>974年居住水平显著提高，简易住房逐渐被优良住宅所代替。量均有显著提高。1<#004699'>978年人均居住面积达到13平方米。1<#004699'>97<#004699'>9年每套住房面积达到<#004699'>90平方米，每居室住0.77人。1<#004699'>987年平均每户有1.08套住宅，每套住宅85.<#004699'>92平方米5年间工资增长率平均在4%以上，日本家庭当时平均拥有的金融资居住条件的要求也C阶段1<#004699'>986-1<#004699'>9<#004699'>90年产为13.5万美元，是美国的3倍、英国的5倍。越来越高。注：A——数量型发展阶段；B——数量与质量并重发展阶段；C——总体水平发展阶段。40河北工业大学博士学位论文(1)住宅产业阶段性发展规律是随着人们生活水平提高，住宅从数量型发展阶段——数量与质量并重发展阶段——总体水平发展阶段逐渐过渡的发展过程。(2)在各个发展阶段政府一直发挥着至关重要作用，适时出台正确的政策引导住宅产业朝着健康的轨道发展。 (3)住宅产业的发展和国家经济的发展是相辅相成，发展住宅产业为国家经济的复苏打下良好的基础；国家经济的持续健康地发展，人民生活水平的提高也为实现住宅产业化的进程提供了可能。4-1-2发达国家住宅产业发展规律研究发达国家的经验，根据如表4.2所示数据，无论是美国、日本还有德国，随着国家经济的发展，城市化进程的推进，人民生活水平的提高，恩格尔系数下降，居住占消费支出没有减少，反而增加，人民的居住条件不断得到改善。表4.2美国、日本、德国住宅产业发展规律比较Table4.2ThecantrastofthelawofUSA,JapanandGermanayresidenceindustry’sdevelopment居住占消费城市人口城镇居民人均居国别年代人均GDP(美元)恩格尔系数支出(%)比重(%)住面积(平方米)1<#004699'>930-1<#004699'>9601871(1<#004699'>950)30.3(1<#004699'>950)11.3(1<#004699'>950)美国1<#004699'>960-1<#004699'>9724810(1<#004699'>970)23.8(1<#004699'>970)15.7(1<#004699'>970)13030(1<#004699'>980)73.7(1<#004699'>980)1<#004699'>975年后21.3(1<#004699'>97<#004699'>9)2<#004699'>9.6(1<#004699'>985)5<#004699'>9.0(1<#004699'>9<#004699'>90)23560(1<#004699'>9<#004699'>90)75.2(1<#004699'>9<#004699'>90)1<#004699'>945-1<#004699'>96026<#004699'>9(1<#004699'>955)42.2(1<#004699'>95<#004699'>9)<#004699'>9.26(1<#004699'>95<#004699'>9)5.8(1<#004699'>948)日本1<#004699'>960-1<#004699'>9801758(1<#004699'>970)30.0(1<#004699'>975)11.2(1<#004699'>970)76.2(1<#004699'>980)13(1<#004699'>978)103<#004699'>90(1<#004699'>980)1<#004699'>980年后24.1(1<#004699'>9<#004699'>90)12.54(1<#004699'>9<#004699'>95)77.4(1<#004699'>9<#004699'>90)17(1<#004699'>9<#004699'>90)26400(1<#004699'>9<#004699'>90)1<#004699'>94<#004699'>9-1<#004699'>960487(1<#004699'>950)50.7(1<#004699'>950)10.2(1<#004699'>950)15(1<#004699'>950)德国 1<#004699'>960-1<#004699'>980166<#004699'>9(1<#004699'>970)27.<#004699'>9(1<#004699'>97<#004699'>9)15.5(1<#004699'>97<#004699'>9)82.6(1<#004699'>980)30(1<#004699'>972)1<#004699'>980年后11130(1<#004699'>984)25.7(1<#004699'>987)1<#004699'>9.6(1<#004699'>987)85.3(1<#004699'>980)33.2(1<#004699'>982)数据来源：根据《国际经济和社会统计资料》、《世界银行发展指标》2001年数据整理。如表4.3所示几个发达国家住宅建设占国内生产总值比重总结分析。根据联合国对世界70多个国家的调查，各国住宅建设投资占GDP的比例，大约在3%-8%之间。每个国家又因经济发展水平及其他因素影响，不同时期所占比重也不尽相同。41天津市房地产业发展研究表4.3日、美、法、韩住宅建设占国内生产总值的比重分析Table4.3AnalysisoftheproportionofresidenceindustryinthenationaleconomyasawholeinJapan,USA,France,Korea国别时间住宅建设投资/GDP(%)资料来源20世纪50年代4%日本20世纪60年代6%叶剑平，谢经荣主编.房地20世纪70年代7%-7.5%产业与社会经济协调发展研1<#004699'>981年2.<#004699'>98%究.中国人民大学出版社.2005美国年<#004699'>9月：p36。1<#004699'>982年3.02%1<#004699'>983年4.01%20世纪70年代6%-7%法国20世纪80年代5%-6%1<#004699'>9<#004699'>92年4.<#004699'>9%杨慎著.房地产与国民经20世纪60年代1.3%-<#004699'>9.7%济.中国建筑工业出版社.2003年7月第三次印刷：p26<#004699'>9。20世纪70年代6%韩国1<#004699'>978年6.8%1<#004699'>978年后4%-5%如表4.2，4.3所示，人均GDP、恩格尔系数、居住占消费支出、城市人口比重、住宅建设投资/GDP等指标，可以作为研究我国乃至天津市住宅产业发展的重要参考和依据。§4-2我国住宅产业投资比例合理 20世纪80年代以来，中国住宅建设以跨越式速度发展，取得了巨大成绩。1<#004699'>981-2005年全国城镇新建商品住宅86.53亿平方米，农村新建商品住宅181.7亿平方米，分别是改革开放前30年的14.6倍和2.71倍。大规模的住房建设使多数居民住房条件明显改善，2005年城镇人均住房建筑面积达到26.1平方米，农村人均住房面积达到2<#004699'>9.7平方米，分别为1<#004699'>980年3.64和3.16倍。就总体而言，我国住房严重短缺的时代已经结束，群众对住房的需求正从生存型向舒适型转变。1<#004699'>981-2005年，住宅建设投资占固定资产投资25.33%，占GDP平均8.24%，住宅建设在扩大内需、拉动经济增长发挥重大作用。这一比例并非代表我国住宅投资过热，联合国调查资料显示：住宅建设投资占固定资产投资比重一般在20%-30%之间，各国也不完全相同。德国1<#004699'>984年曾达到31.7%；英国1<#004699'>97<#004699'>9年最低为16.5%；韩国20世纪80年代为16%左右。如表4.4所示，1<#004699'>981-2005年，每个五年发展规划住宅建设投资占固定资产投资比重均介于20%-30%，平均为25.33%，较好的符合了联合国调查统计的基本规律；国家发展规划“六五”到“十五”时期住42河北工业大学博士学位论文宅建设投资占全社会固定资产投资比重总体呈下降趋势；我国“十五”时期，住宅投资占固定资产投资仅为20.36%。这说明，住宅投资并非我国近年投资增长的主要拉动力。有资料显示：2005年我国住宅在固定资本形成总额中所占比重居中，为21.<#004699'>9%，德国达33.1%，美国为26.3%，英国等国略低于我国。说明我国住宅投资占固定资产投资的比例是基本合理的。表4.41<#004699'>981-2005年全国住宅建设投资(单位：亿元)Table4.4Theresidenceindustryinvestment,1<#004699'>981-2005(unit:100millionyuan)住宅建设投资总额住宅投资占固定时期固定资产投资合计城镇农村资产投资比重“六五”时期2176.201056.8<#004699'>9111<#004699'>9.317<#004699'>9<#004699'>97.627.2%“七五”时期5268.30 2424.442843.86205<#004699'>93.525.6%“八五”时期14403.12<#004699'>9540.874862.2563808.322.6%“九五”时期31615.<#004699'>9521542.5510073.4013<#004699'>9033.222.7%“十五”时期5742<#004699'>9.845<#004699'>971.111458.7206308.720.36%1<#004699'>981-2005年1108<#004699'>93.3780535.8530357.52437741.325.33%§4-3天津市住宅产业发展宏观研究4-3-1天津市住宅产业投资地位显著天津市1<#004699'>9<#004699'>90-2006年统计数据，如表4.5所示，说明住宅投资占房地产开发投资的比重17年来平均达67.33%，住宅在房地产开发投资中占有绝对的主导地位。表4.51<#004699'>9<#004699'>90-2006年天津市房地产开发投资、住宅投资建设情况分析(单位：万元)Table4.5AnalysisofTianjininvestmentandconstructionofmunicipalrealestatedevelopmentandresidentialbuildings,1<#004699'>9<#004699'>90-2006(unit:10000yuan)年份房地产开发住宅住宅比重年份房地产开发住宅住宅比重1<#004699'>9<#004699'>9024<#004699'>9341<#004699'>958<#004699'>978.56%1<#004699'>9<#004699'>9<#004699'>9116<#004699'>956<#004699'>9868<#004699'>97274.30%1<#004699'>9<#004699'>91324032723784.06%2000133<#004699'>92<#004699'>94<#004699'>9001<#004699'>9867.21%1<#004699'>9<#004699'>924584233<#004699'>9<#004699'>9474.15%20011612662<#004699'>963<#004699'>9855<#004699'>9.78%1<#004699'>9<#004699'>93180<#004699'>95713688275.64%20021758446103178858.68%1<#004699'>9<#004699'>9425657113662753.25%20032113876150<#004699'>925271.40%1<#004699'>9<#004699'>956<#004699'>9436444401563.<#004699'>95%2004263<#004699'>9165175237766.40%1<#004699'>9<#004699'>967151034286725<#004699'>9.<#004699'>95%20053275403234<#004699'>924071.72% 1<#004699'>9<#004699'>978080413<#004699'>963704<#004699'>9.05%2006402318431133<#004699'>9177.3<#004699'>9%1<#004699'>9<#004699'>9810670356300535<#004699'>9.05%平均67.33%43天津市房地产业发展研究17年来房地产开发投资、住宅投资均呈现整体增加趋势，平均增速分别为48.26%和51.4<#004699'>9%，平均增速差3.23%，反映住宅投资增速相对房地产开发投资增速更为明显的特征。如图4.1清晰可见，房地产开发投资和住宅投资具有较为一致的增速波动趋势。天津市住宅投资对房地产开发投资影响显著。400%投资增速投资增速300%200%100%0%12345678<#004699'>91011213141516-100%图4.11<#004699'>9<#004699'>90-2006年天津市房地产开发投资、住宅投资增速图Fig.4.1SpeedincreasechartofTianjininvestmentandconstructionofmunicipalrealestatedevelopmentandresidentialbuildings4-3-2天津市新建商品房与商品住宅交易指标对比分析4-3-2-1交易量分析2005-2007年天津市新建商品住宅交易量占新建商品房比例，分别为87%、87%、84%，交易面积比例分别为88%、88%、85%，表明新建商品住宅交易在天津市商品房交易中占有绝对的主导地位。但两项指标2007年相对2006年、2005年比例略有下降，表明天津市其他类型新建商品房交易在2007年有所上升的态势。这一现象从2007年两项指标的年增幅绝对指标和相对指标中也有体现。从交易量上来看，2005-2006年天津市新建商品房交易走过了较为平稳的两年，2007年则是交易量取得重大突破的一年，但是天津市其他类型新建商品房交易在这一年表现更为卓越。4-3-2-2交易价格分析 2005-2007年，天津市新建商品房和新建商品住宅交易价格体现逐年增高的趋势，2007年价格增幅分别为2<#004699'>9.2%和27.3%，较2006年14.1%和15.<#004699'>9%增加很多。但是两次的增幅体现的内容却有不同，2006年新建商品房价格增幅低于新建商品住宅价格增幅，说明2006年新建商品住宅的交易相对其他类型新建商品房交易更旺；2007年新建商品房价格增幅高于新建商品住宅价格增幅，说明2007年其他类型商品房交易较新建商品住宅交易形式更好。4-3-2-3交易总额分析2005-2007年，天津市新建商品房和新建商品住宅交易总额体现逐年显著增高的趋势。2006年，月平均交易总额增幅分别为12.3%和13.6%；2007年，月平均交易总额增幅分别为56.8%和50%。2006年新建商品房交易总额增幅略低于新建商品住宅交易总额增幅，说明2006年新建商品住宅的交易相对其他类型新建商品房交易形式更好；2007年新建商品房交易总额增幅明显高于新建商品住宅交易总额增44河北工业大学博士学位论文幅，说明2007年其他类型商品房交易较新建商品住宅交易形式更为喜人。这一点和上面指标分析得出结论是一致的。同理，通过单套新建商品房价格分析同样也会得出以上结论。三年商品住宅交易总额均占到总商品房交易总额的80%以上，无论从交易量指标还是从交易总额指标，均有力说明住宅业仍是天津市房地产业的支柱。4-3-2-4单套面积指标分析2005-2007年新建商品房和新建商品住宅平均交易单套面积体现逐年小幅下降趋势，如表4.6所示，但是平均面积仍在110平方米以上，反映商品房交易较大面积商品房仍为主流现状，与市场新建商品房供应结构有关造成的。表4.62005年4月-2007年12月天津市新建商品房与新建商品住宅交易指标对比分析表Table4.6ContrastanalysisoftradeindexofTianjinnewcommercialhousesandresidentialbuildings,April2005toDecenber2007年度2005年(4-12月)2006年(1-12月)2007年(1-12月)新建新建新建新建新建新建项目比例比例比例商品房商品住宅商品房商品住宅商品房商品住宅月交易套数7067614787%7024612087%8663731184%(套)-43-27163<#004699'>911<#004699'>91年增幅———(-0.6%)(-0.3%)(23.3%)(1<#004699'>9.5%)月交易面积80.2670.<#004699'>9088%78.<#004699'>98 6<#004699'>9.5188%<#004699'>95.8881.8<#004699'>985%(万平)-1.28-1.3<#004699'>916.<#004699'>9012.38年增幅———(-1.6%)(-1.<#004699'>96%)(21.4%)(17.8%)每平价格43<#004699'>914147<#004699'>94%500<#004699'>94805<#004699'>96%64706116<#004699'>95%(元)61865814611311年增幅———(14.1%)(15.<#004699'>9%)(2<#004699'>9.2%)(27.3%)月交易总额35.242<#004699'>9.483%3<#004699'>9.5633.484%62.0450.0881%(亿元)4.32422.4816.68年增幅———(12.3%)(13.6%)(56.8%)(50%)单套面积113.6115.3102%112.4113.6101%110.7112.0101%(平方米)年增幅———-1.13-1.76-1.76-1.57单套价格5048<#004699'>96%5655<#004699'>97%726<#004699'>9<#004699'>95%(万元)6715.6813.<#004699'>93年增幅———(12%)(14.6%)(28%)(25.3%)45天津市房地产业发展研究4-3-3天津市商品住宅交易指标月度分析根据天津市国土资源和房屋管理局政务门户网站公布天天房价数据，将2005年4月至2007年12月天津市新建商品住宅和二手住宅交易情况，按月份统计分析如表4.7所示。表4.72005年4月至2007年12月天津市新建商品住宅交易情况分析Table4.7AnalysisoftradesituationofTianjinnewcommercialhouses,April2005toDecenber2007交易套数面积平均价格交易总额单套面积平均套价格年月(套)(平方米)(元/平方米)(亿元)(平方米)(万元)2005年4月5847666763370<#004699'>924.73114.0442.305月5633647282365823.68114.<#004699'>9142.046月50<#004699'>90577244371521.45113.4142.137月6017702<#004699'>96038<#004699'>9827.40116.8345.558月673777307<#004699'>9402<#004699'>931.15114.7546.24<#004699'>9月6314757675404430.64120.0048.5310月 68<#004699'>9<#004699'>9748<#004699'>947460634.4<#004699'>9108.5650.0011月5678672732465631.32118.4855.1612月710883416047683<#004699'>9.77117.3655.<#004699'>95小计5532363808414147264.64115.3447.84平均每月6147708<#004699'>98241472<#004699'>9.40115.3447.842006年1月42504864<#004699'>96453722.07114.4751.<#004699'>942月382042528<#004699'>9475020.20111.3352.8<#004699'>93月6240702134476233.43112.5253.584月631771<#004699'>983848<#004699'>9535.23113.<#004699'>9555.785月718080<#004699'>98524<#004699'>98140.34112.7<#004699'>956.186月63<#004699'>95734337465034.15114.8353.407月56<#004699'>98653<#004699'>90545482<#004699'>9.74114.7652.1<#004699'>98月6013678438467<#004699'>931.74112.8352.7<#004699'>9<#004699'>9月6716761712480136.57113.4254.4510月6472745347487136.30115.1656.0<#004699'>911月65<#004699'>92756162510638.61114.7158.5712月7745867552488542.38112.0154.71小计7343883410624805400.77113.5854.57平均每月61206<#004699'>95088480533.40113.5854.572007年1月5572620461512731.81111.3557.0<#004699'>92月251228<#004699'>9653521415.10115.3160.133月5015562576523<#004699'>92<#004699'>9.47112.1858.774月60026818<#004699'>91547537.33113.6162.205月6261712216587341.82113.7566.806月67437561815<#004699'>9<#004699'>9345.32112.1467.217-8月1<#004699'>9565217<#004699'>98516183134.78111.4268.8<#004699'>9<#004699'>9月118471336312634784.82112.8071.6010月8264<#004699'>92308064<#004699'>955<#004699'>9.<#004699'>96111.7072.5511月8<#004699'>905<#004699'>962543664763.<#004699'>98108.0<#004699'>971.8512月7042801528705656.56113.8280.31小计 87728<#004699'>98262<#004699'>906116600.<#004699'>96112.0168.50平均每月7311818858611650.08112.0168.5046河北工业大学博士学位论文4-3-3-1交易量分析天津市新建商品住宅交易量如图4.2所示。2005年(4-12月)月平均完成交易6147套；2006年，月平均完成交易6120套；2007年，月平均完成交易7311套。2005-2006年交易量相对平稳，2007年有较大增幅。通过各年交易量月度分析图可见，每年下半年交易情况均相对上半年交易情况乐观。通过2005年九个月的交易量统计可知，交易量最多月份为12月7108套，交易量最少的月份为6月50<#004699'>90套，波动在2000套左右。2005年交易量呈现交易水平走势相对平均，但并不平稳，出现多次交易量振荡，整体波动幅度不大，7月后交易状况相对良好。7500710868<#004699'>9<#004699'>96737631465006017584756785633550050<#004699'>9045004月5月6月7月8月<#004699'>9月10月11月12月图4.22005年4-12月天津市新建商品住宅交易量分析图Fig.4.2AnalysischartofbusinessvolumeofTianjinnewcommercialhouses,ApriltoDecember,2005天津市2006年交易量统计如图4.3所示，交易量最多月份为12月份的7745套，交易量最少的月份为2月份的3820套，波动幅度近4000套，除1-2月交易水平较低，3月后交易情况保持持续良好势头。交易量波动仍然存在，分别在5月、<#004699'>9月、12月出现3次交易高峰，但振荡幅度不大，相对2005年交易量走势，2006年交易量呈现交易水平走势相对平稳的特点。774580007180671665<#004699'>92647263<#004699'>95631762406500601356<#004699'>9850004250382035001月2月3月4月5月6月7月8月<#004699'>9月10月11月12月图4.32006年天津市新建商品住宅交易量分析图Fig.4.3AnalysischartofbusinessvolumeofTianjinnewcommercialhouses,200647 天津市房地产业发展研究2007年交易量统计如图4.4所示，2007年平均交易水平是近3年最高的一年，交易量最多月份集中出现在7-12月，交易量最少的月份为1-3月，2月份交易量2512套，相对<#004699'>9月份11874套，差距有<#004699'>9362套。3月后交易量逐月攀升，<#004699'>9月达到交易最高峰，与前两年不同，12月并不是本年交易最高峰。<#004699'>9月、11月出现2次交易高峰，全年波动幅度比较大，相对2005-2006年交易量走势2007年总体趋势并不平稳，甚至有大起大落的表现。1184712000<#004699'>9783<#004699'>9783100008<#004699'>9058264800070426743626160025572600050154000251220001月2月3月4月5月6月7月8月<#004699'>9月10月11月12月注：图中7-8月数据为了便于分析调整得到图4.42007年天津市新建商品住宅交易量分析图Fig.4.4AnalysischartofbusinessvolumeofTianjinnewcommercialhouses,20074-3-3-2交易价格分析2005-2007年天津市新建商品住宅交易年平均单价分别为4147元/平方米、4805元/平方米、6116元/平方米，呈现逐年增高趋势，年增幅分别为15.<#004699'>9%和27.3%，价格上升幅度比较明显。2005-2007年价格月度分析如图4.5清楚可见，天津市商品住宅价格呈现逐月总体上升趋势。75006500550045003500月月月月月月月月月月月月月月月月月46802246802246802111111图4.52005年4月至2007年12月天津市新建商品住宅月度平均交易价格走势图Fig.4.5AveragemonthlytradepricechartofTianjinnewcommercialhouses,April2005toDecember200748河北工业大学博士学位论文通过房价三个月移动平均分析如图4.6趋势线所示，更能明确表明天津市房价呈现的总体上升趋势，趋势线同4阶非线性公式存在良好的拟和趋势。65432y=0.0002x-0.01<#004699'>95x+ 0.77<#004699'>9x-14.165x+111.04x-70001<#004699'>97.88x+37<#004699'>94.32R=0.<#004699'>9<#004699'>9386000500040003000月月月月月月月月月月月月月月月月6802246802246802111111图4.62005年4月至2007年12月天津市新建商品住宅月度移动平均交易价格走势图Fig.4.6MovingaveragemonthlytradepricechartofTianjinnewcommercialhouses,April2005toDecember,20074-3-3-3交易总额分析2005-2007年新建商品住宅交易总额体现逐年显著增高的趋势。2006年，月交易总额相对2005年增幅为13.6%；2007年，月交易总额相对2006年增幅为50%，交易总额有较大幅度的提升。反映了2007年商品住宅交易市场火爆的一面。通过商品住宅月交易总额三个月移动平均分析得到如图4.7趋势线所示，表明2007年八月份前的移动平均数据处于相对平稳波动的状态，只有在八月份之后呈现了明显爬升趋势，体现了此指标发展趋势不平衡的特征。80.0070.0060.0050.0040.0030.0020.00月月月月月月月月月月月月月月月月6802246802246802111111图4.72005年4月至2007年12月天津市新建商品住宅月度移动平均交易总额走势图Fig.4.7AveragemonthlytotaltransactionchartofTianjinnewcommercialhouses,April2005toDecember,20074<#004699'>9天津市房地产业发展研究4-3-4天津市二手住宅交易指标月度分析4-3-4-1交易量分析如图4.8所示二手住宅销售量和新建商品住宅销售量的对比分析图，柱状的表示二手住宅的销售情况，折线表示新建商品住宅的销售情况，通过图示可以得出如下结论：1500012000<#004699'>90006000300001月3月5月7月<#004699'>9月1月3月5月7月<#004699'>9月11月11月11月二手新建图4.82005年11月至2007年12月天津市二手住宅与新建商品住宅月度交易量对比分析图Fig.4.8ComparisonanalysisofmonthlytradingvolumeofTianjinsecond-handresidentialhousingandnewcommercialhousing, November2005toDecember2007二手住宅两年多的月度交易量走势相对平稳，没有更多的大起大落，新建商品住宅的交易情况在2007年7月份之后有较大的攀升趋势。反映了2007年新建商品住宅的交易更热。仔细观察图中趋势发现，二手住宅和新建商品住宅尽管波动幅度存在较大的差异，但是波动方向却有惊人的一致。对2005-2007年26个月的波动方向分析，只有2005年12月和2006年<#004699'>9月两项数据的波动方向不一致之外，其余24个月的波动方向均保持一致。说明就天津市住宅市场而言，二手住宅市场的交易受新建商品住宅市场交易的影响并不大，但是两者交易趋势的一致性，反映了外部环境对住宅市场交易的影响，这有待于进一步研究。4-3-4-2交易价格分析如图4.<#004699'>9所示二手住宅销售量和新建商品住宅交易价格的对比分析图，清晰可见二手房交易价格低于新建商品住宅的交易价格，每平方米平均差距在1400元左右。二者价格虽然不在一个水平线上，但是总的发展趋势基本一致，2007年5月后新建商品住宅交易价格上升趋势更为明显，反映了当时新建商品住宅房地产交易相对二手住宅房地产交易的表现更热。50河北工业大学博士学位论文7500650055004500350025001月3月5月7月<#004699'>9月1月3月5月7月<#004699'>9月11月11月11月二手新建图4.<#004699'>92005年11月至2007年天津市二手住宅与新建商品住宅月度交易价格对比分析图Fig.4.<#004699'>9ComparisonanalysisofmonthlytradingpriceofTianjinsecond-handresidentialhousesandnewcommercialhouses,November2005toDecember20074-3-4-3单套面积分析二手住宅的单套面积通过26个月的统计数据得到：2006年为77.32平方米/套、2007年为76.43平方米/套，2005年两个月的数据分析为75.08平方米/套，单套面积相对新建商品住宅小很多。一定程度上，二手住宅的交易满足了购房人对小户型住房的需求。4-3-4-4单套价格分析 2005年11-12月，二手住宅单套平均价格24.68万，2006年为27.<#004699'>94万，相对2005年上升了13.2%，2007年为34.13万，相对2006年上升了22.2%，反映了2007年二手房价格上扬幅度更大的特点。尽管如此，二手住宅单套交易价格相对新建商品住宅单套交易价格仍存在明显的优势，这是为什么天津市二手住宅交易一直备受青睐的原因。本部分,分析数据整理如表4.8所示。51天津市房地产业发展研究表4.82005年11月至2007年12月天津市二手住宅交易情况分析Table4.8AnalysisoftradesituationofTianjinsecond-handresidentialhouses,2005.11-2007.12交易套数面积平均价格交易总额单套面积平均套价格年月(套)(平方米)(元/平方米)(亿元)(平方米)(万元)2005年11月7386553<#004699'>955326418.0875.0055.4012月71125345<#004699'>96331017.7075.1753.46小计144<#004699'>981088551328735.7875.0824.68平均每月724<#004699'>9544275328717.8<#004699'>975.0824.682006年1月3<#004699'>97330603<#004699'>934<#004699'>9710.7077.0326.<#004699'>942月36182732163422<#004699'>9.3575.5225.843月735256776335031<#004699'>9.8<#004699'>977.2327.054月6536503<#004699'>902358218.0577.1027.625月6516510044371718.<#004699'>9678.282<#004699'>9.0<#004699'>96月5540422888373715.8176.3328.537月542648<#004699'>9258345316.8<#004699'>9<#004699'>90.1731.148月63<#004699'>96463825313114.5272.5222.71<#004699'>9月4454336643372312.5375.5828.1410月344325<#004699'>96873<#004699'>90810.1575.422<#004699'>9.4811月4535341<#004699'>91<#004699'>93<#004699'>95213.5175.402<#004699'>9.8012月50763858453<#004699'>95615.2676.0130.07小计6286548610283613175.6377.32 27.<#004699'>94平均每月523<#004699'>9405086361314.6477.3227.<#004699'>942007年1月44083370063<#004699'>93513.2676.4530.0<#004699'>92月216216217140436.5675.0130.333月43783187603<#004699'>97512.6772.8128.<#004699'>944月5555415273415817.2774.7631.085月4856364511421415.3675.0631.636月5455422<#004699'>908440718.6477.5334.167-8月11103850<#004699'>981445037.8776.6434.11<#004699'>9月7426574<#004699'>912473327.2177.4236.6410月4866376247483818.2077.3237.4111月57664510<#004699'>954<#004699'>92022.2078.2338.4<#004699'>912月456<#004699'>93532484<#004699'>92517.4077.3138.08小计60544462710<#004699'>94466206.6376.4334.13平均每月50453855<#004699'>92446617.2276.4334.1352河北工业大学博士学位论文§4-4天津市新建商品住宅产业热度研究4-4-1住宅市场成交热度指标的确定住宅的交易类指标，是研究住宅市场非常重要的指标，一般包括住宅成交套数，成交面积，单方平均价格等指标。通过这类指标的总结和分析可较直观的发现区域住宅交易市场的波动趋势以及一段时期内住宅市场发展的冷热程度，为住宅市场的开发定位提供重要的信息支持。天津市国土资源和房屋管理局政务门户网站(http：//211.<#004699'>94.1<#004699'>92.68/Pages/default.aspx)，从2005年4月份开始每天实时的向社会公布天津市各区县新建商品房、商品住宅、二手住宅的交易的重要指标。下面例举天津市国土资源和房屋管理局政务门户网站公布的2007年12月1<#004699'>9日天津市各区县房屋交易的信息，如表4.<#004699'>9所示。表4.<#004699'>9天津市各区、县住宅交易情况Table4.<#004699'>9TradesituationofresidentialtransactionsTianjin districtandcounty新建商品住宅二手住宅区县成交面积平均价格成交面积平均价格成交套数(套)成交套数(套)2222(m)(元/m)(m)(元/m)和平区8823.31554<#004699'>92221.251<#004699'>9<#004699'>9河东区121021.25700181381.<#004699'>96260河西区8114<#004699'>9.810448161385.46180南开区535<#004699'>976.<#004699'>98<#004699'>928161453.86262河北区242481.4840216<#004699'>9<#004699'>90.85205红桥区273834.882146476.75548东丽区101180.67367542<#004699'>9.04720西青区373252.77453000津南区3285.83475<#004699'>9752.<#004699'>94100北辰区2164.35483<#004699'>9<#004699'>966.65140塘沽区687336.<#004699'>964<#004699'>91271723.14<#004699'>920汉沽区<#004699'>9780.047464208.01706大港区1<#004699'>92<#004699'>9<#004699'>9<#004699'>9.235<#004699'>9111<#004699'>980.83204开发区101468.5<#004699'>9555000武清区4334.6202811411773宝坻区3654.674572<#004699'>902044蓟县0005505.13224宁河县0006376.81666静海县354461.<#004699'>9571732<#004699'>97.51748资料来源：http：//211.<#004699'>94.1<#004699'>92.68/Lists/List51/DispForm.aspx?ID=20453天津市房地产业发展研究2007年12月2<#004699'>9日，天津市新建商品房交易383套、面积4408<#004699'>9.5平方米，平均价格每平方米7755元。其中，住宅332套、面积38206.5平方米，平均价格每平方米7286元。二手住宅交易156套、面积12380.6平方米，平均价格每平方米488<#004699'>9元。 笔者从2005年4月即跟踪天津市各区、县住宅交易情况，作了大量的统计工作，通过交易市场实际发生的住房交易类指标角度对天津市各区县住宅市场做以宏观分析。首先，对2005年4月-2007年12月天津市住宅交易市场住宅交易类指标统计如表4.10所示。表4.102005年4月-2007年12月天津市住宅交易类指标统计表Table4.10TradeindextableofTianjinresidentialbuildingsfromApril2005toDecember2007新建商品住宅二手住宅成交套数成交面积平均价格成交套数成交面积平均价格2222(套)(m)(元/m)(套)(m)(元/m)2005年4-12月4-12月4-12月11-12月11-12月11-12月宝坻区13561736063417220155441565北辰区23552457483183818643652<#004699'>903大港区2341310676267<#004699'>910207527315<#004699'>9<#004699'>9东丽区6<#004699'>918628144866454735<#004699'>92<#004699'>965汉沽区7216<#004699'>982<#004699'>923043131<#004699'>91551117和平区3066272703662723221<#004699'>9774<#004699'>965河北区2506258<#004699'>97<#004699'>944<#004699'>97122684<#004699'>9103581河东区524<#004699'>955667<#004699'>945251700136<#004699'>97537<#004699'>96河西区45816567045<#004699'>98415661205524546红桥区2<#004699'>9652<#004699'>934334403<#004699'>985628<#004699'>9836<#004699'>95蓟县1120122535287<#004699'>92411<#004699'>90<#004699'>9<#004699'>91706津南区36014077543150310258<#004699'>971835静海县26422<#004699'>98846226520<#004699'>9202871375南开区73348774215637152512468444<#004699'>97宁河县156<#004699'>9164<#004699'>971213<#004699'>9224150<#004699'>981261塘沽区8865107<#004699'>933<#004699'>933<#004699'>9725201668443153武清区12411708<#004699'>972375227226421<#004699'>918西青区31203344423<#004699'>91<#004699'>951744<#004699'>9<#004699'>912525合计5544363<#004699'>963<#004699'>9841511460510<#004699'>96886336654 河北工业大学博士学位论文续上表新建商品住宅二手住宅成交套数成交面积平均价格成交套数成交面积平均价格2222(套)(m)(元/m)(套)(m)(元/m)2006年1-12月1-12月1-12月1-12月1-12月1-12月宝坻区260630210734<#004699'>9251153528834115北辰区5417556<#004699'>93<#004699'>9417816621452681586大港区378146562<#004699'>9320725811<#004699'>90<#004699'>9563121东丽区2457283526472352663<#004699'>92<#004699'>9231<#004699'>9<#004699'>92汉沽区<#004699'>951<#004699'>90656343222421562201654和平区362834872281046<#004699'>9<#004699'>945806<#004699'>905124河北区3015325824555237343158533255河东区4717472048571368275552365273河西区3<#004699'>981575174682840342714113876红桥区235825475<#004699'>9507420111551842235蓟县18201<#004699'>98505316542022800<#004699'>9<#004699'>94168津南区48265351113<#004699'>954100<#004699'>9<#004699'>9274157<#004699'>90静海县3<#004699'>93144185626<#004699'>9722441<#004699'>901<#004699'>972110南开区102701265475647125132220453112宁河县734766<#004699'>9025<#004699'>981<#004699'>9<#004699'>911300041600塘沽区1027511706624030226322<#004699'>92761835武清区32553610852653143<#004699'>98<#004699'>918<#004699'>91<#004699'>900西青区54166162<#004699'>96486<#004699'>967385108524538合计734388341062480562865486102836132007年1-12月1-12月1-12月1-12月1-12月1-12月宝坻区477455263<#004699'>936<#004699'>9116<#004699'>95131880210<#004699'>9北辰区5700538401487<#004699'>935172847683846大港区2680331887388647<#004699'>913566012470东丽区310134125261<#004699'>962803 1<#004699'>947223581汉沽区241<#004699'>926<#004699'>917244<#004699'>92117775<#004699'>92124<#004699'>93和平区27<#004699'>932<#004699'>90106<#004699'>9882<#004699'>9<#004699'>9<#004699'>98<#004699'>90156868河北区2<#004699'>901341720727247103268714<#004699'>923河东区5030510<#004699'>974702161254507445356河西区48646<#004699'>9630287467021554<#004699'>9256133红桥区24<#004699'>932741266<#004699'>943348<#004699'>924250<#004699'>94854蓟县17<#004699'>931757743713125710<#004699'>98353145津南区356645768158<#004699'>9215381158733310静海县362742<#004699'>95813773116<#004699'>9100<#004699'>9672088南开区<#004699'>920711281<#004699'>9086106700548<#004699'>9725<#004699'>954宁河县45550<#004699'>9254173113<#004699'>9773<#004699'>932278塘沽区1772018845155<#004699'>98275375341534744武清区5083535<#004699'>97<#004699'>9302124022205342421西青区<#004699'>9522101706<#004699'>95<#004699'>9<#004699'>9324752114284038合计87728<#004699'>98262<#004699'>90611660544462710<#004699'>9446655天津市房地产业发展研究通常来说，住宅成交套数越多、成交面积越大、成交价格越高，反映交易越活跃。本部分研究分年度对各区县住宅交易热度进行分析。按照成交套数、成交面积、成交价格将每年各区县房住宅交易量分别进行排序打分。指标数额最低的得1分，数目更高的得2分，以此类推，天津市总共18个区县，数目最高得18分。各区县三项指标相加作为该区域交易热度指标值，数值越大，为交易热度越高。4-4-2天津市各区县新建商品住宅市场成交热度分析4-4-2-12005年天津市各区县新建商品住宅市场成交热度分析 根据4-4-1打分原则，天津市2005年4-12月新建商品住宅交易热度数据打分分析如表4.11所示。表4.112005年4-12月天津市区县新建商品住宅交易热度分析打分表Table4.11PointstableofnewcommertialhousestradeheatanalysisofTianjindistrictandcounty,ApriltoDecember,2005成交套数成交面积平均价格交易热度区县打分打分打分合计22(套)(m)(元/m)名次南开区73341787742117563716501河西区458115656704165<#004699'>98417482河东区524<#004699'>91655667<#004699'>915452515463塘沽区886518107<#004699'>933<#004699'>91833<#004699'>97<#004699'>9454和平区306612272703<#004699'>96627183<#004699'>95西青区312013334442133<#004699'>91<#004699'>911376津南区3601144077541431507357红桥区2<#004699'>965112<#004699'>9343310440312338河北区2506<#004699'>9258<#004699'>97<#004699'>9844<#004699'>971431<#004699'>9大港区2341731067612267<#004699'>952410北辰区235582457487318382311静海县2642102<#004699'>9884611226522312宝坻区1356517360663417102113东丽区6<#004699'>9118628124486131614武清区124141708<#004699'>975237541315蓟县112031225353287<#004699'>961216宁河县156<#004699'>96164<#004699'>9714213<#004699'>911117汉沽区72126<#004699'>982<#004699'>9123043618如表4.11所示，2005年4-12月天津市新建商品住宅交易热度分析结果，南开区50分为最热，其次是河西区48分，河东区排第三46分，然后是塘沽区、和平区、西青区、津南区、红桥区、河北区、大港区、北辰区、静海县、宝坻区、东丽区、武清区、蓟县、宁河县，最后一名是汉沽区得6分。 中心城区交易热度均在前10名以内，塘沽区、西青区、津南区、大港区也在前10名之列。为了更清楚地表达天津市新建商品住宅宏观交易的热度分布区域，笔者按照中心城区(南开区、河西区、河东区、和平区、红桥区、河北区)、四郊区(东丽区、西青区、津南区、北辰区)、滨海三区(塘沽区、大港区、汉沽区)、老五县(静海县、宝坻区、武清区、蓟县、宁河县)分类，取各区域平均分为交易热度评价指标，如表4.12所示。56河北工业大学博士学位论文表4.122005年4-12月天津市分区域新建商品住宅交易热度分析打分表Table4.12PointstableofnewcommertialhousestradeheatanalysisbyregionofTianjindistrictandcounty,ApriltoDecember,2005区域合计分数平均分数交易热度名次区县区域热度次序中心城区247411南开区、河西区、河东区、和平区、红桥区、河北区四郊区111282西青区、津南区、北辰区、东丽区滨海三区75253塘沽区、大港区、汉沽区老五县80164静海县、宝坻区、武清区、蓟县、宁河县中心城区新建商品住宅交易属最热地区，其次为四郊区，滨海三区排名第三，老五县列最后。这和老百姓头脑中一般的认识基本一致。这一趋势也可用热度分析图来表示，简单明了，便于研究。热度分析图中颜色深浅的代表交易热度，交易越热的区域用越深颜色表达。2005年4-12月天津市分区域新建商品住宅交易热度分析图表达，如图4.10所示。图4.102005年4-12月天津市分区域新建商品住宅交易热度分析图Fig.4.10ChartofnewcommertialhousestradeheatanalysisbyregionofTianjindistrictandcounty,ApriltoDecember,200557天津市房地产业发展研究同理，热度分析图方法同样可表达天津市各区域新建商品住宅热度分析结果如图4.11，4.12，4.13，4.14所示。图4.112005年4-12月天津市中心城区新建商品住宅交易热度分析图Fig.4.11ChartofnewcommertialhousestradeheatanalysisofsixdistrictionsofTianjincenterdistricts,ApriltoDecember,2005图4.122005年4-12月天津市四郊区新建商品住宅交易热度分析图Fig.4.12Chartofnewcommertialhouses tradeheatanalysisoffoursuburbsaroundTianjincenterdistricts,ApriltoDecember,2005图4.132005年4-12月天津市滨海三区新建商品住宅交易热度分析图Fig.4.13ChartofnewcommertialhousestradeheatanalysisofBinhainewarea,ApriltoDecember,200558河北工业大学博士学位论文图4.142005年4-12月天津市老五县新建商品住宅交易热度分析图Fig.4.14ChartofnewcommertialhousestradeheatanalysisofTianjinfiveoldcounties,ApriltoDecember,20054-4-2-22006年天津市各区县新建商品住宅市场成交热度分析2006年1-12月新建商品住宅交易热度数据打分分析如表4.13所示。新建商品住宅交易热度分析结果：南开区51分为最热，其次是塘沽区、河西区44分，然后是西青区、北辰区、河东区、津南区、和平区、河北区、大港区、静海县、红桥区、东丽区、武清区、宝坻区、汉沽区、蓟县，最后一名是宁河县得3分。中心城区除了红桥区，其他市内五区交易热度均在前10名以内，保持良好的交易热度，塘沽区、西青区、北辰区、津南区、大港区也在前10名之列，北辰区的热度表现是本年度的一大亮点，由去年的11位上升到第5位。蓟县、宁河县、汉沽区没有改变最后三名的地位。5<#004699'>9天津市房地产业发展研究表4.132006年1-12月天津市区县新建商品住宅交易热度分析打分表Table4.13PointstableofnewcommertialhousestradeheatanalysisofTianjindistrictandcounty,JanuarytoDecember,2006成交套数成交面积均价区县打分打分打分合计热度名次22(套)(m)(元/m)南开区1027017126547518647116511塘沽区10275181170662174030<#004699'>9442河西区3<#004699'>9811257517415682817443西青区5416156162<#004699'>9616486<#004699'>912434北辰区5417 16556<#004699'>93<#004699'>914417810405河东区47171347204812571315406津南区482614535111133<#004699'>9548357和平区3628<#004699'>93487228810418358河北区30157325824755521428<#004699'>9大港区37811046562<#004699'>911320752610静海县3<#004699'>931114418561026<#004699'>9732411红桥区2358425475<#004699'>945074132112东丽区2457528352654723112113武清区32558361085<#004699'>9265321<#004699'>914宝坻区26066302107634<#004699'>9271<#004699'>915汉沽区<#004699'>9512<#004699'>906562343261016蓟县182031<#004699'>985053316541017宁河县7341766<#004699'>90125<#004699'>9813184-4-2-32007年天津市各区县新建商品住宅市场成交热度分析2007年1-12月新建商品住宅交易热度数据打分分析如表4.14所示。新建商品住宅交易热度分析结果：南开区4<#004699'>9分为最热，其次是塘沽区46分、西青区和河西区同为44分，然后是河东区、北辰区、河北区、和平区、津南区、武清区、东丽区、宝坻区、静海县、红桥区、大港区、汉沽区、宁河县，最后一名是蓟县得7分。同2006年一样，除了红桥区，其他市内五区交易热度均在前10名以内，保持良好的交易热度，前五名的排序和2006年基本没有什么变化，塘沽区、西青区、北辰区、津南区、武清区也在前10名之列，武清区的热度表现是本年度的一大亮点由2005年的15位、2006年的14位、2007年一路上升到第10位。蓟县、宁河县、汉沽区仍然没有改变包揽最后三名的地位。60河北工业大学博士学位论文表4.142007年1-12月天津市区县新建商品住宅交易热度分析打分表Table4.14PointstableofnewcommertialhousestradeheatanalysisofTianjindistrictandcounty,JanuarytoDecember,2007成交套数成交面积均价区县打分打分打分合计热度名次22(套)(m) (元/m)南开区<#004699'>92071611281<#004699'>90178610164<#004699'>91塘沽区17720181884515185<#004699'>98210462西青区<#004699'>952217101706<#004699'>9165<#004699'>9<#004699'>9311443河西区4864126<#004699'>9630215874617444河东区503013510<#004699'>97411702114385北辰区57001553840113487<#004699'>98366河北区2<#004699'>90173417208727215307和平区27<#004699'>9362<#004699'>901065<#004699'>9882182<#004699'>98津南区3566<#004699'>94576811058<#004699'>92<#004699'>928<#004699'>9武清区508314535<#004699'>97<#004699'>912302112710东丽区31018341252761<#004699'>96122711宝坻区47741155263<#004699'>91436<#004699'>9122712静海县36271042<#004699'>9581<#004699'>9377342313红桥区24<#004699'>93427412646<#004699'>943132114大港区268053318876388651615汉沽区241<#004699'>9326<#004699'>9172344<#004699'>9271316宁河县455150<#004699'>925141736817蓟县17<#004699'>9321757742371337184-4-3天津市各区县新建商品住宅市场成交热度对比分析4-4-3-1区域宏观分析按照中心城区、四郊区、滨海三区、老五县分类方法，取该地区平均分为交易热度评价指标，对比分析2005年4月-2007年12月天津市新建商品住宅交易热度，如表4.15所示。61天津市房地产业发展研究表4.152005年4月-2007年12月天津市分区域新建商品住宅交易热度分析打分表Table4.15PointstableofnewcommertialhousestradeheatanalysisbyregionofTianjin,April2005toDecember20072005年4-12月2006年1-12月2007年1-12月区域区县区域热区县区域热区县区域热度交易热平均分数平均分数平均分数度次序度次序次序度名次南开区南开区南开区河西区河西区河西区河东区河东区河东区 中心城区4137351和平区和平区河北区红桥区河北区和平区河北区红桥区红桥区西青区西青区西青区津南区北辰区北辰区四郊区2835342北辰区津南区津南区东丽区东丽区东丽区塘沽区塘沽区塘沽区滨海三区25大港区27大港区25大港区3汉沽区汉沽区汉沽区静海县静海县宝坻区宝坻区武清区武清区老五县16武清区15宝坻区18静海县4蓟县蓟县宁河县宁河县宁河县蓟县反映中心城区新建商品住宅交易属最热地区，其次为四郊区，滨海三区排名第三，老五县列最后。次序三年来没有改变。但是仔细研究发现区域交易热度本质有所不同，如图4.15所示。1201518161002725258060283534404120373502005年2006年2007年市内六区四郊区滨海三区老五县图4.152005年4月-2007年12月天津市分区域新建商品住宅交易热度分析对比图Fig.4.15ComparisonchartofnewcommertialhousestradeheatanalysisbyregionofTianjin,April2005toDecember200762河北工业大学博士学位论文从宏观上来看中心城区交易热度相对有所下降；四郊区的交易热度不减，有在2008年超过中心城区的趋势；滨海三区和老五县均有小幅的波动，滨海三区发展势头良好，老五县有势头看涨的趋势。4-4-3-2区域微观分析为了更好的分析各区域内区县年度的变化，笔者建了2005-2007年天津市分区域新建商品住宅交易热度对比表，如表4.16所示，使问题分析更加简单明了。表4.162005-2007年天津市分区域新建商品住宅交易热度对比表Table4.16ComparisontableofnewcommertialhousestradeheatanalysisbyregionofTianjin,2005to20072005年2006年2007年中心城区四郊区滨海三区老五县63天津市房地产业发展研究 总的来说中心城区的三年热度变化比较波动不大，特别是南开区、河西区、河东区三年热度排名没有变化，其余三区都有变化，相对来说和平区变化小一些，其次就是河北区，热度最低的当属红桥区；四郊区的变化也比较小，2006-2007年没有变化，相对2005年仅仅是津南区位置的变化。最热的为西青区，其次是北辰区，津南区第三，东丽区排名第四；滨海三区塘沽区热度最高的主导地位没有改变，大港区持续升温，保持老二，汉沽区第三。由于战略地位的悬殊，这个区域的排名难有改观；老五县区域变化最为复杂，三年来静海县、武清区、宝坻区均热度不减，保持前三名，相比武清区热度最平稳，静海县和宝坻区均有过较大波动，宁河县和蓟县热度排名最后，但宁河县热度2007年有所抬头。§4-5天津市二手住宅产业市场热度研究二手住宅热度研究指标的选取和新建商品住宅交易热度的指标选取方法一致，热度研究方法和新建商品住宅热度研究的方法一致。4-5-1天津市各区县二手商品住宅市场成交热度分析4-5-1-12005年天津市各区县二手商品住宅市场成交热度分析根据4-4-1打分原则，天津市2005年11-12月二手商品住宅交易热度数据打分分析如表4.17所示。表4.172005年11-12月天津市区县二手商品住宅交易热度分析打分表Table4.17Pointstableofsecond-handcommertialhousestradeheatanalysisbyTianjindistrictsandcounties,NovembertoDecember,2005成交套数成交面积平均价格交易热度区县打分打分打分合计22(套)(m)(元/m)名次河东区17001713697517379615491塘沽区25201816684418315312482河西区15661612055215454617483南开区15251512468416449716474河北区1226148491014358113415红桥区985126289811369514376北辰区818116436512290310337大港区102013752731315995318东丽区645104735910296511319和平区23252197764965182910西青区5179449919252592711津南区3107258978183572212武清区2274226427191881913蓟县2416190993170661514汉沽区3138191554111711315静海县209120287513753916宝坻区 220215544215654817宁河县22431509811261261864河北工业大学博士学位论文如表4.17所示，2005年11-12月天津市二手商品住宅交易热度分析结果，前四名和2005年新建商品住宅辖区一致，无非名次有所变化，2005年二手住宅交易河东区49分为最热，其次是河西区、塘沽区48分，南开区排第四47分，然后是河北区、红桥区、北辰区、大港区、东丽区、和平区、西青区、津南区、武清区、蓟县、汉沽区、静海县、宝坻区，最后一名是宁河县得6分。表4.17同样可见，中心城区交易热度均在前10名以内，中心城区在二手住宅交易中仍占主导地位。塘沽区、北辰区、大港区、东丽区也在前10名之列，滨海的塘沽区和大港区住宅二手交易势头良好。排名最后六席，老五县占据了五席，汉沽区仍然扮演滨海三区热度最差地区列席18个区县后列。同样，为了更清楚地表达天津市二手商品住宅宏观交易的热度分布区域，本论文按照中心城区(南开区、河西区、河东区、和平区、红桥区、河北区)、四郊区(东丽区、西青区、津南区、北辰区)、滨海三区(塘沽区、大港区、汉沽区)、老五县(静海县、宝坻区、武清区、蓟县、宁河县)分类，取该地区平均分为交易热度评价指标。如表4.18所示。表4.182005年11-12月天津市分区域二手商品住宅交易热度分析打分表Table4.18Pointstableofsecond-handcommertialhousestradeheatanalysisbyregionofTianjin,NovenbertoDecember,2005区域合计分数平均分数交易热度名次区县区域热度次序中心城区251421河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区、和平区四郊区113283北辰区、东丽区、西青区、津南区滨海三区92312塘沽区、大港区、汉沽区老五县57114武清区、蓟县、汉沽区、静海县、宝坻区、宁河县 上表反映中心城区新建商品住宅交易属最热地区，其次为滨海三区，四郊区排名第三，老五县列最后。这多少有些颠覆老百姓头脑中的一般认识。但这仅仅是2005年11-12月份两个月数据分析的结论，所以现在下这样的结论尚早。因此，有必要对2006-2007年的数据进行分析。4-5-1-22006年天津市各区县二手商品住宅市场成交热度分析同样，采用4-4-2方法对2006年天津市各区县二手商品住宅市场热度分析。2006年1-12月新建商品住宅交易热度数据打分分析如表4.19所示。65天津市房地产业发展研究表4.192006年1-12月天津市区县二手商品住宅交易热度分析打分表Table4.19Pointstableofsecond-handcommertialhousestradeheatanalysisbyTianjindistrictsandcounties,JanuarytoDecember,2006成交套数成交面积平均价格交易热度区县打分打分打分合计22(套)(m)(元/m)名次南开区69941858069018512416521河西区68271755523617527317512河东区67381651085216453815473河北区51151435288314411513414红桥区42021328009912416814395大港区5266153929231519926366北辰区37341131585313325511357塘沽区40341227141111387612358东丽区2581101909568312110289西青区251392220459311292710武清区2263822927610183542211蓟县224471901977211072112和平区100919274125790182113津南区201151551845223581814宝坻区224261562206165431515宁河县19914130004316002916静海县16623145268415861817汉沽区14392891891190058182006年1-12月天津市二手商品住宅交易热度分析结果，南开区52分为最热，其次是河西区51分、河东区47分，然后是河北区、红桥区、大港区、北辰区、塘沽区、东丽区、西青区、武清区、蓟县、和平区、津南区、宝坻区、宁河县、静海县，最后一名是汉沽区，得8分。中心城区除了和平区，其他市内五区交易热度均在前5名以内，2006年中心城区的地位不可撼动，保持良好的交易热度，大港区、北辰区、塘沽区、东丽区、西青区也在前10名之列。宁河县、静海县、汉沽区占据最后三名的位置。4-5-1-32007年天津市各区县二手商品住宅市场成交热度分析 2007年1-12月二手商品住宅交易热度数据打分分析如表4.20所示。66河北工业大学博士学位论文表4.202007年1-12月天津市区县二手商品住宅交易热度分析打分表Table4.20Pointstableofsecond-handcommertialhousestradeheatanalysisbyTianjindistrictsandcounties,JanuarytoDecember,2007成交套数成交面积平均价格交易热度区县打分打分打分合计22(套)(m)(元/m)名次河西区70211755492518613317521南开区67001654897217595416492塘沽区75371853415316474412463河东区61251545074415535615454河北区47101332687113492314405红桥区34891124250911485413356北辰区35171228476812384610347大港区4791143566011424705338西青区247592114289403811299东丽区2803101947228358192710武清区2402822053410242142211和平区99918901536868182212津南区153861158736331082013蓟县125751098355314571714宝坻区169571318807210921615汉沽区11774759211249361116静海县11693100967420881817宁河县11392773932227837182007年1-12月天津市二手商品住宅交易热度分析结果，河西区52分为最热，其次是南开区49分、塘沽区和河东区分别为46分和45分，列三、四名，然后是河北区、红桥区、北辰区、大港区、西青区、东丽区、武清区、和平区、津南区、蓟县、宝坻区、汉沽区、静海县，最后一名是宁河县得7分。如表4.20所示，同2006年一样除了和平区，其他市内五区交易热度均在前10名以内，继续保持良好的交易热度，塘沽区、北辰区、大港区、西青区、东丽区也在前10名之列。汉沽区、静海县、宁河县同2006年一样，没有改变包揽最后三名地位的状况。4-5-2天津市各区县二手商品住宅市场成交热度对比分析4-5-2-1区域宏观分析 按照中心城区、四郊区、滨海三区、老五县分类方法，取该地区平均分为交易热度评价指标，对比分析2005-2007年天津市二手商品住宅交易热度，如表4.21所示。67天津市房地产业发展研究表4.212005年11月-2007年12月天津市分区域二手商品住宅交易热度分析打分表Table4.21Pointstableofsecond-handcommertialhousestradeheatanalysisbyregionofTianjin,November2005toDecember20072005年11-12月2006年1-12月2007年1-12月区县区域热度区县区域热度区县区域热度区域平均分数平均分数平均分数次序次序次序河东区南开区河西区河西区河西区南开区南开区河东区河东区中心城区424241河北区河北区河北区红桥区红桥区红桥区和平区和平区和平区北辰区北辰区北辰区东丽区东丽区西青区四郊区282728西青区西青区东丽区津南区津南区津南区塘沽区大港区塘沽区滨海三区31大港区26塘沽区30大港区汉沽区汉沽区汉沽区武清区武清区武清区蓟县蓟县蓟县老五县11静海县15宝坻区14宝坻区宝坻区宁河县静海县宁河县静海县宁河县上表反映中心城区新建商品住宅交易属最热地区，其次为四郊区和滨海三区，老五县列最后。从宏观上来说中心城区交易相对热度有所下降；四郊区同滨海三区的二手住宅交易热度相当，并有在滨海三区势头更劲的趋势；老五县、滨海三区三年来均有小幅波动，滨海三区发展势头相对平稳良好，老五县则有势头看涨的趋势。4-5-2-2区域微观分析为了更好的分析各区域内区县年度的变化，笔者描绘了2005-2007年天津市分区域二手商品住宅交易热度对比，如表4.22所示。68河北工业大学博士学位论文表4.222005年11月-2007年12月天津市分区域二手住宅交易热度对比表Table4.22Comparisontableofsecond-handcommertialhousestradeheatanalysisbyregionofTianjin,fromNovember2005toDecenber20072005年2006年2007年中心城区四郊区 滨海三区老五县69天津市房地产业发展研究(1)中心城区分析：总的来说中心城区的三年热度变化比较波动不大，南开区、河西区、河东区保持在前三名的位置，这个结论和新建商品住宅交易热度分析结论一致，但此三区次序每年都有不同；其余三区顺序没有变化，依次为河北区、红桥区、和平区，表现出相当的稳定性。(2)四郊区分析：四郊区的变化也比较小，2005-2006年没有变化，热度顺序为北辰区、东丽区、西青区、津南区。综合分析，三年来北辰区最热，其次是东丽区和西青区，津南区排名第四。这一区域的排名情况和此区域的新建商品住宅交易热度有彻底的不同。(3)滨海三区分析：三年来塘沽区和大港区热度均有不错的表现，稳坐前两名；汉沽区第三的位置一直没有改变。同新建商品住宅交易不同，塘沽区二手住宅交易热度的主导地位并不明显。(4)老五县分析：这个区域变化最为复杂，三年来武清区、蓟县稳坐头两把交椅，第三名当属宝坻区，静海县、宁河县列最后两位，相比较静海县的热度趋势好一点。和这一区域新建商品住宅交易热度排名相比，很难找到两者之间的相关性。§4-6本章小结 天津市1990-2006年住宅投资占房地产开发投资的比重平均达67.33%，住宅在房地产开发投资中占有绝对的主导地位；房地产开发投资、住宅投资呈逐年增加趋势，增速分别为48.26%和51.49%，反映天津市住宅投资增速相对房地产开发投资增速更为明显的特征。2005-2007年天津市商品住宅交易总额均占到总商品房交易总额的80%以上，说明住宅业作为天津市房地产业的支柱地位不可动摇。住宅产业与国民生计息息相关，近年天津市住宅产业是否存在过热的情况，值得研究。本章，首先分析了发达国家住宅产业的发展规律，反映了天津市住宅产业处于从追求数量发展阶段向质量提升阶段发展的关键时期。然后从宏观的角度，根据天津市国土资源和房屋管理局政务门户网站公布权威数据，采用对比分析的方法分析了天津市住宅产业的投资地位，从房地产年度交易量、交易价格、交易总额，单套交易面积等研究指标入手，对2005-2007年天津市新建商品房与商品住宅交易指标、新建商品住宅和二手商品住宅月度交易指标进行对比分析。最后采用热度分析图法，分年度对天津市商品住宅和二手住宅分区域进行热度分析。研究表明，天津市各区县区域住宅产业发展热度发展并不均衡，通过热度分析图的对比，进行各区域住宅产业发展稳定性和发展潜力判断，得出较直观的研究结论；同时，证明热度分析图法是一种简单直观、快速有效的房地产区域热度分析的手段，值得推广。70河北工业大学博士学位论文第五章天津市房地产业周期波动研究§5-1房地产周期波动研究背景及意义世界上任何事物的发展都是波浪式的，经济学家把这种起伏的、波浪式的经济发展叫做经济发展周期或产业发展周期。随着经济的较快发展，我国房地产业的投资占固定资产投资的比重不断提高，房地产周期波动与宏观经济周期之间的互动越来越强，房地产业更有国民经济发展晴雨表的美誉。近年，我国房地产等行业的快速发展，引起国民经济较快发展，国民经济和房地产过热、过冷的争论也空前激烈。国内外经验表明，房地产开发投资客观存在周期波动的现象。正视这种周期现象，分析其内在机制和原理，正确把握其发展变化规律，做出合理预测并提出应对周期波动的产业政策，对于深入理解房地产投资本身特征具有十分重要的理论意义，同时对政府制定相关产业政策具有很好的指导意义。世界范围内，由房地产泡沫导致金融风险的案例相当惨痛。20世纪80年代后期的日本，1997年的东[104]南亚诸国及韩国和中国的港、澳、台地区，均受到过房地产泡沫的袭击。2004年4月国际房地产联盟主席列维特的讲话，2002年12月美国摩根士丹利出台的研究报告，以及同期的美国《华尔街日报》，美国2003年3月5日的《华盛顿邮报》，2003年7月13日的香港《南华早报》，2003年8月19日的日本《东京新闻》等权威人士和媒体，均曾对中国大陆房地产市场是否酝酿巨大泡沫表示了担忧。 中国房地产经济的发展与整个国民经济的发展一样具有周期性，这是绝大多数经济学家的一致看法。随着改革开放的深化和市场化进程的加快，房地产业己经形成为一个独立的产业部门，获得了迅速[105]的发展并愈来愈显示出其周期性的波动。天津市房地产业在近几年发展相当迅速，逐步成为天津市的支柱产业和新的经济增长点，研究天津市房地产业的周期性波动规律，系统地探讨其成因，正确揭示这种波动规律，对于整个国民经济和房地产业的持续、稳定、健康的发展有着十分重要的意义。房地产业在我国作为一个新兴的支柱产业，其实践性较强，理论的发展对于产业的实践发展必将起到积极的指导作用。微观层面上，各个房地产市场主体(开发商、销售商、投资商、中介服务机构等)都希望通过把握房地产周期规律，做出正确的投资经营决策，在市场竞争中处于有利地位；宏观层面上，研究房地产周期，是正确定位房地产业发展方向乃至研究国民经济规划的需要。为政府的宏观调控提供参考性依据，为政府适时利用反周期政策调整房地产业乃至国民经济使其持续健康发展提供较有效的理[106-108]论依据。相对于经济学较为成熟的周期理论和国外的房地产理论研究而言，房地产周期理论在我国的研究相对较少，理论尚不成熟。与国外相比，我国的房地产周期理论研究还处于初创阶段，通过对天津市房地产业周期波动的研究，不仅有助于天津市本地区房地产业乃至天津市整体经济的持续健康地发展，更有助于房地产周期理论的研究向前发展。71天津市房地产业发展研究§5-2房地产周期波动的一般理论5-2-1经济周期定义 经济的周期波动是西方宏观经济学研究的重点之一，产生了多种理论、学说。如凯恩斯需求经济学说、里根供给经济学说、熊彼得的创新理论、希克斯经济周期理论和模型等。西方发达国家建立不少官方和非官方的经济监测预警系统。尽管各种学说理论在实践中效果并不明显，但有些理论还是成功和能够被实证的。西方国家经济周期按周期长度分为基钦周期(英国经济学家J.Kitchen于1923年提出，周期40个月，3-4年小周期)，朱格拉周期(法国经济学家C.Juglar于1862年出版了《法国、英国及美国的商业危机及其周期》一书中，提出了资本主义经济存在着9-10年的周期波动，这属于中等长度的周期，故称为中周期)，库兹涅茨周期(1930年，美国经济学家S.Kuznets提出了存在一种与房屋建筑相关的经济周期，这种周期平均长度为20年。这是一种长周期，被称为“库兹涅茨”周期，也称建筑业周期)，康得拉季耶夫周期(俄国经济学家N.D.Codrulieff于1925年提出资本主义经济中存在着50-60年一个的周期，故称“康德拉季耶夫”周期，也称长周期)，熊彼特周期(奥地利经济学家J.熊彼特在1939年出版的两大卷《经济周期》的第一卷中，对朱格拉周期、基钦周期和康德拉季耶夫周期进行了综合分析。熊彼特认为，每一个长周期包括6个中周期，每一个中周期包括三个短周期，他以重大的创新为标志划分周期)。马克思在他的经济论著中，将相邻两次危机之间的经济运行过程看做一个经济周期，即从第一次经济危机开始，到第二次经济危机爆发之间，定义为一个经济周期。每个经济周期都经历危机—萧条—复苏—高涨四个阶段。萨缪尔森在《经济学》中写道：产出、价格、利息和就业的上涨和下降的运动构成了经济周期。“二战”以后，由于科学技术和生产力的快速发展，政府的宏观调控能力和企业适应市场变化能力的不断提高，再没有出现波及全世界，危害极其严重的经济危机。在许多国家，经济发展中上升和下降幅度减小。有的专家把“二战”后的经济发展分为萧条阶段和繁荣阶段，或景气和不景气两个阶段，我们中国则通俗地把经济发展的过慢和过快称为冷和热。世界各种经济学派对经济发展周期性波动的理论概括，虽然存在着若干差异，但在一些本质性的问题上基本是一致的或相同的。即经济发展波动具有的规律性，是由经济发展和运行过程中多种因素综合作用的结果，是由国民经济运行中经济扩张和收缩交替构成的。5-2-2房地产周期的定义房地产周期的定义如同经济周期的定义一样，很难有一个得到大多数研究者都认可的定义。可以发现研究者多是用租金变化率、空置率(Clapp，1993；Hendershott，1997)和建筑活动(Greblerand Burns，1982)等现象来描述房地产周期波动的现象，而缺少对房地产周期进行明确的定义。部分学者认为，英国皇家特许测量师协会1994年编著出版的《理解房地产周期》中关于房地产周期波动的定义较为恰当，即：“房地产周期是所有类型房地产的总体利润率反复出现、周期性发生的，但是无规则的波动，并且这种现象在房地产活动的其他许多指标上也明显具有如此反映，只不过(这些指标)各自或领先或滞后于整体房地产周期。”在国内外研究中用到的“房地产业周期波动是房地产经济水平起伏波动、并表现为一定的周期循环的经济现象，具体表现为房地产业在经济运行过程中交替出72河北工业大学博士学位论文[109]现扩张与收缩两大阶段、循环往复复苏-繁荣-衰退-萧条四个环节”这个描述，被研究者广泛采用。2003年上海的专家在房地产波动规律的研究课题中提出，在经济上升期出现有升有降的波浪式发展应叫做良性波，这是一种房地产周期新的定义。5-2-3房地产周期波动的类型房地产周期波动从不同的角度划分，有多种类型。其中，Pyhrr和Born(1999)对房地产周期及其相关周期进行了分类，共分为三大类周期：房地产实物市场周期、房地产投资周期和国际房地产周期。如表5.1所示。表5.1房地产周期波动Pyhrr和Born分类法Table5.1GroupedbyPyhrrandBornofrealestatecyclefluctuation类别详细内容需求周期(吸纳周期)；供给周期(建筑周期)；出租率周期；季节周期；各类房房地产实物市场周期地产周期；长周期；短周期资产生命周期；资产所有权周期；租金率周期；出租率周期；营运支出周期；房地产投资周期资本支出周期；资本化率周期；资产组合周期国际房地产周期宏观(国家、区域)周期；各类房地产产周期；货币周期；贸易周期不同国家的房地产周期都具有自身的特点，都有一些共同和不同之处。根据我国的现实情况，房地[110]产周期波动类型有以下几种，如表5.2所示。表5.2我国房地产周期波动分类法Table5.2Therealestatecyclefluctuation’sclassificationofChina类别详细内容 可以将我国划分为东部、中部、西部；可以按照各个城市划分，如北京、广区域房地产周期州、成都等；可以按照城市内的行政区划分，如天津市的南开区、和平区等。住宅(包括普通住宅、高级公寓、别墅等)；办公用房(包括甲级写字楼、乙级物业类房地产周期写字楼等)、商业用房、厂房、仓库等。经营类别房地产周期房地产租赁市场周期和房地产销售市场的周期。“古典周期”指的是经济扩张表现为绝对上升，经济收缩表现为绝对下降；经济增长率房地产周期“增长周期”指的是经济增长率在扩张期呈上升趋势，在收缩期呈下降趋势，但是绝对水平并未下降(我国就是这种周期)。短周期(持续时间为40个月)；中周期(持续时间为9-10年)；长周期(持续时时间长短房地产周期间为15-25年)。由于房地产的强地域性，因此根据不同区域划分房地产周期，从而有针对性地研究不同区域的房地产周期具有一定的现实意义。区域划分的大小，可以完全根据研究需要来定。但如果划分地区过大，实际意义可能不大；划分地区过小，则也可能因为区域之间的差别不大而失去意义。房地产周期的分析还应该根据实际需要选择相应的市场类别和相应的经营类别。73天津市房地产业发展研究5-2-4房地产周期波动阶段解说房地产业的周期波动是房地产业运行发展过程中的扩张与收缩的交替循环，是由于供给和需求协调不顺产生的。房地产周期可以分为四个阶段：复苏、扩张(繁荣)、收缩、衰退(萧条)。供给由于建造时滞等原因，往往落后于需求的变化，因此空置率、价格和租金就会发生波动，如图5.1所示，各个阶段供给、需求、空置率及租金的变化描述。扩张阶段供需平衡点收缩阶段供给开始增加，需求继续上升，供给增长率超过需求但需求快于供给，空置率继续下增长率，空置率开始降，租金增长率保持上升上升，租金增长率上升，但有所减缓长期平均空置率供给减少，供给较少，需求增长加快，空置需求增长减率下降，租金增长率稳定或小步慢，空置率上升继续上升，复苏阶段租金增长率衰退阶段 开始下滑图5.1房地产周期波动阶段解说图Fig.5.1Thestagecommentaryofrealestatecyclefluctuation5-2-5房地产周期波动成因分析西方经济学家的理论是把“供大于求”作为下行拐点，“供小于求”作为上行拐点。就我国国民经济的周期波动来看，大多数情况却是在需求旺盛，拉动经济过热的情况下，主动进行调控着陆的，而不是在“供大于求”的情况下被迫调整的。我国房地产业既处于产业恢复期，又处于宏观经济高速成长期，在多数时段，需求是旺盛的。因此，我国房地产周期波动，也并不是因为出现“供大于求”才导致从波峰上滑下来，而是由于在需求拉动之下，房地产业投资过快扩张引起宏观经济过热或结构失调，主动采取调控措施的结果。因此，我国经济生成周期波动的原因与西方经济学家们所分析的生成原因似乎有不同之处。对此，还要进一步研究。美国学者亨利.乔治(HenryGeorge)认为，地产投机是导致房地产业景气循环和房地产周期波动的主要原因。奥地利学派认为，中央银行放松信贷条件、降低利率将导致建筑投资的成本降低，刺激房地产业景气上升；相反，加强信贷管制、提高银行利率则会导致建筑投资成本上升，引致房地产业景气衰退。美国学者的土地投机说和奥地利学派的金融管制说，在解释房地产景气循环和房地产周期的成因方面虽都不完善，但均比古典的经济周期学说有很大的进步。也有学者认为应该把两个学说结合起来，即[111]综合土地投机和金融因素便可有效地解释房地产周期、甚至宏观经济周期。关于房地产周期成因的理论分歧，除了因为学术界对房地产周期的定义彼此不同，还由于房地产业具有很强的区域性，不同地74河北工业大学博士学位论文区的房地产景气循环和房地产周期可能会有彼此不同的地方性原因，即使同一个地区、不同的经济发展阶段上其房地产业景气循环及其周期的原因也可能彼此不同。 [112]彭建文和张金鹗研究认为，1970年以来台湾省房地产业经历了三次大规模的波动。第一次和第二次波动主要因为当时台湾岛内住宅供给短缺、国际石油危机导致通货膨胀加剧诱发房地产资产需求剧增，供不应求导致房地产景气上升；第三次循环则主要由社会上游资过多、投资渠道不畅引起的。[113]张元瑞(2002)研究指出房地产业的周期波动，其主要原因包括外部原因和内部原因两部分。外部原因：即受国家宏观经济波动的影响。宏观经济的波动必然影响国民收入及国民收入的初次分配和再分配，决定房地产市场的兴衰。随着经济全球化的进程，外部原因还应包括世界经济波动对我国房地产业的直接和间接的影响。直接影响是指外国人在我国境内购置房地产数量的变化，间接影响是指由于世界经济波动对我国经济的影响，从而对我国房地产造成的影响。内部原因：即房地产行业经济本身的原因。(1)行业经济发展与宏观经济发展不协调，其中包括行业经济超前和滞后两种情形。尤其表现在房地产业超前于宏观经济发展，房地产业生产的增长超过了社会购买力的增长。即通常说的“过热”。而其根源是上述的自发调节性，导致行业发展到了供大于求的极端。(2)产品结构、价格、质量、服务等不适销对路，阻抑了市场的有效需求。如果国民经济处于稳定持续增长，宏观经济对行业的影响不大，那么就要着力来研究行业发展的内部原因，并发挥社会主义市场经济的优越性，对其进行调控。 [49]2005年张元瑞，采用西方经济学家比较普遍地认为的经济波动是乘数-加速原理结合的作用的原理，对我国周期波动的成因进行了理论分析。乘数原理是指：在一定的消费需求下，投资的增加可直接或间接地导致国民收入和就业的若千倍于投资增量的增加，反之投资的减少也会直接或间接地引起国民收入和就业的若干倍于投资减量的减少。加速原理是指：当国民收入(或产量)与上年比较的相对量增长时，会引致投资和加速增长。反之当国民收入(或产量)的相对停止增长或下降时会引致投资的加速减少。当投资增加时，首先因乘数原理的作用，会引起国民收入的大幅增加而随着收入的增加，因加速原理的作用，又会引致投资大幅增长，从而形成螺旋式上升的经济扩张。当经济扩张达到极限，即供大于求时投资就将减少或者停止。当投资减少时，因乘数原理的作用，国民收入就会大幅减少。收入减少后，因加速原理的作用，又引致投资大幅减少从而形成螺旋式的下降。当收入(或产量)下降到极限、即供小于求时在一定的消费需求下，就会增加投资，经济又按上述原理重新回升。如此便形成了周期性的经济波动。房地产业周期波动可以是单一指标来衡量，也可是用数个指标进行综合评价的，目前没有一定律，不同地区指标选取的内容不同。75天津市房地产业发展研究§5-3发达国家和地区周期阶段研究5-3-1欧洲工业化国家房地产周期[114]20世纪70年代以来，欧洲工业化国家的房地产市场大致经历了三轮周期。第一轮周期，20世纪70年代初期-80年代中期。70年代初，各国出现较为严重的通货膨胀，房地产被广泛地用作一种投资保值的工具，促成了1973和1979年的全球房地产市场繁荣。此后各膨胀实行紧缩性货币政策，促使房价开始回落并低于长期趋势，到80年代中期跌入谷底。第二轮周期，20世纪80年代中期-90年代中期。80年代抵押贷款市场管制的放松推动全球房地产价格的大幅上升，1986-1989年，欧洲国家的实际房价开始回升。1989年柏林墙倒塌后，东欧的移民不断涌入，驱动西欧国家的房价上涨。1991年前后，房价达到峰值，随后实际房价进入下降周期，一直持续到90年代中期。第三轮(本轮)周期，20世纪90年代中期-现在。90年代中期，欧洲国家的房价开始上涨，而且上涨势头似乎没有受到21世纪初股市泡沫破灭和全球经济低迷的太大影响。从各国房价上涨的起始日期算起，到2005年末，爱尔兰的实际房价累计上涨265%，荷兰上涨194%，挪威上涨142%，英国上涨140%，丹麦上涨134%，西班牙上涨130%，瑞典上涨91%，法国上涨90%，意大利上涨54%，芬兰上涨50%。2006年欧洲房地产市场出现降温的迹象，但丹麦、瑞典等国家的房价仍保持强劲的增长。5-3-2美国房地产周期 [115]美国的房地产业周期较长。美国是世界经济第一强国，房地产业和汽车产业曾拉动着美国经济快速发展。但美国的房地产也曾潮起潮落，有过辉煌，也有过衰落。美国房地产业大致按18-20年的频率完成一次周期循环波动，是按著名的库兹涅茨周期模式(18-20年)进行的。美国的房地产业从1870年的繁荣期经1876年低潮期再到1887年高潮期，历时18年。1887年高潮期转入1896年低潮期后重新回到1904年的繁荣期，仍历时18年。1904年繁荣期转入1916年萧条期再回到1923-1925年的繁荣期，历时20-22年，其间插入了一个较小的循环期，即1916年萧条期-1918年繁荣期-1920年衰退期。1925年繁荣期经1933年萧条期再回到1945年的繁荣期，历时21年。此后从1955年繁荣期经1964年衰退期后再进入1972年的繁荣期，历时18年。5-3-3日本房地产周期日本的房地产业周期较短，大约是7年，符合朱格拉周期(6-7年)。日本金融盛行的“753大风暴”的说法，同样也说明了房地产业每7年循环一次。据日本税厅的资料，截至2004年1月1日的地价与2003年年初相比下跌5%，是连续12年下跌。与1992年相比，日本地价只及当年的1/3左右。随着经济强劲复[116]苏，日本整体地价跌势目前有所放缓。日本房地产周期(1955-2000年)归纳分析如表5.3所示。76河北工业大学博士学位论文表5.3日本房地产周期分析Table5.3TherealestatecyclefluctuationanalysisofJapan周时间城市的地价上涨指标详细说明期1957年(28.1%)波峰1955年后日本经济全面恢复；同年公布《经济自立周1955.9-1958.31955-19661958年(21.9%)五年计划》(1956-1960)，经济进入全面发展工业阶段，期(11年)1961年(42.5%)波峰工业用地需求增加，1961年工业用地价上涨87%。有6年一1958.3-1966.31966年(5.2%)地价平均年上涨率超过20%。1966年降至10年来的谷底。1969年(3.1%)1970.7-1971.12长达17个月日元不景气，房地产投1966.3-1972.31970年(22.8%)波峰资下降。1972年(13.2%)周1972年6月，《日本列岛改造计划》的提出引发了新1966-1975期一轮的土地投机热潮。日本进入高速城市化阶段，引起(9年)二1973年(25.1%)波峰对住房的大量需求，促使住宅用地地价的上涨，并带动1972.3-1975.31975年(6.2%) 其它用地地价上涨。1973.11-1975.3，16个月的石油危机造成经济不景气，1975年全国市街地价格指数由1974[117]年的46降为44。全国地价平均上涨5.5%，六大城市地价平均上涨率为6.6%，远低于前两个周期的增长率。由于战后出生者进入购房期，住宅需求大增，一方面导致住宅用地价格周涨幅大大高于其它用地，全国住房用地以及六大城市住1975-19851981年(8.7%)波峰期前6年为扩张期房用地涨幅(11.9%、17.40%)都明显高于平均用地上涨率(10年)1985年(2.8%)谷底三(8.0%、11.2%)；房地产开发商不断地投资开发建设高层公寓，扩大房地产供给。从房地产区域结构来看，不论是平均地价还是住宅地价，大城市地价涨幅均高于全国[118]平均水平。1985年(8.3%)地价上升由于兴起在东京商业中心建写字楼的需周1985-19891985-19931988年(10%)波峰要，引起东京商业用地价格急剧上升。期(8年)1991年，达到波峰1990年地价上涨趋势稳定，土地政策的实施使地价四1989-1993[119]1992年起进入收缩期出现回归。1991年，全国市街地价格指数高达110.4。全国地价格指数持续下降，1997年东南亚金融危机周1993年后后，日元大幅贬值，经济增长率大幅下滑。2000年全国期1993-2000进入长期萧条期(7年)地价平均下降达4.9%，连续9年持续下降，其中住宅用地五[120]下降4.1%；商业用地下降8.0%。5-3-4香港房地产周期1945年二战结束后，香港房地产业大约7-8年为一次周期循环波动，按朱格拉周期模式进行的。1968-1975年。海外资本涌入香港，外流资本及人才纷纷返回，特别是1970年代初，房地产商利用香港股市火爆之机，大量上市筹集资金，使香港房地产业迅速从萧条中复苏，形成1968-1973年的持续增长与繁荣。随后股市崩溃，石油危机引发经济衰退，出现了1973-1975年的低潮期，期间地价下跌近9成。这个周期历时8年，前5年上升，后3年下跌。77天津市房地产业发展研究 1976-1984年。香港1976年成为世界第三大金融中心，内外环境俱佳，于是房地产市场再次复苏，并在1981-1982年初达到高峰，每平方英尺楼价由200港元升高至1200港元，由于1982年中英关于香港问题的谈判，加之受世界性经济危机影响，香港房地产市场大幅下挫，地价下跌4-5成，楼价平均下跌3成左右。到1984年，香港房市仍处于低潮期。此周期历时9年，前6年上升，后3年下降。1985-1992年。香港的房价从1984年见底反弹上升，1989年上半年房价比1984年上升30%。1991年海湾战争结束，房价进一步上扬。但1991年底因银行减少按揭成数及其他防止炒作措施，楼价适度回落，1992年投资渐趋清淡。这个周期历时8年。5-3-5台湾房地产周期据1970-1992年有关资料，台湾地区房地产波动大约5-6年循环一次。台湾在1970-1974年、1975-1981年、1982-1986年、1987-1992年分别完成一次波动循环。房地产业发展的周期性波动是其发展中必然遵循的经济规律，虽然各国房地产周期波动的原因不尽一样，但却遵循周期性波动的规律，国内外都如此，难以避免。§5-4我国房地产周期阶段研究5-4-1我国房地产发展阶段分析改革开放以来我国房地产发展大体可分为6个发展阶段，如图5.2所示。78河北工业大学博士学位论文第一阶段：理论突破和探索阶段（1978-1986）1978-1979年邓小平提出城市居民自购自建住房等观点，理论界提出住房商品化、土地产权等理论。1980年开始推行住房商品化试点改革。1980年9月，北京市住宅统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1980年10月，国务院同意征收城镇土地使用费。1982年在住房制度改革方面，国务院在4个城市进行“三三制”售房试点，即售房款由政府、企业、个人三者分担。1984年正式把房地产业列为独立行业。10月，扩大城市公房补贴出售的试点范围，到1985年底，扩大到160个城市和300个县镇。国家计委城乡建设环境保护部发布了《城市建设综合开发暂行办法》，带有政府职能的开发公司向企业转轨，开发投资资金来源出现多元化。形成了转轨时期中国房地产业发展的第一个高潮。 第二阶段：市场化的起步阶段(1987-1991)1986年开始，我国房地产市场化进程正式拉开了序幕。1987年深圳率先开展土地使用权招标、拍卖。1988年一系列关于土地出让转让的法律、法规、条例先后颁布，构成了中国城市土地市场的基本框架。1990年全国性的通货膨胀，加房地产市场出现了第一次低谷。第三阶段：市场化的激进阶段(1991-1993)1990年，上海房改方案的出台，房改出现了“全方位，多方面，综合配套改革”的局面，住房公积金制度的建立。1991年，我国房地产市场建设全面起步。国务院先后批复了24个省、区、市的房改方案，房改在全国全面推行。1992年，房改全面启动，房改机构逐步健全。住房公积金制度全面推行。1993年，建立三级住房基金和发行住房债券。政府提出“安居工程”计划，面向中低收入居民的经济适用住房建设得以迅速发展。房地产开始成为我国经济发展的一大热点，但部分地区结构失衡，泡沫严重，市场激进。第四阶段：市场化的调整阶段(1994-1996)1993年下半年采取宏观调控措施，控制投资规模，调节房地产经营收益和投资结构，规范房地产市场行业。在结构上导致了大量高级住房的过剩与城市居民基本住房严重短缺的非均衡现象。受整个宏观经济的影响，加上1992年房地产市场的超常增长，我国的房地产业在此经历了一个很长的下滑阶段，并出现了房地产业的第二个低谷。第五阶段：市场化的复苏阶段(1997-1998)1997年，我国经济成功地实现了软着陆，整个国民经济全面复苏，我国房地产业迎来了一个新周期的缓慢复苏阶段。1994年7月发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》标志着房地产市场进入规范化管理阶段。在政府的宏观调控下，房地产市场经过低迷、消化吸纳期后，由于巨额空置量的影响，进入缓慢复苏阶段。这一阶段的房地产市场发展更多地表现出在市场需求条件约束下的理性发展。在国家政策的引导下，住房正成为新的消费热点和新的经济增长点。第六阶段：市场化的蓬勃发展阶段(1999-现在)图5.2我国房地产发展阶段分析图Fig.5.2Theperiodanalyseschatofchinarealestate’sdevelopment79 天津市房地产业发展研究5-4-2我国房地产周期阶段研究不论欧洲、美国、日本、香港和台湾，还是我国内地都要面对房地产周期波动的发展。房地产周期发展有其规律性和必然性，虽然各地区房地产周期波动的原因以及周期划分不尽相同，但总是客观地发[49]生，这是经济发展的规律。2005年张元瑞在《中国房地产业发展的周期波动》的研究中指出我国房地产业周期波动大概是4-6年。它是介于基钦周期(2-3年)和朱格拉周期(6-7年)的一种新周期。这是与我国宏观经济的周期波动规律密切相关的。房地产业是国民经济的寒暑表，房地产的波动周期必然与之相对应。关于我国房地产业发展周期性阐述，国家发改委宏观经济研究院发展研究室也(2005)认为我国房地产发展呈波浪式周期性发展。国内很多学者对中国的房地产周期阶段作了划分。对于周期的划分，存在不同的思路和不同的标准，代表性的划分办法总结如表5.4所示。表5.4我国房地产周期阶段划分部分研究成果汇总表Table5.4PartachievementsinscientificresearchcollectiongraphofChinarealestatecyclefluctuation研究人周期序号阶段划分年限研究人周期序号阶段划分年限周期11981-19866周期11986-19905何国钊赵凤启曹振良等周期21987-19893周期21991-19966(2007)(1996)周期31990-19956周期31997-200610周期11978-19868周期11986-19905王军武谭刚周期21987-19914周期21991-19966王轶(2001)周期31992-19943周期31996-20004(2006)周期41995-20006周期42000-20066周期11981-19866周期11979-19857刘学成周期21987-19904李海波周期21986-19905(2001)周期31991-19955(2006)周期31991-19988周期41996-19994周期41999-20068曲波周期11979-19857周期11979-19835黄正军谢经荣周期21986-19916周期21984-19907赵冬王玮周期31992-19933周期31991-19977(2006)(2003)周期41994-19953周期41998-20058 分析数据来源：曲波，谢经荣，王玮.中国房地产周期波动的评介与探析.中国房地产金融.2003(2)：10-13；王军武，王轶.浅析宏观调控政策对我国房地产周期波动的影响.华中建筑.2006(12)：28-29；李海波.从经济周期看中国房地产发展.经济问题.2006(9)：22-23；黄正军，赵冬.中国房地产投资周期波动实证分析及预测.重庆建筑大学学报.2006(8)：110-113；赵凤启.对我国房地产周期波动问题的几点思考.中国高新技术企业.2007：175-176。何国钊，曹振良，李晟等(1996)研究得出1981-1995年我国房地产平均5年一次周期，选用房地产商品房价格等8项指标通过单指标分析以及综合分析方法对我国房地产周期波动进行研究。谭刚(2001)研究得出1978-2000年我国房地产平均也为5年一次周期。曲波，谢经荣，王玮(2003)采用商品房销售面积年增长率作为指示指标研究得出1979-1995年我国房地产平均为4年一次周期。王军武，王轶(2006)研究得出1986-2006年我国房地产周期为4-6年。李海波(2006)研究发现截至2006年，房地产业已持续7年增长，中国的房地产还处于发展阶段，市场经济并不成熟完善，具有不确定性。但各阶段的起伏周期均未超过10年，而且衰退期和低谷期比较短。得出1979-2006年我国房地产周期为5-8年。80河北工业大学博士学位论文 黄正军，赵冬(2006)研究1979-2006年我国房地产周期为5-8年。从我国房地产投资萌芽到土地使用制度、住房制度改革试点，海外投资涌入，民营经济的快速发展，房地产投资1985年出现投资波峰；1989国内政治风波的影响，1990年房地产跌至谷底。1991年后市场经济地位逐步确立，1993出现波峰。随后，国家宏观调控政策实施，行业进入衰退阶段。1997年亚洲金融风暴，我国房地产业也随之进入了萧条阶段。1997年后住宅产业政策和住房制度的改革以及城市化进程的加快，房地产业加速回升，投资增幅均在30%左右。2003年后，因局部地区出现投资过热，引发新一轮宏观调控，房地产投资增速开始下降。赵凤启(2007)将1986-2006年，我国房地产分为3次周期，前两个周期分别为5年和6年，第三个周期为10年。1987和1988年是扩张期，1989和1990年进入收缩期；1991-1993年是扩张期，1994-1996年是收缩期；1997年后，随着经济体制改革的逐步深化，经济周期的扩张收缩比有提高的趋势。§5-5天津市房地产周期波动影响因素分析5-5-1房地产周期波动影响因素分类房地产是一个关联性很强的行业，影响房地产周期波动的因素很多且彼此相关、互相影响，房地产周期的影响因素可分为内部因素和外部因素。内部因素是指，由房地产经济体系本身内在原因产生的房地产市场自身的因素；外部因素是指，由房地产经济体系以外的原因产生的整体社会和经济环境中的因素。外部因素通过内部因素起作用。房地产的周期波动大都是内部因素与外部因素共同作用的结果。房[121]地产市场的内部因素主要包括：时滞、生产者和消费者的心理因素、技术革新和设计理念革新因素等；外部因素主要由国民经济、政策法律措施、社会和文化等构成的。根据各种因素的经济属性或社会[122]属性，可分为经济因素、政策因素、金融因素、心理因素、人口因素、国际因素、自然因素等。此分类方法中起主导作用的是经济因素，其他各因素的作用，一般要通过对经济因素的影响而显现。如图5.3所示房地产市场周期波动影响框架。房地产市场周期波动影响因素政策因素国际因素人口因素自然因素技术因素心理因素政治因素经济因素体制产与业制价政度格策改工政革资策的货政币策财政因政策素需政求策供冲给击战冲争击金冲融击人冲口击人自口然气的增候流减自变动然化性新灾发害新展发工明艺乐技观术悲情革观绪新心情理绪组预织期体制制度发因展素利因润素资成—源本产供价业给格结收因等构支素参比等数重基因本素经济因素图5.3房地产周期波动的影响因素Fig.5.3Theinfluencingfactorsofrealestatecyclefluctuation81天津市房地产业发展研究 房地产周期波动的影响因素分类标准并不规范，本论文结合前人几种不同的分类方法，对天津市房地产周期波动的影响因素进行分析，影响因素来自房地产经济系统内部和外部两方面，涉及经济、政策、城市化进程和心理等方面。5-5-2经济因素分析影响房地产周期波动的经济因素，主要包括：宏观经济波动的影响、房地产投资波动的影响以及房地产市场供求关系变动的影响三方面。5-5-2-1宏观经济1、房地产业与宏观经济的关系房地产业的发展既要受到宏观经济的制约，同时也能促进或制约宏观经济的快速、协调、稳定增长。常说房地产业是宏观经济的“晴雨表”。房地产业和国民经济又是协调发展的关系，房地产业运行良好，会极大地促进宏观经济的发展，通过较强的产业联系带动了其它相关产业的发展，特别是促进了现代城市的建设和区域经济的发展。[42]研究发现，我国GDP对于房地产经济有显著的单向作用，GDP的走势对于房地产经济的发展有决定性的影响，根据GDP的走势可以较好的预测房地产经济的走势。GDP的波动会引起房地产经济更加剧烈的波动，一旦GDP出现下滑趋势，将给房地产带来巨大的负面影响；而GDP的持续上涨，会给房地产经济的发展带来持续的信心。美国经济学家西蒙库兹涅茨的统计分析，宏观经济增长率与房地产业发展存在十分紧密的关系。如表5.5所示，房地产业发展水平与宏观经济增长率高度相关，宏观经济增长率越高，房地产业发展速度越快。房地产业与宏观经济增长水平的高度相关性，还说明在经济的不同发展阶段，房地产业的发展水平有所区别。自2000年以来，天津市GDP增长率都在10%以上，尤其近几年达到15%以上，因此，可以得出天津市房地产业正处于飞速发展阶段的结论。[123]表5.5房地产业发展状况与宏观经济发展速度的关系Table5.5Therelationshipbetweenrealestatedevelopmentandmacroeconomicdevelopmentspeed宏观经济发展速度房地产业发展状况小于4%萎缩4%-5%停滞甚至倒退5%-8%稳定发展大于8%高速发展10%-15%飞速发展2、天津市房地产周期与宏观经济周期比较分析绘制出房地产业增加值和GDP的关系图，如图5.4所示。82 河北工业大学博士学位论文5000160GDP（亿元）房地产增加值（亿元）1404000120100300080200060401000200019931994199519961997199819992000200120022003200420052006图5.4天津市房地产业增加值与GDP比较Fig.5.4TheaddedvalueofrealestateinTianjincomparedwithGDP根据图5.4，天津市房地产业增加值和GDP的走势大致相同，天津市房地产周期与GDP密切相关，SPSS软件分析，天津市房地产业增加值和GDP之间的相关系数为0.943，说明它们相关性较强。5-5-2-2房地产投资1987年中共中央十三大报告指出，社会主义市场体系应当包括房地产生产要素市场，是我国房地产市场观念的根本转变。1998年九届全国人大一次会议上，房地产建设被确立为我国新的经济增长点。正确认识房地产投资波动及其与我国经济周期的关系，对我国房地产业的发展有举足轻重的作用。我国房[124]地产业发展的情况特殊，相关数据相对缺乏，二者关系的探讨多限于定性讨论，鲜有定量分析。天津市房地产开发投资1990-1992年间增长缓慢，年投资额低于50亿元，房地产开发投资处于起步的初始阶段，总体投资规模不大，尚未成为固定资产投资的重要组成部分，投资侧重于土地的成片开发投资。1993年7月天津市提出了用5-7年的时间基本完成成片危陋房屋改造任务(危改工程)，给天津市的房地产业带来了巨大的历史机遇，同时促进了天津市房地产业长足的发展。房地产投资额逐年递增，1998年突破了100亿元。2003年天津市提出加快海河沿线开发，把海河——天津市的母亲河打造成世界名河，同时加大了市政基础设施投资建设力度等等，促进了房地产投资额的进一步增涨，投资额超过200亿元。利用回归分析方法，用商品房销售面积的变动来反映房地产经济波动趋势，建立商品房销售面积(S)与房地产投资规模(I)之间的回归模型，数据如表5.6所示。tt83天津市房地产业发展研究表5.61990-2006年天津市商品房销售面积与房地产投资额数据表Table5.61990-2006Tianjincommercialhousesalesand realestateinvestmentdatatable年份199019911992199319941995199619971998销售面积(万平方米)38.6044.7247.5853.1160.01146.58129.39195.51249.39房地产投资额(亿元)2.53.24.618.125.769.471.580.8106.7年份19992000200120022003200420052006销售面积(万平方米)258.31391.76537.48564.00786.50847.031408.371458.6房地产投资额(亿元)117.0134.0161.3175.8211.4263.9327.5402.322SPSS软件回归分析，得出模型：S=??，15.09+3.12IR=095，.8F=318。.09tt计算结果可知，天津市房地产投资规模与商品房销售面积之间联系紧密，投资波动与房地产周期波动高度相关，如图5.5所示。5001600房地产投资额(亿元)销售面积(万平方米)40012003008002004001000019901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006图5.51990-2006年天津市房地产投资额逾房地产销售面积趋势图Fig.5.5Thetrendmapofcommercialhousesalesandrealestateinvestment5-5-2-3房地产供求关系(1)定性分析[125]周期波动理论的市场经济的一般规律是：供小于求→刺激价格上升→利润增加→刺激投资规模扩张→商品供应量增加→供大于求→价格下降→利润减少→投资规模缩小→商品供应量减少→供小于求，如此循环往复，暴露了市场经济的一个重要弊端，即自发调节性。由于利益(利润)驱动的作用，往往驱使供求关系走向两个极端，出现供大于求或供小于求。就是说，在经济发展的过程中，有两种对立的因素同时发生作用：一种是由于追逐超额利润而扩大生产规模，所引起的一系列有利于生产和市场扩大的促进因素；另一种是由于社会购买力落后于生产增长，或短期内的市场饱和现象所引起的一系列限制生产和市场扩大、甚至使扩大再生产发生中断的制约因素。两种因素在不同时期的各自消长，导致供求关系不断发生变化，从而使再生产不断出现扩张和萎缩的周期性波动。84河北工业大学博士学位论文 [126]不同阶段房地产周期波动过程的影响有所区别，分析如下：第一阶段：失业率高、经济体系呈现出扩张局面、政府实行扩张性宏观财政政策，同时采取适度的通货膨胀、抵押贷款利率低、人口及家庭规模增加而收入也呈增加趋势。受此影响，住宅需求增加。第二阶段：房地产交易趋于活跃，房价上升，建造成本增加，房屋销售良好，投资及投机者进入市场，抵押贷款利率降低，从而导致房屋需求扩大，房屋供给不断提高以满足不断增长的需求。第三阶段：房地产需求稳定增加，因开发商大量投资兴建房屋造成供给过剩，房地产需求趋于饱和，房地产存货和空置率开始增加，投资利润下降，同时宏观经济方面也出现通货膨胀率快速上升，利率上升，贷款难度增加，房价开始下降。第四阶段：房地产活动开始趋缓，房屋销售难度增加，空置率逐渐提升，有时可高达20%-30%。宏观经济活动趋缓，失业率增加，同时因通货膨胀率太高而导致实际收入下降，信用紧缩，进而带动房地产周期处于衰退阶段。(2)房地产供给对房地产周期波动的影响房地产供给是指房地产企业在某一特定时期内，在一定价格水平上愿意并且能够出售或出租的房地产商品数量。2003年以来，天津市房地产开发投资额保持在20%以上的年增长速度，投资总量从1991年的2.49亿元一路攀升到2006年的402.32亿元。竣工面积在2000-2006年间，平均年增幅保持在21.98%，尤其2004年以来，竣工量突破1000万平方米。1997年以来，施工量一直保持增长态势，2006年施工量达到3000万平方米以上。具体情况，如图5.6所示。图5.61991-2006年天津市历年施工房屋面积和竣工房屋面积趋势图Fig.5.6ThetrendmapofTianjinhousingconstructionareaandcompletionofhousingarea,1991to2006采用房地产业增加值代表房地产周期波动趋势，对房地产业增加值与竣工房屋面积、房地产增加值与施工房屋面积进行相关分析，相关系数分别为R=0.91和R=0.926，施工房屋面积、竣工房屋面积和房地产周期有很强的相关性，施工房屋面积和竣工房屋面积的变动对房地产周期波动的影响很大。(3)房地产需求对房地产周期波动的影响 1997-2006年间，天津市商品房销售面积保持高速增长，年均增幅25.99%，商品房销售面积与竣工量之间的缺口逐渐加大，表明市场的吸收能力不强。商品房销售额在2001年突破100亿元，随后销售额增长速度继续增加，2003年以来保持在30%以上，到2006年销售额达到696.27亿元。而且自2000年以来历年商品房销售额的增长速度均超过了当年房地产投资额的增长速度。85天津市房地产业发展研究天津市商品房销售面积与销售额情况如图5.7所示。图5.71991-2006年天津市历年商品房销售面积与销售额趋势图Fig.5.7Tianjincommercialhouseareasandsalestrendsmap,1991to2006经分析得知：销售额(S)与房地产业增加值(Z)的相关系数R=0.906，回归方程为：S=19.94+0.38Z。销售额每增加1亿元将导致房地产业增加值增加0.38亿元，可见销售额对房地产业的发展具有至关重要的作用。再以销售面积(M)为自变量，房地产业增加值(Z)为因变量进行回归估计可以得到回归方程：Z=4.38+0.15M，相关系数R=0.977，说明销售面积对房地产周期有明显的带动作用，销售面积的变化对房地产的周期波动影响非常重要。5-5-3政策因素分析中国房地产经济政策存在明显的周期性特点，扩张政策与紧缩政策交替变动构成中国特有的“政策周期”。国内关于房地产周期成因的解释主要强调投资和政府行为两方面原因。谭刚将政府行为作为影响我国房地产业周期波动的主要影响因素，刘学成认为我国出现的房地产短周期发展就是由于体制政策等外部原因强大作用的结果。十几年来，我国的房价经历了三次大的变化，而这三次房价变化的主要动因都与国家的政策变化相关。政策变化的必然波动是要经过一段时间消化的，尤其是房地产的政策调整均有一个传导过程的滞后期。 如表5.7所示，我国房地产政策自1978年以来经历多个周期循环。1992-1993年第一轮房价高涨的原因主要来自于土地有偿出让。第二轮房价上升是在1998年23号文件，停止住房福利实物分配之下产生的。第三轮增速原因则是土地出让制度政策的变化。相反，我国房地产的低潮也分别处于宏观政策收缩阶段。自1998年采取货币化分房以来，宏观政策一直致力于扶植房地产的发展，金融机构提供大量的个人住房贷款，与此同时房地产开发商融资成本也大幅降低，经营城市土地的概念让政府从土地的开发成本中谋求了额外的城市发展的财力。这种财力助推了政府基础建设、形象工程和城市化进程的速度，加大了征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求。直至2004年，新一轮的宏观调控政策逐渐趋紧，这必[52]将预示我国房地产将迎来又一个高速发展后的调整期、低落期。86河北工业大学博士学位论文表5.71978年以来我国房地产政策周期与房地产发展周期对照表Table5.7Contrasttableofpolicycycleanddevelopmentcycleofrealestateofchinafrom1978年份政策内容发展状况1978-1984推行十年规划，整顿、改革调整期1985-1988扩大房地产发展、推行住房改革发展期1989-1990治理整顿、压缩银根、缩小投资规模低落期1991-1995加快房地产业发展、土地有偿出让、深化房改发展期1996-1997适度从紧财政政策和货币政策低落期1998-2004促进房地产发展，取消实物分房，土地招、拍、挂发展期5-4-3-1产业政策(1)我国出台的相关产业政策与天津市房地产周期分析每一次国家出台的关于房地产业的政策都会对房地产的供给和需求产生重要影响，进而推动房地产周期的发展，产业政策对天津市房地产周期发展产生重要的影响。具体如表5.8所示。表5.8中国房地产政策周期及其对天津市房地产业的影响Table5.8China'srealestatepolicycycleanditsimpactontherealestateindustryinTianjin年份政策内容政策对天津市房地产业的影响治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化房地产企业经营机制改革的通知；压缩基建规模，紧缩银根；引进外资；宣1990-1992年，天津市房地产稳定1990-1993布治理整顿结束；开放房地产价格；扩大市场调控范围；下放增长，1993年快速增长并达到波峰权力；发放开发消费贷款 房地产进入繁荣阶段，房地产投加强房地产市场宏观管理，开展房地产开发经营机构全面1994-1995资、施工面积增长迅速，房地产业增加检查；颁布《房地产管理法》；整顿金融秩序值增幅在1995年达到38.8%天津市房地产稳定发展，在1998加大住房抵押贷款力度；改革住宅公积金制度；促进住房1996-1999年投资、施工面积增长明显，但随即又二级市场的建设和完善开始回落对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展；加大2000年房地产业增加值增幅较大，房地产开发投资力度，拉动经济增长；出台了《招标拍卖挂牌开发投资和商品房价格开始复苏，销售2000-2002出让国有土地使用权的规定》；发布《关于整顿和规范市场秩额增长放缓。随后，房地产总体形势开序的通知》、《关于规范住房交易手续费有关问题的通知》等始衰退。并在2002年进入谷底发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、2003年天津市房地产开始复苏；《使用权招标拍卖挂牌出让情况执法检查工作的通知》；房地2004年天津市房地产市场保持快速发2003-2005产开发投资项目的资本金比例由20%提高到35%以上；央行两次展势头，房屋交易旺盛，价格快速上涨。上调个人住房贷款利率；国务院发布《关于切实稳定住房价格2005年居民购买出现了持币待购现象，的通知》、《关于做好稳定住房价格总做的意见》商品现房的销售面积增长率放缓资料来源：由何国钊、曹振良、李晟，中国房地产周期研究，《经济研究》1996年第12期；胡小芳，房产市场周期波动与预警系统研究，华中农业大学研究生学位论文，2004年；陈少围，贾晶，房地产市场宏观调控的回顾分析，《中国发展》，2007年3月，整理而得。87天津市房地产业发展研究(2)产业政策对房地产周期的影响 产业政策对房地产周期的影响主要从产业结构和产业技术进步与创新两个方面来进行影响的。根据产业关联理论，在分析产业结构政策对房地产周期波动的影响时，可选用前向联系与后向联系系数从供给和需求两个方面来进行分析。房地产前向联系是指房地产通过增加有效供给从而促进总体经济发展，它反映了房地产产出增量所引起的相关产业乃至整个国民经济的增长情况。房地产后向联系是指房地产在发展过程中对其他产业形成投入需求，从而带动总体经济发展，它反映因房地产业投资增量而引起的相关产业乃至整个国民经济的增长水平。一般而言，房地产的前向联系下降时，说明在此期间房地产在产出方面，即通过房地产增加有效供给从而对国民经济其他行业的推动能力方面有所降低，此时房地产市场处于衰退与萧条时期，反之则反。房地产的后向联系上升时，表明在此期间房地产通过自身发展从而对国民经济其他行业形成投入需求，进而推动国民经济发展的作用有所上升，也就说此时房地产市场处于复苏与繁荣时期，反之则相反。根据熊彼特的创新周期理论，房地产产业技术进步和产业技术创新是影响房地产周期波动的重要力量。不同规模的房地产企业对房地产技术创新或开展R&D，当房地产企业的“创新”活动取得成功，房地产企业就会扩大对银行信用和生产资源的需求，房地产价格上涨，导致房地产处于经济繁荣阶段；但当“创新”进一步推广，则会使房地产的盈利机会减少，导致对银行信用和生产资源需求的减少，房地产经济慢慢衰退。5-5-3-1金融政策1、我国金融政策与天津市房地产周期分析20世纪90年代初建设银行江门市分行在全国第一个推出个人住房按揭贷款业务。银行的贷款、拆借资金和自办公司的贷款,助长了当时席卷全国的圈地热和炒地热。1993年天津市房地产业达到了历史上的最高峰。1993年国家开始整顿房地产，并实行从紧的货币政策。1993年人民银行规定专业银行的新增房地产贷款安排纳入当年的信用计划和固定资产投资计划到1996年新增自营性开发类贷款控制很严，只能发放一部分委托贷款。1996年天津市房地产周期达到谷底。 1996年后货币政策开始松动，利率开始回落，1996年到2002年央行八次下调利率，银行可贷资金增加。1998年央行对商业银行实行的规模管理转变成资产负债比例管理，颁布了《个人住房贷款管理办法》，规定所有商业银行对购买自有普通住房都可以发放个人住房贷款，打破了主要由建设银行垄断的房地产金融业务。竞争的加剧，使商业银行之间必然会放宽开发贷款和个人住房贷款的贷款条件，加快了房地产市场的扩张。天津市房地产周期进入上升期。2001年，央行发布《关于规范住房金融业务的通知》，首次对房地产贷款作出详细规定，对房地产开发贷款、个人住房抵押贷款、个人商业用房抵押贷款等进行规范。2003年6月13日，央行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。天津市房地产进入调整期，为新的房地产周期奠定基础。2、金融政策对房地产周期波动的影响金融政策决定了房地产的供、需，主要通过影响房地产供求关系进而影响房地产周期的变动。对房地产而言，由于所需资金投入规模较大，仅靠自有资金难以完成房地产的开发，因此金融政策直接影响着房地产的供给变化。下面从货币供应变动和利率变动来分析金融政策与房地产周期波动的关系。88河北工业大学博士学位论文(1)从直接影响来看，货币供应量增加时，利率下降，银行贷款可供量增加，投资和消费支出增加，开发商开发贷款需求增加，住房供应增加，购房者购房活跃，对抵押贷款的需求增加。随着房地产需求持续上涨，在短期房地产供给刚性的影响下，房地产价格不断上涨，交易量不断增加，结果推动房地产市场进入扩张期。由于价格上升导致货币贬值，在房地产保值升值效应带动下，结果都会加快房地产商品流通对货币的需求限度，出现有效需求不足现象，导致房地产商品积压，空置现象严重，房地产经济处于萎缩阶段。(2)从间接影响来看，货币量的增减会对金融市场供求、利息率和收益等指标产生影响，在这些指标波动的影响下反过来又进一步导致货币支出量或需求量变化，并进而扩展到包括房地产经济在内的宏观经济各个领域，结果引发房地产经济及宏观经济的波动。5-5-4城市化进程因素分析城市化既是推动房地产发展的重要因素，也是产生房地产问题的重要根源。城市化包括两个方面的变化：一是人口从乡村向城市迁移，并在城市中从事非农业工作；二是乡村生活方式向城市生活方式的转变，包括价值观、态度和行为等。 衡量城市化水平的标准有：人口变动指标，如城市人口占总人口比例、城市非农业人口比例等；经济变动指标，如国内生产总值、城市人均国内生产总值等；社会变动指标，如城市居民人均可支配收入、城市人均居住面积等。下面从人口变动指标、经济变动指标和社会变动指标三个方面进行分析。5-5-4-1人口变动2006年末天津市常住人口1075万人，户籍人口948.88万人。户籍人口中，非农业人口571.03万人，占60.2%，如表5.9所示。人口增长会刺激对居住物业的需求，因此人口增长率可以体现这种需求的增长和变化情况，国外的许多研究也表明二者存在着较强的相关性。表5.91990-2006年天津市人口状况Table5.9Tianjindemographicsituation,1990to2006年份ABC年份ABC1990866.2556.04%——1999910.1758.09%0.85%1991872.6356.19%0.27%2000912.0058.39%0.52%1992878.9756.29%0.18%2001913.9858.56%0.29%1993885.9956.44%0.27%2002919.0558.88%0.55%1994890.5556.60%0.28%2003926.0059.37%0.83%1995894.6756.77%0.30%2004932.5559.64%0.45%1996898.4557.12%0.62%2005939.3159.87%0.39%1997899.8057.27%0.26%2006948.8860.18%0.52%1998905.0957.60%0.58%注：A——户籍人口(万人)，B——城市人口占户籍人口比重，C——城市人口占户籍人口比重增长率世界各国的经验表明，当一个国家的城市化率达到了30%以后，城市化进程将大大加快，直到城市化率达到70%左右逐步稳定下来。天津市城市化水平高于全国平均水平。城市人口占全市人口的比例也由1990年的56.04%增加到2006年的60.18%，这个数据相对70%还有一段距离。89天津市房地产业发展研究 根据表5.9绘制天津市户籍人口增长人数及城市人口占户籍人口比重增长率趋势图，如图5.8所示。天津市户籍人口增长人数在1993年、1998年和2003年增长较多，同样，这几年天津市房地产市场相对比较繁荣。天津市城市人口比重的增加，在1995年、1999年和2003年明显高于其它年份；1992年、1997年和2001年增加幅度明显偏小。成为城市人口的前提是许多人提前一两年购买房屋，导致房屋需求量增加。说明天津市房地产在1994年、1998年和2002年左右，投资和施工面积有一个高潮；1991年、1996年和2000年左右，天津市房地产出现低谷。与天津市房地产的实际情况相符，说明城市人口的变动与天津市房地产周期的波动有一定的相关性。万人%121户籍人口增长人数10城市人口占户籍人口比重增长率0.880.660.440.22001991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006图5.8天津市户籍人口增长人数及城市人口占户籍人口比重增长率趋势图Fig.5.8ThetrendsmapofTianjinhouseholdregistrationnumberandthepopulationgrowthofurbanpopulationgrowthintheproportionofhouseholdregistrationpopulation5-5-4-2旧城区改造天津市房地产业在近几年来发展速度很快，这和城市的旧城区改造是息息相关的。改造后的旧城区面貌有了很大改变，城市功能大大提升，居民的居住条件和环境也得到了明显改善，旧城区大片风貌建筑在精心整治与维修后焕发生机。天津市旧城区改造，拉动了危旧房屋改造和住宅开发。同时海河综合开发的实施，为天津市整体旧城区改造模式提供了一个展示的平台，天津市的旧城区改造成果可以在海河两岸集中地表现出来。海河综合开发创造了新的土地开发形式，成为天津市旧城区改造的新动力。20世纪90年代，天津市政府启动“世纪危改”工程，截至2004年底，全市共拆除危陋房屋2274万平[127]方米，使68万户、211万居民的住房得到改善。旧城区改造带动了天津市房地产市场的发展，直接影响到房地产市场的供需情况，从而影响到房地产市场的周期波动。5-5-4-3城市居民人均可支配收入城市居民人均可支配收入指城市居民家庭人均可用于最终消费支出和其他非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭人均可以用来自由支配的收入。它是家庭总收入扣除交纳的所得税、个人交纳的社会保障费以及调查户的记帐收入补贴再除以平均家庭人数后的收入。计算公式为：人均可支配收入=(家庭总收入-交纳所得税-个人交纳的社会保障支出-记帐补贴)/平均家庭人数90 河北工业大学博士学位论文收入水平可以影响房地产需求情况，一方面收入变动会影响消费者对房地产物业的支付水平，而支付能力影响到房地产需求水平。例如收入影响家庭在住宅上持续不断地支付现金(如租金或分期付款)的能力，通过现金支付承受力来影响住宅需求。另一方面，收入水平变动会影响消费者对财富积累的预期，进而影响房地产需求水平。例如收入变动影响家庭成员一生财富积累的预期，通过这种财富积累的预期对住宅需求产生影响。选取1998-2006年的数据，通过对商品房价格指数和城市人均可支配收入进行相关分析，得出相关系数R=0.678，说明城市人均可支配收入和商品房价格有一定的相关性。由于商品房价格是房地产周期波动研究中的一个重要指标，从而，城市人均可支配收入影响到房地产周期波动。如图5.9所示，城市居民人均可支配收入增长率在1992-1996年之间保持20%以上，增幅很大。1992-1996年，天津市房地产市场出现了两次繁荣时期，分别为1993年和1995年，这与城市居民人均可支配收入的增长有一定关系；1997年至2006年，人均可支配收入保持在7%-13%之间，相对比较稳定。由于1997-2003年间，城市人均可支配收入增长率高于商品房价格增长率，导致在2004-2006年商品房价格的高速上涨。城市人均可支配收入对房地产周期波动有一定的影响。4843.840人均收入增幅（%）3221.32421.11311.6168019901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006图5.9天津市城市居民人均可支配收入增长率曲线图(扣除物价上涨)Fig.5.9Tianjinurbanpercapitadisposableincomegrowthcurve(DeductingPriceFactor)5-5-5心理因素分析 行为经济学家强调，商品涨价对需求量的影响如何，不仅要看供求关系，还要看人们对于价格变动的心理预期怎样。如果预期这种商品价格涨价后相当一段时间内可能会出现下降的趋势，那么人们会采取等待、观望的态度，现期的需求量就会下降；相反，如果预期这种商品的价格还要上涨，那么人们的[128]反应则不是减少需求，而是大量抢购，从而使商品的需求量进一步上升。房地产市场的交易主体是人(包括由单个人构成的企业法人、政府机构等组织)。人是最复杂的动物，其心理活动对房地产市场交易行为有重要的影响。人的心理状态有乐观、有悲观，情绪的波动影响到房地产市场交易，导致房地产市场发生波动。近几年，天津市商品房房价从2003年的2518元/平方米上升到2007年的6470元/平方米，上涨速度过快，很大程度上就是消费者心理预期房价会继续上涨造成的。由于房地产经济活动的特殊性，较其他经济周期波动而言，房地产周期波动的心理因素更为重要。心理预期对天津市房地产周期的影响原因主要有以下几个方面。91天津市房地产业发展研究5-5-5-1房地产投资者和购买者对房地产心理预期过高近年，海河综合开发改造、地铁、轻轨等重大基础设施的建设，天津市滨海新区列入国家发展战略，房地产业正在成为拉动天津市经济增长的主要动力。房地产的需求弹性低和土地资源的稀缺，使房地产价格具有与物价水平同步上涨的特性。这种保值增值功能给人们一种错觉，即买房子就会保值和升值。这种错觉还影响到房地产开发商和金融机构，使开发商产生过高的投资期望，使金融机构过低估计投资风险，积极给开发商提供贷款。在房地产开发商和购买者共同的心理作用下，对天津市房价居高不下这种状况，起到了一定的促进作用。5-5-5-2“羊群效应”的作用“羊群效应” 是指市场上存在那些没有形成自己的预期或没有获得一手信息的投资者，将根据其他投资者的行为来改变自己的行为。大部分住房消费者在住房消费方面没有专业的了解，不具备足够的认知能力，许多人不知道房屋质量的好坏，甚至无法衡量房屋的面积，只能依靠非专业的判断进行主观分析。当消费者处于认知和信息上的劣势时，人们往往有一种从众心理，从众可以在一定程度上弥补消费者自身在信息和判断力上的不足。所以，房屋消费者在消费时会参考其他人的做法，或通过开发商的广告宣传所营造的市场需求旺盛的从众心理支配下完成房地产交易活动。天津市基础建设力度不断加大，加上滨海新区的发展，天津市的经济发展具有很大潜力，房地产业也是如此，很多人看好天津市房地产市场的发展，便导致人们的一种从众心理，促进了房地产业的发展。§5-6天津市房地产周期波动实证分析实证研究，是对事物发展过程留下的实际轨迹加以研究，发现某种规律并以此对提出的运行理论加以证明的研究过程。房地产周期研究的实证分析，多采用单项或多项指标，对房地产业多年发展中的相应资料数据进行加工处理，通过对已有发展历程的观察，进行阶段或周期划分，提炼和发现其中规律性，并以此规律对未来可能的发展趋势进行一定预测。5-6-1单指标法实证分析单项指标法研究具有简单可行的特点，通常做法是选取一个比较有代表性、能够反映房地产业运行兴衰的单个实证指标，通过观察指标数据的变化趋势而观察房地产业波动状态。[129]评价房地产市场形势，一般是看四个方面的指标：一是商品房销售额增长率；二是投资增长率；三是产业增长率(施、竣工面积等)；四是价格涨落。本论文选取商品房销售额增长率、投资增长率、施工面积增长率和商品房销售价格增长率进行分析。5-6-1-1商品房销售额增长率波动分析商品房销售额是最本质的指标，决定着其他三项指标。研究周期波动规律，实质上是研究供、求变化的规律。而商品房销售额是市场上供给与需求的均衡点，是实现满足的需求量和被市场吸引的供给量的中间点。所以用商品房销售额增长率作为分析指标，代表性强。如表5.10、图5.10和图5.11所示，天津市商品房销售额数据和商品房销售额、销售额增长率波动趋势图。92河北工业大学博士学位论文表5.10天津市商品房销售额Table5.10SalesofcommercialhouseinTianjin商品房销售额商品房销售额年份年份总额(万元)增长率(%)总额(万元)增长率(%)199032262——19995813420.2119913625912.39200091202756.8819925054639.402001127636339.951993101601101.01200214028169.91199411264010.872003198044841.18 1995279895148.492004263818033.21199631028210.8620055710574116.46199744765044.272006696267421.93199858012029.598000000商品房销售额（万元）69626746000000571057440000002000000019901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006图5.10天津市商品房销售额波动趋势图Fig.5.10ThefluctuationtrendmapofTianjinrealestatecommercialhousesales160销售额年增长率（%）120804001991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006图5.11天津市商品房销售额增长率波动趋势图Fig.5.11ThefluctuationtrendmapofTianjincommercialhousesalesgrowthrate93天津市房地产业发展研究如图5.10所示，天津市商品房销售额1991年以来一直处于增长阶段，1998年之前销售额都在50亿元之内，1998年之后，销售额幅度急剧增加，2006年达到696.27亿元。如图5.11所示天津市商品房销售额增长率波动趋势比较明显，从1991-2006年之间，经历了五次波动，分别为1991-1994年、1994-1996年、1996-1999年、1999-2002年和2002-2006年，天津市商品房销售额增长率波动周期3年左右。5-6-1-2房地产开发投资增长率波动分析投资行为有很强的能动性，所形成的资产，是经济发展的基本生产要素。投资又是一种能够拉动经济发展的最终需求，消费是投资的目的和归宿、是投资增长的动力，投资还能够创造出新的消费需求。从投资本身来看，由于投资行为具有较强的预见性和随机性，也容易发生波动。如表5.11所示天津市房地产开发投资额数据情况，如图5.12所示天津市房地产开发投资额变化趋势，如图5.13所示天津市房地产开发投资额增长率的波动情况。表5.11天津市房地产开发投资额Table5.11TianjinrealestatedevelopmentInvestment房地产开发投资额房地产开发投资额年份年份总额(万元)增长率(%)总额(万元) 增长率(%)199024934——199911695699.6119913240329.962000133929414.5119924584241.472001161266220.411993180957294.74200217584469.04199425657141.792003211387620.211995694364170.632004263916524.8519967151032.992005327540324.11199780804113.002006402318422.831998106703532.055000000房地产开发投资额（万元）400000030000002000000100000001991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006图5.12天津市房地产开发投资额波动趋势图Fig.5.12ThefluctuationtrendmapofTianjinrealestatedevelopmentinvestment94河北工业大学博士学位论文320房地产开发投资额年增长率（%）2401608001991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006图5.13天津市房地产开发投资额增长率波动趋势图Fig.5.13ThefluctuationtrendmapofTianjinrealestatedevelopmentinvestmentgrowthrate1995年前，天津市房地产开发投资额增长缓慢，年投资额不足50亿元。危改工程，给天津市房地产业带来了巨大的发展机遇，开发投资额逐年增加，1998年突破100亿元。2003年的加快海河沿线开发政策，市政基础设施建设力度加大，促进了房地产开发投资额的进一步增长，超过了200亿元。如图5.13所示，天津市房地产开发投资增长率波动周期大致分为五个周期，其周期波动与销售额增长率波动趋势相似，只是1996年之后的波动幅度没有销售额增长率波动幅度明显。5-6-1-3房地产施工面积增长率波动分析 由于房地产建设周期较长，房地产施工面积会影响到当年和第二年的房地产市场的供给量。所以，房地产市场整体周期波动与施工面积有密切的关系。根据房地产指标间的相关关系的大小来选择代表性好的指标。运用Eviews软件对天津市房地产施工面积增长率与投资额增长率和销售额增长率进行相关分析，得出施工面积增长率与投资额增长率的相关系数是0.835，与销售额增长率的相关系数是0.894。可见施工面积增长率具有较好的代表性。有关天津市房地产施工面积数据如表5.12所示。表5.12天津市房地产施工面积数据Table5.12Tianjinrealestateconstructionareadata房地产施工面积房地产施工面积年份年份面积(万平方米)增长率(%)面积(万平方米)增长率(%)1990129.71——19991596.6715.721991117.70-9.2620001783.0011.671992185.2957.4320011863.484.511993377.66103.8220022135.5614.601994418.4610.8020032314.438.3819951016.95143.0220042865.5523.811996988.66-2.7820053470.5721.1119971116.2312.9020064142.619.419981379.7723.6195天津市房地产业发展研究如图5.14，5.15所示，自1991年以来，天津市房地产施工面积每年都在增加。1991-1996年天津市房地产施工面积的波动幅度比较大，因为90年代初期，天津市房地产市场刚刚开始处于启动阶段，国家针对房地产的政策和措施不太健全，各种外部因素容易导致增长率起伏较大。1991-2006年，天津市施工面积增长率经历了五个周期阶段。1991-1996年，两个周期，其波动幅度较大；1996-2001年，持续6年的周期，历时较长；2001-2006年为止，这段时间经历了两个周期。4200房地产施工面积（万平米）350028002100140070001991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006图5.14天津市房地产施工面积波动趋势图Fig.5.14ThefluctuationtendmapofTianjinrealestateconstructionarea143.02140房地产开发施工面积增长率（%）110103.82805023.8123.612014.6-101991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006图5.15天津市房地产施工面积增长率波动趋势图Fig.5.15ThefluctuationtrendmapofTianjinRealestateconstructionareagrowthrate5-6-1-4商品房销售价格增长率波动分析 投资者和购房者十分关注房地产价格，房地产价格与人们的生活息息相关，是人们投资和消费的依据。房价的变化是房地产内外因素综合作用的结果，能够较好地反映整个房地产的波动情况。如图5.16，5.17所示十几年来天津市房价的变动情况。96河北工业大学博士学位论文4800商品房销售价格（元/平方米）4000320024001600800019901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006图5.16天津市商品房销售价格波动趋势图Fig.5.16ThefluctuationtrendmapofTianjincommercialhousesalesprices93商品房销售价格增长率（%）73533313-71991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006图5.17天津市商品房销售价格增长率波动趋势图Fig.5.17ThefluctuationtrendmapofTianjincommercialhousesalespricesgrowthrate如图5.16，5.17所示，天津市商品房销售价格有3次较大的起伏，1993年、1996年和2005年。1992年邓小平南巡讲话后，天津市房地产市场迎来第一个发展高潮，1993年商品房价格急剧高涨，同全国很多地方一样，这次房地产繁荣掺杂了很多泡沫成分。1995年，市委、市政府提出危房改造工程，而1996年竣工面积比1995年低了7.15个百分点，引起了1996年房价的高涨。2003年后，天津市房地产市场呈现出量升价涨的发展态势，主要有以下几个原因：一是良好的宏观经济环境的支持。在“三步走”战略的推动下，天津市总体经济呈现出快速发展的势头，同时增强了居民对未来的预期，促进了住房消费；二是拆迁带来了大量刚性需求以及随着居民收入水平不断提高改善了需求的日益增大，使得居住性需求持续旺盛，推动价格上涨；三是城市吸引力的增强。2004年外地居民在津购买商品房212.5万平方米，占商品房销售总量的16.4%，比上年增长了76.3%，其中不乏大量投资性质购房者。 天津市商品房销售价格增长率1997-2003年之间，波动幅度平稳。通过对天津市商品房销售价格增长率的分析，可以得出天津市商品房销售价格增长率经历了五个波动时段，分别为1991-1994、1994-1997、1997-1999、1999-2003、2003年以后。97天津市房地产业发展研究通过单指标分析，可以得出天津市房地产周期在四年左右。从各个单指标分析来看，从1991年到2006年，都经历了五个周期，波动时续上略有浮动，周期长的为6年，短的为3年，整体上仍然是4年左右。下面通过多指标方法，对其做进一步的分析研究。5-6-2合成指数法实证分析指标的选择应考虑数据的可得性，采用合成指数描述时，从供给、需求、价格、总量四个最能反映房地产景气的方面选择房地产投资增长率、商品住宅施工面积增长率、商品住宅竣工面积增长率、商品住宅销售额增长率、商品住宅价格年上涨率、房地产业增加值增长率。构建房地产的合成指数时，先采用环比法计算单个指数变化率，确定单个指标的权重，合成计算多个指数变化率。[130]根据国内外有关房地产指标相对重要程度的经验研究，本论文按以下公式确定构成房地产景气的单个指标的权重：房地产合成增长率指数=房地产投资增长率×0.1+房地产开发施工面积增长率×0.1+房地产开发竣工面积增长率×0.2+商品房销售额增长率×0.4+商品房价格年上涨率×0.1+房地产业增加值增长率×0.1。按照原始数据计算各指标值如表5.13所示。本论文选取了1993-2006年的数据。基于各年的合成指数值，描述天津市房地产波动情况，如图5.18所示。表5.13合成指标的计算Table5.13Thecalculationofsynthesisindicators年份ABCDEFG199129.96-9.26-16.2712.39-2.99————199241.4757.4327.3339.430.95————1993294.74103.8237.37101.0180.13————199441.7910.843.8610.87-1.8825.1520.711995170.63143.02208.21148.491.8138.8136.4619962.99-2.78-7.1510.8625.4856.0211.0919971312.9-18.2544.27-4.530.2819.23199832.0523.6143.0929.591.5726.1628.7919999.6115.726.080.21-3.221.063.62200014.51 11.6728.356.883.4239.3935.31200120.414.5118.3339.952.0233.9125.7320029.0414.68.19.914.728.669.29200320.218.3822.0841.181.2535.3427.41200424.8523.8121.633.2123.7122.2227.06200524.1121.1133.4939.3225.78-20.827.45200622.819.42.822.8817.7320.0217.71注：表中A——房地产投资增长率，B——房地产开发施工面积增长率，C——房地产开发竣工面积增长率，D——商品房销售额增长率，E——商品房价格年上涨率，F——房地产业增加值增长率，G——房地产业合成指数98河北工业大学博士学位论文140合成指数增长率（%）105703501994199519961997199819992000200120022003200420052006图5.18天津市房地产周期波动趋势图Fig.5.18ThetrendmapofTianjinrealestatecyclefluctuation由于数据来源限制，本论文采用了1993-2006年分析数据作为研究期，对天津市房地产周期进行分析。通过运用合成指数方法，可以将考察期内的天津市房地产市场发展分为四个周期。分别为1994-1996年，1996-1999年，1999-2002年，2002-2006年。5-6-3扩散指数法实证分析5-6-3-1天津市房地产周期波动景气指标及统计描述房地产周期波动景气指标的选择要具有全面性、简捷性、可获取性。全面性是在选择指标时，要考虑房地产开发经营的全过程，涉及房地产运作的各个环节；简捷性是指标选择要避免过于繁杂，应便于计算和整理；可获取性指的是指标数据要有可靠的和及时的来源，否则只有理论分析的意义而不能实际运用，也就失去了设立指标体系进行综合分析的意义。本论文针对天津市房地产发展现状及有关统计数据的可得性，以1992-2006年作为研究期，选择的景气指标基本上涵盖房地产投资、生产、交易、金融以及产业增加值等各个方面，能够较好地反映天津市房地产周期波动的趋势，具体数据如表5.14所示。99 天津市房地产业发展研究表5.141991-2006年天津市房地产周期波动景气指标Table5.14TheeconomyindicatorsofTianjinrealestatecyclefluctuationfrom1991to2006年份ABCDEFGHIJK199110.19——29.96-9.26-16.27——12.3915.85-2.99-11.10——199219.96——41.4757.4327.33——39.46.4030.9545.11——199331.12——294.74103.8237.37——101.0111.6280.13129.1846.73199435.9925.1541.7910.843.860.6810.8712.99-1.88125.14120.72199527.1638.8170.63143.02208.21-12.02148.49144.261.81208.3042.02199620.3856.022.99-2.78-7.1525.1710.86-11.7325.488.84-72.03199712.7230.281312.9-18.252.9344.2751.10-4.5-23.36-44.5119988.7026.1632.0523.6143.09-8.8429.5927.561.5770.74163.0319999.191.069.6115.726.082.470.213.58-3.22-23.81-68.68200010.839.3914.5111.6728.30.0156.8851.663.4217.20401.93200112.033.9120.414.5118.3316.5839.9537.202.0224.7312.61200212.78.669.0414.68.17.329.914.934.722.7938.46200314.835.3420.218.3822.082.5241.1839.451.2565.49130.74200415.822.2224.8523.8121.633.1233.217.7023.71107.77——200514.7-20.824.1121.1133.495.0639.3210.7425.7811.81——200614.420.0222.819.42.80.5422.883.5717.7326.9——注：表中A——GDP增长率,B——房地产增加值增长率，C——房地产开发投资增长率，D——房地产施工面积增长率，E——房地产竣工面积增长率，F——城市居住建设用地增长率，G——商品房销售额增长率，H——商品房销售面积增长率，I——商品房平均销售价格增长率，J——竣工房屋价值增长率，K——房地产租赁出租面积增长率5-6-3-2基于扩散指数的天津市房地产周期波动的实证研究 与宏观经济周期波动一样，房地产周期波动也是通过一系列经济活动来传递和扩散的，任何一个经济变量本身的波动过程并不足以代替全部经济波动过程。正确确定房地产周期波动也要综合考虑不同过程、不同经济指标的变动及相互影响。因此，采用经济周期理论的扩散指数方法(DI)来分析天津市房地产周期波动。扩散指数反映经济总量中处于扩张状态的成分所占百分比的时间序列。指数DI的值是一个介于0到1(即0到100%)之间的数值，如果DI大于0.5，经济形势处于扩张阶段，如果小于0.5，则表明经济形势处于停滞状态。按照扩散指数理论，当经济繁荣时，各种经济活动向上，大部分经济指标持续上升；当景气达到顶点时，部分指标开始改变方向，转而向下的指标逐渐增多；当保持上升的指标与转为下降的指标均等时，表明进入扩张与收缩的转折点；随后下降的指标占上风，经济开始进入萧条阶段。根据反映经济活动的各类指标的变动情况，计算出扩散指数，综合反映在各项经济活动交叉作[131]用、相互影响下的整体经济波动状况。根据这一原理产生的扩散指数变动与经济总体波动间的关系如图5.19所示。100河北工业大学博士学位论文扩散100%指数50%变动曲0%线扩张期收缩期扩张期经济总波峰波峰体变波谷动曲波谷线图5.19扩散指数变动与经济总体波动Fig.5.19Diffusionindexchangesandoveralleconomyfluctuations扩散指数系是指某一定时间长度内循环指标呈上升(扩张)的指标占选用指标的比率。其计算公式为：扩张指标数DI=×100%选用总指标数根据选用的反映天津市房地产经济活动的指标，计算出1992-2006年天津市房地产扩散指数值，如表5.15所示，可得到天津市房地产周期波动趋势，如图5.20所示。表5.15天津市房地产周期波动扩散指数Table5.15ThediffusionindexofTianjinrealestatecyclefluctuation年份19921993199419951996199719981999DI0.8751.0000.4440.7270.2730.4550.5450.182年份2000200120022003200420052006DI0.8180.3640.3640.7270.6000.4000.200 1.20扩散指数0.900.600.300.00199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006图5.20天津市房地产周期波动趋势图Fig.5.20ThetrendmapofTianjinrealestatecyclefluctuation101天津市房地产业发展研究根据扩散指数编制的天津市房地产周期波动曲线，1992-2006年天津市房地产经历了五个波动周期，与采用单一指标和合成指数分析的结论大致相同，波动周期在4年左右。诸多研究周期波动的文献中，通常把几个相邻的短周期合并为一个周期。由于研究数据有限，很难完整描述天津市房地产周期波动的总的趋势，所以，本论文研究的结论是针对短周期进行的分析。如果按照短周期合并而进行分析，通过对天津市房地产合成指数和扩散指数波动图进行对比分析得出自1991年至今可以分为两个长周期：1991-1999年、1999年至今。第一个周期1993年为波峰，1999年为波谷；第二个周期2003年为波峰。得出天津市房地产长周期在8年左右。1991年以来天津市房地产周期波动的特点具体分析如下：周期一(1991-1994年)：上世纪80年代末、90年代初，由于政治方面和整顿宏观经济方面的影响，房地产投资受到很大冲击，并在1990年跌到谷底。1991年，国家开始全面推行住房公积金制度，1991年上半年，国务院住房制度改革领导小组颁布了《关于深化住房制度改革的决定》，确定了住房制度改革的大方向，天津市房地产升温。1992年邓小平南巡讲话后，天津市房地产投资迅速膨胀。1993年完成房地产投资180957万元，比上年增长294.74%，1993年是天津市房地产产业周期的第一次高峰。周期二(1994-1996年)：1993年7月起，中央开始对房地产实施宏观调控政策，重心是控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益，1994年起天津市房地产投资增长大幅回落。1995年后实行货币安置的方法，再加上公积金归集和贷款力度的加大、银行对个人抵押贷款的支持、公房交易禁锢的解除，刺激了住宅市场的活跃，天津市房地产业进入第二个高峰，并于1996年进入谷底。 周期三(1996-1999年)：国家明确住宅产业为国民经济新的增长点，并于1997年颁布了《个人住房担保贷款管理办法》。1998年下半年，随着住房制度的改革，国家逐渐取消了福利分房、投资建房等，鼓励消费者购房，天津市房地产投资规模稳步上升。但在1998年亚洲金融危机之后，房地产市场发生逆转，整个市场出现了下滑的趋势，以写字楼市场的情况最为严重，大批在建项目资金枯竭，不得不半途而废，形成烂尾楼。周期四(1999-2002年)：从1998年开始，由于启动内需政策，国家开始运用财政政策和货币政策，扩大信贷规模，尤其是个人购房贷款规模，减免部分交易税种，促进房地产业发展，天津市房地产开发又进入快速扩张阶段。1999年，随着全国房地产业周期的下降以及天津市房改项目的基本完成，天津市房地产业出现下降势态。2000年由于种种措施的实施，开始出现复苏，特别是市政基础设施建设的加快，奥运工程的建设等等。2001年，房地产开发投资增长20.41%。2002年商品房销售增长明显降温，商品房积压持续增加，住宅消费增长明显赶不上住房投资和施工面积的增长，不断上涨的房价已超越了居民的购买能力。周期五(2002年以后)：到了2003年由于天津市政府提出了以海河沿岸开发为核心的城市发展思路，加大了危改拆迁的力度，同时在政策上实施了一些有利于房地产市场发展的措施，2003年上半年天津市房地产市场出现了快速增长的势头。2004年年初，天津市城建力度加大、拆迁量激增，刚性需求加强，从而带动了销售量直线上升。2005年、2006年受天津市滨海新区即将纳入国家整体战略、京津城市一体化进程加快等经济利好形势的影响，天津市房地产仍旧快速发展。102河北工业大学博士学位论文§5-7天津市房地产周期波动与全国房地产周期波动比较分析通过运用各种单指标、合成指数法和扩散指数法而得出的天津市房地产周期波动图，可以看到，各种分析方法分析的结果大致相同。本论文采用合成指数法对全国房地产周期波动进行分析，由于数据的限制，选取自1992至2006年的数据，具体数据如表5.16所示。103 天津市房地产业发展研究表5.16全国房地产合成指数增长率指标Table5.16Synthesisindexgrowthrateofnationalrealestate房地产开发投资额房地产施工面积房地产竣工面积商品房销售额商品房平均销售价格房地产业增加值房地产业合成2指数年份总额增长率面积增长率面积增长率总额增长率每m单价增长率总额增长率222亿元%万m%万m%万元%元/m%亿元%336.1659.3412665.9543.45244.314.53237859717.8978611.81368.213.1922.841991731.2117.5218969.7549.777143.9236.22426593879.3599526.59521.141.5362.5319921937.51164.9836478.192.312563.5475.868637141102.47129129.75640.722.9587.1619931881-2.9237501.22.813950.4711.041018495017.9214099.14870.335.8413.8619943149.0267.4148543.2829.4415109.98.311257726923.49159112.921058.621.6424.219953216.442.1447011.74-3.1615356.711.631427129213.47180613.511149.38.577.8219963178.37-1.1844985.5-4.3115819.73.011799476326.09199710.581258.89.5212.519973614.2313.7150770.112.8617566.611.0425133032739.6720633.31452.615.422.619984103.213.5356857.611.9921410.821.882987873418.822053-0.481528.45.2214.9319994984.0521.4765896.915.925104.917.253935442331.7121122.871690.410.621.2220006344.1127.2979411.720.5129867.418.974862751723.5621702.751885.411.5419.4320017790.922.819410418.534975.817.16032341324.0522503.692098.211.2918.67200210153.830.3311752624.8941464.118.557955662731.8823594.842377.613.3223.8200313158.329.59140451.419.5142464.92.4110375706930.42277817.767174.1201.7439.51200415909.220.91166053.318.235341725.7917576132569.4316814.048243.814.9139.73200519422.9222.09194786.4 17.355830.94.5220825963118.4933676.289483.915.0414.372006104河北工业大学博士学位论文根据表5.16分析数据，绘制出全国房地产周期波动趋势如图5.21所示，全国房地产自在1991年以来经历了5个短周期。1993年全国房地产周期波动幅度较大，自1994年之后，虽然有一些短期波动，但波动幅度趋于平稳阶段。95.00合成指数（%）65.0035.005.001991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006图5.21全国房地产周期波动趋势图Fig.5.21Thetrendmapofnationalrealestatecyclefluctuation140.00全国合成指数（%）天津合成指数（%）105.0070.0035.000.001991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006图5.22全国房地产周期波动和天津市房地产周期波动比较Fig.5.22ThecompareofrealestatecyclefluctuationbetweennationalandTianjin如图5.22所示，天津市房地产周期波动趋势和全国房地产周期波动趋势大致相同。１、从天津市和全国房地产周期波动过程来看，自1994年以来，天津市和全国房地产业都经历了4个短周期。波动趋势大致相同。就全国而言，第一个周期为1994(收缩)——1995(波峰)——1996(波谷)，共持续3年；第二个周期为1996(波谷)——1997(扩张)——1998(波峰)——1999(波谷)；第三个周期为1999(波谷)——2000(波峰)——2001(收缩)——2002(波谷)；第四个周期则为2002年以后的时间。天津市房地产周期波动自1994年以来，前三个周期与全国房地产周期波动趋势基本一样，但在第四个短周期中，2003年以后，全国房地产处于扩张阶段，而天津市则处于收缩阶段，滞后于全国房地产周期。 ２、从天津市和全国房地产周期波动的振幅分析，全国房地产业在1993年达到波峰，是1991年以来波动幅度最大的一次。1996-2003年之间，全国房地产业波动幅度比较小，基本维持在5%-20%之间。但天津市房地产业在1995年同样达到波峰，其波动幅度大于全国房地产业在1993年的程度。天津市房地产业经济运行幅度比较明显，振荡区间与全国房地产业的情况基本一致，其周期振荡幅度高于全国，反映天津市房地产业的经济运行状况不如全国稳定。105天津市房地产业发展研究§5-8本章小结本章在房地产周期相关理论基础上，对天津市房地产周期波动的影响因素进行了分析，从单指标和多指标方面进行了实证分析，得出天津市房地产业发展存在着明显周期的结论。通过对天津市和全国房地产周期进行比较分析，可以看出天津市和全国房地产周期有很强的一致性，而天津市房地产周期波动存在稳定性低于全国的现象。研究房地产周期波动的规律性具有很强的理论和实际意义。研究结果可为投资者进行投资，甚至政府部门做出宏观调控提供指导。以下两个方面需要做进一步的改进和研究：(1)由于数据的限制，天津市1990年之前的数据没办法获取，从而很难得出1990年之前的天津市房地产周期的波动趋势；(2)房地产周期波动实证分析，指标的选取没有一个统一的指标体系，所以在指标选取时需要做更多的工作，使其更具有科学性。106河北工业大学博士学位论文第六章天津市住房保障体系发展研究§6-1天津市危改助推房地产业飞速发展天津市始建于1404年，至今已有六百余年的历史。在这漫长的城市历史发展长河中，与世界其他城市一样，不可避免地遇到了城市更新改造问题。但真正进行大规模更新改造还是发生在最近30年。近30年来，天津市一直在城市更新改造方面进行坚持不懈地探索。总结天津市近30年的城市发展历程，城市的更新改造大致可以划分为更新起步、危房改造和战略提升3个阶段。6-1-1更新起步阶段(1980-1993年) 20世纪80年代初，天津市中心城区共有占地2公顷以上的成片危陋平房164片、700多万平方米，居住着占全市近四分之一的人口，许多家庭老少三代同居一室，夏不遮雨，冬不避寒。在国家建委专家组的协助下，1981年天津市完成了有史以来最完整的城市总体规划。方案实质是将城市空间从中心城区扩展到滨海地区乃至全市域范围。之后，天津市城市总体规划进行了多次修改完善，1984年天津市被列为14个沿海开放城市之后，天津市经济技术开发区在滨海盐滩拔地而起。1985年李瑞环同志亲自主持修订天津市城市总体规划工作，提出了“一条扁担挑两头”和“工业东移”的战略构想。科学的城市规划为天津市城市更新改造提供了可靠依据。在此规划引导下，天津市的城市基础设施、居住区和工业区建设得以井然有序地开展。天津市在城市基础设施建设方面、城市住宅建设方面、城市工业建设方面均取得了较有序的发展，为天津市城市总体规划为城市更新改造提供了可靠的空间架构。6-1-2危房改造阶段(1994-2005年)20世纪90年代以后的大规模危陋平房改造工程，成为了天津市城市更新的重大举措。1993年底，天津市委市政府经过反复调研，深入论证，科学决策，开始了天津市历史上规模最大的危陋平房拆迁改造工程。从1994年起，天津市委市政府提出并开始实施“三、五、八、十”四大奋斗目标。“五”是指用5-7年时间，把市区成片的危陋平房基本改造完毕，到1999年底，这一目标已基本完成。2001-2005年，天津市又拆除危旧房1709万平方米，拆迁居民近33万户。从1994年开始的危改，12年间已累计拆除各类危陋房屋2581万平方米，200多万群众的住房条件和生活质量得到改善。危改工程的实施加快了天津市城市产业结构更新的步伐，推动了房地产业的快速发展。1993年，天津市商品房销售仅74万平方米，在1999年商品房的销售面积中，个人购房比例由1993年的30%上升到92%。房地产业迅速发展成为天津市的举足轻重的产业。6-1-3战略提升阶段(2006年以后)2006年是天津市城市发展进程中具有重大历史意义的一年。3月全国人大审议通过的我国国民经济和社会发展“十一五” 规划纲要，明确提出了推进天津市滨海新区开发开放战略。5月26日国务院颁发了《关于推进天津市滨海新区开发开放有关问题的意见》，同时批准滨海新区为全国综合配套改革试验区。7月27日国务院批复天津市城市总体规划(2006-2020年)，明确了天津市新的城市定位是“天津市是环渤海地区的经济中心，要努力建设成为国际港口城市、我国北方经济中心和生态城市”。党中央、国务院对天津市发展做出的重大战略决策，为天津市发展提供了重大历史机遇，标志着天津市的城市更新改造从制度创新阶段转入战略提升阶段。天津市危改工程，30年的发展，成效显著。危改工程加快了天津市城市用地结构布局的调整和城市更新改造的进程，同时也是天津市住房体系保障不断探索和完善的过程。107天津市房地产业发展研究§6-2发达国家或地区住宅保障体制发展现状及启示国外住房保障发展较早，涉及住房问题的法律较多，许多国家都形成了相互补充、比较完整和完善的住房保障法律体系，颁布有关住房保障的专门性法律，成立专门的机构来实施法律规定的各项保障措施。由于住房分类供应制度明显地优于其他制度，使其成为许多国家借鉴和推行住房保障方式之一。各国建立良好的住宅保障体系是为了解决居民的安置问题，本质上是更好的保障低收入者的住房问题，各[133]国、地区实际不同，解决的思路也不一致。美国、日本、德国、香港等国家和地区的住宅保障做法如表6.1所示，对我国住宅保障的发展有很好的启示。6-2-1美国住宅保障体制发展及启示美国政府一直采取积极有效的措施，解决低收入者的住房问题，主要办法有：公共房屋、津贴房屋、租金津贴和廉价公屋。举措透明度比较强，运作程序也比较规范。首先由低收入者向政府房屋署提出申请，然后进行调查，调查核实后，准以排队轮候，一般要等二三年以上。启示：(1)立法是根，执法是本。明确的政策，必须依赖于法制。我国的政府比较关注解决中低收入家庭住房问题，连续二十多年出台了各种政策，使全国城镇住房告别了短缺时代，成就令世人瞩目。当前应加快立法，严格执法，确保政策施惠于广大中低收入家庭。 (2)政府应加大监督、检查的力度。搞好调查，合理界定中低收入家庭界限，形成由政府部门、单位、街道居委会共同参与的调查网络，公示低收入家庭名单，确保公正，达到雪中送炭的目的。(3)加快建立我国住房供应保障系统。解决资金来源，明确运作实体，规范集资合作建房，倡导以住宅合作社的形式进行集资合作建房的经验，以进一步完善我国的住房供应体系。(4)倡导绿色住宅，保护生态环境。多在自然环境中“种”房，少在住房周围造景，政府职能部门须加大监管力度，以维护综合的、长远的利益。6-2-2日本住宅保障体制发展及启示1945二战后，以城市为中心的住房困难户达到420万，日本政府在1949年设立了日本住宅金融银行，支持、促进个人及民间事业的住宅建设，在税收方面给予优惠，坚持推行“自己购买住宅”的政策，住房的供给得到了改善。到1968年，住房总数超过了现有家庭数，但居住质量很差。1958年6月成立了日本的住宅合作社，到1967年日本勤劳者住宅协会成立之前，为全国17000户职工提供了住房。启示：日本民间运作，政府调控和扶持的方式解决贫困居民住房问题，有很好的借鉴意义。6-2-3瑞典住宅保障体制发展及启示瑞典是北欧大国，资源条件优越，是世界著名的高福利国家，基本上实现了全民安居乐业。瑞典的合作住房共有68.3万套，约占全社会住房的17%，主要是单元式住房和联排住宅，在解决瑞典住房问题上发挥了一定的作用。启示：(1)瑞典积极的住房政策包括四个方面的内容：一是成立实施住房政策的政府机构；二是积极发挥合作建房作用，将政府建房管房职能通过优惠政策委托非盈利的官方组织操作；三是建立政策性住房金融体系，为住房建设提供项目贷款和个人住房贷款；四是为低收入家庭提供住房补贴。我国是发展中国家，资源紧张，先天条件不足，为全面改善人民的居住状况，更应该实践积极的住房政策。(2)住房供应量在不同的阶段有着不同的特点，瑞典在住房供给史上都存在从二战后近30年的住宅高位供给，年均住宅竣工量达10万套以上，建成的住宅占国家住宅存量的70%左右。我国经济处于正在准备起飞和局部地区已开始起飞阶段，大体相当瑞典1955-1965年的发展阶段，按时间序列分析，我108 河北工业大学博士学位论文国目前已进入住房的大力发展时期，住宅的高位强势供给将持续20-30年的时间。任何放慢住房发展的决策，特别是适应中低收入家庭需求的住房的短缺，只会引起供不应求和房价的攀升。(3)世界各国在推进市场经济的过程中，总有一部分低收入人群无法依靠自身的力量解决住房问题，需要政府提供帮助。在帮助的形式上有多种选择：一是政府建房分配；二是政府直接提供资金帮助；三是由住房合作社提供非盈利住房，政府适当提供资金帮助。住房合作社这一特殊的住房供应形式，在瑞典已存在了近80年。在欧洲许多国家都有住宅合作社。住房合作社能够存在是历史、文化和市场外在性综合作用的结果，欧洲大陆曾是马克思主义发源地，社会主义理论有相当社会基础，市场经济外在性决定在自由竞争过程中必然有相当的社会群体处于弱者地位，为维护社会稳定，政府和社会又必须解决这部分人的住房问题。从我国国情与瑞典比较看，社会基础和市场外在性与其有相似性，保留合作建房是必要的。此外，随着时代的发展，今天的瑞典住房合作社其住房产权也可以卖给个人，合作社也保留了适当的盈利，只是盈利不归属任何个人，只属于这个组织，只能用于合作建房。(4)有30%的人群通过租赁解决住房，瑞典通过立法对租赁给予了相当的重视，与此相比，我国亟须制定租赁方面的法规，政府需加强对租赁市场的管理。6-2-4新加坡住宅保障体制发展及启示作为是一个市场经济国家，住房的建设与分配并不完全通过市场来实现。在住房保障制度方面，政府干预和介入的政策很有特色。 20世纪50年代，新加坡政府决定介入住房问题，推行住房分类供应制度。对占住户总数3%的富人供应富人住宅，收取很高的土地出让金，入住后收取高额物业税。对占住户总数80%的中低收入者，政府统一供应组屋，并严格控制组屋的户型和房价，保证大多数居民买得起组屋。新加坡在20世纪50-60年代建设的组屋，由于当时经济水平低，主要建设每套几十平方米的小户型，进入80-90年代经济发展了，人均国内生产总值超过1万美元，新建组屋的户型逐渐提高。政府规定，有房的居民不能购买组屋；无房的居民可以购买一套组屋，居住不满5年出售要交较高的税。对占住户总数8.5%的困难户供应由政府补贴的、价格很低的、小面积的(60-70平方米)、旧的组屋；对占住户总数8.5%的特困户租给更小面积的(42平方米左右)旧的组屋，每月十分低廉地收十几新元房租。启示：新加坡在实施住房保障过程中主要采取了住宅公积金保障制度、分级提供公有住宅补贴、公有住宅的合理配售政策等有效措施。其中新加坡的住房公积金制度对我国的住房保障制度有很好的启发作用，并取得了较好的实施。6-2-5英国住宅保障体制发展及启示英国的住宅法律规定，居住权是公民权利的重要组成部分。保障公民尤其是中低收入公民的基本居住条件，是政府职能的基本体现。近50年来，英国居民住房产权结构发生了重要变化。20世纪40年代末期，大约50%的居民拥有自有住房，其余50%的居民主要从私人出租者那里租用住房。2000年，近70%的居民拥有自有住房产权，30%的居民租赁住房；其中，20%的居民从当地政府租赁公有住房、10%的居民租住私人房屋。英国目前70%、20%和10%的住房消费格局，是长期以来英国住房政策特别是公有住房政策实施的结果，与英国居民希望拥有自有住房的传统观念也有密切关系。1946-1979年间，工党执政与保守党执政时期，政府建房占建房总量的比重分别为49%和45.3%。最高的1946-1951年间，比重达78%。政府建房对于解决当时的住房短缺问题、低收入居民住房支付能力较低问题都起到了重要作用。1980年英国修改的《住房法》规定：凡租住公房的住户有“优先购买权”政策，住满两年后即有权以优惠折扣价格购买所住的公房。公房购买人还可申请购买一套住房的部分产权，其余部分仍然租用，等收入增加后再买下整套住房。此项“购买权”政策，吸引了大量租户购买公房，是英国居民住房自有率大幅度提高的重要因素，目前英国有70%的居民拥有自有住房，约10%是通过购买现住公房的方式实现的。公房出售，在很大程度上减轻了政府的维修负担。109天津市房地产业发展研究 英国政府从财政预算中划出专门的住房保障资金，除用于住房建设和维修外，还用于发放居民的租房补贴。房租补贴计划的实施，是几十年来英国低收入居民住房保障制度的一个根本性的转折。20世纪90年代中期之前，英国各地有众多的住房信贷合作社，为参加住房信贷储蓄的居民提供贷款(目前，已改为住房信贷银行，可以从事多种银行业务)。购房者通常可贷到房价90%的购房款，还款期一般为20-25年，特殊情况下可为30-35年，还款方式有固定利率，也有浮动利率。一般银行都给予前期利率优惠，包括几年内的免息优惠，以吸引居民贷款。在还本付息期间，如申请抵押贷款的购房者发生失业等特殊情况而不能按时付款时，银行并不以处置抵押房产为主要手段，一般都给予一定的还款宽限期，在此期限内可只付息不还本。如付息也有困难，则可向社会福利机构求援，福利机构将在一定期限内代付利息。另外，政府和银行都希望贷款者在贷款的同时，购买贷款保险(失业与疾病保险)，以保证还款期间贷款者的收入发生大的变化、暂无还款能力时，保险公司可以帮助居民还款。6-2-6德国住宅保障体制发展及启示从历史上看，德国的住房保障制度主要有房租管制制度，公共住宅制度，房租补贴制度，住宅储蓄制度，购房财税制度等。房租管制保障了当时情况下居民的基本住房条件，在一定时期内起到了积极的作用，但也不利于出租市场的扩大和住房维修。因此，随着住房供求矛盾的缓解，政府于1960年逐步取消了租金管制制度。1951-1956年，住宅建设法规定建造住宅180万套，1953年修订为200万套，而实际建成住宅310万套，其中公共住宅为180万套。目前，德国共有住宅3400万套，有230万套是通过政府长期、低利率贷款等手段建设的公共住宅。联邦住宅法对这类住宅有供应对象(租户)、租金及供应面积等方面的限制，还有退租方面的规定，凡收入超过规定标准的应退出福利住宅，否则将收取市场租金。6-2-7香港住宅保障体制发展及启示 香港土地昂贵是全世界出了名的，受地理条件限制，香港市民住房颇为紧凑，有近2/3的市民住在公共房屋。每套公共房屋的面积均为四五十平方米。公共房屋的建筑水平和坐落地区与私人住宅相比都较差。在香港，出租公屋比比皆是。住在里边的居民都是类似于常讲的“双困”家庭。入住出租公屋是很不容易的，出租公屋也是相当紧张。香港政府为此也颇伤脑筋。公共住房政策规定，未来发展中，出租公屋将会慢慢减少，取而代之的是出售公屋和私人住宅。政府鼓励并协助市民置业，增加市民置业贷款计划，实施租售并举计划，为首次置业和“夹心阶层住房”提供财政支持。香港的公屋政策，与内地实施的廉租住房、经济适用住房政策十分相近，对内地在政策管理有借鉴：第一，廉租住房、经济适用住房的单位面积不宜很大，40-70平方米为宜；第二，政策管理要公平、公正；第三，保障对象要诚信、透明；第四，提倡亦租亦售，暗补变明补；第五，公示与罚则严明，对弄虚作假者取消其资格；第六，以解决中低收入家庭住房问题的政策代替权宜之策。110河北工业大学博士学位论文表6.1发达国家或地区住房保障体制分析表Table6.1Analysistableofdevelopedcountriesorareashousingsecuritysystem保障形式备注政府房屋署拨款建设，由房屋署派职员管理。房屋主要用于出租，租金标准一般为家庭收公共房屋入的1/3。政府给予一定的优惠政策，由私人不牟利机构具体实施并管理的房屋，出租给62岁以上，津贴房屋年退休金不超过一家一口20850美元，一家二口23850美元，一家三口26800美元的老年人家美庭，各州、县、市根据当地情况，每年调整限制数字。国政府鼓励私人将符合出租标准的房屋出租给低收入者。低收入者将自己收入的1/3付给房租金津贴主，其余由政府代付。供低收入偏上家庭使用的。一家一口为28150美元；一家两口为32150美元，他们所付出廉价公屋的租金要超过家庭收入的1/3，但房子比较舒服，建筑材料和设计、地段较好。以法律为基础的非盈利的特殊法人，不接受国家的出资，事业发展基金的来源是劳动金库日住宅合作社(工人银行)和住宅金融公库的资金。引进住宅金融公库的资金，政府支持，享受优惠条件，贷本款利息很低。 社员申请入社后，在合作社里储蓄，排队参与建房分房，支付房款后，获得合作住房占有瑞者权利凭证。一些年老的社员也可为其子女储蓄，提前排队。储蓄作为首付款，不够部分可到住宅合作社典银行贷款；住宅合作社在民间化和自治方面比较强。社员的主要权责为：对土地和房屋的共同所有权，参与合作社的管理，拥有居住权，按成本价支付日常管理费，负责住房室内部分维修。1968年政府为了解决中低收入家庭的住房问题，采取住房公积金制度。使低收入者既能购房又不影响生活，极大地促进了低收入者购房的积极性。1975年后政府对中等收入家庭放开了住宅公积金享受住房公积金制度的限制。目前，新加坡有90%以上的居民住进了新建的居民楼，人均居住新面积达21平方米以上。加住房短缺时期只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公用住宅。政府对购房补贴坡公有住宅补贴采用分级的办法。例如：二室一套的，政府补贴1/3；三室一套的，政府只补贴5%；四室一套的，政府不仅没有补贴，而且按成本价加5%的利润；五室一套的，政府按成本价加15%的利润。1968年新加坡开始推行公共住宅出售政策，购房者日益增多。这种办法缩小了各地区、各公有住宅配售类型住房的供求差距。香公共房屋公共房屋又分为出租公屋(类似大陆的廉租房)和居屋(类似大陆的经济适用住房)。港二次世界大战后，由于战争破坏，英国住房严重短缺。政府采取了以集中建设出租公房为福利、公房重点，增加住房供应的政策。1980年英国提出凡租住公房的住户有“优先购买权”政策，住满英两年后即有权以优惠折扣价格购买所住的公房。大大提高了居民自有住房比例。国住房补贴英国有70%的居民不同程度地领取了政府的住房补贴。住房信贷居民可通过灵活、多样、固定利率住房信贷购得自己喜欢的住房。1960年前执行的，即对出租房屋的租金实行限制。按不同区位、房屋结构和房屋质量，提房租管制出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。二战后，德国面临非常严重的房屋短缺，建设了相当规模的福利性公共住宅。目前，约14%公共住宅的福利房租住家庭已经不属于福利房供应对象。 房租补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。居民实际交纳租金与可以承房租补贴受租金的差额，由政府负担；补贴资金由联邦政府和州政府各承担50%。德德国的住宅储蓄制度起源于英国的住房信贷合作社制度。1924年，德国成立了第一家住宅国住宅储蓄储蓄银行。二次大战后，政府希望通过住宅储蓄制度发挥住房储蓄者的积极性，筹集建房资金。1999年，德国住宅储蓄占整个住宅信贷的22%。为鼓励私人建房，联邦所得税法规定：建房费用可在最初使用住宅的12年内折旧50%(后又改为在最初8年内折旧40%)，而降低房主应纳税额；申请建房的贷款也可从应纳税的收入中购房财税扣除；免征10年地产税，并在购买建房地产时免征地产转移税。此外财政还给予收入较低的购房人不同程度的购房补贴，86%的德国人都可以享有不同额度的补贴。111天津市房地产业发展研究§6-3我国住宅保障体系发展现状社会持续稳定的发展离不开经济效率与社会公平，两者均不可偏颇，否则将会阻碍社会经济的发展。作为社会保障制度重要一环的住房保障制度，直接关系到低收入人群的居住和整个社会的公平与稳定问题。中国政府从国情出发，坚持以人为本，高度重视并积极致力于社会保障体系的建立和完善，经过多年的探索和实践，特别是20世纪80年代中期以来，伴随着社会主义市场经济体制的建立和完善，中国政府对计划时期的社会保障制度进行了一系列的改革，逐步建立起与市场经济体制相适应、由中共政府和地方政府分级负责的社会保障体系基本框架。我国的社会保障体系包括社会保险、社会福利、优抚安[134]置、社会救助和住房保障等。住房保障是我国社会保障体系的重要组成部分。6-3-1我国住房保障制度的发展我国住房保障制度可以追溯到改革开放前的农民的“宅基地”政策。“宅基地”政策是一项适应中国农村发展而产生的“住房保障制度”，起到了稳定农村发展，保障农民住房的关键性作用，既使到了21世纪，“宅基地”政策仍然是保障三分之二人口的农民住房需求的基本制度。计划经济时期，我国在城镇范围内实行 “福利分房”政策。在那个供不应求的年代，“福利分房”解决了城镇户口中大多数职工的住房问题，从而稳定人心，一定程度上促进了社会的发展。1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》提出了要逐步实行住房分配货币化的房改目标确立住房新的供应体系，即对不同收入的家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭租赁政府或单位提供的廉租住房；中等收入家庭购买经济适用房；高收入家庭购买或租赁市场价商品住房。该政策一定程度上保障了困难群体的生活居住问题，为进一步完善和发展我国的住房保障制度做好了准备工作。近年来，党和政府对解决中低收入家庭的住房问题十分重视，在住房保障方面取得了很大成绩。温家宝总理指出：“建立和完善廉租住房制度，解决最低收入家庭的住房问题，是住房制度改革和住房建没的一项重要内容。”2003年，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号文件)中指出，要“加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度”；2003年11月15日，由建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局审议通过了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第120号令；2004年5月13日，建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部、人民银行印发了《经济适用住房管理办法》等一系列的政策法规文件，均体现了我国政府对城镇中低收入家庭的住房问题的关心与重视，并作为影响整个社会经济发展和政治稳定的一项重要工作，经各地政府的实施，已显成效。2006年，国务院办公厅转发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(常称国六条)中强调“有步骤地解决低收入家庭的住房困难”，确定了“加快城镇廉租住房制度建设”、“规范发展经济适用房”、“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场”等具体政策措施。足见政府在加强和完善住房保障制度方面的决心，我国住房保障体系的完善进入到了一个新的时期。6-3-2我国城镇廉租房制度的发展自1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，规定“最低收入家庭租用由政府或单位提供的廉租住房” 政策以来，城镇廉租住房制度成效显著。1999年，建设部颁发了《城镇廉租住房管理办法》，在深化城镇住房制度政策，构架多层次的住房供应体系，解决城镇最低收入家庭住房问题发挥了应有的作用。2004年3月起，在全国城镇全面实施的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》旨在建立和规范城镇廉租住房制度，逐步完善我国城镇住房供应体系。强化了中央和地方政府的住房保障职能，标志着我国城镇住房制度商品化、社会化的发展方向。对廉租住房的实施对象，进行了更加“切合实际”的定位，起到了稳定社会、促进城市化发展的积极作用。廉租住房要经过严密的程序获得，这种细化的程序，体现了公开、公平、公正，更具可操作性，为管好、用好廉租住112河北工业大学博士学位论文房奠定了基础。根据当前我国城镇人均居住水平测算，提出了“保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%”的概念，既符合国情，又符合国际通用的一人一间房的“文明标准”。指出了“城镇最低收入家庭廉租住房保障方式应当以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅”。明确了“城镇最低收入家庭廉租住房资金来源，实行财政预算安排为主、多种渠道筹措的原则”。规定了房源渠道，指出“实物配租的廉租住房应当以收购现有旧住房为主，限制集中兴建廉租住房”，主要“面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭”。政府新建的廉租住房实行行政划拨土地及优惠税、费等政策。廉租住房的租金标准和补贴标准双明确。其租金标准由维修费、管理费两项因素构成；租赁房补贴标准，按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。廉租住房制度自建立以来，全国312个地级城市中，有133个城市出台了廉租住房管理办法，148个城市启动了廉租住房工作。截至2004年9月底，上海市已累计解决了12588户“双困”家庭的住房问题，租金配租家庭12336户，实物配租家庭252户，占经审核符合条件家庭数的93.9%，市、区两级财政支出补贴资金1亿元以上。天津市采取“建、收、补、转” 四种住房保障方式统筹联动，解决城市最低收入居民住房安置问题。其他一些城市如北京、长春、武汉、南通、郑州等城市也通过不懈的努力，取得了显著效果。(1)各地在保障标准的掌握上存在较大差异，经济实力较强、保障力度较大的城市已提出把补贴对象调整到人均12平方米以下的住房困难户，而大部分城市只能先行解决6平方米以下，甚至是4平方米以下的“双困”家庭住房问题。成都市从人均居住面积6平方米，提高到8平方米，年收入由户年均5000元提高到8000元。石家庄市2004年廉租住房租金补贴标准为人均居住面积在10平方米以下，每套住房的建筑面积控制在45平方米以内。(2)在已启动廉租住房工作的地级城市中，租金核减方式占廉租住房保障总户数的70%以上。武汉市申请廉租住房家庭其面积标准不低于全市人均住房面积的60%，租金标准为公房租金的50%，对符合条件的最低收入家庭承租的公有住房，按规定标准的50%收取租金，另50%由产权单位核减。(3)各地经济发展、居住水平的差异，覆盖范围也各不相同。一些城市就是对“双困”家庭都难以做到应保尽保，保障面不到1%，而有些城市保障比例达到居民家庭总户数的10%左右。南通市已把保障对象从最低收入家庭延伸到低收入家庭，不仅包括低保、特困、伤残，而且包括孤寡、拆迁、危房户等困难家庭，从城市延伸到县城的非农业人口，完善了城镇一体化的住房保障格局。(4)按照廉租住房管理办法的规定，廉租住房补贴资金应以财政公共预算资金为主。长春、广州、沈阳、青岛、福州、厦门、南宁、西安等市用于廉租住房的补贴资金全部为财政资金。也有相当多的城市是依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金来源的主渠道。但这部分资金灵活性较大，后续资金没有保证，这更加剧了资金供应不足与保障面过窄的问题。由于我国启动住房保障制度较晚，保障覆盖面小，保障水平低的特点突出。 (1)从保障力度看，一些相对发达的大城市通过持续不懈的努力，效果显著，如北京、长春、武汉等城市解决了千户以上中等收入家庭住房问题。同时却还有相当多的城市，由于工作进展缓慢，其解决数量甚至还不到100户。从保障对象看，一些城市保障面不到1%，而有些城市保障比例达到居民家庭总户数的10%左右。尽管有关城镇廉租房的国家政策不断倾斜和调适，从“2006年4月初建设部公布的实际执行情况看却不尽如人意，在全国291个地级以上城市中，有70个尚未实施廉租住房制度。”(2)按照廉租屋房管理办法的规定，应以财政公共预算资金为主，但只有少数城市建立了制度性的财政资金供应计划，相当多的城市都是依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金的主要渠道。显然，这部分资金不能够满足廉租房建设的需要，并且后续资金也得不到保障，从而致使很多城市不敢推行租金补贴的保障方式，只能是筹集一次性资金，建设或购买一批廉租住房，这也应该是实行8年之久的廉租房政策而普遍成效不大的原因之一。113天津市房地产业发展研究6-3-3我国经济适用房制度的发展 经济实用房，较早见于1993年的《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展》文件中。随后，出现在1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、1998年《国务院关于深化城镇住房制度改革加快住宅建设的通知》、2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中。各地在积极推进经济适用住房建设，收到明显的效果，但也存在诸多问题。2003年5月13日我国颁发了《经济实用房管理办法》。充分体现了党和政府执政为民的思想，体现了对广大城镇中低收入家庭的关心，规范和推进了经济适用住房的建设、交易与管理。明确了经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房以及国家宏观指导、地方具体规划的原则。强调各地要在做好市场需求分析和预测的基础上，编制经济适用住房的年度建设投资计划和用地计划、发展规划；并做好项目储备工作。对经济适用住房建设用地实行划拨方式供应；减半征收建设和经营中的行政事业性收费；政府负担小区外基础设施建设费用；商业银行可以为建设单位以在建项目做抵押提供开发贷款；个人贷款利率执行人民银行的贷款利率，不得上浮；住房公积金贷款优先向购买经济适用住房的个人发放，彰显出政府的扶持力度。为适应中低收入家庭的购房需求，有效地发挥经济适用住房的保障功能，中套户型面积控制在80平方米左右，小套户型面积控制在60平方米左右。规划设计坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能，并结合全面建设小康社会的目标，优选设计方案。建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。建设单位对工程质量负最终责任，使建设水平和工程质量有了保证。明确了详细交易行为，将集资、合作建房纳入经济适用住房的组成部分。此办法指导思想明确，可操作性强，促进了各地经济适用住房的规范运作。目前，全国绝大多数城镇认真落实经济适用住房管理办法，加强经济适用住房的制度建设。在年度计划中，调整供应结构，适当控制套型和户型面积。安排经济适用住房建设，做到了优先下达投资计划；优先发放销售许可证；优先配套施工；优先组织综合验收，力求能够满足中低收入家庭的住房需求和购房能力。经济适用住房大致包括：普通经济适用住房、发放政策性货币补贴、集资合作建房、经济租赁房等举措。(1)普通经济适用住房。普通经济适用住房几乎遍及绝大多数城镇，特别在中小城镇，几乎成为住宅建设的主流。1998年以来，北京市30多万户城镇中低收入家庭从普通经济适用住房政策受益，城镇22人均住房建筑面积从1998年的19.8m增至2003年的24.9m。到2010年以前，北京市将每年建设300万平方米经济适用住房，以满足中低收入家庭的住房需求；成都市1998年至2003年，共完成普通经济适用住房投资77.91亿元，竣工面积686.76万平方米，普通经济适用住房投资占商品住宅投资比重平均达10%以上；郑州市目前普通经济适用住房建设的比例一直保持在全市住房建设总量的10%-20%；2004年上半年，浙江省新开工的普通经济适用住房达到163万平方米，比2003年同期增长了55.4%。 (2)发放政策性货币补贴。2000年初，南通市制定了《南通市市区经济适用住房政策性补贴暂行办法》，其中的重大突破就是变原来由政府统一组织实施建设经济适用住房为政府发放政策性货币补贴，由居民持币按自己的意愿到市场购买住房。2003年，该市进一步完善补贴政策，主要是放宽条件，提高标准。通过货币补贴，增强了中低收入家庭的购房能力，减少了管理成本，也是社会公平与市场效应的有效结合。(3)集资合作建房。这是很多中小城市及工、矿等大型企业在住房制度改革中采用较多的解决职工住房困难问题的卓有成效的办法。主要组织形式是住宅合作社，有单位型的，也有社会型的。运作成功的案例很多：属于单位型的北京城建集团的北京城建住宅合作社，自1998年8月成立以来，吸纳团体社员38家，个人社员10000余人，筹措资金近6亿元，为近4000余户中低收入的无房、缺房社员解决了住房困难。属于社会型的山西省晋中市榆次安居住宅合作社，1994年4月成立。开工建设合作住宅63万平方米，解决了5000多户中低收入家庭的住房。114河北工业大学博士学位论文(4)经济租赁房。这是一些城市在实施多渠道、多形式落实经济适用住房管理办法的新举措。2004年11天津市政府颁发了《天津市经济租赁房管理办法》，12月推出了1000套经济租赁房。天津市房管部门负责全市经济租赁房的管理，成立经济租赁房运营机构，按照统一租赁政策、规范操作程序、严格租赁管理的要求，做好经济租赁房的招租和经营管理工作各地的实践，不仅增强了经济适用住房的保障功能，而且在平抑房价调整供应结构、促进房地产市场健康发展等方面也发挥了重要作用。经济适用房政策在我国实践中也存在诸多问题：(1)经济适用房政策是住房保障体系的内容之一，关键在于解决中低收入家庭的住房问题，但经常出现开发商们把经济适用房的开发作为一种盈利性的投资，通过各种手段变相提高房价来获取利润。该政策的功能定位虽然是中低收入家庭，可是最后购得经济适用房的反而是那些有权有势或者高收入阶层，房的面积也大大地超过了政府规定的标准甚至大户型经济适用住房。 (2)在我国绝大多数家庭属于中等收入家庭，约占城市家庭总数的三分之二左右，由于房价偏高，实际能够受到经济适用房政策保障的人群只会是中等偏上收入人群，而那些对住房的需求最迫切的中下等收入人群就沦落为所谓的夹心层，在经济适用房政策的保障范围之内又没有能力购买，有能力租用廉租房但是又没有相应的资格。显然，这是与经济适用房政策制定的初衷相违背的。(3)近几年的经济适用房购买对象的资格审查以及用户登记制度的过于疏漏，存在大批经济适用房沦为投机者的投资工具；经济适用房的出售呈暗箱操作，其灰色交易和寻租活动十分活跃；经济适用房的保障是静态管理，随着收入水平的提高有些家庭已经有能力购买商品房，而有些高收入家庭由于突然灾害沦为中低收入者又急需购买经济适用房，这时就需要对相应家庭的住房供应做相应的改变。因此，有必要建立家庭收入档案，实行住房保障的动态管理。§6-4天津市住宅保障体系现状及构成6-4-1天津市危改成效显著城市危改工程的本质是处理好危旧房屋拆迁和老百姓住房安置两大问题。拆迁过程中天津市出台系列民心举措，确保拆迁工作顺利实施。2003年，南开区出台10项廉政措施，以增强拆迁工作透明度。2004年，和平区召开居民群众代表拆违听证会，听取居民群众对拆违工作的意见和建议。2005年，天津市出台拆除施工前现场围挡；工程作业采用“湿式作业法”；现场渣土封闭运输；拆除房屋不得危及行人安全等4项举措，保证拆迁作业安全、不脏不乱。2006年，为了保障拆除房屋扬尘治理措施落实到位，天津市创新扬尘治理机制，建立了拆除房屋扬尘治理专业队伍。2008年，天津市公开征地拆迁等信息，等等。所有这些均表明城市拆迁应切实把百姓的利益放在第一位，公开、公平的解决拆迁中各种问题。同时，天津市近年还先后出台的一系列的危改制度，如表6.2所示。表6.22003年以来天津市出台系列住房保障制度一览Table6.2SystemlistofTianjinfamilyhousingsecurityafter2003规定名称时间《天津市城市房屋拆迁管理规定》2003-1-1《天津市城市房屋拆迁管理工作制度》2003-8，出台实施《关于实施〈天津市城市房屋拆迁管理规定〉若干问题解释的通知》2003-7-8《关于贯彻建设部〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的意见》2004《关于城镇房屋拆迁有关契税政策的通知》2005-3-29 《天津市经济租赁房招租补贴管理办法》2005《市政公用基础设施定向安置用房建设和销售管理办法》2005-7-1《天津市最低收入住房困难家庭租房补贴管理办法》2005-12-23，颁发《城市房屋拆迁管理规定》的修订2006-12-25新的《天津市城市房屋拆迁管理规定》2007-5-1《平房拆迁定向安置经济适用房申请审核工作程序》2007-11-9115天津市房地产业发展研究制度的不断完善和创新，在天津市的危改过程中发挥了积极作用，天津市城市房屋更新改造获得了前所未有的进展。首先，在土地管理制度上进行大胆创新，制定和实施天津市国有土地有偿使用管理办法，对于商品住宅、商业、旅游和娱乐用地，一律采取招标、拍卖或挂牌的方式，实行公开出让，土地交易市场规范、统一，使政府获得土地使用权出让收益大幅度提高，而且为城市更新改造提供了可靠的资金保障。其次，设立天津市城市基础设施建设投资集团有限公司，负责全市重大基础设施的建设、融资和运营管理，创建了“政府引导，企业运作”的城市基础设施建设模式，创新了天津市城市基础设施建设的投融资体制，搭建了城市建设的投融资平台。新的城市基础设施建设和运营机制极大地推进了天津市城市更新改造、城市道路和地铁等基础设施建设进程。2005年天津市提出一系列的拆迁安置措施，以满足不同层次居民的安置需要：一是针对住房和生活的“双困户”实行廉租房制度。二是针对不是“双困户”但收入较低，暂时买不起房的拆迁户实施过渡性安置，为他们提供经济租赁房。三是针对中低收入群众改善居住条件的愿望，建设经济适用房。经济适用房的建设条件是带销售价格、带销售对象、带户型标准、带开竣工时间，并实行最高限价。四是针对有购房困难的拆迁楼房住户，实行楼房实物安置。就是拆迁户可以选择和原来住宅面积相同或相近的拆迁安置房来代替拆迁补偿金，如果新房面积大于原住宅，拆迁户只需要补上一小部分差额即可。天津市“十一五” 期间将建设经济适用房1110万平方米，廉租房32.5万平方米。天津市《住房建设规划》确定“十一五”期间住房建设总量为68万套至99万套，总建筑面积为7000万平方米，其中普通商品住房3757.5万平方米，其他商品住房2100万平方米，经济适用房1110万平方米，廉租房32.5万平方米。经济适用房与廉租房的总和已经占到总建筑面积的16.3%。2005年安排建设经济适用住房241万平方米，其中普通经济适用住房160万平方米，实物还迁经济适用住房58万平方米，经济租赁房7万平方米，廉租房16万平方米。2006年安排建设经济适用住房260万平方米，其中普通经济适用住房160万平方米，实物还迁经济适用住房100万平方米。天津市2010年以前，计划完成市区内的332万平方米，涉及14.4万户分散危陋平房拆迁改造安置任务。6-4-2天津市住房保障体系房地产研究专家刘玉录博士认为：从根本上讲，中低收入家庭的住房问题是由于市场失灵造成的。政府介入中低收入家庭的住房问题，实际上是在通过政策的引导和适当的资源投入弥补市场机制的不足。天津市委、市政府始终将解决城市低收入家庭住房困难问题作为改善民计民生的重要职责，本着“适度、分层次、多形式保障”的原则，通过政策和适当资源投入，有步骤、有计划地对中低收入住房困难家庭实施住房保障，通过多项措施和多条渠道解决中低收入群体住房问题，先后推出实物配租廉租住房、廉租住房租房补贴、公房租金核减、经济租赁房和经济适用房五项住房保障方式，收到了实效。 从2003-2005年底，天津市用于社会保障的住房投资累计达8.93亿元，其中财政预算6700万元，公积金增值收益4.25亿元，其他方面投资4.01亿元。到2005年基本构筑完成了三道住房保障网：第一道是，建设廉租住房，解决拆迁户最低收入家庭的住房困难；第二道是，多渠道筹集房源，向低收入拆迁困难户提供经济租赁房；第三是，通过定向销售经济适用房，解决拆迁中的中低收入家庭住房问题。2005底，天津市已有2.66万户生活、住房困难的家庭享受了住房保障制度带来的实惠，其中享受实物配租的家庭有1200户，核减租金的家庭有2.3万户，享受购买经济适用房、租房补贴等政策的家庭有2400户。至2007年底，全市累计共有7万余户中低收入家庭通过住房保障改善了居住条件。6-4-3天津市廉租房制度廉租房作为天津市住房保障体系的组成部分，发挥了重要作用，并取得不错的成绩。2000年，天津市就积极利用房改增值资金兴建廉租房小区，大部分房屋用于解决人均住房不足4平方米、年收入不足7000元的双困职工住房问题。廉租房小区以低于周边同档次小区30%左右的价格出租、出售给符合入住条件的双困职工。随着天津市危改的深化，廉租房建设工作力度不断加强。市委、市政府对廉租住房建设十分重视。2003年，市委八届五次全会把廉租住房建设写进了市委2004年工作意见，并将此项工作列入了市政府改善城乡人民生活20项工作之一。2006年由建设部组织调查后发布的通报显示，天116河北工业大学博士学位论文津市的廉租房建设成绩突出，投资总额居全国已实施廉租住房制度省份的首位。天津市廉租房项目的建设资金主要来源于四个渠道：一是利用住房公积金增值资金中的“廉租住房补充建设资金”，可提取6.2亿元。二是每年由市财政补贴2000万元，连续四年共补贴8000万元。三是使用廉租房地区按每平方米建筑面积负担400元，可筹资1.78亿元。四是廉租房配租家庭缴存的拆迁补偿安置费。天津市廉租房项目建设资金渠道稳定，使用得当，受益家庭逐年增加。截止到2007年7月，天津市未配租廉租房尚有3214套可满足今后三年需要。廉租房，是政府解决城镇低收入人群住房困难的重要途径，天津市从“进入”和“退出” 两个方面加强对廉租房的管理。2003年以来，天津市国土房管局仅制定的关于廉租房的文件就达十多个，对廉租住房配租条件、标准、程序、退出机制等做出了明确规定。目前，天津市住房保障管理系统基本编制完成，管理系统将目前实施的廉租房、经济租赁房、经济适用房、租房补贴等住房保障措施纳入统一管理，凡是与住房保障有关的房管、拆迁、建设、街道等单位都可共享这个资源，与房屋权属网络系统连接，真正掌握申请人的家庭住房情况。实现了从申请、审核、租赁或销售、后期管理等全程网上实时监控，确保住房保障政策执行“不走样”。如果出现廉租住房申请人虚报瞒报家庭收入、家庭人口、住房情况及伪造相关证明的，一经查实，将严肃处理。为确保真正让“双困户”受益的原则，天津市规定廉租房具有退出机制。天津市、区住房保障部门定期会同民政、公安、街道办事处和物业管理单位，对配租对象的家庭收入、人口、住房等基本情况进行复核，建立跟踪审查机制，实行动态管理。根据国家有关精神要求并结合实际，天津市制定《天津市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划(2008-2012年)》，将实物配租廉租住房保障范围扩大到最低收入住房困难家庭中的孤、老、病、残家庭，累计使2000户非拆迁家庭受益。自2008年下半年起，廉租住房实物配租保障范围由拆迁中最低收入住房困难家庭扩大到非拆迁最低收入住房困难家庭中的孤、老、病、残家庭。新建廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内。目前，天津市尚有3000套廉租住房可供配租。按每年提供1000套廉租住房计算，可满足至2010年拆迁中最低收入住房困难家庭配租需求。规划期内，计划建设廉租住房5000套、建筑面积25万平方米。其中2000套、10万平方米廉租住房用于规划期内解决非拆迁最低收入住房困难家庭中孤、老、病、残家庭的住房困难，其余3000套作为政府廉租住房储备或用于其他对象实物配租。按照提前建设、应保尽保的原则，规划期内，每年建设廉租住房1000套、建筑面积5万平方米。主要在中心城区(外环线以内)和滨海新区选址建设。规划期内，廉租住房建设用地总量为10公顷。2008至2012年，每年供应2公顷。规划期内，发放租房补贴是我市解决城市低收入家庭住房困难的主要方式。城市低收入家庭和住房困难家庭标准，由市国土房管局会同市民政局，按照市统计局公布的城市居民人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合天津市实际情况确定，实行动态管理并向社会公布。222008-2012年，计划每年新建廉租住房5万m，共计25万m，需建设资金11.6亿元，计划从土地出让净收益中安排。廉租住房建设资金、土地供应和经济适用住房建设的土地供应指标已全部落实。6-4-4天津市经济租赁房政策 经济租赁房重点解决拆迁中既不符合廉租住房实物配租条件、又无能力购买定向销售经济适用住房的低收入家庭的住房过渡性安置，包括实物配租和发放租房补贴两种形式。经济租赁房的租金标准参照房屋所在地区当年住宅租赁市场指导租金平均价格和楼层、朝向等因素确定。考虑到承租经济租赁房低收入居民的经济承受能力，承租人实际负担市场租金标准的50%，另50%由市政府给予补贴。经济租赁房出租期限为三年，租赁期内租金不作调整。天津市经济租赁房申请对象为2003年1月1日以后住房拆迁、年收入低于1.5万元、拆迁补偿安置费在8万元以下或人均建筑面积不足10平方米的家庭。截至2007年4月底，天津市有2118户符合条件的低收入家庭配租了经济租赁房，有1783户享受了经济租赁房租金补贴。2005年1月天津市首批家庭入住经济租赁房。117天津市房地产业发展研究根据《天津市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划(2008-2012年)》，2008至2010年，天津市计划分别向5000户(含实物配租2118户，下同)、6000户、7000户家庭发放租房补贴2240万元、2912万元、3680万元。由于经济租赁房保障期限为5年，因此，2010年以后，“新增”和“退出”家庭户数将基本平衡。2011至2012年，享受经济租赁房保障户数保持在7000户左右，分别安排补贴资金3920万元和4160万元。2008天津市动工建设2万套经济租赁房，到2010年建设规模将达到5万套。如此大规模地建设经济租赁房此前是没有过的。6-4-5天津市经济适用房政策2007年底，天津市经济适用房已立项105个项目、988万平方米、14.24万套，已开工建设39个项目、325万平方米、3.82万套，已销售244万平方米、2.99万套。天津市经济适用房共分为拆迁定向销售、市政基础设施拆迁定向安置和平房拆迁定向安置三种形式。 2008至2009年，经济适用住房重点解决拆迁中低收入家庭住房困难；2010至2012年，将经济适用住房购买对象扩大到非拆迁中低收入住房困难家庭。经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右。2008至2012年，经济适用住房建设总量为27.68万套、建筑面积1790万平方米。按照拆建匹配、分步解决、供需合理的原则，规划期内，2008年，建设6.23万套、建筑面积380万平方米；2009年，建设6.88万套、建筑面积430万平方米；2010年，建设5.07万套、建筑面积362.5万平方米；2011年，建设4.7万套、建筑面积305.5万平方米；2012年，建设4.8万套、建筑面积312万平方米。在符合城市整体规划的前提下，统筹安排，合理布局。中心城区建设3.78万套、建筑面积240万平方米；环城四区外环线以内区域建设5.55万套、建筑面积380万平方米；外环线以外区域建设18.35万套、建筑面积1170万平方米。按照节约、集约用地的原则，根据建设总量，科学确定建设用地总量。规划期内，经济适用住房建设用地总量为716公顷。其中：2008年供应152公顷；2009年供应172公顷；2010年供应145公顷；2011年供应122.2公顷；2012年供应124.8公顷。6-4-6天津市限价商品住房政策规划中明确限价商品住房面向符合条件的住房困难家庭销售，采取集中建设和在普通商品住宅中配建相结合的方式组织建设。限价房是带有住房保障性质的商品房，其性质仍然是商品房。政府对开发商的开发成本进行测算以后，对房屋的销售价格、建设标准和销售对象等方面进行限制，将开发商的利润控制在一个合理的范围内。限价房的出现主要是从源头上控制房价，打破房地产市场上的垄断，保障中低收入者的住房权利。2007年10月，有报道由于严格的条件使得首批挂牌出让的天津市限价房地块遭遇冷落。2008年6月，天津市限价商品住房首宗地块由天津市房地产发展(集团)股份有限公司购得。标志限价商品住房建设正式启动。 《天津市限价商品住房价格管理办法》于2008年7月1日正式实施。限价商品住房的销售价格将实行政府指导价。限价商品住房项目的平均销售价格和最高销售价格将由市物价局会同市建委、市国土房管局、市规划局按照规定核定。限价商品住房拟定价格和销售价格的制定，将综合考虑土地整理成本、建设标准、建筑安装成本、配套成本、项目管理费用和利润因素，原则上比测定价格前3个月内周边或同地区相同级别土地新建普通商品住房平均交易价格低20%左右。经审核符合规定的，由市物价局制发销售价格通知。销售价格一经公布，原则上不再进行价格调整。限价房均为中小户型，单套面积控制在90平方米以下。其中，一居室50平方米左右，两居室70平方米左右，且一居室、两居室住房套数占住房总套数的比例不低于70%。限价商品住房面向符合条件的住房困难家庭销售，采取集中建设和在普通商品住宅中配建相结合的方式组织建设。2008至2012年，计划每年建设限价商品住房2万套、150万平方米(套均75平方米)，累计建设10万套、750万平方米。118河北工业大学博士学位论文6-4-7天津市租赁型经适房政策为向中低收入享受住房保障家庭提供充足的市场租赁房源，培育房屋租赁市场，计划建设租赁型经济适用住房，以市场租金向符合条件的家庭出租。计划在2008至2012年5年期间建设5万套、约300万平方米租赁型经济适用住房。租赁型经济适用住房采取集中建设或在普通商品住房项目中配建的方式建设，其中计划采取集中建设方式建设2万套、120万平方米；采取配建方式建设3万套、180万平方米。§6-5加大住房合作建房力度，完善天津市住房保障体系6-5-1住房合作社的国外的发展状况根据国际合作联盟的定义，住房合作社是人们为了实现志愿，满足自己经济、社会、文化需要而自愿加入的、建立在民主原则之上的联盟组织。住房合作社最早出现在19世纪中叶的欧洲。伴随着欧洲产业革命的开始，农村人口大量涌入城市。由于住房的大量缺乏，房租大涨，迫使收入微薄的广大工人群众寻找各种解决住房的办法，一种互相帮助、共同建房的方式—— 住房合作社便应运而生。经历了一个半世纪，不论是发达国家还是发展中国家，以住宅合作社的形式进行合作建房是一种被普遍采取的解决中低收入家庭住房问题的方法，也不乏为全国或该地区所有居民服务的范例。比如，美国有4.7万个合作社/住房协会，会员超过了1亿人；欧盟有13.2万个合作社/住房协会，会员达到厂8350万人。住房合作社仍然保持着旺盛的生命力，各国劳动群众的住房状况大为改观，成为各国住房建设和管理的一[135]支重要力量。波兰、德国、挪威等国住房合作社的发展积累了很多宝贵经验，将对我国起到很好的借鉴作用，总结分析如下。6-5-1-1波兰住房合作社发展波兰的住房合作社有100多年历史，20世纪80年代，住房合作社曾控制了全国的住房。1980年，全国新建的82.9万套住房中，几乎有80%是合作社修建的。在经济转型和社会变革中，特别是社会收入下降、失业人口增加以及住房需求膨胀之时，只有住房合作社才是解决中低收入家庭住房的唯一出路。当前执政的联合政府不仅支持合作社运动，而且将合作住房的发展视为波兰经济发展的动力之一。6-5-1-2德国住房合作社发展德国住房合作社是在1862年成立至今，对德国人来说仍是十分必要的。已拥有300万会员，为400万人提供了安全舒适的住房。住房合作社共管理2100万套房屋，相当于德国用于出租房屋总数的10%。不论过去还是现在，合作社特有的自助、自治和自负责任这三项原则使得住房合作社能发挥特殊的作用，收到特别的效果。一百多年来，德国的合作社法为住房合作社的发展提供了有效的保护。2002年1月1日，德国颁布了修订后的社会住房法，其中有专门一章是关于住房合作社的。6-5-1-3挪威住房合作社发展挪威住房合作社于20世纪30-40年代建立，最初作为一个社团运作，后来迅速变成了政府机构实施住房政策的工具。住房合作社拥有25万多所住房，约占全国住房的15%。住房合作社的活动由住房合作社协会法和住房合作社法所规范。在市场经济条件下，挪威将把住房合作社的会员组织形式，发展成为一个独立的经济组织，使其具有较高的能力和良好的经济条件，不仅为会员和挪威人民建造和管理质量上乘的住房与良好的住房环境，而且为其提供更加全面的服务。6-5-1-4土耳其住房合作社发展土耳其的第一个住房合作社于1935年在安卡拉成立。至2002年6月，全国已拥有4万家住房合作社，180万会员。自20世纪80年代以来，面对城市数量与人口的快速增长而导致的城市形态极大的破坏和出现的严重的社会问题，土耳其政府颁布了大众住房法，1984年建立大众住房基金，为住房合作119 天津市房地产业发展研究社实施合作建房提供长期贷款。住房合作社的数目也由200家猛增到800家。据统计，1935-2000年，住房合作社总共获得了225万套住房的建设许可，其中81.1%是1984年或1984年以后开始建设的。而1993年最高，达全国年建房总量的1/4。6-5-1-5俄罗斯住房合作社发展俄罗斯住房合作社“二战”后出现，至今仍发挥着重要作用。20世纪50-80年代，参加住房合作社获得住房是非常光荣的。当时政府对经济(住房也包括在内)强有力、全方位的干预。住房合作社的会员付出低于住房实际价值的房款，取得住房使用权，并付维修和物业管理费。住房合作社拥有房屋所有权及管理和维护义务。1990年代初，俄罗斯住房改革，允许房屋私有化，住房合作社失去了对房屋的所有权和分配权，但还有房屋管理和维护义务。2000年，俄罗斯成立了“支持成立住房合作社”工作组，学习外国经验，起草策划新的合作社法。该国专家预测，住房合作社模式在俄罗斯前景光明。6-5-1-6爱沙尼亚住房合作社发展1995-2002年间，爱沙尼亚住房合作社发展迅速，几乎每年有1000个新的住房合作社成立，截至2002年1月6日，住房合作社已达6264个，45%的人口都住在住房合作社建造的房屋里。1996年，爱沙尼亚合作住房协会联盟成立，始终贯彻“服务于会员”的宗旨，为会员提供信息，保护会员利益，培养专业化的会员队伍，建立健全有力和广泛接受的制度。2002年，又制订了一系列的国际计划项目：“住房合作社中的能源节约”，“EKul2006年住房发展计划”，拉脱维亚、立陶宛、芬兰、保加利亚研讨会及学术考察等。6-5-2住房合作社在我国的发展状况1980年代初期，我国城镇人均住房面积只有3.6平方米，党的十一届三中全会以后，邓小平提出“建设住宅可以公私合营，可以民建公助，也可以私人自己建房” 的指引思想，我国城镇出现了多种渠道、多种形式的住宅建设投资新体制。仅1980-1995年，温州市就组织了282个单位参加集资合作建房，汇集社会闲散资金2165万元(比该市前30年住宅总投资还多160万元)，建住宅12.3万平方米，为2695户职工解决了住房困难。温州市的做法在全国引起了强烈反响。随着改革开放的不断深入，集资合作建房得到推广，而且有了延伸，发展成以住宅合作社的形式开展集资合作建房。1986年，我国首个住宅合作社在上海诞生——上海新欣住宅合作社。1987年上海二轻局把新欣住宅合作社扩大组建为全系统的住宅合作社——上海市工联住宅合作社。此后，武汉市常码头住宅合作社、昆明市马洒营住宅合作社、沈阳市大东区职工集资合作建房联社先后成立。党中央、国务院关心合作建房的发展，在住房投资体制、土地、规划、计划、金融、财政、税收等方面，都以明确的政策精神予以支持。1988年2月15日，《关于在全国城镇分期分批推行城镇住房制度改革实施方案的通知》(国发[1988]11号文件)；1989年2月8日，《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》(国发[1991]30号)；1991年11月23日，《关于全面推进城镇住房制度改革意见的通知》(国办发[1991]73号)《意见》；1992年2月14日，《城镇住宅合作社管理暂行办法》(建房[1992]67号)；1992年6月11日，《关于住房制度改革中财政税收政策的若干规定》([1992]财综字第106号)；1994年7月18日，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号)；1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)；1998年，《关于印发(关于大力发展经济适用住房的若干意见)的通知》(建房[1998]154号)；1998年，《关于进一步加快经济适用住房(安居工程)建设有关问题的通知》(特急计投资[1998]1474号)；2004年5月13日，《经济适用住房管理办法》的通知(建住房[2004]77号)。合作建房是伴随着城镇住房制度改革方案的实施而发生发展起来的，是房改的重要组成部分，在平抑房价、切实解决城镇中低收入家庭住房困难方面，发挥了重要作用。120河北工业大学博士学位论文 住宅合作社是合作建房的主要载体。1986-1995年，我国城镇合作建房蓬勃发展。住宅合作社是合作建房的主要载体。1996年《中国人类住宅发展报告》中指出：“从1986年7月在全国发展住宅合作社，通过吸收个人资金，在政府优惠政策支持下，以合作形式建设普通住宅。参加住宅合作社的个人，以低于市场的价格，获得合作社的住房，解决投资者自己的住房问题。全国各种类型的住宅合作社发展到5000多个。”我国住宅合作社的包括三种类型，各自社员构成及组织构成如表6.3所示。表6.3我国城镇住宅合作社的分类Table6.3ClassificationofChina'surbanhousingcooperatives分类社员组织社会型城镇所有中低收入家庭建设口组织；工会口组织；建设口与工会口联合组织系统型城镇某行业系统中的中低收入职工建设系统；民政和教育等系统单位型城镇某一企、事业单位内部住房困难职工企、事业单位设立专门组织我国的住房保障供应体系而言，合作建房是介于经济适用房与廉租房之间的一种供应形式，是我国住房保障供应体系的重要补充。住宅合作社是城镇广大中低收入家庭为解决住房困难、改善居住条件自愿参加、不以盈利为目的的合作经济组织，具有自主、自愿、平等、互利的基本特征，因此它能够实现住宅建设投资体制的转换，有很好的发展前景。我国合作建房虽然发展速度很快，发展形势喜人，但是仍然处在初级阶段，还不成熟，存在一些缺陷和问题，主要表现在：地方对合作建房重要性认识不足，重视和支持力度不够；合作建房建设总量小，到1996年底，全国累计合作建房总量近1亿平方米，仅占同期全国住宅建设总量20亿平方米的5%，即使一些合作建房先进城市，合作住宅建设项目总量也仅占全市住宅建设总量的5%，与实际需求差距很大；合作住宅建设项目规模小，超过5万平方米的项目为数不多，许多住宅合作社规模开发和经营能力低下；政策法律对合作建房扶持力度不够，包括政策不完善和政策落实不到位问题以及缺乏法律保护；合作建房的管理体制在我国还不够健全和完善。6-5-3住宅合作建房发展优势明显住房合作社在国外100多年的发展，生命力依然顽强，在解决中低收入家庭住房问题发挥重要作用。具有不以盈利为目的，以需定建，大幅度降低成本，可顺利实现快速改善住房条件等优点。 6-5-3-1合作住宅价格低各地住宅合作社建设的住宅，价格均低于商品房、经济适用房售价，平均价格在中低收入家庭年收入的4-6倍之间，与中低收入家庭的消费水平相适应。并且合作建房的建设供应方是住宅合作社，是自建自住，没有中间销售环节，社员是政府优惠政策的直接受益者；合作建房是以个人集资为主，利息负担轻，建设成本较低；某些中小城镇的合作建房，可以由住宅合作社组织社员从事辅助性劳动，减少用工量，工程造价降低。6-5-3-2改善住房条件速度快合作建房在政府优惠政策的支持下，以社员个人投资为主，既不用国家财政拨款，也不需银行大量贷款，解决中低收入家庭住房问题的速度大大加快。以天津市蓟县为例：1993年，县城无房户2500户，需建房资金1.3亿元，以县财政每年拨款400万元计，需30年才能完成，实施合作建房，个人集资，建房26万平方米，使30年才能解决的住房问题，两年多就全部解决。6-5-3-3合作住宅质量普遍良好住宅合作社的最高权力机构是社员代表大会，选举产生管理委员会，充分发挥民主决策、民主管理的优势，通过章程保障社员利益。居民参与住房设计，对住房功能、环境有什么要求，早期就可以直接反映出来。在施工过程中，社员也能随时监督，从而保证了住房质量，满足了社员要求。121天津市房地产业发展研究6-5-3-4激活住房有效需求合作住宅价格低，质量好，城镇中低收入家庭愿意买，买得起，因而能吸纳大量的个人购建房集资款，用于住宅的建设和消费。天津市截至1997年底，共吸纳个人资金5.8亿元用于合作住宅建设，累计施工面积190平方米，竣工面积150多万平方米，为3万多户城镇职工、居民解决了住房困难。使5.8亿元巨资潜在的住房需求转化为有效需求，成为现实的住房消费。6-5-3-5住宅以需定建无滞销空置 住宅合作社实行先入社集资，后建房，供给与需求一致，建房与购房合一，生产与销售相连，是一种无风险的资金转换，减少了中间费用，降低了建筑造价，起到了平抑房地产市场价格的作用。天津市宝坻县第一批合作住宅竣工26栋，计6万平方米，按集资款顺序不到三天就基本分完。合作建房特殊的流通方式不会发生积压空置房，不会产生泡沫经济，不会引发金融危机。6-5-3-6有利于发展物业管理政府下发的合作建房文件中，提出合作建房要坚持“建、管、修”一体化原则。贯彻这一原则，住宅合作社均设有物业管理机构。社员既享受居住权利，又要承担维护居住环境的义务。住宅合作社的住房公约为物业管理制度建设奠定了基础。国务院颁布的《城镇住宅合作社管理暂行办法》中规定了住宅合作社筹集建房资金含有维修和管理的费用。《天津市合作建房管理办法》规定了按建房投资总额比率个人缴1%，企业缴2.5%，建立维修基金。另外住宅合作社社员具有自觉的物业管理意识，他们自己出资建购房，拥有房屋的产权，要求有好的售后服务及居住环境质量，有实施物业管理的强烈愿望。在合作住宅小区普遍开展物业管理工作，有很好的成效。6-5-4完善和发展天津市住房保障体系完善和发展住房保障体系是一个长期的过程，居民住房需求的满足是一个逐步实现的过程。住房保障制度要以公共财力支持能力为硬约束，长期坚持，分步实施。同时，要与时俱进地不断改革和创新住房保障制度，使之规范化、制度化。6-5-4-1继续实施和完善住房公积金制度住房公积金毕竟是社会收益面最大的住房保障制度，几乎所有的工薪阶层都可以通过这个制度受益。在今后的公积金制度实施中更要强调社会的统筹和互助性质，以及强制性和鼓励性相结合的政策方针。一段时期内，住房公积金制度仍是住房保障制度最重要的组成方式。发展好住房公积金制度对建设和谐健康的国内住房保障制度意义重大。6-5-4-2规范发展经济适用房 继续抓好经济适用房的建设，进一步完善经济适用房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭住房需要。具体可以分以下几个步骤：(1)科学地划分家庭收入水平。首先根据不同地区当地居民的实际收入水平，进行定量分类。另外，在定量的基础上，再辅之以定性分类。(2)建立严格的审查、登记及征询制度，将经济适用房政策落实到真正最迫切需要的中低收入家庭。与此同时，政府还应该积极公布经济适用房的出售和购买结果，以征询社会的意见。(3)建立家庭收入档案，并实行动态管理。城市最低收入家庭的构成是不断变化的，政府应根据收入水平的变化，调整最低收入家庭的标准，并定期向社会公布。另外，建立复审制度，每隔五年或稍长时间对原保障对象进行重新认定，只有符合条件的方可继续享受保障住房，以保证物应所需、物尽其用。6-5-4-3加快廉租房建设廉租房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要有步骤地加快城镇廉租房制度的建设。(1)扩大廉租房制度的覆盖面，尚未建立廉租房制度的城市，必须加快步伐，合理确定和公布近几年的廉租住房建设规模。(2)对于廉租房的来源，除了由单位和政府新建一批符合要求的出租屋以外，还可以将最低收入者的现有住房、旧公房、或者由政府购买私人拥有的符合廉租房要求的住房纳入到廉租房的组成部122河北工业大学博士学位论文分，可以减轻政府因为建设廉租房而要承担的财政压力。(3)随着国家经济的发展，人们收入水平的提高，廉租房实行从低租金到成本租金再逐渐过渡到商品租金的政策方针，以实现最低收入住房供应市场化。即对廉租房收取商品租金，但是最低收入者只需交付收入的25%，其余部分由政府补贴。6-5-4-1重视合作建房在住房保障中重要的补充作用合作建房制度有诸多的优点，但是还需要进一步的法制化和规范化，有关部门需要加大研究力度，尽快出台切实可行管理办法，进一步加大合作建房力度，不仅做好房屋建设过程中有序管理，更要保障合作建房使用阶段的规范管理，真正成长为住房保障体系中重要补充。我国目前的住房保障体系涉及到80%甚至更大比例住房购买困难群体的安居乐业问题，因此十分重要。只有房地市场与住房保障体系共同发展，互为补充，社会才会是既有效率又具公平。住房保障制度的完善与发展需要大量的人力，物力，财力，因此单靠政府的支持很难达到满意的目标，所以全社会的有志之士都应该投入到它的建设与发展中来。§6-6本章小结 本章首先总结天津市近30年的城市建设发展历程。天津市城市的更新改造大致可以划分为更新起步、危房改造和战略提升3个阶段。国外住房保障发展较早，涉及住房问题的法律较多，许多国家都形成了相互补充、比较完整和完善的住房保障法律体系。颁布有关住房保障的专门性法律，成立专门的机构来实施法律规定的各项保障措施。由于住房分类供应制度明显地优于其他制度，使其成为许多国家借鉴和推行住房保障方式之一。本章对美国、日本、德国、香港等国家和地区的住宅保障做法进行分析，对我国住宅保障的发展有很好的启示。我国的社会保障体系包括社会保险、社会福利、优抚安置、社会救助和住房保障等，住房保障是我国社会保障体系的重要组成部分。天津市委、市政府始终将解决城市低收入家庭住房困难问题作为改善民计民生的重要职责，本着“适度、分层次、多形式保障”的原则，通过政策和适当资源投入，有步骤、有计划地对中低收入住房困难家庭实施住房保障，通过多项措施和多条渠道解决中低收入群体住房问题，先后推出实物配租廉租住房、廉租住房租房补贴、公房租金核减、经济租赁房和经济适用房五项住房保障方式，收到了实效。笔者认为，需要进一步加大和完善天津市住房保障体系的研究，拓宽城市住房保障的途径，通过研究发达国家住房保障政策，结合天津市本土实际，分析天津市住房保障模式内容与特点，并大胆提出应加大住房合作模式的住房保障模式的建议。123天津市房地产业发展研究第七章天津市房地产市场及投资风险评价研究 本章采用宏观和微观方面就天津市房地产市场以及房地产开发项目投资风险分别研究。宏观角度，房地产市场是土地、劳动力和资本要素的高度集合体，市场的发展见证了我国社会主义市场经济体制建立和完善的过程，也成为各级政府和市场主体共同关注的焦点。天津市房地产业作为国民经济重要的支柱产业，对整个国民经济和社会发展起着越来越重要的作用。研究天津市房地产市场风险状况具有重要的经济和社会意义，在前人研究的基础上，整理大量的历史数据，对指标的界定提出自己想法，并建立一套较为完整天津市房地产市场风险评价指标体系，确定指标评价界定标准，采用属性数学方法，建立属性数学风险评价模型，编制计算机程序，对天津市近年来房地产市场风险进行研究。微观角度，系统地提出了房地产项目风险投资的物元分析模型，是物元理论在项目投资风险决策中有意义的尝试。运用物元方法的理论基础，构造房地产投资项目风险评价物元模型，并结合在效用理论，将风险评价中存在的主观风险判断与客观存在风险结合起来考虑，一定程度上提高了风险决策的可靠性，为房地产投资风险决策提供有效的理论依据。§7-1天津市房地产市场风险指标体系构建房地产市场风险指标的选择同前面周期波动研究指标的选择原则一样，指标的选择要具有全面性、简捷性、可操作性的特点。本部分指标体系是以中国房地产市场发展报告(2005-2007年)中的指标评价体系为基础加以优化得到。总体包括宏观类指标、供给类指标、消费类指标和需求类指标四大类。(1)宏观类指标。房地产市场的发展与国家的宏观经济发展形势息息相关，指标选择应首先考虑国家的宏观经济因素。房地产业投资占固定资产比重、房地产业增加值占GDP比重和房地产相关政策导向(即政府的财政政策和货币政策)可以代表国家宏观经济发展形势。而房地产相关政策导向很难量化，且对房地产市场的影响最终可通过房地产业的各相关数据中反映出来。因此，选择房地产业投资占固定资产比重和房地产业增加值占GDP比重两项指标作为宏观类指标。(2)需求类指标。年末存款余额增长率指标其结果可综合反映居民的需求情况，指标值越大，居民生活越宽裕，住房需求的预期也越大。空置率指标表示房屋处于未使用的状态，包括未被使用的房屋和待出租或出售的空房，这一指标也能较好的反映房屋需求的状态，但是我国由于统计体系的缺陷，该指标的获取性较差。房价收入比指标能够通过房价和居民收入之间的关系，反应居民对房屋消费的承受能力和预期，指标的获取性较好。因此，需求类指标中设置年末存款余额增长率和房价收入比两项指标。 (3)交易类指标。很多指标是同时反映供给和需求的平衡状况，因此设置交易类指标，并从商品房销售面积增长率、商品房销售额增长率、租赁价格指数三方面指标综合反映房地产市场的交易情况。商品房的销售面积和销售额将从两个不同的侧面来反映房地产市场新旧房产的交易情况，租赁价格指数则反映了租赁这个大市场的真实情况。这三项指标均可较好反映交易市场的状况。(4)供给类指标。房地产开发投资增长率、房地产新开工面积增长率、房地产竣工面积增长率、建筑成本、预期售价、预期利润、建设周期、开发企业资金来源增长率均属此类。建筑成本、建设周期指标有很强的个性特点，预期售价、预期利润和开发企业资金来源增长率指标则往往不够客观，准确性较差。因此，选择反映房地产投资速度的房地产开发投资增长率、反映房地产市场生产量的房地产新开工面积增长率和房地产竣工面积增长率三项作为供给类指标。综上所述，建立如下房地产市场风险分析指标体系，如表7.1所示。124河北工业大学博士学位论文表7.1房地产市场风险分析指标体系Table7.1Riskanalysisindexsystemofrealestatemarket序号指标类别指标说明宏观指标数值的提高，反映出市场发展和国家的政策和经济发展迎合了房地产市1宏观类指标场的发展；反之，则说明当前的状况和形势不太适合产业发展。此类指标包括房地产投资占固定资产投资比重(1-1)、房地产业增加值占GDP的比重(1-2)等。需求类指标数值的提高，说明房地产市场的需求方对市场相对满意，如一些居住2需求类指标和使用的特征得到了需求者的认可，或市场的投机空间迎合了投机者的需要；反之，需求者的反应平淡。此类指标包括房价收入比(2-1)、年末存款余额增长率(2-2)等。交易类指标数值的提高，反映房地产市场的供给和需求关系良好的交易热度，反3交易类指标之，则表明交易热度冷淡。此类指标包括商品房销售面积增长率(3-1)、商品房销售额增长率(3-2)、租赁价格指数(3-3)等。供给类指标数值的提高，代表房地产市场供给方对市场存在乐观预期，并已经采取积极行动；反之，则说明市场已经处于饱和状态，供过于求的状况抑制了供给方入4供给类指标 市的热情。此类指标包括房地产开发投资增长率(4-1)、房地产新开工面积增长率(4-2)、房地产开发年竣工面积增长率(4-3)等。§7-2天津市房地产市场风险指标的界定研究为了准确描述房地产市场风险程度，可将房地产市场风险水平定义一级风险：“风险较低”、二级风险：“风险一般”、三级风险：“风险较大”、和四级风险“风险过大”，四个等级。下面结合上述确定的指标，逐一界定各风险指标范围。7-2-1天津市房地产市场宏观类指标界定7-2-1-1房地产业投资占固定资产投资比重指标计算公式：当年房地产业总值房地产投资占固定资产投资比重=×100%(7-1)当年固定资产总量如图7.1所示，1997-2006年天津市房地产业投资占固定资产投资比重介于16.2%和22.87%之间，此项指标标准界定区间为[15，25]。2422.8721.752120.21816.2151997199819992000200120022003200420052006年份图7.11997-2006年天津市房地产开发投资占固定资产投资比重Fig.7.1RealestateinvestmentinpropotionoffixedassetsinvestmentofTianjinfrom1997to2006125比重（%）天津市房地产业发展研究7-2-1-2房地产业增加值占GDP比重指标计算公式：当年房地产业总值??去年房地产业总值房地产产业增加值占GDP的比重=×100当年GDP总量房地产业增加值(GDP)=×100(7-2)国民经济总增加值(GDP)根据天津市统计年鉴数据计算，1997-2006年天津市房地产产业增加值占GDP的比重介于2.77%和5.02%之间，如图7.2所示。因此，此项指标标准界定区间为[2.5，5.5]。65.02543.2132.7721997199819992000200120022003200420052006年份图7.21997-2006年天津市房地产产业增加值占GDP的比重Fig.7.2ThecontributionrateofrealestateindustryinGDPgrowthofTianjinfrom1997to20067-2-2天津市房地产市场需求类指标界定7-2-2-1房价收入比 关于房价收入比的定义有多种，是指特定时期某一国度或地区内，中等收入家庭住房价格与中等收入家庭年收入的比值，这是反映家庭对房价承受能力的相对指标。这一指标国际上是通用的。由于各国不同时期的经济发展水平和居民收入水平不同，因而对房价的承受能力差异很大。目前西方国家的房价收入比大体为3-6。而在我国，这一数字则大大超标。本论文房价收入比计算公式为：商品住宅每平方米单价×每户建筑面积房价收入比=×100%(7-3)城镇家庭年收入商品住宅年销售额其中：商品住宅每平方米单价=(7-4)商品住宅年销售面积如表7.2所示计算结果，2001-2006年天津市房价收入比指标介于4.87%和7.89%之间，结合国际惯例，因此，此项指标标准界定区间为[4，12]。126比重（%）河北工业大学博士学位论文表7.2天津市2001-2006年年度房价收入比计算表Table7.2HousingpiricetoincomeratiotableofTianjinfrom2001to2006年份(年)19992000200120022003200420052006销售额(亿元)53.4586.04118.74129.92172.43338.28*504.14619.512销售面积(万m)247.84378.34514.59538.26720.64992.51*1264.381332.492单价(元/m)2156.822274.222307.552413.772392.673408.353987.234649.252人均建筑面积(m)————18.921.5823.124.225.826.1人均年收入(元)7649.838140.558958.79337.5410312.9111467.1612638.5514283.09平均每户人口3.093.083.093.022.992.962.922.88房价收入比————4.875.745.367.197.898.5注：*号数据为推算得出。7-2-2-2房屋空置率房屋空置率是指存量房屋空置面积占存量房屋总面积的比重。这一指标是计算某一时点的相对数据，反映的是现有房屋的利用情况。其计算公式为：存量房屋空置面积房屋空置率=(7-5)× 100%存量房屋总面积这是国际通用的指标。目前我国的统计，还没有设定和计算这一指标，为了能及时掌握房屋利用情况，有根据地调节房屋开发建设的速度，提高房屋的利用水平，建议将这一指标列入现行指标体系进行统计和计算。按照国际通行惯例，空置率在5%-10%为合理区，在10%-20%为空置危险区，在20%以上为商品房严重积压区。7-2-2-3年末存款余额增长率指标计算公式：当年存款余额??去年存款余额年末存款余额增长率=×100%(7-6)去年存款余额根据天津市统计年鉴数据计算，如图7.3所示，天津市1997-2006年，年末存款余额增长率介于10.7%和33.63%之间。因此，此项指标标准界定区间为[10，35]。4033.63302016.8614.911010.701997199819992000200120022003200420052006年份图7.31997-2006年天津市年末存款余额增长率Fig.7.3Tianjindepositsgrowthattheendofyearfrom1997to2006127比率（%）天津市房地产业发展研究7-2-3天津市房地产市场交易类指标界定7-2-3-1商品房销售面积增长率和商品房销售额增长率指标计算公式：当年销售面积??去年销售面积商品房销售面积增长率=×100%(7-7)去年销售面积当年销售额??去年销售额商品房销售额增长率=×100%(7-8)去年销售额根据表7.3和图7.4分析，1997-2006年天津市商品房销售额增长率和销介于9.91%和56.88%之间，销售面积增长率指标介于3.55%和51.66%之间。因此，销售额增长率和销售面积增长率标准均界定区间为[0，60]。表7.31997-2006年天津市商品房销售额与销售面积增长率计算表Table7.3GrowthratetableofTianjincommercialhousingsalesandSalesareafrom1997to2006年份19961997199819992000200120022003200420052006销售额31.0344.7758.0158.1391.20127.6140.3198263.8367.6448.2(亿元)销售额增长率——44.2829.570.2156.8839.959.9141.1833.2139.3221.93(%)销售面积129.4195.5249.4258.3391.8537.5564786.5847938971.32(万m)销售面积增长率——51.1027.563.5851.6637.204.9339.457.7010.743.55(%) 60402001997199819992000200120022003200420052006年份商品房销售面积增长率商品房销售额增长率图7.41997-2006年天津市商品房销售额与销售面积增长率趋势图Fig.7.4GrowthratetrendofTianjincommercialhousingsalesandSalesareafrom1997to20067-2-3-2租赁价格指数租赁价格指数就是指租赁过程中房地产价格水平随时间而变动的相对数。1998-2006年天津市租赁价格指数各年统计数据如表7.4所示。表7.41998-2006年天津市房地产租赁价格指数表Table7.4Tianjinrentalpriceindexofrealestatefrom1998to2006年份199819992000200120022003200420052006租赁价格指数102.499100.1110.1106.0100.7101.2101.3100.2以上数据分析得到，租赁价格指数界定为[98，112]。128比率(%)河北工业大学博士学位论文7-2-4天津市房地产市场供给类指标界定7-2-4-1房地产开发投资增长率房地产开发投资是指用于房屋建设的土地开发投资和房屋建设投资，是固定资产投资的重要组成部分，这是国际上通用的概念。目前我国现行的统计制度中，仅统计房地产开发企业的房地产开发投资，事业单位和居民个人进行的房地产开发投资并没有包括在这一指标内。房地产开发投资增长率指标计算公式为：当年房地产开发投资值??去年房地产开发投资值房地产开发投资增长率=×100%(7-9)去年房地产开发投资值根据天津市统计年鉴数据计算，如图7.5所示，1997-2006年天津市房地产开发投资增长率介于4.5%和23.81%之间。因此，此项指标标准界定区间为[4，24]。3023.8123.612019.3612.9104.5101997199819992000200120022003200420052006年份图7.51997-2006年天津市房地产开发投资增长率趋势图Fig.7.5TrendofTianjinrealestateinvestmentfrom1997to20067-2-4-2房地产新开工面积增长率指标的计算公式：当年新开工面积??去年新开工面积房地产开发新开工面积增长率=×100%(7-10)去年新开工面积当年新开工面积=本年施工面积-(去年施工面积-去年竣工面积)(7-11) 根据天津市统计年鉴数据计算，如图7.6所示，1997-2006年天津市房地产开发新开工面积增长率介于-3.87%和58.04%之间。因此，此项指标标准界定区间为[-10，60]。806058.0444.9740200.70-3.87-201997199819992000200120022003200420052006年份图7.61997-2006年天津市房地产开发新开工面积增长率趋势图Fig.7.6TianjinGrowthofnewstartareaofrealestatefrom1997to2006129比率（%）比率（%）天津市房地产业发展研究7-2-4-3房地产开发年竣工面积增长率指标的计算公式：当年竣工面积??去年竣工面积房地产开发建设房屋年竣工面积增长率=×100%(7-12)去年竣工面积根据天津市统计年鉴数据计算，如图7.7所示，1997-2006年天津市房地产开发建设房屋年竣工面积增长率介于-18.25%和43.09%之间。因此，此项指标标准界定区间为[-20，50]。6043.094033.49208.12.770-18.25-201997199819992000200120022003200420052006年份图7.71997-2006年天津市房地产开发建设房屋年竣工面积增长率趋势图Fig.7.7Tianjinrealestatecompletionofhousingareagrowthfrom1997to2006§7-3天津市房地产市场发展程度指标等级划分根据以上分析，按照等差数列方法确定出房地产市场风险等级，一级风险：“风险较低”、二级风险：“风险一般”、三级风险：“风险较大”、和四级风险“风险过大”四个等级的标准值如表7.5所示。表7.5天津市房地产市场风险综合评价单指标属性测度Table7.5SingleindicatorattributesmeasureforcomprehensiveevaluationofTianjinrealestatemarketrisk序号指标风险较低风险一般风险较大风险过大11-1房地产业投资占固定资产投资比重15-17.517.5-2020-22.522.5-25宏观类指标21-2房地产业增加值占GDP比重2.5-3.253.25-44-4.754.75-5.532-1房价收入比4-66-88-1010-12需求类指标42-2年底存款余额增长率10-16.2516.25-22.522.5-28.75 28.75-3553-1商品房销售面积增长率0-1515-3030-4545-606交易类指标3-2商品房销售额增长率0-1515-3030-4545-6073-3租赁价格指数98-101.5101.5-105105-108.5108.5-11284-1房地产开发投资增长率4-99-1414-1919-249供给类指标4-2房地产新开工面积增长率(-10)-7.57.5-2525-42.542.5-60104-3房地产开发年竣工面积增长率(-20)-(-2.5)(-2.5)-1515-32.532.5-50130比率（%）河北工业大学博士学位论文1997-2006年天津市房地产市场风险单指实际指标值如表7.6所示。表7.61997-2006年天津市房地产市场风险实际指标值Table7.6Tianjinrealestatemarketriskactualindicatorsvaluefrom1997to2006宏观类指标需求类指标交易类指标供给类指标年份1-11-22-12-23-13-23-34-14-24-3199716.22.77——16.8651.144.28——12.934.83-18.25199818.533.23——13.8227.5629.57102.423.6113.9843.09199920.613.01——10.73.580.219915.7214.646.082000223.71——10.7551.6656.88100.111.670.728.3200122.874.464.8712.3137.239.95110.14.513.5618.33200221.684.385.7417.784.939.9110614.644.978.1200320.25.025.3633.6339.4544.18100.78.38-3.8722.08200420.9657.1917.267.733.21101.223.8158.0421.6200521.593.177.8920.1910.7439.32101.321.1117.1533.49200621.753.218.514.913.5521.93100.219.3625.572.77§7-4天津市房地产市场风险属性数学模型研究7-4-1房地产市场风险属性数学模型基本理论7-4-1-1属性空间分析[136-138]研究对象空间X={各年天津市房地产市场风险}，其属性空间V={房地产市场风险}，属性空间V中的任何属性集定义为v1={风险较低}，v2={风险一般}，v3={风险较大}，v4={风险过大}四种房地产市场风险程度集，称此层为准则层。设U={u1，u2，…… ，u10}为房地产市场风险水平影响因素集，u1={房地产投资占固定资产投资比重}，u2={房地产业增加值占GDP比重}，u3={房价收入比}，u4={年底存款余额增长率}等。准则层在不同风险影响因素下进行指标层量化，得具体数值。如表7.7所示。表7.7房地产市场风险单指标区间量化表Table7.7Single-rangequantitativeindicatorstableofrealestatemarketriskvv…vv12n-1nua-aa-a…a-aa-a1101111121K-21K-11K-11Kua-aaa…aaaa2202121-222K-2-2K-12K-1-2K………………ua-aa-a…a-aa-amm0m1m1m2mK-2mK-1mK-1mK7-4-1-2单指标属性测度函数构造测度函数取线性函数，函数曲线遵从梯形分布，评价的第j个指标t具有属性的大小用属性测vjk度μ表示，构造单指标属性测度函数μ。xjkxjk计算得单指标属性测度矩阵：μμLμi11i12i1KμμLμi21i22i2K(7-13)(μ)=ijkm×pMMMMμμμμim1im2im3imK131天津市房地产业发展研究7-4-1-3多指标属性测度函数构造mm设(iL)，其中δ为u的权重，满足，显然=1,2,n;k=1,2,LK0≤δ≤1,δ=1μ=δμjjj∑jik∑jijkj=1j=1KKmmKm0≤μ≤1，并且μ=δμ=μδ=δ=1。ik∑ik∑∑jijk∑∑ijkj∑jk=1k=1j=1j=1k=1j=1定义μ为属性测度矩阵ikμμLμ11121KμμLμ21222K(μ)=(7-14)ikn×KMMMMμμ??????μn1n2nK为多指标属性综合测度评价矩阵，称矩阵的第i个行向量(μ,μ,Lμ)为x的多指标属性综合评i1i2iKi价相量。7-4-1-4属性识别准则置信度准则：设评价集(v，v，v，v)为有序集，，置信度，0.5<λ≤1。v>λ为v>v>v12341234如果k????k=mink:μ(v)≥λ,1≤k≤K(7-15)????0∑xi??i=1??则认为x属于v级别或v类。k0k07-4-2天津市房地产市场风险单指标属性测度函数构造 由于属性数学模型的手算比较繁琐，准确性也较差，为了高效准确的模型计算，提高分析的质量，故在进行属性数学分析之前，利用VB软件进行编程。将天津市房地产市场单指标属性测度数据逐一输入计算机程序，便可得到单指标测度函数，如下：t<16.250????1t<16.25??16.25≤t<18.75t??16.252.5??????u=t??18.752.516.25≤t<18.75??18.75≤t<18.7511u=1??12????018.75≤t??18.75≤t<21.25t21.252.5??????021.25≤t??0t<18.75????t??18.752.518.75≤t<21.25123.75<t????????u=121.25≤t<21.25u=t??21.252.521.25<t≤23.75????1314????t??23.752.521.25≤t<23.750t≤21.25??????023.75≤t??0t<2.88????1t<2.88t??2.880.752.88≤t<3.63????????u=t??3.630.752.88≤t<3.63u=13.63≤t<3.63????2122????03.63≤tt??4.380.753.63≤t<4.38??????04.38≤t??132河北工业大学博士学位论文0t<3.63????t??3.630.753.63≤t<4.3815.13≤t????????u=14.38≤t<4.38u=t??4.380.754.38≤t<5.13????2324????t??5.130.754.38≤t<5.130t<4.38??????05.13≤t??0t<5.0????1t<5.0t??5.02.05.0≤t<7.0????????u=t??7.02.05.0≤t<7.0u=17.0≤t<7.0????3132????07.0≤tt??9.02.07.0≤t<9.0??????09.0≤t??0t<7.0????t??7.02.07.0≤t<9.0111.0≤t????????u=19.0≤t<9.0u=t??9.02.09.0≤t<11.0????3334????t??11.02.09.0≤t<11.00t<9.0??????011.0≤t??0t<13.13????1t<13.13t??13.136.2513.13≤t<19.38????????u=t??19.386.2513.13≤t<19.38u=119.38≤t<19.38????4142????019.38≤tt??25.636.2519.38≤t<25.63??????025.63≤t??0t<19.38????t??19.386.2519.38≤ t<25.63131.88≤t????????u=125.63≤t<25.63u=t??25.636.2525.63≤t<31.88????4344????t??31.886.2525.63≤t<31.880t<25.63??????031.88≤t??0t<7.5????1t<7.5t??7.515.07.5≤t<22.5????????u=t??22.515.07.5≤t<22.5u=122.5≤t<22.5????5152????022.5≤tt??37.515.022.5≤t<37.5??????037.5≤t??0t<22.5????t??22.515.022.5≤t<37.5152.5≤t????????u=137.5≤t<37.5u=t??37.515.037.5≤t<52.5????5354????t??52.515.037.5≤t<52.50t<37.5??????052.5≤t??133天津市房地产业发展研究0t<7.5????1t<7.5t??7.515.07.5≤t<22.5????????u=t??22.515.07.5≤t<22.5u=122.5≤t<22.5????6162????022.5≤tt??37.515.022.5≤t<37.5??????037.5≤t??0t<22.5????t??22.515.022.5≤t<37.5152.5≤t????????u=137.5≤t<37.5u=t??37.515.037.5≤t<52.5????6364????t??52.515.037.5≤t<52.50t<37.5??????052.5≤t??0t<99.75????1t<99.75t??99.753.599.75≤t<103.25????????u=t??103.253.599.75≤t<103.25u=1103.25≤t<103.25????7172????0103.25≤tt??106.753.5103.25≤t<106.75??????0106.75≤t??0t<103.25????t??103.253.5103.25≤t<106.751110.25≤t????????u=1106.75≤t<106.75u=t??106.753.5106.75≤t<110.25????7374????t??110.253.5106.75≤t<110.250t<106.75??????0110.25≤t??0t<6.5????1t<6.5t??6.55.06.5≤t<11.5????????u=t??11.55.0 6.5≤t<11.5u=111.5≤t<11.5????8182????011.5≤tt??16.55.011.5≤t<16.5??????016.5≤t??0t<11.5????t??11.55.011.5≤t<16.5121.5≤t????????u=116.5≤t<16.5u=t??16.55.016.5≤t<21.5????8384????t??21.55.016.5≤t<21.50t<16.5??????021.5≤t??0t<??1.25????1t<??1.25t+1.2517.5??1.25≤t<16.25????????u=t??16.2517.5??1.25≤t<16.25u=116.25≤t<16.25????9192????016.25≤tt??33.7517.516.25≤t<33.75??????033.75≤t??134河北工业大学博士学位论文0t<16.25????t??16.2517.516.25≤t<33.75151.25≤t????????u=133.75≤t<33.75u=t??33.7517.533.75≤t<51.25????9394????t??51.2517.533.75≤t<51.250t<33.75??????051.25≤t??0t<??11.25????1t<??11.25t+11.2517.5??11.25≤t<6.25????????u=t??6.2517.5??11.25≤t<6.25u=16.25≤t<6.25????101102????06.25≤tt??23.7517.56.25≤t<23.75??????023.75≤t??0t<6.25????t??6.2517.56.25≤t<23.75141.25≤t????????u=123.75≤t<23.75u=t??23.7517.523.75≤t<41.25????103104????t??41.2517.523.75≤t<41.250t<23.75??????041.25≤t??指标的权重通过专家咨询确定，宏观类、需求类两指标权重各占0.4，交易类、供给类两指标权重各占0.6。一级指标下辖的二级指标在一级指标下进行等权分配，得到各风险指标权重分配结果如下：δ=δ=δ=δ=δ=δ=δ=δ=δ=δ=0.112345678910§7-5天津市房地产市场风险属性研究7-5-12001年天津市房地产市场风险属性测度 将2001年的各指标数据输入单指标测度函数中进行计算，得到单指标属性测度如表7.8所示。表7.82001年天津市房地产市场风险综合评价单指标属性测度计算表Table7.8CalculationtableofsingleindicatorattributesmeasureforcomprehensiveevaluationofTianjinrealestatemarketrisk,2001房地产市场风险指标C1C2C3C41-1房地产投资占固定资产投资比重000.3520.6481-2房地产业增加值占GDP比重000.8930.1072-1房价收入比10002-2年底存款余额增长率10003-1商品房销售面积增长率00.020.9803-2商品房销售额增长率000.8370.1633-3租赁价格指数000.0430.9574-1房地产开发投资增长率10004-2房地产新开工面积增长率0.7250.275004-3房地产开发年竣工面积增长率00.310.690综合属性测度：(u,u,u,u)=(0.3725,0.0605,0.3795,0.1875)。取λ=0.6，则2001年天津市x1x2x3x4房地产市场风险综合评价综合等级为C3={风险较大}。135天津市房地产业发展研究7-5-22002年天津市房地产市场风险属性测度将2002年的各指标数据输入单指标测度函数进行计算，得到单指标属性测度如表7.9所示。表7.92002年天津市房地产市场风险综合评价单指标属性测度Table7.9CalculationtableofsingleindicatorattributesmeasureforcomprehensiveevaluationofTianjinrealestatemarketrisk,2002房地产市场风险指标C1C2C3C41-1房地产投资占固定资产投资比重000.8280.1721-2房地产业增加值占GDP比重00102-1房价收入比0.630.37002-2年底存款余额增长率0.2560.744003-1商品房销售面积增长率10003-2商品房销售额增长率0.8390.161003-3租赁价格指数00.2140.78604-1房地产开发投资增长率00.380.6204-2房地产新开工面积增长率000.3590.6414-3房地产开发年竣工面积增长率00.8940.1060综合属性测度：(u,u,u,u)=(0.2725,0.2763,0.3699,0.0813)。取λ =0.6，则2002年天津市x1x2x3x4房地产市场风险综合评价综合等级为C3={风险较大}。7-5-32003年天津市房地产市场风险属性测度将2003年的各指标数据输入单指标测度函数进行计算，得到单指标属性测度如表7.10所示。表7.102003年天津市房地产市场风险综合评价单指标属性测度Table7.10CalculationtableofsingleindicatorattributesmeasureforcomprehensiveevaluationofTianjinrealestatemarketrisk,2003房地产市场风险指标C1C2C3C41-1房地产投资占固定资产投资比重00.420.5801-2房地产业增加值占GDP比重000.1470.8532-1房价收入比0.820.18002-2年底存款余额增长率00013-1商品房销售面积增长率000.870.133-2商品房销售额增长率000.5550.4453-3租赁价格指数0.7290.271004-1房地产开发投资增长率0.6240.376004-2房地产新开工面积增长率10004-3房地产开发年竣工面积增长率00.0950.9050综合属性测度：(u,u,u,u)=(0.3173,0.1342,0.3057,0.2428)。取λ=0.6，则2003年天津市x1x2x3x4房地产市场风险综合评价综合等级为C3={风险较大}。136河北工业大学博士学位论文7-5-42004年天津市房地产市场风险属性测度将2004年的各指标数据输入单指标测度函数进行计算，得到单指标属性测度如表7.11所示。表7.112004年天津市房地产市场风险综合评价单指标属性测度Table7.11CalculationtableofsingleindicatorattributesmeasureforcomprehensiveevaluationofTianjinrealestatemarketrisk,2004房地产市场风险指标C1C2C3C41-1房地产投资占固定资产投资比重00.1160.88401-2房地产业增加值占GDP比重000.1730.8272-1房价收入比00.9050.09502-2年底存款余额增长率0.3390.661003-1商品房销售面积增长率0.9870.013003-2商品房销售额增长率00.2860.71403-3租赁价格指数0.5860.414004-1房地产开发投资增长率0001 4-2房地产新开工面积增长率00014-3房地产开发年竣工面积增长率00.1230.8770综合属性测度：(u,u,u,u)=(0.1912,0.2518,0.2743,0.2827)。取λ=0.6，则2004年天津市x1x2x3x4房地产市场风险综合评价综合等级为C3={风险较大}。7-5-52005年天津市房地产市场风险属性测度将2005年的各指标数据输入单指标测度函数进行计算，得到单指标属性测度如表7.12所示。表7.122005年天津市房地产市场风险综合评价单指标属性测度Table7.12CalculationtableofsingleindicatorattributesmeasureforcomprehensiveevaluationofTianjinrealestatemarketrisk,2005房地产市场风险指标C1C2C3C41-1房地产投资占固定资产投资比重000.8640.1361-2房地产业增加值占GDP比重0.6130.387002-1房价收入比00.5550.44502-2年底存款余额增长率00.870.1303-1商品房销售面积增长率0.7840.216003-2商品房销售额增长率000.8790.1213-3租赁价格指数0.5570.443004-1房地产开发投资增长率000.0780.9224-2房地产新开工面积增长率00.9490.05104-3房地产开发年竣工面积增长率000.4430.557综合属性测度：(u,u,u,u)=(0.1954,0.3420,0.2890,0.1736)。取λ=0.6，则2005年天津市x1x2x3x4房地产市场风险综合评价综合等级为C={风险较大}。3137天津市房地产业发展研究7-5-62006年天津市房地产市场风险属性测度将2006年的各指标数据输入单指标测度函数进行计算，得到单指标属性测度如表7.13所示。表7.132006年天津市房地产市场风险综合评价单指标属性测度Table7.13CalculationtableofsingleindicatorattributesmeasureforcomprehensiveevaluationofTianjinrealestatemarketrisk,2006房地产市场风险指标C1C2C3C41-1房地产投资占固定资产投资比重000.80.21-2房地产业增加值占GDP比重0.560.44002-1房价收入比00.250.7502-2年底存款余额增长率0.7150.285003-1商品房销售面积增长率1000 3-2商品房销售额增长率0.0380.962003-3租赁价格指数0.8710.129004-1房地产开发投资增长率000.4280.5724-2房地产新开工面积增长率00.4670.53304-3房地产开发年竣工面积增长率0.1990.80100综合属性测度：(u,u,u,u)=(0.3383,0.3334,0.2511,0.0772)。取λ=0.6，则2006年天津x1x2x3x4市房地产市场风险综合评价综合等级为C2={风险一般}。2001-2003年天津市房地产市场风险综合属性测度值：(u,u,u,u)=(0.3208,0.1570,0.3517,0.1705)，取λ=0.6，则2001-2003年天津市房地产市x1x2x3x4场风险综合评价综合等级为C3={风险一般}。2004-2006年天津市房地产市场风险综合属性测度值：(u,u,u,u)=(0.2416,0.3091,0.2715,0.1778)，取λ=0.6，则2004-2006年天津市房地产市x1x2x3x4场风险综合评价综合等级为C3={风险一般}。2001-2006年天津市房地产市场风险综合属性测度值：(u,u,u,u)=(0.2812,0.2330,0.3116,0.1742)，取λ=0.6，则2001-2006年天津市房地产市x1x2x3x4场风险综合评价综合等级为C3={风险一般}。§7-6房地产开发项目投资风险评价方法研究7-6-1背景分析 随着中国加入WTO，国内投资市场的进一步开放，境外投资的进一步深入和发展，房地产已逐步成为国民经济中的一项重要的投资领域。作为国民经济的基础性、支柱性、先导性产业之一的房地产业，地位日益巩固，成为当今主要的投资热点，投资额逐年增大。历年《中国统计年鉴》数据显示，2000年到2006年，天津市房地产开发投资保持在19.88%至29.72%不等的高增长率。2006年房地产投资19382亿元，占天津市固定资产投资的17.64%。房地产投资具有的投资额大、投资周期长、位置固定性等特点及所处的内外环境时刻变化等不利条件，投资蕴含着极大的风险，对处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。因此有必要对房地产投资进行风险分析和评价，提出科学对策，进而规避、减少风险。研究我国房地产投资风险，科学防范投资风险，对促进我国房地产业健康有序发展具有重要的现实意义。138河北工业大学博士学位论文房地产投资决策的选择需要建立在对风险充分进行综合评价的基础之上。常用的理论与方法包括贝叶斯分析理论(王君武，2003)、模糊层次分析法(刘晓君，2005)、神经网络方法(翟鹏程，2006)等，并构造了模糊综合评价模型(尹中晓，2004)、投资组合决策模型(施建刚，2005)、人工神经网络评价模型(朱明强，2006)、基于蒙特卡罗方法的随机模型(徐文星，2007)等实用的模型。这些方法和模型在不同类型房地产投资风险问题的研究中取得了一定的效果，为后人的研究提供了非常好的思路。但是上述方法均存在不同程度的缺陷，比如层次分析(AHP)法权重的确定出现不一致的现象，模糊分析法中最大隶属度失效的问题，神经网络法的不成熟性以及运算过于复杂的特性等等。可拓理论的研究近年在我国逐步兴起并逐步走向成熟，在工程实践中取得了非常好的效果，本论文将可拓理论的物元综合评判方法应用到房地产风险投资领域，建立了房地产项目投资风险物元评价模型，并结合效用分析理论，使投资决策结论更接近实际。该方法科学、可靠、简洁、直观，经实例分析验算，结论可靠，直观明了，符合实际，为房地产项目风险投资决策研究提供了新的思路。7-6-2房地产开发投资风险评价指标分析[139]投资风险性评价指标，常用的有内部收益率、净现值、投资回收期、贷款偿还期等。风险因素变量通常是选择变动性较大，且其变动将会对评价指标产生较大影响的因素。根据房地产项目投资的特点，一般选取内部收益率IRR或净现值NPV作为评价指标，风险因素变量一般选投资、经营成本、产品价格、产量、销售量等。7-6-2-1风险评价指标权重的确定[139]本论文利用敏感性分析中敏感度的分析得风险因素权系数。设Y为某一评价指标，其解析表达式为Y=，u为第i个风险因素变量。将风险因素的敏感度定义为某风险指标因其影响f(u,u,??????,u)12mi因素变化而变化的程度，其数学表达式为：dYdYuYi(7-16)δ ==(i=1,2,??????,m)iduduYiiui式中，δ是评价指标相对于风险因素u的敏感度。同理，评价指标Y在状态k时对第i个风险因ii(k)素u的敏感度δ为：ii(k)dY(k)(k)(k)udY(k)Yi(7-17)δ==(i=1,2,??????,m;k=1,2,??????,n)i(k)(k)(k)duduYii(k)ui(k)kkk在房地产投资风险因素基础上建立效用矩阵，结合和δ计算效用敏感矩阵：U(A)U(A)(U??δ)iiiik(k)(k)(U??δ)=U(A)??δ(7-18)iii因此效用—敏感度风险权重表达为：k(U??δ)k∑(7-19)ω=(U??δ)∑7-6-2-2房地产投资项目风险程度等级区间标准据经验，确定销售价格和经营成本变动区间使[-10%，10%]，投资和产量的变动范围是[-25%，25%]，公式计算，相应风险程度等级如表7.14所示。139天津市房地产业发展研究表7.14风险程度等级区间划分表Table7.14Thedivisiontableofriskdegreeratingrange风险等级区间风险变量风险很轻风险较轻风险一般风险较重风险严重销售价格[10%，6%)[6%，2%)[2%，-2%)[-2%，-6%)[-6%，-10%]经营成本[-10%，-6%)[-6%，-2%)[-2%，2%)[2%，6%)[6%，10%]投资[-25%，-15%)[-15%，-5%)[-5%，5%)[5%，15%)[15%，25%]产量[25%，15%)[15%，5%)[5%，-5%)[-5%，-15%)[-15%，-25%]7-6-3房地产开发投资项目风险评价物元模型构建[140-142]根据物元分析理论，房地产投资项目风险程度评价物元模型描述如下。7-6-3-1确定经典物元NCXNC<a,b>????????j1j1j1j1j1????????CXC<a,b>22222????????(7-20) R=(N,C,X)==jjiji??LL????LL??????????CXC<a,b>??n??????jnnjnjn????????式中N为所划分项目投资风险程度等级，对于投资项目，{N，N，N，N，N}={风险很轻，风j12345险较轻，风险一般，风险较重，风险严重}。C代表风险影响因素特征指标，{C，C，C，C}={销售i1234价格，经营成本，投资，产量}。X分别为N关于C所规定的量值范围，即各项目风险程度关于对应jiji特征指标所取得数值范围(经典域)。7-6-3-2确定节域物元PCXNC<a,b>????????1P10j1P1P1????????CXC<a,b>22222????????(7-21)R=(P,C,X)==pPi??LL????LL??????????CXC<a,b>??nPn????nPnPn??其中P表示项目风险等级的全体，C表示项目风险等级全体的特征指标，X为P关于C所取得量ipii值范围，X取值范围应包括X项目风险不同等级的量值范围。piji7-6-3-3确定待评物元对于项目风险等级，可把所检测得到的数据或分析的结果用物元R表示，称为项目的待评物元等级。式中R表示项目风险等级，x表示P关于C的量值，即对于待评项目(销售价格，经营成本，投资，ii产量)评估(检测)其项目风险程度所得到的具体数据。PCx????11????Cx22????R=(7-22)??LL??????Cx??nn??7-6-3-4建立R与R关联度计算模型j关联度是事物之间、因素之间关联的度量，即是根据事物或因素的连续或离散系列曲线的相似程度来判断其关联程度的大小，若两条曲线的形状相似(或两因素变化趋势相似、相近)，则关联度大；反之，关联度就小。待评项目风险程度对于不同项目风险程度的关联度计算如下。140河北工业大学博士学位论文??ρ(x,X)??ijix∈X??ijib??ajiji??(7-23)K(x)=??jiρ(x,X)iji??x??Xiji??ρ(x,X)??ρ(x,X)ipiji??i其中：11ρ(x,X)=x??(a+b)??(b??a)(i=1,2,3L,n)(7-24)ijiijijijiji2211(i=1,2,3L,n)(7-25)ρ(x,X)=x??(a+b)??(b??a)ipiipipipipi227-6-3-5关联度及评定等级关联函数K(x)的数值表示评价单元符合某标准范围的隶属程度。当K(x时，表示被评价对)≥1.0jiji象超过标准对象上限，数值越大，开发潜力越大；当0≤K(x)≤1时，表.0示被评价对象符合标准对ji象要求的程度，数值越大，越接近标准上限；当时，表示被评价对象不符合标准对象??1.0≤K(x)≤ 0ji要求，但具备转化为标准对象的条件，数值越大，越容易转化；当K(x时，表示被评价对象)≤??1.0ji不符合标准对象要求，且又不具备转化为标准对象的条件。令：nK(p)=ω??K(x)(7-26)j0∑ijii=1称K(p)为待评投资项目p关于风险等级第j等级的关联度。若K=max(K(p)，0{}j0jj0j∈{1,2,L,5}，则评定P属于等级j。其中ω投资项目各影响指标的权重系数。i7-6-4房地产开发投资项目风险物元模型应用研究本论文数据来源于文献[139]，本论文引用此例数据，从物元理论的角度剖析，对比文献中已有的结论，验证本论文方法的可行性和优越性。7-6-4-1风险评价指标权重确定以房地产投资、经营成本、产量和销售价格等单一因素变化对全部投资内部收益率的影响作敏感性分析。具体表现如表7.15所示。表7.15敏感性分析单位(%)Table7.15Sensitivityanalysis(unit:%)评价指标风险因素-10-50510内销售价格1.67.111.314.918.1部经营成本17.514.611.37.63.3收投资12.611.911.310.710.2益产量9.810.611.312.012.7率k状态δk=1，2，3，4。表示各风险因素变量在状态±5%、±10%时的敏感度，由式(7-17)可得，i如表7.16所示。141天津市房地产业发展研究k表δ7.16统计表ikδTable7.16ikδk=1k=2k=3k=4ii=18.5847.4346.3726.018i=25.4875.8416.5497.080i=31.1501.0621.0620.982i=41.3271.2391.2391.239k开发商根据表7.15的数据，建立效用矩阵，如表7.17所示。U(A)ik表7.17效用矩阵U(A)ikTable7.17UtilitymatrixU(A)ikU(A)k=1k=2k=3k=4ii=10.850.860.850.88i=20.900.800.800.95i=30.900.820.900.91i=40.800.900.900.86经计算可以得到效用-敏感度矩阵U??δ，如表7.18所示。表7.18效用-敏感度矩阵U??δkTable7.18Utility-SensitivityU(A)ik(U??δ)kkk∑(U??δ)ω=(U??δ)k=1k=2k=3k=4∑i(U??δ)∑i=17.2966.3935.4165.29624.4020.451i=24.9384.6735.2396.72621.5760.399i=31.0350.8710.9560.894 3.7550.069i=41.0621.1151.1151.0664.3570.081因此，效用-敏感度权重为：ω={0.451，0.399，0.069，0.081}。7-6-4-2经典域物元、节域物元和待测物元房地产开发项目投资风险分为五个等级，风险很轻，风险较轻，风险一般，风险较重，风险严重。等级划分如表7.14所示，根据房地产开发投资风险评价指标各自的取值范围确定经典域物元。??风险很轻C<%6，10%>??1????C<??10%，??6%>2(7-27)????R=01????C<??25%，??15%>3????C<15%，25%>??4????风险较轻C<2%，6%>??1????C<??6%，??2%>2????(7-28)R=02????C<??15%，??5%>3????C<5%，15%>??4??142河北工业大学博士学位论文??风险一般C<??2%，2%>??1????C<2%，6%>2????(7-29)R=03????C<5%，15%>3????C<??15%，5%>??4????风险较重C<??6%，??2%>??1????C<2%，6%>2(7-30)????R=04????C<5%，15%>3????C<??15%，??5%>??4????风险严重C<??10%，??6%>??1????C<6%，10%>2(7-31)????R=05????C<15%,25%>3????C<??25%,??15%>??4??节域物元：??房地产开发投资风险C<??10%，10%>??1????C<??10%，10%>2(7-32)????R=p????C<??25%，25%>3????C<??25%，25%>??4??[143]7-6-4-2关联度计算专家给出风险因素评估如表7.19所示。表7.19风险因素评估表Table7.19Assessmenttableoftheriskfactors评价指标销售价格经营成本投资产量专家15%3%7%11%专家27%4%10%16%专家37%3.5%6%14%专家44%2.5%6%8% 根据式(7-23)计算出不同项目各指标对经典域的关联函数值，权值如表7.18所示，由式(7-26)计算出各专家不同风险程度分级的各影响指标的关联度。如专家1，在风险等级很轻时根据式(7-23)计算各指标的关联度为[-0.1667，-0.563，-0.550，0.222]，以此类推，可以得到其他的关联度数值。如表7.20所示。结合上文各指标权重，由式(26)，得到专家在不同风险程度时候综合关联度矩阵。以专家1为例：K(P)=ω??K(x)1×51×44×5??0.1670.25??0.375??0.583??0.688??????????0.563??0.417??0.250.167??0.30=(0.4510.3990.0690.081)??0.55??0.40??0.100.125??0.3080.2220.400.30??0.5340.65????=(??0.355??0.048??0.30??0.233??0.504)143天津市房地产业发展研究汇总K(P得到：)1×5NNNNN12345专家1??0.355-0.048-0.30-0.233-0.504专家2-0.057-0.354-0.444-0.163??0.547专家3??0.166-0.313-0.40-0.235-0.559专家4-0.3840.077-0.154-0.206-0.478-0.961-0.791-1.296-0.837-2.089∑最后一行中，各专家在相同风险程度下的综合关联度数据汇总，5种风险等级中汇总综合关联度依次[-0.961，-0.791，-1.296，-0.837，-2.089]，其中-0.791为最大值，根据风险评定等级原则，所以该房地产项目风险程度属二级，即轻度风险，项目可行。此结论和文献[139]中采用模糊数学分析得到结论完全一致。表7.20房地产投资项目风险指标关联度计算表Table7.20CalculationtableofRealestateinvestmentrisksassociatedindicators风险变量风险很轻风险较轻风险一般风险较重风险严重销售价格-0.1670.250-0.375-0.583-0.688经营成本-0.563-0.417-0.2500.167-0.300专家1投资-0.550-0.400-0.1000.125-0.308产量-0.2220.400-0.300-0.534-0.650销售价格0.500-0.250-0.625-0.750-0.813经营成本-0.625-0.500-0.2500.500-0.250专家2投资-0.625-0.500-0.2500.500-0.250产量0.100-0.100-0.550-0.700-0.775销售价格0.250-0.250-0.625-0.750-0.813经营成本-0.594-0.458 -0.1880.375-0.278专家3投资-0.525-0.367-0.0500.100-0.321产量-0.0830.100-0.450-0.633-0.725销售价格-0.2500.500-0.250-0.500-0.625经营成本-0.531-0.375-0.0630.125-0.318专家4投资-0.525-0.367-0.0500.100-0.321产量-0.2920.300-0.150-0.433-0.575§7-7本章小结本章从宏观和微观两个角度分别对天津市房地产市场整体风险和房地产开发项目投资风险进行了研究。天津市房地产市场风险研究是在构架天津市风险评价指标体系研究的基础上，建立了属性数学综合评价模型，并编写了计算机程序，对天津市2001-2006年房地产市场风险进行了评价。得出2001-2005年，天津市房地产市场风险水平处于风险较大的水平，而2006年天津市房地产市场风险水平表现一般，综合2001-2006年，天津市房地产市场整体风险水平一般的结论。结论基本真实反映天津市房地产市场的风险水平，证明了房地产风险属性数学模型的可靠性。不足之处是风险评价指标的选取，以及权重的分析均有待于进一步研究，这将对提高评价结论的精度大有益处。房地产项目风险投资的物元分析模型，是物元理论在项目投资风险决策中有意义的尝试。结合物元方法的理论基础，构造房地产投资项目风险评价物元模型。算例表明方法是可行的和有效的。物元评价模型较模糊评价模型理论更清晰，计算更简单，结论更可靠，有很好推广价值。提出效用-敏感性矩阵，效用理论很好的运用风险评价中，巧妙将风险评价中存在的主观风险判断与客观存在风险结合起来考虑，提高了风险决策的可靠性，为房地产投资风险决策提供了新的理论依据。144河北工业大学博士学位论文第八章天津市房地产业可持续发展研究§8-1房地产业可持续发展研究背景8-1-1国外研究概况[144]可持续生态居住的研究和实践开始于20世纪50年代萨迪亚斯(C.A.Doxiadis)。1963年，美国建筑学家Victor Olgyay详细总结了二战以后10年中建筑师结合自然、有效利用自然资源所创作的一系列作品。但随之而来的城市重建和经济复苏的表象掩盖了与自然的矛盾。20世纪60年代末，环境问题进一步升级。1969年美国景观规划学家I.L.McHarg从宏观和微观两方面对人与自然环境的关系作了研究，提出并论述了人类适应自然、创造新的生存环境的必要性和可能性，创造性地将生态学、热力学等理论引入建筑领域，启示后人以全新的角度、从更大的范围来研究人类聚居问题。20世纪80年代的建筑师将目光转向了建筑的历史性和地区性。如埃及的H．Fathy、印度的Correa、马来西亚的K.Yeang等第三世界国家的建筑师，从实际出发，结合当地的自然地理环境、气候、经济状况、技术水平以及历史文化传统，设计出大量适合普通百姓居住、由住户直接参与建造的美观、节能建[145]筑。1987年，G.H.Brundland的报告《我们共同的未来》指出了单纯的物质空间和房屋设计所考虑的范围太窄，远远不能达到人类对其生活环境的健康、舒适、愉悦等需求，相反，由于大量污染、人口密集而使人类住区环境不断恶化，因此必须结合经济、环境、文化等各方面的因素来研究和设计人类的生存空间，这远远不是传统建筑研究所能涵盖的。进入20世纪90年代，各国的研究和实践又有了新进展，[146]目光集中于可持续发展的人类住宅的建造，并取得了丰硕的成果。在理论研究和实践进行的同时，国际相关会议也频繁地召开，表明了国际社会对人居环境的重视。1972年联合国在斯德哥尔摩召开了第一次人类环境大会；1976年在加拿大温哥华召开了第一届世界人类聚居大会，随后成立了联合国“人类聚居委员会”(CHS)和联合国“人类住区中心”；1988年2月联合国大会通过了《2000年全球住房战略》；1992年6月在里约热内卢召开了环境与发展首脑会议，通过了《21世纪议程》，有专门章节论述人类可持续发展住区，从此人居研究进入了一个新的阶段。建筑师们提出了3R原则(Reduce、Recycle、Reuse)，建筑通过各种方式节能或减小对环境的影响，被称为“生态建筑”、“绿色建筑”或“节能建筑”。1996年6月，联合国在里约热内卢召开了第二次人类住区大会；1998年10月加拿大、美国、中国等国家的建筑学者在加拿大召开了“绿色建筑98” 会议，会上总结了各国建筑学者在绿色建筑研究方面的成果和实践；1996年6月在伊斯坦布尔举行第二届联合国人类住区会议，会议探讨了两个具有全[147]球性重要意义的主题，即“人人有适当的住房”和“城市化世界中的可持续人居住区发展”。国际人居委员会机构认为：今后人类的居住地都要逐步改造成为当代和子孙后代可持续发展的基地，就是要以人们可以承受，而又不影响生态平衡的方式来满足所有人类的居住要求。改善人类居住地的环境已经成为世界各国的普遍认识，并成为共同的奋斗纲领。2002年8月，联合国在南非的约翰内斯堡又召开了可持续发展世界首脑大会，会议表达了世界各国的首脑们坚定不移实施可持续发展的政治意愿，勾绘出了今后至2020年期间，人类拯救地球、保护环境、消除贫困、促进繁荣的行动的蓝图，是国际社会在可持续发展领域积极努力的最新结晶。145天津市房地产业发展研究近二十年来，欧美日等工业发达国家对建筑物绿色建材的研制及运用非常重视。主要包括：绿色建材的研制及运用和对环境造成污染材料的限制使用两方面内容。1992年联合国环境与发展大会召开后，1994年联合国又增设了“可持续产品开发”工作组，随后国际标准化组织ISO也开始讨论制定环境协调制品(ECP)的标准化，大力推动了国际绿色建材的发展。特别是20世纪90年代后，绿色建材的发展速度明显加快，如制定有机挥发物(VOC)散发量的试验方法；规定绿色建材的性能标准；对一些建材制品开始推行低散发量标志认证；积极开发绿色建材新产品。在提倡和发展绿色建材的基础上，一些国家已经建成了居住或办公用样板健康建筑，取得了良好的社会和经济效果，受到高度评价和欢迎。国际绿色建材认证计划主要有：德国的环境标志计划，加拿大的Ecologo标志计划，美国的健康材料，丹麦的认证标志计划，瑞典的地面材料试验计划等等。其中德国的环境标志计划始于1977年，是世界上最早的环境标志计划。20世纪90年代后一些国际